物流園區(qū)規(guī)劃教材課件

物流園區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃1.概述（概念、功能）2.物流園區(qū)規(guī)劃基本理論（原則、內容、步驟）3.物流園區(qū)平面布局規(guī)劃（布局模式、功能區(qū)確定、規(guī)模確定、布局規(guī)劃原則）4.物流園區(qū)道路交通規(guī)劃（交通量預測、內部路網規(guī)劃、出入口規(guī)劃、停車設施規(guī)劃、交通組織規(guī)劃）5.物流園區(qū)運作模式規(guī)劃（開發(fā)、管理、盈利、發(fā)展）1.概述（概念、功能）1.1概述1.1.1物流園區(qū)概念：本書認為，物流園區(qū)應是指在幾種運輸方式銜接地形成的物流節(jié)點活動的空間集聚體，是在政府規(guī)劃指導下多種現(xiàn)代物流設施設備和多家物流組織機構在空間上集中布局的大型場所，是具有一定規(guī)模和多種服務功能的新型物流業(yè)務載體。1.1概述1.1.1物流園區(qū)概念：1.1.2物流園區(qū)功能：物流-----集散、倉儲、流通加工展示交易信息服務1.1.2物流園區(qū)功能：物流園區(qū)五大功能具體體現(xiàn)為10大服務：物流服務：運輸、倉儲、配送、貨代等信息服務：市場信息收集金融服務：銀行融資、客戶財務咨詢技術服務：提供GPS、RF等管理服務：入駐園區(qū)的管理項目服務：根據要求制定物流解決方案加工服務市場服務：市場預測和調查提供平臺投資服務生活服務：辦公樓、餐飲、住宿等物流園區(qū)五大功能具體體現(xiàn)為10大服務：1.2物流園區(qū)規(guī)劃基本理論1.2.1規(guī)劃原則（內外部一致性）：與經濟發(fā)展相適應可選選址市場導向統(tǒng)一規(guī)劃盤活存量（節(jié)約，資源整合）循序漸進、適度超前市場化運作與城市總體規(guī)劃協(xié)調1.2物流園區(qū)規(guī)劃基本理論1.2.1規(guī)劃原則（內外部一致性）1.2.2規(guī)劃內容：1.2.2規(guī)劃內容：選址規(guī)劃：“建在什么地方”平面布局規(guī)劃：“園區(qū)應該有哪些功能區(qū)組成”“這些功能區(qū)要占多大規(guī)?！薄斑@些功能區(qū)相對位置怎樣”細部規(guī)劃：設施設備流程信息平臺規(guī)劃道路交通規(guī)劃運作模式規(guī)劃：如何建設、如何運營選址規(guī)劃：“建在什么地方”1.2.3規(guī)劃步驟:(是一個動態(tài)規(guī)劃過程,要使用定量和定性分析相結合的方法)（1）計劃開始與組成（2）需求分析:基礎資料收集、規(guī)劃條件設定、基礎資料分析、戰(zhàn)略定位、物流總量分析與預測（3）概念規(guī)劃階段（4）方案評估與確定1.2.3規(guī)劃步驟:(是一個動態(tài)規(guī)劃過程,要使用定量和定性分物流園區(qū)規(guī)劃教材1.3物流園區(qū)平面布局規(guī)劃1.3.1物流園區(qū)平面布局模式：功能區(qū)式布局模式：按功能和經營主體劃分地塊式布局模式：利用自然條件劃分，企業(yè)自行建設概念園式布局模式：分區(qū)，每區(qū)不嚴格界定混合布局模式1.3物流園區(qū)平面布局規(guī)劃1.3.1物流園區(qū)平面布局模式：物流園區(qū)規(guī)劃教材物流園區(qū)規(guī)劃教材物流園區(qū)規(guī)劃教材物流園區(qū)規(guī)劃教材1.3.2物流功能區(qū)確定原則：以市場需求為導向：為社會、市場服務的堅持市場拉動與政府推動相結合適度歸并與整合，促進用地合理化便于企業(yè)入駐與經營：符合其運營方式系統(tǒng)性原則：功能互補、協(xié)作柔性化原則：前瞻動態(tài)化原則1.3.2物流功能區(qū)確定原則：物流園區(qū)規(guī)劃教材我國現(xiàn)有物流園區(qū)一般有以下幾個分區(qū)：公路貨運區(qū)倉儲配送區(qū)流通加工區(qū)展示交易區(qū)保稅物流區(qū)綜合服務區(qū)：行政管理企業(yè)基地區(qū)：融入了地塊布局模式我國現(xiàn)有物流園區(qū)一般有以下幾個分區(qū)：物流園區(qū)規(guī)劃教材1.3.3物流園區(qū)規(guī)模確定類比分析法通過將規(guī)劃的物流園區(qū)與國內外已建成的物流園區(qū)做相應的比較，借鑒并調整一些參數(shù)，來確定規(guī)劃的物流園區(qū)總體及各功能分區(qū)的占地規(guī)模。（多，統(tǒng)計參數(shù)，背景條件）定量、定性相結合方法對于占地規(guī)?？梢远坑嬎愕墓δ芊謪^(qū)就采用定量計算方法；對于占地規(guī)?？梢远ㄐ杂嬎愕墓δ芊謪^(qū)就采用定性計算方法；1.3.3物流園區(qū)規(guī)模確定物流園區(qū)規(guī)劃教材（1）倉儲配送區(qū)（倉庫+裝卸貨臺+裝卸場）占地面積計算SC=Q*M*N*α-1其中：SC

