房地產(chǎn)開發(fā)全流程培訓(xùn)講義課件

房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)1目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營？房地產(chǎn)——又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)——指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營？房地產(chǎn)——又稱不房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別1、房地產(chǎn)業(yè)，是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)總體上屬于服務(wù)行業(yè)，即第三產(chǎn)業(yè)。資源整合（土地、建筑業(yè)、建材業(yè)、設(shè)計、金融、物業(yè)管理等）資本運(yùn)營（資金投入、增值、產(chǎn)出等）內(nèi)部管理（行政、財務(wù)、人事等）2、建筑業(yè)，是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠、住宅以及公共設(shè)施的建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。建筑業(yè)屬于制造業(yè)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別1、房地產(chǎn)業(yè)，是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)的基本特征

一、位置的固定性和不可移動性——房地產(chǎn)的區(qū)域性二、使用的長期性——房地產(chǎn)的周期性三、影響因素多樣性——房地產(chǎn)的風(fēng)險性四、投資大量性——房地產(chǎn)的資金密集型特征五、保值增值性——房地產(chǎn)的投資性

六、產(chǎn)業(yè)鏈長——房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性（60個行業(yè)）房地產(chǎn)的基本特征一、位置的固定性和不可移動性——房建筑物的分類1、按用途分類（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工業(yè)建筑：包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等2、按結(jié)構(gòu)材料分類木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等3、按結(jié)構(gòu)承重方式分類（1）承重墻結(jié)構(gòu)；（2）框架結(jié)構(gòu)；（3）排架結(jié)構(gòu)；（4）其他——剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系4、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類：低層（1-3層）、多層（4-6層）、小高層（7-10層）、高層（10層以上）、超高層。建筑物的分類1、按用途分類類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地種類類別類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)開發(fā)八大流程開發(fā)流程土地投資階段策劃階段前期階段設(shè)計階段施工階段營銷階段物業(yè)階段收尾階段1、7大專業(yè)2、8個階段3、126個關(guān)鍵節(jié)點4、近800個小節(jié)點5、一個項目整合

上百個資源單位房地產(chǎn)開發(fā)八大流程開發(fā)土地投資階段策劃階段前期階段設(shè)計階段京御開發(fā)流程中23個關(guān)鍵節(jié)點：序號關(guān)鍵節(jié)點1項目啟動2完成策劃、規(guī)劃及概念設(shè)計3取得集團(tuán)立項審批4完成方案設(shè)計5完成政府立項6取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證7完成施工圖設(shè)計8取得工程規(guī)劃許可證9市政供電10完成三通一平11完成施工資源招標(biāo)12“示范區(qū)”開工13取得施工許可證14基礎(chǔ)工程開工15“示范區(qū)”完工開放16預(yù)售許可證17開盤18完成項目施工19完成竣工備案20組織交房21銷售完成95%22工程結(jié)算完成23項目收尾京御開發(fā)流程中23個關(guān)鍵節(jié)點：序號關(guān)鍵節(jié)點1項目啟動2完成策五證兩書一、《國有土地使用證》二、《建筑用地規(guī)劃許可證》三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》四、《建設(shè)工程施工許可證》五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》五證兩書一、《國有土地使用證》房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿國有土地使用證二建設(shè)用地規(guī)劃許可證一建設(shè)工程規(guī)劃許可證三建筑工程施工許可證四商品房銷售許可證五房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿國二建一建三建四商五1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:《項目建議書》、《立項報告》、《可行性研究報告》、《設(shè)計方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文開發(fā)流程中所涉及到的政府部門、證件、文件1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式國有土地使用權(quán)出讓流程

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權(quán)出讓流程辦理土地登記核發(fā)《土地出讓方式招標(biāo)

招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。土地出讓方式招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

土地出讓方式拍賣拍賣方式概念按照指定時間、地點土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。土地出讓方式協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識基本節(jié)點圖取得國有土地使用權(quán)立項審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批節(jié)能審批項目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準(zhǔn)人防審批消防審批施工許可證預(yù)售證交通審批竣工驗收規(guī)委竣工驗收權(quán)屬登記勘察設(shè)計招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊人防規(guī)劃意見書人防初設(shè)審批人防施工圖審批園林審批面積實測初始登記銷售機(jī)構(gòu)注冊備案建委竣工備案

