房地產(chǎn)定價策略

房地產(chǎn)價格制定目錄一、房地產(chǎn)定價方法二、房地產(chǎn)定價策略三、項(xiàng)目整體價格制定四、項(xiàng)目各樓棟價格制定五、價格表詳細(xì)制作一、房地產(chǎn)定價方法方法分類成本加成定價法：將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價格。競爭價格定價法：競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價。加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法：根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。顧客感受定價法:依顧客感受而定價。二、房地產(chǎn)定價策略價格折扣與折讓策略現(xiàn)金折扣：購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn),公司則給予現(xiàn)金折扣。數(shù)量折扣：顧客大量購買時,則予以價格上的優(yōu)待。單一價格與變動價格策略單一價格：無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。變動價格：對每一顧客的成交價皆有所差異。特價品定價策略：使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn),來吸引消費(fèi)者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶,如廣告中常見的所謂“起價”××元或者根據(jù)特殊產(chǎn)品或時間內(nèi)規(guī)定的價格。心理定價策略：根據(jù)心理學(xué)家對消費(fèi)者購買心理之研究調(diào)查,同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價49元時,不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價50元的產(chǎn)品,甚至還比標(biāo)價48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產(chǎn)定價?，F(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn),如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略,像每平方米19888元這類定價。非價格競爭策略：價格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產(chǎn)營銷中,也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略,如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中,一方不通過價格調(diào)整,而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況,如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。三、、項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定價價方方法法常用用定定價價法法:競爭爭價價格格定定價價法法市場場對對比比項(xiàng)項(xiàng)目目的的選選擇擇說說明明：：由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品所所獨(dú)獨(dú)具具的的地地域域性性特特點(diǎn)點(diǎn)，，在在選選取取價價格格比比對對項(xiàng)項(xiàng)目目時時，，第第一一原原則則為為選選擇擇同同區(qū)區(qū)同同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目，，但但某某些些項(xiàng)項(xiàng)目目所所具具有有的的特特殊殊性性，，應(yīng)應(yīng)在在更更大大范范圍圍內(nèi)內(nèi)尋尋找找價價格格標(biāo)標(biāo)桿桿進(jìn)進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)充充比比對對才才能能使使結(jié)結(jié)果果更更趨趨于于客客觀觀，，市場場比比對對項(xiàng)項(xiàng)目目選選擇擇同區(qū)區(qū)同同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目不同同區(qū)區(qū)同同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目權(quán)重重影影響響原原則則影響響度度越越大大，，權(quán)權(quán)重重越越大大決定定影影響響度度的的依依據(jù)據(jù)：：競競爭爭關(guān)關(guān)系系、、客客群群的的相相似似度度、、項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的相相似似度度等等………確定定市市場場比比價價體體系系—舉例例說說明明項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注A40%同區(qū)同質(zhì)B20%不同區(qū)同質(zhì)C20%不同區(qū)同質(zhì)D10%同區(qū)不同質(zhì)F10%同區(qū)不同質(zhì)合計(jì)100％/項(xiàng)目目權(quán)權(quán)重重比比例例確確定定確定定市市場場比比價價體體系系比價價體體系系六六大大影影響響因因素素權(quán)權(quán)重重確確定定地段段價價值值37％樓體體素素質(zhì)質(zhì)34％環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)6％開發(fā)發(fā)品品牌牌8％物業(yè)業(yè)品品牌牌8％工程風(fēng)險險7％100%市場比較較打分法法說明打分取值值區(qū)間：：-5～5打分方式式：打本本項(xiàng)目得得分分值還原原：最終終得分需需要進(jìn)行行還原，，即以匯匯總分值值除以取取值區(qū)間間10地段價值值37%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分環(huán)境21％升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景觀價值5%-2-1015210315210噪音影響3%-4-12261326-2-6樓盤昭示性2%36-3-6-1-2-2-424交通９％路網(wǎng)交通6%424-1-6-1-600212地鐵站口3%1341241251539配套８％小區(qū)自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社區(qū)外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合計(jì)37%48-31-314038樓體素質(zhì)質(zhì)34%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分規(guī)模8％占地及總面積3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容積率3%26412261339車位比2%00-2-4-3-600-2-4設(shè)計(jì)9%主力戶型3%1326-1-339-2-6層高2%00-2-4-3-600-1-2幾梯幾戶2%2448240024實(shí)用率2%00-1-224-2-4-4-8形象6％外觀形象4%-2-8-1-4-3-1200-2-8公共裝修2%-2-4-1-2-2-400-4-8會所3%面積及功能設(shè)施3%13-2-6-3-900-4-12設(shè)備8％設(shè)備智能化2%0000000000電梯1%-2-200000011供暖及制冷2%-2-4121212-2-4高科技技術(shù)應(yīng)用3%515515515515515合計(jì)34%1918-1819-27環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)6%