為倉庫需求面積Q為日貨物處理量M為貨物平均存儲天數(shù)N為單位貨物平均占地面積α為倉庫利用系數(shù)（1）倉儲配送區(qū)（倉庫+裝卸貨臺+裝卸場）占地面積計算SZ=K*H其中：SZ為每個倉庫裝卸貨臺面積K為倉庫建造裝卸貨臺的長度H為裝卸貨臺的深度ST=k*SD*P其中：ST為裝卸場的占地面積k為單位車輛系數(shù)SD為單位車輛的投影面積P為裝卸車數(shù)量SZ=K*H（2）流通加工區(qū)占地面積計算SL=(Q*T/H)*S0其中：Q為日均作業(yè)量T為完成每次作業(yè)的時間H為每日的實際作業(yè)時間S0單位貨物的平均占地面積

（3）保稅物流區(qū)占地規(guī)模計算SJ=Q*L*W/H其中：SJ為集裝箱堆場的面積（2）流通加工區(qū)占地面積計算Q為集裝箱作業(yè)量L為集裝箱長度W為集裝箱寬度H為集裝箱堆高的層數(shù)（4）物流園區(qū)內部線路占地面積計算（5）綠化占地規(guī)模（覆蓋率不低于30%）（6）其他功能分區(qū)占地面積Q為集裝箱作業(yè)量1.3.4物流園區(qū)布局規(guī)劃解決“功能分區(qū)之間相對位置與關系”距離最小原則系統(tǒng)優(yōu)化原則統(tǒng)籌兼顧原則1.3.4物流園區(qū)布局規(guī)劃例如：鄭州國家干線公路物流港布局規(guī)劃的6個原則：聚集與分離快速集散與適當分離人流與貨流分離協(xié)調方便實施與滾動開發(fā)柔性布局例如：鄭州國家干線公路物流港布局規(guī)劃的6個原則：1.4物流園區(qū)道路交通規(guī)劃物流園區(qū)內部道路功能：滿足物流園區(qū)內部各類活動的交通需求實現(xiàn)物流園區(qū)與周邊路網的良好銜接1.4物流園區(qū)道路交通規(guī)劃物流園區(qū)內部道路功能：物流園區(qū)道路交通規(guī)劃遵循原則：滿足人流與物流的交通要求要與物流園總體布局相協(xié)調要體現(xiàn)動態(tài)規(guī)劃的思想要易于交通組織于管理滿足綠化、消防、管線鋪設等方面的要求物流園區(qū)道路交通規(guī)劃遵循原則：1.4.1物流園區(qū)的交通量預測1）物流交通量預測：T=∑i(γiGi/365*Wi*ki)其中：T為日物流交通生成量Gi為物流園區(qū)i類型的貨運車輛年總貨運量Wi為i類型貨運車輛的標準載重量ki為i類型貨運車輛的平均滿載率γi為i類型貨運車輛的換算系數(shù)1.4.1物流園區(qū)的交通量預測2）人流交通量預測：（原單位法）Pi=Epi*ZiAi=Eai*Zi其中：Pi、Zi分別人流交通量功能分區(qū)i產生、