此節(jié)點為北京市普通商品房二級開發(fā)之節(jié)點，土地取得方式是通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之項目可參照此節(jié)點此節(jié)點未含大、小市政的節(jié)點內(nèi)容基本節(jié)點圖取得國有土立項審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批關(guān)系流程圖建設(shè)單位招拍掛方式取得土地使用權(quán)勘察設(shè)計招投標(biāo)備案申報節(jié)能審查編寫項目申請報告編寫節(jié)能專篇申報項目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)計單位方案深化規(guī)劃方案審定國有土地使用證人防規(guī)劃方案設(shè)計人防規(guī)劃意見書調(diào)整土地出讓合同年度計劃任務(wù)調(diào)整工程規(guī)劃許可證人防初步設(shè)計審查園林規(guī)劃方案交通規(guī)劃方案建筑防火審查施工單位招投標(biāo)監(jiān)理單位招投標(biāo)安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊施工許可證預(yù)售許可證面積預(yù)測面積實測樓房交付消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收建委備案權(quán)屬登記實測備案人防施工圖審查關(guān)系流程圖建設(shè)單位招拍掛方式取得土地使用權(quán)勘察設(shè)計招投標(biāo)備案節(jié)能審批流程注：市發(fā)改委自收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)決定是否受理。受理之日起15個工作日內(nèi)作出審查批復(fù)意見（不含專家論證的時間）因特殊情況需要延期的，由主管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長10個工作日基本流程及所需時間編寫節(jié)能專篇環(huán)資處受理編寫申請報告節(jié)能中心審核第三方審核其它處室意見3至7個工作日1個工作日2至4個工作日1個工作日1個工作日3至5個工作日5至7個工作日3至5個工作日1個工作日環(huán)資處批辦3至5個工作日向區(qū)發(fā)改委申報向市發(fā)改委申報取得審批節(jié)能審批流程注：基編寫節(jié)能專篇環(huán)資處受理編寫申請報告節(jié)能中心節(jié)能審批內(nèi)容適用范圍范圍：建筑面積在2萬平方米以上（含）的公共建筑項目;建筑面積在20萬平方米以上（含）的居住建筑項目；其它年耗能2000噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上（含）的項目。節(jié)能專篇編制所需資料:方案設(shè)計或初步設(shè)計文件，包括圖紙、說明文字和各項技術(shù)指標(biāo)。應(yīng)能夠說明總圖指標(biāo)；建筑專業(yè)的總體概況、功能分區(qū)、各部分建筑的使用功能及其面積、維護(hù)結(jié)構(gòu)和門窗主要材料做法；結(jié)構(gòu)專業(yè)的結(jié)構(gòu)體系；給排水方案；空調(diào)通風(fēng)方案、使用空調(diào)的建筑面積、主要設(shè)備選型；供配電方案、變壓器容量、變配電室位置等。項目所在地用能條件等；包括分品種能源供應(yīng)的方式及可靠性。項目能源消耗種類及消耗情況。主要供用能系統(tǒng)與設(shè)備的初步選擇。項目各專業(yè)節(jié)能措施。項目相關(guān)批文。主要審查內(nèi)容項目用能總量及能源結(jié)構(gòu)是否合理實施項目是否符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)項目沒有采用明令禁止或淘汰的落后工藝和設(shè)備國家規(guī)定的其他條件和標(biāo)準(zhǔn)受約束節(jié)點:項目設(shè)計方案是否足夠深化，提供的設(shè)備資料、圖紙等數(shù)據(jù)是否完善合理項目節(jié)能專篇編制得是否完備、符合規(guī)定項目申請報告是否及時有效制約節(jié)點:制約項目申請報告的報批節(jié)能審批內(nèi)容適用范圍范圍：項目核準(zhǔn)注：市發(fā)改委自申請被受理之日起20個工作日內(nèi)作出決定。20個工作日內(nèi)不能作出決定的，經(jīng)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長10個工作日。征求意見期間，工作日停止計算基本流程及所需時間編寫申請報告取得環(huán)評批復(fù)簽訂出讓合同2至4個工作日3至7個工作日征求市規(guī)委意見會簽市建委市規(guī)委建管處根據(jù)項目情況反饋意見，如需重新核發(fā)規(guī)劃意見書，則需要重新審核市建委根據(jù)項目情況反饋意見1個工作日1個工作日1個工作日2至5個工作日1個工作日1個工作日2至45個工作日向區(qū)發(fā)改委申報向市發(fā)改委申報投資處受理取得審批項目核準(zhǔn)注：市發(fā)改委自申請被受理之日起20個工作日內(nèi)作出決定項目核準(zhǔn)審批內(nèi)容主要審查內(nèi)容：符合國家有關(guān)法律法規(guī)和外商投資產(chǎn)業(yè)政策符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中長期規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的要求符合公共利益和國家反壟斷的有關(guān)規(guī)定符合土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)政策的要求符合國家規(guī)定的技術(shù)、工藝標(biāo)準(zhǔn)的要求符合國家資本項目管理、外債管理的有關(guān)規(guī)定受約束節(jié)點：節(jié)能專篇批復(fù)項目申請報告的編制以及是否合格有效土地出讓合同制約節(jié)點：勘察設(shè)計招投標(biāo)的申報年度計劃任務(wù)的申報核準(zhǔn)建設(shè)項目一般均應(yīng)提交的材料包括：項目申請報告；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；環(huán)保部門對項目環(huán)境影響評價報告批復(fù)；國土資源部門對建設(shè)項目用地預(yù)審意見；城市規(guī)劃行政主管部門出具的項目選址意見書；地震部門對項目抗震設(shè)防或地震安全性評價的批復(fù)；項目建設(shè)外部供水、供電、供氣的承諾文件；項目建設(shè)資金各籌措渠道的承諾文件；其他根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提供的文件。項目核準(zhǔn)審批內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建設(shè)用地規(guī)劃許可證注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。基本流程及所需時間用地釘樁成果綜合科受理土地出讓合同規(guī)劃科審查副局長審查局長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至3個工作日1至3個工作日項目地名核準(zhǔn)1個工作日向區(qū)規(guī)劃委申報核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批內(nèi)容主要審查內(nèi)容：實體審查

?確定建設(shè)用地的性質(zhì)?確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積?確定需要同期實施的其他用地范圍和面積?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容形式審查