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分綠化率３%-4-12393913-3-9設(shè)計(jì)方案2%-2-4120024-4-8設(shè)計(jì)公司1%-2-200-2-200-2-2合計(jì)6%-181177-19開發(fā)品牌牌8%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分開發(fā)商5%-3-15-1-5-1-5-1-5-2承建商3%-1-300-1-3-1-32合計(jì)8%-18-5-8-8物業(yè)管理理8%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物業(yè)公司品牌5%-3-15-3-1500-2-10-3-15物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3%-1-3-2-626-2-639合計(jì)8%-18-216-16-6工程風(fēng)險險7%影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分現(xiàn)有工程形象3%-2-6-3-93900-4-12入住時間4%-4-16-3-12-1-4-3-12-5-20合計(jì)7%-22-215-12-32比較打分分體系匯匯總表六大影響因素權(quán)重項(xiàng)目ABCDE比例得分得分得分得分得分地理位置37%48-31-314038樓體素質(zhì)34%1918-1819-27環(huán)境設(shè)計(jì)6%-181177-19開發(fā)質(zhì)量8%-18-5-8-8-4物業(yè)管理8%-18-216-16-6工程風(fēng)險7%-22-215-12-32合計(jì)100％-9-49-3928-50分值還原-0.9％-4.9％-3.9％2.8％-5.0％項(xiàng)目對比比價格的的確定分項(xiàng)項(xiàng)目ABCDE項(xiàng)目均價1600017500145001600017000精裝標(biāo)準(zhǔn)35002000200025004500實(shí)際折扣97折97折97折97折97折折扣后均價1552016975140651552016490精裝7折后價格24501400140017503150最終比準(zhǔn)價格1307015575126651377013340匯總比較較打分體體系得出出比對價價格分項(xiàng)項(xiàng)目ABCDE各項(xiàng)目最終比準(zhǔn)均價1307015575126651377013340本項(xiàng)目對比得分99.1％95.1％96.1％102.8％95.0％本項(xiàng)目比準(zhǔn)價格1295214812121711415612673比對項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重40%20%20%10%10%權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價51812962243414161267本項(xiàng)目加價平均合計(jì)13260四、項(xiàng)目目各樓棟棟價格制制定常用定價價法加權(quán)點(diǎn)數(shù)數(shù)定價法法：單價形成成=基準(zhǔn)價+平層差+層差權(quán)重跳差平層差差：按照戶戶型的的不同同性質(zhì)質(zhì)進(jìn)行行制定定，如如景觀、、噪音音、面積、、戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)、采采光、、通風(fēng)風(fēng)等綜合合考量量各戶戶型的的差價價樓層差差:根據(jù)樓樓層的的區(qū)域域定價價，如如1-9層層差差可設(shè)設(shè)置為為100元，9-18層設(shè)置置為50元，18層以上上可設(shè)設(shè)置為為30元。特殊層層差：：凡遇到到首層、、頂層層或帶帶數(shù)字字4、13等特殊樓樓層需要單單獨(dú)定定價常用定定價法法客戶意意向戶戶型參參考五、價價格表表詳細(xì)細(xì)制作作價格表表搭建建框架架1單元房號建筑面積單價總價房號建筑面積單價總價2（南北向2居）1（南北向2居）1402140113021301120212011102110110021001902901802801702701602601502501402401302301202201102101常用EXCEL公示運(yùn)運(yùn)用$符號：：表示絕絕對引引用sum：表示求求和函函數(shù)round：四舍五五入，，常用用格式式round（X,Y)。roundup：取整數(shù)數(shù)，進(jìn)進(jìn)一位位。rounddown:取整數(shù)數(shù)，退退一位位。價格表表制作作技巧巧過程文文件命命名不不規(guī)范范頂層送送閣樓樓,首層送送地下下室或或小院院等特特殊資資源單單位漏漏加價價特殊戶戶型調(diào)調(diào)價省略了了面積積的小小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)易犯錯錯誤羅羅列——完，謝謝謝大大家——9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:07:4702:07:4702:0712/24/20222:07:47AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:07:4702:07Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:07:4702:07:4702:07Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2202:07:4702:07:47December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月20222:07:47上上午02:07:4712月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222:07上上午午12月月-2202:07December24,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/242:07:4702:07:4724December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:07:47上午午2:07上午午02:07:4712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:07:4702:07:4702:0712/24/20222:07:47AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2202:07:4702:07Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。02:07:4702:07:4702:07Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2202:07:4702:07:47December24,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20222:07:47上午02:07:4712月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222:07上上午午12月月-2202:07December24,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/242:07:4702:07:4724December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。2:07:47上上午2:07上上午02:07:4712月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。02:07:4702:07:4702:0712/24/20222:07:47AM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2202:07:4702:07Dec-2224-Dec-2212、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯兒。02:07:4702:0