吸引的人流交通量Epi、Eai分別是功能分區(qū)i產生、吸引原

單位Zi表示功能分區(qū)i的建筑

2）人流交通量預測：（原單位法）1.4.2物流園區(qū)內部路網規(guī)劃1）內部道路的面積率確定1.4.2物流園區(qū)內部路網規(guī)劃2）內部道路的等級及寬度：2）內部道路的等級及寬度：3）內部路網形態(tài)：（1）帶狀（規(guī)模小、功能單一、運輸容易組織、主要為企業(yè)自建）3）內部路網形態(tài)：（2）網格狀（常見，有利于組織和分散）（2）網格狀（常見，有利于組織和分散）（3）放射狀（功能分區(qū)圍繞布置核心向外擴展，與核心區(qū)的關系程度由內而外逐漸減弱）（3）放射狀（功能分區(qū)圍繞布置核心向外擴展，與核心區(qū)的關系程1.4.3物流園區(qū)出入口規(guī)劃遵循原則：要滿足車輛進出物流園區(qū)的需要與物流園區(qū)周邊路網協(xié)調，減少對周邊道路交通的影響與物流園區(qū)內部路網協(xié)調，便于車輛集散有利于展示物流園區(qū)形象，實現(xiàn)交通功能與形象功能相結合1.4.3物流園區(qū)出入口規(guī)劃一般，出入口設計有以下四種形式：一般，出入口設計有以下四種形式：a種：易造成交通堵塞，存在安全隱患，只適用于規(guī)模較小或連接的道路等級較低的情況b種：能解決部分交通擁堵，但是只能服務一側，效益成本不高，適用于比較寬松的物流園區(qū)c種：道路利用率不高，還造成了園區(qū)用地的分割，適用于規(guī)模較大，進出車輛較多而且連著道路的集散能力較好的物流園區(qū)d種：成本太高，適用于進出車輛很多、連接道路為城市快速路或主干道a種：易造成交通堵塞，存在安全隱患，只適用于規(guī)模較小或連接的1.4.4物流園區(qū)停車設施規(guī)劃注意問題：不同性質車輛的停車設施適當分離要滿足物流園區(qū)各類停車需求停車設施的集中規(guī)劃與分散規(guī)劃相結合完善停車設施內部規(guī)劃（內部布局、縱橫凈間距的確定、車輛進出車位方式、車輛停放方式）1.4.4物流園區(qū)停車設施規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃教材1.4.5物流園區(qū)交通規(guī)劃遵循原則：交通分流原則干路交通優(yōu)先原則交通效率原則1.4.5物流園區(qū)交通規(guī)劃對具體內容而言，物流園區(qū)交通組織主要包括園內道路交通組織和出入口銜接道路交通組織兩個方面1）物流園區(qū)內部道路交通組織包括內部交叉口交通組織、內部路徑優(yōu)化組織、園區(qū)停車場交通組織（1）交叉口交通組織①交叉口交通秩序組織對具體內容而言，物流園區(qū)交通組織主要包括園內道路交通組織和出優(yōu)先級原則：第一級車流：具有絕對優(yōu)先權第二級車流：必須給第一級車流讓車第三級車流：必須給第二級車流讓車，并依次讓路給第一級車流第四級車流：必須給第三級車流讓車，并以此讓路給第二級和第一級車流另外，駛出園區(qū)車輛優(yōu)先于進入園區(qū)車輛，直行車輛優(yōu)先于轉彎車輛，主干路大于次干路優(yōu)先級原則：物流園區(qū)規(guī)劃教材②交叉口交通渠化組織實現(xiàn)不同流向的交通流分離，主要有壓縮車道寬度渠化和擴寬路口渠化兩種②交叉口交通渠化組織（2）路徑優(yōu)化組織確定最佳出入口（統(tǒng)計交通量）選擇最佳路線（相關軟件）（3）停車場地交通組織車輛進、出口分離停車分區(qū)（2）路徑優(yōu)化組織2）出入口銜接道路交通組織（1）沿道路直接開口交通組織設置方向島或渠化標線實施簡單，安全，右進右出行車方式，但加大了車輛的繞行距離2）出入口銜接道路交通組織設置直行輔助車道有效避免追尾，提高路面通行能力，需變換車道，不利于保證交通的連續(xù)性設置直行輔助車道設置左轉港灣車道減輕了左轉車輛對銜接交通的影響，但適用于中央分隔帶足夠寬度的物流園區(qū)設置左轉港灣車道（2）輔助道路開口交通組織（平行和斜行）（2）輔助道路開口交通組織（平行和斜行）平行式容易辨認車道，減少車輛進出速度差，缺點是車輛需S行曲線行駛，對行車不利斜行式有助于線行過渡平順，但輔助道路起點不易識別，容易使方向混亂物流園區(qū)規(guī)劃教材（3）高架道路開口交通組織交通分離，便于快速集散，交通組織高效，缺點是占地大，受自然條件限制（3）高架道路開口交通組織（4）高速匝道開口交通組織便于快速集散，交通組織高效，但工程造價高，占地面積大，還容易對高速公路產生負面影響，適用于規(guī)模大、交通生成量大并緊靠高速公共路的物流園區(qū)（4）高速匝道開口交通組織1.5物流園區(qū)的運行模式規(guī)劃