?所有申報材料是否符合要求受約束節(jié)點：國有土使用權(quán)出讓合同的簽署建設(shè)用地及代征地的釘樁成果規(guī)劃意見書項目地名核準(zhǔn)批復(fù)制約節(jié)點：建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售許可證及國有土使用證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批內(nèi)容主要審查內(nèi)容：申辦材料：建設(shè)單位出具的申報委托書；建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》；規(guī)劃部門及相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件：?申請以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，提交《選址意見書》附件及附圖，建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。?通過土地市場以招、拍、掛方式取得國有土地使用權(quán)的，提交《建設(shè)項目規(guī)劃條件（土地儲備供應(yīng)）》及附圖，提交《北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》及《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。?申請進(jìn)行土地儲備前期整理的，提交《建設(shè)項目規(guī)劃條件（土地儲備前期整理）》和土地儲備授權(quán)批準(zhǔn)文件?！督ㄔO(shè)用地釘樁測量成果報告書》（含《建設(shè)用地釘樁通知書》和《釘樁坐標(biāo)成果通知書》原件。測繪部門按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的１/５００或１/２０００地形圖５份（用地范圍涉及多個區(qū)（縣）行政區(qū)劃或者建設(shè)單位為多個單位的,需相應(yīng)增加地形圖份數(shù)）。法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的其他相關(guān)材料。建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批內(nèi)容申辦材料：建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批內(nèi)容建設(shè)用地規(guī)劃許可證樣式建設(shè)用地規(guī)劃許可證樣式建設(shè)用地規(guī)劃許可證樣式建設(shè)用地規(guī)劃許可證樣式勘察設(shè)計招投標(biāo)基本流程及所需時間注：勘察設(shè)計招投標(biāo)管理處審查決定時間為30個工作日(可延長10個工作日)。項目核準(zhǔn)批復(fù)確定勘察設(shè)計單位1個工作日規(guī)劃意見書1個工作日招標(biāo)立案登記資格預(yù)審招標(biāo)文件審核招投標(biāo)備案1個工作日3至15個工作日3至10個工作日1至3個工作日勘察設(shè)計招標(biāo)管理處中標(biāo)通知書勘察設(shè)計招投標(biāo)基注：勘察設(shè)計招投標(biāo)管理處審查決定時間為30個適用范圍:勘察、設(shè)計單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；建筑面積在5萬平方米以上的民用建設(shè)工程項目，應(yīng)進(jìn)行勘察招標(biāo)；建筑面積在1．5萬平方米以上的建筑工程設(shè)計應(yīng)進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)；單項合同估算價或建設(shè)規(guī)模低于以上三條規(guī)定的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但符合下列標(biāo)準(zhǔn)之一的：?項目總投資額在3000萬元人民幣以上的；?全部或者部分使用政府投資或者國家融資的項目中，政府投資或者國家融資金額在100萬元人民幣以上的。鼓勵政府投資或者國家融資金額在100萬元人民幣以下的項目進(jìn)行招標(biāo)。主要審查內(nèi)容：勘察及設(shè)計單位資格審查及委托代理機(jī)構(gòu)的資格審查對方案的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行審查程序?qū)彶槭芗s束節(jié)點：項目立項批復(fù)規(guī)劃意見書制約節(jié)點：修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證勘察設(shè)計招投標(biāo)審查內(nèi)容適用范圍:勘察設(shè)計招投標(biāo)審查內(nèi)容修建性詳細(xì)規(guī)劃方案注：市、區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)?；玖鞒碳八钑r間勘察設(shè)計招投標(biāo)審查綜合處受理規(guī)劃意見書建管處審查副處長審查處長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術(shù)圖紙1個工作日其它資料向市（區(qū)）規(guī)劃委申報方案審定修建性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃方案注：市、區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：實體審查?審查配套指標(biāo)、車位指標(biāo)、建筑間距、綠地指標(biāo)、容積率、戶型標(biāo)準(zhǔn)、建筑高度等各項技術(shù)指標(biāo)是否滿足城市控制性規(guī)劃及相關(guān)規(guī)定的要求?審查項目規(guī)模、建筑退線、日照等是否符合要求?歷史文化保護(hù)規(guī)劃的相關(guān)要求?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容形式審查

?所有申報材料是否符合要求受約束節(jié)點：規(guī)劃意見書勘察設(shè)計招投標(biāo)制約節(jié)點：建設(shè)工程規(guī)劃許可證人防規(guī)劃意見書涉及交通、園林的方案修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。對住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合。豎向規(guī)劃設(shè)計。估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建設(shè)工程規(guī)劃許可證基本流程及所需時間注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為30個工作日(可延長10個工作日)。規(guī)劃意見書綜合科受理修建性詳規(guī)規(guī)劃科審查副局長審查局長決定1個工作日1個工作日5至25個工作日1至2個工作日1至2個工作日圖紙資料1個工作日工程檔案登記表勘察設(shè)計招投標(biāo)文件項目地名核準(zhǔn)向區(qū)規(guī)劃委申報核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證基注：區(qū)規(guī)劃委審查決定時間為30個工作日(主要審查內(nèi)容：實體審查?已審查通過設(shè)計方案的建設(shè)項目：申報圖紙是否符合修建性詳細(xì)規(guī)劃或已審查通過的設(shè)計方案。?前款規(guī)定項目以外的建設(shè)項目：申報圖紙的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍是否一致

建設(shè)項目的性質(zhì)符合城市規(guī)劃的要求容積率符合城市規(guī)劃的要求建筑高度符合城市規(guī)劃的要求建筑密度、空地率或綠地率符合城市規(guī)劃的要求停車位數(shù)量符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求建筑間距符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，綠化率符合城市規(guī)劃的要求公共服務(wù)設(shè)施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》的規(guī)定建設(shè)項目后退道路紅線的距離符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求已安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容。形式審查