4.5.1開發(fā)模式1、政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式

政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式是指由政府做出物流園區(qū)規(guī)劃并從政府各部門抽調人員組成開發(fā)機構，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)，目前大多數(shù)物流園區(qū)都是按這種模式在開發(fā)。1.5物流園區(qū)的運行模式規(guī)劃

4.5.1開發(fā)模式2、

大型主導物流企業(yè)引導模式

物流園區(qū)的大型物流企業(yè)主導模式，是由大型物流企業(yè)來開發(fā)物流園區(qū)并率先在園區(qū)開展經營，帶動和引導其他物流企業(yè)或相關企業(yè)入園經營，逐步實現(xiàn)物流產業(yè)的聚集，達到物流園區(qū)的開發(fā)和建設目的。2、大型主導物流企業(yè)引導模式

物流園區(qū)的大型物流企業(yè)主導3、物流地產商開發(fā)模式

物流園區(qū)開發(fā)的地產商開發(fā)模式是指將物流園區(qū)作為地產項目，通過給予開發(fā)商適宜的優(yōu)惠的土地政策、稅收政策和市政配套設施，由物流地產商進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經營和管理。

3、物流地產商開發(fā)模式

物流園區(qū)開發(fā)的地產商開發(fā)模式是指將4、綜合運作模式（我國基本都使用這種模式）無論何種開發(fā)模式，都應該堅持以下開發(fā)思路：首先是政府的統(tǒng)籌規(guī)劃其次是政府推動、市場引導、以企業(yè)為主體分期開發(fā)企業(yè)化經營管理與政府的退出4、綜合運作模式（我國基本都使用這種模式）1.5.2管理模式采取哪種經營管理模式直接取決于開發(fā)建設模式。一般說來，采用政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式和政企聯(lián)合開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取管理委員會制；采用政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取業(yè)主委員會制；采用大型物流企業(yè)主導開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取經營管理公司制；采用物流地產商開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取物業(yè)管理1.5.2管理模式

1）管理委員會制政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會對物流園區(qū)進行管理，開展規(guī)劃與招商引資，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理、工商稅務、商務服務等配套服務，物業(yè)管理由專業(yè)公司來做。服務和管理內容多，經營內容少。

1）管理委員會制2）股份公司制開發(fā)商成立專門的物流園區(qū)經營管理公司，全面開展園區(qū)的開發(fā)建設管理、日常經營管理和為入住企業(yè)提供各種配套服務，側重經營和服務。2）股份公司制

3）業(yè)主委員會制參與園區(qū)開發(fā)建設的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會，成為園區(qū)決策機構，組建管理部門負責具體經營、服務和管理，側重服務和管理。

3）業(yè)主委員會制4）協(xié)會制由物流行業(yè)協(xié)會負責整個物流園區(qū)的經營管理，組織、協(xié)調入駐園區(qū)的企業(yè)開展物流服務。這種模式與業(yè)主委員會制的不同在于，協(xié)會所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對物流園區(qū)進行直接投資。4）協(xié)會制