?所有申報材料是否符合要求建設(shè)工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建設(shè)工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容受約束節(jié)點：規(guī)劃意見書及其中的要求修建性詳細(xì)規(guī)劃方案及其中的要求工程檔案登記資料勘察設(shè)計招投標(biāo)審查通知書項目的地名核準(zhǔn)批復(fù)技術(shù)圖紙制約節(jié)點：工程施工許可證工程建筑面積預(yù)測量預(yù)售許可證房屋權(quán)屬初始登記建設(shè)工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容受約束節(jié)點：建設(shè)工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容申辦材料：建設(shè)單位出具的申報委托書；建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》；建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件或者相關(guān)文件；前期規(guī)劃管理文件，包括：選址意見書或規(guī)劃條件，建設(shè)工程設(shè)計方案，重大城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)過審查的建設(shè)工程擴(kuò)大初步設(shè)計方案，需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃；前期規(guī)劃管理文件注明申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證時需要提交的相關(guān)文件；使用國有土地的有關(guān)證明文件；具有資質(zhì)的設(shè)計單位按照前期規(guī)劃管理文件要求繪制的建設(shè)工程施工圖中的主要部分（按Ａ４規(guī)格（豎向）裝訂成冊）１套，另再附相同設(shè)計總平面圖５份（建設(shè)單位為多個的需按增加的單位個數(shù)增加圖紙份數(shù)）；（施工圖紙的主要部分包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計說明、設(shè)計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖各１份）；其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關(guān)材料。建設(shè)工程規(guī)劃許可證包含內(nèi)容：許可證編號；發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；用地單位；用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；計容積率面積及各分類面積；附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。建設(shè)工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容申辦材料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證審核內(nèi)容建設(shè)工程規(guī)劃許可證樣式建設(shè)工程規(guī)劃許可證樣式建設(shè)工程規(guī)劃許可證樣式建設(shè)工程規(guī)劃許可證樣式項目地名核準(zhǔn)基本流程及所需時間注：規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長10個工作日)。綜合處受理規(guī)劃意見書地名辦審查副處長審查處長決定1個工作日1個工作日3至15個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術(shù)圖紙1個工作日其它資料向市規(guī)劃委申報地名核準(zhǔn)項目地名核準(zhǔn)基注：規(guī)劃委審查決定時間為20個工作日(可延長1主要審查內(nèi)容：申請人提交的材料齊全、規(guī)范、有效，符合法定形式。以上文件圖紙均按A4規(guī)格折疊裝訂。符合各類城市規(guī)劃。保證全市范圍內(nèi)無重名，并避免同音。符合地名科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的總要求，與國家地名標(biāo)準(zhǔn)一致。用字符合《中華人民共和國通用語言文字法》要求，不使用生僻字、繁體字、異體字和簡化字。無損國家主權(quán)及領(lǐng)土完整，不使用外國地名（包括別稱、諧音等）。符合社會主義精神文明。無民族歧視性質(zhì)和妨礙民族團(tuán)結(jié)內(nèi)容，少數(shù)民族聚居區(qū)地名符合民族政策。符合北京地名文化傳統(tǒng)。符合“尊重習(xí)慣，照顧歷史，體現(xiàn)規(guī)劃，好找好記”的北京地名命名總原則。非紀(jì)念地地名原則上不含人名。市政設(shè)施名稱中不含企事業(yè)單位名稱。申請名稱的專名、通名齊全，漢語語義明確。通名使用準(zhǔn)確，與地域功能、建設(shè)規(guī)模相符。申請材料中所用地名（所在政區(qū)、四至等）全部為標(biāo)準(zhǔn)地名。使用行業(yè)專用語詞，需有行業(yè)主管部門同意使用的書面意見。合作項目需提交合作方同意申請名稱的有效文件。住宅區(qū)地名更名，需提供經(jīng)公證處公證的全體業(yè)主同意更名的意見（未建、未出租、未出售的，要提供書面說明）。公安部門對原有地名變更或撤銷沒有異議。地名命名或更名方案須進(jìn)行公示，征求公眾對公示方案的意見，并根據(jù)公眾意見提出修改或確定地名命名、更名方案，按程序報請批準(zhǔn)。項目地名核準(zhǔn)主要審查內(nèi)容：項目地名核準(zhǔn)受約束節(jié)點：規(guī)劃意見書相關(guān)技術(shù)文件制約節(jié)點：建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)售許可證樓門牌號權(quán)屬登記申辦材料：申報單位出具的申報委托書。申報單位（指建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人。建筑物屬合作建設(shè)的，須由共有產(chǎn)權(quán)人同時申請）填寫完整并加蓋單位印章的《北京市建筑物名稱核準(zhǔn)申報表》。提交建筑物名稱核準(zhǔn)申請書，內(nèi)容包括建筑物（群）性質(zhì)、位置（與道路及周圍地物的相對關(guān)系）、用地面積、建筑面積，申報建筑物（群）名稱的預(yù)案、寓意及理由，已取得規(guī)劃許可文件及相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（文件名稱、文號等），開發(fā)建設(shè)情況等主要內(nèi)容。政府相關(guān)部門對工程項目建設(shè)的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）。