5）房東制投資商完成土地開發(fā)、基礎物流設施建設之后，把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺等設施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，成立物業(yè)管理公司或部門，收取租金，負責物業(yè)管理，經營和服務內容少。

5）房東制這五種管理模式各有優(yōu)劣，管理委員會制度行政色彩比較濃；股份制運行效率高，但可能會片面追求經濟效益而偏離政府的規(guī)劃目標；業(yè)主委員會和協(xié)會制組織較松散，管理效率低；房東制屬于投資行為，整體開發(fā)能力差。目前我國主要是以上管理模式的綜合運用如下，貴陽市的“管委會+開發(fā)經營公司”管理模式如下，政府負責決策，而企業(yè)負責執(zhí)行管理這五種管理模式各有優(yōu)劣，管理委員會制度行政色彩比較濃；股份制物流園區(qū)規(guī)劃教材1.5.3盈利模式作為政府，主要從出租土地和基礎設施，物流產業(yè)集聚帶來的地價升值來獲取收入作為企業(yè)，主要通過為客戶提供服務獲取收入1.5.3盈利模式1）初建期，提供基本功能獲利，如運輸、倉儲、配送、流通加工等2）成長期，深加工，增值服務，物流培訓，物流管理咨詢等等3）成熟期，專一轉向多遠，挖掘拓展服務，為客戶提供完整、個性化的物流解決方案1）初建期，提供基本功能獲利，如運輸、倉儲、配送、流通加工等1.5.4發(fā)展模式國內的物流園區(qū)的規(guī)劃和建設應該著眼于擬建園區(qū)的實際包括交通、市場、需求、環(huán)境、政策、規(guī)模、園區(qū)的整體定位等綜合因素。考慮到我國的經濟發(fā)展特點和對發(fā)展物流的需求，總體上來講，我國中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇有