?規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含附件及附圖）復(fù)印件。

?已取得《國有土地使用權(quán)證》或《房屋產(chǎn)權(quán)證》的，需提交相應(yīng)文件（含附圖）的復(fù)印件）。提交建筑物（群）所處地域范圍的基本比例尺（1/2000或1/500）地形圖2份，并用鉛筆劃出用地的位置范圍；竣工建筑物（群）需提供建筑實體照片。使用限用名稱的，須提交相關(guān)主管部門同意使用的書面意見。7.其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關(guān)要求。項目地名核準(zhǔn)受約束節(jié)點：項目地名核準(zhǔn)施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案內(nèi)部招標(biāo)流程及所需時間注：內(nèi)部確定候選單位約需7至15天。7天1天4天1天招標(biāo)文件編制（含清單）發(fā)放招標(biāo)文件提問及答疑開標(biāo)評標(biāo)確定候選單位招標(biāo)文件發(fā)放外部招標(biāo)流程及所需時間注：外部確定中標(biāo)單位約需45天。1—3天標(biāo)底編制提供擬派專家資料開標(biāo)15天1個工作日書面報告?zhèn)浒高x定專家并備案評標(biāo)中標(biāo)及結(jié)果備案1至3個工作日1個工作日1個工作日1至3個工作日1至3個工作日1至3個工作日簽訂合同并備案施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案內(nèi)部招標(biāo)流程及所需時間注：內(nèi)部確定候選施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：程序?qū)彶檎型稑?biāo)范圍與建設(shè)方案的一致性招投標(biāo)內(nèi)容審查受約束節(jié)點：立項建設(shè)工程規(guī)劃許可證制約節(jié)點：安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊施工合同及監(jiān)理合同相關(guān)費用的繳納施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：質(zhì)量監(jiān)督注冊中標(biāo)通知書及合同質(zhì)量監(jiān)督站施工圖紙審查通知書1個工作日1至3個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委備案通知基本流程及所需時間注：建委質(zhì)量監(jiān)督站審查注冊時間為5個工作日。質(zhì)量監(jiān)督注冊中標(biāo)通知質(zhì)量監(jiān)督站施工圖紙審1個工作日1至3個工質(zhì)量監(jiān)督注冊審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：施工單位、監(jiān)理單位執(zhí)行質(zhì)量管理有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及要求質(zhì)量監(jiān)督人員的資質(zhì)審查工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)質(zhì)量管理的基本程序定期進(jìn)行取樣檢測并報告受約束節(jié)點：施工單位招標(biāo)程序及中標(biāo)通知書施工及監(jiān)理合同施工圖紙審查文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證制約節(jié)點：施工許可證申辦材料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、北京市施工圖審查設(shè)計文件、工程中標(biāo)通知書或直接發(fā)包單、工程監(jiān)理單位中標(biāo)通知書或監(jiān)理直接發(fā)包單、施工合同書、監(jiān)理合同書、勘察單位資質(zhì)等級證書、設(shè)計單位資質(zhì)等級證書、施工單位資質(zhì)等級證書、監(jiān)理單位資質(zhì)等級證書要求加蓋監(jiān)理單位公章北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表質(zhì)量監(jiān)督注冊審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：施工安全監(jiān)督備案基本流程及所需時間注：建委審查備案時間為5個工作日。中標(biāo)通知書及合同施工管理處受理、審核并備案社會保險登記及繳費憑證1個工作日1至3個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委備案通知施工安全監(jiān)督備案基注：建委審查備案時間為5個工作日。中標(biāo)通施工安全監(jiān)督備案主要審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：安全設(shè)施、保障措施、安全預(yù)案、應(yīng)急預(yù)案及執(zhí)行建設(shè)工程有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)工程特種設(shè)施的安全保障措施施工企業(yè)資質(zhì)審查及相關(guān)人員的資質(zhì)審查食品安全、消防安全、疾病安全措施及環(huán)境保護(hù)措施等受約束節(jié)點：施工單位招標(biāo)程序及中標(biāo)通知書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目社會保險登記手續(xù)制約節(jié)點：施工許可證施工安全監(jiān)督備案主要審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：施工許可證基本流程及所需時間注：市、區(qū)建委審查決定時間為10個工作日。建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)辦受理建設(shè)工程規(guī)劃許可證兩項基金副職審查1個工作日1個工作日1至2個工作日1至2個工作日技術(shù)圖紙及審查通知書人防施工圖審查備案銀行資金證明安全監(jiān)督備案領(lǐng)導(dǎo)決定質(zhì)量監(jiān)督注冊1至2個工作日1個工作日北京市、區(qū)建委申報核發(fā)許可證建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。施工許可證基注：市、區(qū)建委審查決定時間為10個工作日。建設(shè)施工許可證審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：施工場地已基本具備施工條件；已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；建設(shè)資金已經(jīng)落實；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。受約束節(jié)點：建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證人防初步設(shè)計審查意見安全及質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)施工及監(jiān)理單位招投標(biāo)樹木移伐審查施工場地占道審批節(jié)能及專項基金繳納等制約節(jié)點：工程開工預(yù)售許可證施工許可證審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：申辦材料：按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式兩份；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件（正本及附件）；用地批準(zhǔn)手續(xù)（國有土地使用證或有關(guān)批準(zhǔn)文件）原件及復(fù)印件；施工圖紙設(shè)計文件審查通知書原件；施工合同原件及施工企業(yè)中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記表）；監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標(biāo)通知書原件（或直接發(fā)包登記表）；工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表和施工安全監(jiān)督通知書；項目建設(shè)資金落實證明原件；人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)；法人委托書。施工許可證審查內(nèi)容申辦材料：施工許可證審查內(nèi)容施工許可證樣式施工許可證樣式房屋面積預(yù)售測量及備案基本流程及所需時間注：測繪所審查備案時間為10個工作日(遇如成果修改，不計算時間)。1個工作日審查成果數(shù)據(jù)上傳3至20天10個工作日1至3個工作日1至3個工作日建設(shè)單位測量單位面積成果報告測繪所成果匯交回執(zhí)房屋面積預(yù)售測量及備案基注：測繪所審查備案時間為10個工作房屋面積預(yù)售測量及備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：測繪樓棟面積與規(guī)劃許可證面積一致程度房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度分?jǐn)偟拿娣e的計算與分?jǐn)偛课皇欠窈侠斫徊娣謹(jǐn)偟挠嬎闶欠窈侠砥渌鼘徍耸芗s束節(jié)點：施工圖審查通知書建設(shè)工程規(guī)劃許可證人防審查意見項目地名核準(zhǔn)批復(fù)和土地出讓合同制約節(jié)點：預(yù)售許可證房屋面積預(yù)售測量及備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：預(yù)售許可證基本流程及所需時間注：市建委審查決定時間為10個工作日。國有土地使用證市場處受理國有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)審副處長審核1個工作日1至5個工作日1至2個工作日1至2個工作日地價款繳納核實函1個工作日建設(shè)工程施工許可證銀行資金證明施工合同領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)測繪成果匯交回執(zhí)網(wǎng)上數(shù)據(jù)審核1至2個工作日1個工作日向市建委申報核發(fā)許可證預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售時的必要證書。預(yù)售許可證基注：市建委審查決定時間為10個工作日。國有土地預(yù)售許可證審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：規(guī)劃許可證相關(guān)數(shù)據(jù)與國有土地使用證、施工許可證等相關(guān)數(shù)據(jù)的一致程度出讓樓棟相關(guān)數(shù)據(jù)與規(guī)劃許可證的對應(yīng)數(shù)據(jù)一致程度出讓房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度網(wǎng)上上傳數(shù)據(jù)的正確程度建設(shè)資金的到位程度受約束節(jié)點：國有土使用權(quán)出讓合同及國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目地名核準(zhǔn)批復(fù)施工許可證等制約節(jié)點：房屋預(yù)售銷售機(jī)構(gòu)備案預(yù)售許可證審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：預(yù)售許可證審查內(nèi)容申辦材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；

國有土地使用證；經(jīng)濟(jì)適用住房項目提交《北京市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；已交清全部出讓金證明（國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同及地價款交納情況核實函）；經(jīng)濟(jì)適用住房項目提交市物價局、市建委關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格的批準(zhǔn)文件；市或區(qū)(縣)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附總平面圖；市或區(qū)（縣）建設(shè)管理部門核發(fā)的建設(shè)工程施工許可證；工程施工合同（復(fù)印第一部分）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開戶銀行出具的按申請預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到投資總額25%以上的證明材料；（七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。）商品房預(yù)售方案和預(yù)售商品房的分層平面圖；屬于綠化隔離地區(qū)內(nèi)的項目提供市綠化管理部門認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件。預(yù)售許可證審查內(nèi)容申辦材料：預(yù)售許可證樣式預(yù)售許可證樣式銷售機(jī)構(gòu)注冊備案基本流程及所需時間注：建委注冊備案時間為5個工作日。預(yù)售許可證市場處銷售機(jī)構(gòu)資料1個工作日1至3個工作日1至2個工作日代理合同北京市建委備案通知銷售機(jī)構(gòu)注冊備案基注：建委注冊備案時間為5個工作日。預(yù)售許銷售機(jī)構(gòu)注冊備案審查內(nèi)容及變更主要審查內(nèi)容：銷售機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查銷售內(nèi)容與預(yù)售范圍的一致程度備案受約束節(jié)點：國有土使用權(quán)出讓合同及國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目地名核準(zhǔn)批復(fù)施工許可證等制約節(jié)點：房屋簽約以下情況需要變更注冊銷售代理機(jī)構(gòu)所代理銷售項目房屋的范圍發(fā)生變更開發(fā)企業(yè)與銷售代理機(jī)構(gòu)的委托事項中止項目銷售期間，開發(fā)企業(yè)由自行銷售變?yōu)槲袖N售代理機(jī)構(gòu)銷售商品房銷售代理機(jī)構(gòu)企業(yè)名稱、注冊資本、法定代表人等發(fā)生變更申辦材料：《商品房項目銷售備案登記表》（一式兩份，雙方蓋章）；銷售代理機(jī)構(gòu)備案證明（驗原件）；銷售代理機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（驗原件）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售代理機(jī)構(gòu)簽訂的書面委托合同（應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和受托人的權(quán)利、義務(wù)）；辦理注冊備案手續(xù)的委托書及受托人身份證件。銷售機(jī)構(gòu)注冊備案審查內(nèi)容及變更主要審查內(nèi)容：人防規(guī)劃意見書基本流程及所需時間規(guī)劃方案審定工程處受理規(guī)劃意見書1個工作日3至7個工作日1個工作日相關(guān)圖紙審查區(qū)民防局聯(lián)審1個工作日2個工作日北京民防局規(guī)劃意見注：民防局審查時間為10個工作日。人防規(guī)劃意見書基規(guī)劃方案審定工程處受理規(guī)劃意見書1個工作日3人防規(guī)劃意見書審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：人防規(guī)劃布局、人防面積及功能是否滿足要求人防專業(yè)隊的設(shè)置及布局防空報警裝置的設(shè)置等受約束節(jié)點：規(guī)劃方案審定規(guī)劃意見書相關(guān)技術(shù)圖紙及面積計算表制約節(jié)點：人防初步設(shè)計異地建設(shè)：人民防空工程易地建設(shè)費，每平方米1640元人防規(guī)劃意見書審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：人防初步設(shè)計圖審查人防規(guī)劃意見審圖中心審查規(guī)劃方案1個工作日1至3個工作日人防工程初步設(shè)計審查意見書3至7個工作日基本流程及所需時間注：民防局審圖中心審查時間為10個工作日，（如遇修改，則工作日停止計算）。北京民防局人防工程設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單人防初步設(shè)計圖審查人防規(guī)劃意見審圖中心審查規(guī)劃方案1個工作日人防初步設(shè)計圖審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：人防面積審核人防結(jié)構(gòu)審核人防設(shè)施審核技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審核人防通道及出入口審核受約束節(jié)點：規(guī)劃方案審定人防規(guī)劃意見書制約節(jié)點：人防施工圖設(shè)計建設(shè)工程規(guī)劃許可證申辦材料：填寫完整并加蓋印章的《人防工程初步設(shè)計審查申請表》；《人防工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件意見書》（復(fù)印件）；擬建人民防空工程的初步設(shè)計文件（一套）；《人防工程初步設(shè)計審查修改通知書》（復(fù)印件）（可選）。

人防初步設(shè)計圖審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：人防施工設(shè)計圖審查基本流程及所需時間人防初設(shè)審核批準(zhǔn)通知書審圖中心審查人防初步設(shè)計審核意見書1個工作日1至3個工作日人防工程施工圖設(shè)計審查意見書3至7個工作日注：民防局審圖中心審查時間為10個工作日（如遇修改，則工作日停止計算）。北京民防局人防工程施工圖備案通知單人防施工設(shè)計圖審查基人防初設(shè)審核審圖中心審查人防初步設(shè)計1個人防施工設(shè)計圖審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：初設(shè)要求修改的內(nèi)容人防結(jié)構(gòu)、人防設(shè)施審核技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審核受約束節(jié)點：人防初步設(shè)計審核意見人防初步設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單制約節(jié)點：施工許可證預(yù)售許可證申辦材料：填寫完整并加蓋印章的《人防工程施工圖技術(shù)審查申請表》；規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；人民防空工程施工圖設(shè)計文件（一套）；《人防工程初步設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單》（復(fù)印件）；《人防工程初步設(shè)計審查意見書》或者《人防工程初步設(shè)計審查修改通知書》（復(fù)印件）（可選）。

人防施工設(shè)計圖審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建筑設(shè)計防火審核注：消防局審查時間為8或16個工作日?；玖鞒碳八钑r間設(shè)計圖紙建審處審查規(guī)劃方案1個工作日3至10個工作日北京市消防局消防審核意見通知書建筑設(shè)計防火審核注：消防局審查時間為8或16個工作日?；O(shè)建筑設(shè)計防火審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：總平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火間距、消防車道、消防水源等建筑的火災(zāi)危險性類別和耐火等級建筑防火、防煙分區(qū)和建筑構(gòu)造、安全疏散和消防電梯消防給水和自動滅火系統(tǒng)；防煙、排煙和風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)的防火設(shè)計消防電源及其配電；火災(zāi)應(yīng)急照明、應(yīng)急廣播和疏散指示標(biāo)志火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防控制；建筑內(nèi)部裝修的防火設(shè)計；建筑滅火器配置；有爆炸危險性的甲、乙類廠房的防爆設(shè)計；國家工程建筑標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)消防設(shè)計的其它內(nèi)容受約束節(jié)點：經(jīng)審定的規(guī)劃方案制約節(jié)點：施工圖設(shè)計申辦材料：建設(shè)工程消防設(shè)計審核申報表（一式兩份）；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（復(fù)印件加蓋公章）；新建、擴(kuò)建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證明文件；設(shè)計單位資質(zhì)證明文件；消防設(shè)計文件；建設(shè)單位的授權(quán)委托書和受委托人的身份證復(fù)印件。

建筑設(shè)計防火審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：交通組織審核交通影響分析報告秩序處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作日注：交管局審查時間為7個工作日（如遇修改，則工作日停止計算）。基本流程及所需時間北京市交管局項目交通規(guī)劃審查意見函交通組織審核交通影響秩序處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作交通組織審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：項目內(nèi)部交通組織方案及流線項目與外部交通組織的銜接大門的設(shè)置地上、地下機(jī)動與非機(jī)動車位的設(shè)置及配比等受約束節(jié)點：規(guī)劃方案交通影響分析制約節(jié)點：施工圖設(shè)計交通組織審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：綠化方案審核基本流程及所需時間綠化方案及相關(guān)資料建設(shè)處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個工作日北京市園林局園林方案審查意見函注：園林局局審查時間為7個工作日（如遇修改，則工作日停止計算）。綠化方案審核基綠化方案及建設(shè)處審查規(guī)劃方案1個工作日3至7個綠化方案審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：綠地率及綠化布局集中綠地面積與人均綠地面積地下空間的覆土綠化古樹名木的保護(hù)要求受約束節(jié)點：規(guī)劃方案技術(shù)圖紙制約節(jié)點：施工圖設(shè)計景觀設(shè)計申辦材料：書面申請；市計劃、規(guī)劃等行政主管部門的相關(guān)文件，如土地使用證、撥地圖等；經(jīng)審定的規(guī)劃設(shè)計條件，或經(jīng)審定的可作為依據(jù)的相關(guān)規(guī)劃；按規(guī)定須進(jìn)行招、投標(biāo)項目的相關(guān)招投標(biāo)文件；規(guī)劃設(shè)計方案（包括圖紙、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計說明書等）；其它需要提供的相關(guān)圖紙或文件。綠化方案審核內(nèi)容主要審查內(nèi)容：規(guī)委竣工驗收基本流程及所需時間注：規(guī)委的竣工驗收時間為15個工作日。竣工技術(shù)資料執(zhí)法隊受理面積測量成果現(xiàn)場驗收副局長審核1個工作日1至3個工作日1至3個工作日1至2個工作日樓座測量成果1個工作日用地規(guī)劃證工程規(guī)劃證局長決定資料審核1至2個工作日1個工作日向區(qū)規(guī)委申報核發(fā)驗收結(jié)果規(guī)委竣工驗收基注：規(guī)委的竣工驗收時間為15個工作日。竣工技規(guī)委竣工驗收審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建設(shè)項目是否已達(dá)到交付使用條件建設(shè)項目與審批的內(nèi)容是否一致對建設(shè)內(nèi)容不一致的處理措施受約束節(jié)點：竣工資料現(xiàn)場條件面積及控制測量成果制約節(jié)點：建委的竣工備案規(guī)委竣工驗收審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建委竣工備案基本流程及所需時間規(guī)委竣工驗收合格通知書工程質(zhì)量管理處受理消防竣工驗收合格通知書現(xiàn)場驗收主管領(lǐng)導(dǎo)審核1個工作日1至3個工作日1至2個工作日1至2個工作日人防工程竣工驗收合格通知書1個工作日其它竣工資料檔案移交證明主任決定資料審核1至2個工作日1個工作日向市、區(qū)建委申報核發(fā)竣工備案表注：建委的竣工驗收備案時間為10個工作日建委竣工備案基規(guī)委竣工驗收工程質(zhì)量管理消防竣工驗收現(xiàn)場驗收主建委竣工備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：申報材料是否齊全有效建設(shè)項目是否已達(dá)到交付使用條件建設(shè)項目與審批的內(nèi)容是否一致工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)等受約束節(jié)點：竣工資料檔案移交消防驗收合格通知人防驗收合格通知規(guī)劃驗收合格通知制約節(jié)點：樓房交付實測面積備案大產(chǎn)權(quán)證建委竣工備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：建委竣工備案審查內(nèi)容申報材料：工程竣工驗收報告原件，主要內(nèi)容包括：工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等；工程施工許可證復(fù)印件；單位工程質(zhì)量驗收文件原件（市政基礎(chǔ)設(shè)施工程為“工程竣工驗收鑒定書”和“單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄”；房屋建筑工程為“單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄”）；市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料及其它相關(guān)資料（僅限市政基礎(chǔ)設(shè)施工程）：按照工程性質(zhì)選擇填寫《市政基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料清單（表一）》或《市政基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料清單（表二）》；工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；規(guī)劃、公安消防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件復(fù)印件：指建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書、建筑工程消防驗收意見書（僅限房屋建筑工程）；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書復(fù)印件；《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件；法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件：建設(shè)工程檔案預(yù)驗收意見復(fù)印件。建委竣工備案審查內(nèi)容申報材料：房屋實際面積測量及成果備案基本流程及所需時間1個工作日審查成果數(shù)據(jù)上傳3至20天7個工作日1至3個工作日1至3個工作日建設(shè)單位測量單位面積成果報告測繪所成果匯交回執(zhí)注：測繪所審查備案時間為10個工作日(遇如成果修改，不計算時間)。房屋實際面積測量及成果備案基1個工作日審查成果數(shù)據(jù)上傳3至2房屋實際面積測量及成果備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：技術(shù)資料是否齊全樓號及面積數(shù)據(jù)實測數(shù)據(jù)與預(yù)測數(shù)據(jù)及分?jǐn)偟牟课皇欠癜l(fā)生變化建設(shè)項目與審批的內(nèi)容是否一致受約束節(jié)點：建委的竣工備案資料項目地名的批復(fù)文件人防工程的建設(shè)批準(zhǔn)文件制約節(jié)點：樓房交付大產(chǎn)權(quán)證房屋實際面積測量及成果備案審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：房屋權(quán)屬初始登記基本流程及所需時間注：建委的竣工驗收備案時間為22個工作日。經(jīng)備案的房屋面積測量成果權(quán)屬管理部門受理房地圖及表現(xiàn)場踏勘主管領(lǐng)導(dǎo)審核1個工作日1至15個工作日1至3個工作日1至2個工作日房屋竣工驗收合格資料1個工作日其它竣工資料竣工項目地價核實資料領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)資料審核1至2個工作日1個工作日向市、區(qū)建委申報核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)屬初始登記基注：建委的竣工驗收備案時間為22個工作日。房屋權(quán)屬初始登記審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：資料審核房屋面積、戶型、套數(shù)實測數(shù)據(jù)與預(yù)測數(shù)據(jù)權(quán)屬的主體審核受約束節(jié)點：房屋面積竣工備案竣工出讓面積地價款核實房屋竣工驗收資料樓門牌號及房號制約節(jié)點：小業(yè)主產(chǎn)權(quán)證抵押登記等房屋權(quán)屬初始登記審查內(nèi)容主要審查內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)87目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營？房地產(chǎn)——又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)——指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營？房地產(chǎn)——又稱不房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別1、房地產(chǎn)業(yè)，是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)總體上屬于服務(wù)行業(yè)，即第三產(chǎn)業(yè)。資源整合（土地、建筑業(yè)、建材業(yè)、設(shè)計、金融、物業(yè)管理等）資本運(yùn)營（資金投入、增值、產(chǎn)出等）內(nèi)部管理（行政、財務(wù)、人事等）2、建筑業(yè)，是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠、住宅以及公共設(shè)施的建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。建筑業(yè)屬于制造業(yè)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別1、房地產(chǎn)業(yè)，是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)的基本特征

一、位置的固定性和不可移動性——房地產(chǎn)的區(qū)域性二、使用的長期性——房地產(chǎn)的周期性三、影響因素多樣性——房地產(chǎn)的風(fēng)險性四、投資大量性——房地產(chǎn)的資金密集型特征五、保值增值性——房地產(chǎn)的投資性

六、產(chǎn)業(yè)鏈長——房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性（60個行業(yè)）房地產(chǎn)的基本特征一、位置的固定性和不可移動性——房建筑物的分類1、按用途分類（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工業(yè)建筑：包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等2、按結(jié)構(gòu)材料分類木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等3、按結(jié)構(gòu)承重方式分類（1）承重墻結(jié)構(gòu)；（2）框架結(jié)構(gòu)；（3）排架結(jié)構(gòu)；（4）其他——剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系4、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類：低層（1-3層）、多層（4-6層）、小高層（7-10層）、高層（10層以上）、超高層。建筑物的分類1、按用途分類類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地城市用地種類類別類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)開發(fā)八大流程開發(fā)流程土地投資階段策劃階段前期階段設(shè)計階段施工階段營銷階段物業(yè)階段收尾階段1、7大專業(yè)2、8個階段3、126個關(guān)鍵節(jié)點4、近800個小節(jié)點5、一個項目整合

上百個資源單位房地產(chǎn)開發(fā)八大流程開發(fā)土地投資階段策劃階段前期階段設(shè)計階段京御開發(fā)流程中23個關(guān)鍵節(jié)點：序號關(guān)鍵節(jié)點1項目啟動2完成策劃、規(guī)劃及概念設(shè)計3取得集團(tuán)立項審批4完成方案設(shè)計5完成政府立項6取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證7完成施工圖設(shè)計8取得工程規(guī)劃許可證9市政供電10完成三通一平11完成施工資源招標(biāo)12“示范區(qū)”開工13取得施工許可證14基礎(chǔ)工程開工15“示范區(qū)”完工開放16預(yù)售許可證17開盤18完成項目施工19完成竣工備案20組織交房21銷售完成95%22工程結(jié)算完成23項目收尾京御開發(fā)流程中23個關(guān)鍵節(jié)點：序號關(guān)鍵節(jié)點1項目啟動2完成策五證兩書一、《國有土地使用證》二、《建筑用地規(guī)劃許可證》三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》四、《建設(shè)工程施工許可證》五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》五證兩書一、《國有土地使用證》房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿國有土地使用證二建設(shè)用地規(guī)劃許可證一建設(shè)工程規(guī)劃許可證三建筑工程施工許可證四商品房銷售許可證五房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿國二建一建三建四商五1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:《項目建議書》、《立項報告》、《可行性研究報告》、《設(shè)計方案送審書》、《施工圖》等以及各相關(guān)部門的批文開發(fā)流程中所涉及到的政府部門、證件、文件1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式國有土地使用權(quán)出讓流程

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權(quán)出讓流程辦理土地登記核發(fā)《土地出讓方式招標(biāo)

招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。土地出讓方式招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

土地出讓方式拍賣拍賣方式概念按照指定時間、地點土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。土地出讓方式協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識第二部分房地產(chǎn)開發(fā)基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一部分房地產(chǎn)基本知識基本節(jié)點圖取得國有土地使用權(quán)立項審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批節(jié)能審批項目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準(zhǔn)人防審批消防審批施工許可證預(yù)售證交通審批竣工驗收規(guī)委竣工驗收權(quán)屬登記勘察設(shè)計招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊人防規(guī)劃意見書人防初設(shè)審批人防施工圖審批園林審批面積實測初始登記銷售機(jī)構(gòu)注冊備案建委竣工備案

此節(jié)點為北京市普通商品房二級開發(fā)之節(jié)點，土地取得方式是通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之項目可參照此節(jié)點此節(jié)點未含大、小市政的節(jié)點內(nèi)容基本節(jié)點圖取得國有土立項審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批關(guān)系流程圖建設(shè)單位招拍掛方式取得土地使用權(quán)勘察設(shè)計招投標(biāo)備案申報節(jié)能審查編寫項目申請報告編寫節(jié)能專篇申報項目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)計單位方案深化規(guī)劃方案審定國有土地使用證人防規(guī)劃方案設(shè)計人防規(guī)劃意見書調(diào)整土地出讓合同年度計劃任務(wù)調(diào)整工程規(guī)劃許可證人防初步設(shè)計審查園林規(guī)劃方案交通規(guī)劃方案建筑防火審查施工單位招投標(biāo)監(jiān)理單位招投標(biāo)安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊施工許可證預(yù)售許可證面積預(yù)測面積實測樓房交付消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收建委備案權(quán)屬登記實測備案人防施工圖審查關(guān)系流程圖建設(shè)單位招拍掛方式取得土地使用權(quán)勘察設(shè)計招投標(biāo)備案節(jié)能審批流程注：市發(fā)改委自收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)決定是否受理。受理之日起15個工作日內(nèi)作出審查批復(fù)意見（不含專家論證的時間）因特殊情況需要延期的，由主管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長10個工作日基本流程及所需時間編寫節(jié)能專篇環(huán)資處受理編寫申請報告節(jié)能中心審核第三方審核其它處室意見3至7個工作日1個工作日2至4個工作日1個工作日1個工作日3至5個工作日5至7個工作日3至5個工作日1個工作日環(huán)資處批辦3至5個工