4種，即物流+貿易、物流+產業(yè)、物流+金融、物流+項目等模式。1.5.4發(fā)展模式物流園區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃1.概述（概念、功能）2.物流園區(qū)規(guī)劃基本理論（原則、內容、步驟）3.物流園區(qū)平面布局規(guī)劃（布局模式、功能區(qū)確定、規(guī)模確定、布局規(guī)劃原則）4.物流園區(qū)道路交通規(guī)劃（交通量預測、內部路網規(guī)劃、出入口規(guī)劃、停車設施規(guī)劃、交通組織規(guī)劃）5.物流園區(qū)運作模式規(guī)劃（開發(fā)、管理、盈利、發(fā)展）1.概述（概念、功能）1.1概述1.1.1物流園區(qū)概念：本書認為，物流園區(qū)應是指在幾種運輸方式銜接地形成的物流節(jié)點活動的空間集聚體，是在政府規(guī)劃指導下多種現(xiàn)代物流設施設備和多家物流組織機構在空間上集中布局的大型場所，是具有一定規(guī)模和多種服務功能的新型物流業(yè)務載體。1.1概述1.1.1物流園區(qū)概念：1.1.2物流園區(qū)功能：物流-----集散、倉儲、流通加工展示交易信息服務1.1.2物流園區(qū)功能：物流園區(qū)五大功能具體體現(xiàn)為10大服務：物流服務：運輸、倉儲、配送、貨代等信息服務：市場信息收集金融服務：銀行融資、客戶財務咨詢技術服務：提供GPS、RF等管理服務：入駐園區(qū)的管理項目服務：根據要求制定物流解決方案加工服務市場服務：市場預測和調查提供平臺投資服務生活服務：辦公樓、餐飲、住宿等物流園區(qū)五大功能具體體現(xiàn)為10大服務：1.2物流園區(qū)規(guī)劃基本理論1.2.1規(guī)劃原則（內外部一致性）：與經濟發(fā)展相適應可選選址市場導向統(tǒng)一規(guī)劃盤活存量（節(jié)約，資源整合）循序漸進、適度超前市場化運作與城市總體規(guī)劃協(xié)調1.2物流園區(qū)規(guī)劃基本理論1.2.1規(guī)劃原則（內外部一致性）1.2.2規(guī)劃內容：1.2.2規(guī)劃內容：選址規(guī)劃：“建在什么地方”平面布局規(guī)劃：“園區(qū)應該有哪些功能區(qū)組成”“這些功能區(qū)要占多大規(guī)?！薄斑@些功能區(qū)相對位置怎樣”細部規(guī)劃：設施設備流程信息平臺規(guī)劃道路交通規(guī)劃運作模式規(guī)劃：如何建設、如何運營選址規(guī)劃：“建在什么地方”1.2.3規(guī)劃步驟:(是一個動態(tài)規(guī)劃過程,要使用定量和定性分析相結合的方法)（1）計劃開始與組成（2）需求分析:基礎資料收集、規(guī)劃條件設定、基礎資料分析、戰(zhàn)略定位、物流總量分析與預測（3）概念規(guī)劃階段（4）方案評估與確定1.2.3規(guī)劃步驟:(是一個動態(tài)規(guī)劃過程,要使用定量和定性分物流園區(qū)規(guī)劃教材1.3物流園區(qū)平面布局規(guī)劃1.3.1物流園區(qū)平面布局模式：功能區(qū)式布局模式：按功能和經營主體劃分地塊式布局模式：利用自然條件劃分，企業(yè)自行建設概念園式布局模式：分區(qū)，每區(qū)不嚴格界定混合布局模式1.3物流園區(qū)平面布局規(guī)劃1.3.1物流園區(qū)平面布局模式：物流園區(qū)規(guī)劃教材物流園區(qū)規(guī)劃教材物流園區(qū)規(guī)劃教材物流園區(qū)規(guī)劃教材1.3.2物流功能區(qū)確定原則：以市場需求為導向：為社會、市場服務的堅持市場拉動與政府推動相結合適度歸并與整合，促進用地合理化便于企業(yè)入駐與經營：符合其運營方式系統(tǒng)性原則：功能互補、協(xié)作柔性化原則：前瞻動態(tài)化原則1.3.2物流功能區(qū)確定原則：物流園區(qū)規(guī)劃教材我國現(xiàn)有物流園區(qū)一般有以下幾個分區(qū)：公路貨運區(qū)倉儲配送區(qū)流通加工區(qū)展示交易區(qū)保稅物流區(qū)綜合服務區(qū)：行政管理企業(yè)基地區(qū)：融入了地塊布局模式我國現(xiàn)有物流園區(qū)一般有以下幾個分區(qū)：物流園區(qū)規(guī)劃教材1.3.3物流園區(qū)規(guī)模確定類比分析法通過將規(guī)劃的物流園區(qū)與國內外已建成的物流園區(qū)做相應的比較，借鑒并調整一些參數(shù)，來確定規(guī)劃的物流園區(qū)總體及各功能分區(qū)的占地規(guī)模。（多，統(tǒng)計參數(shù)，背景條件）定量、定性相結合方法對于占地規(guī)?？梢远坑嬎愕墓δ芊謪^(qū)就采用定量計算方法；對于占地規(guī)?？梢远ㄐ杂嬎愕墓δ芊謪^(qū)就采用定性計算方法；1.3.3物流園區(qū)規(guī)模確定物流園區(qū)規(guī)劃教材（1）倉儲配送區(qū)（倉庫+裝卸貨臺+裝卸場）占地面積計算SC=Q*M*N*α-1其中：SC

為倉庫需求面積Q為日貨物處理量M為貨物平均存儲天數(shù)N為單位貨物平均占地面積α為倉庫利用系數(shù)（1）倉儲配送區(qū)（倉庫+裝卸貨臺+裝卸場）占地面積計算SZ=K*H其中：SZ為每個倉庫裝卸貨臺面積K為倉庫建造裝卸貨臺的長度H為裝卸貨臺的深度ST=k*SD*P其中：ST為裝卸場的占地面積k為單位車輛系數(shù)SD為單位車輛的投影面積P為裝卸車數(shù)量SZ=K*H（2）流通加工區(qū)占地面積計算SL=(Q*T/H)*S0其中：Q為日均作業(yè)量T為完成每次作業(yè)的時間H為每日的實際作業(yè)時間S0單位貨物的平均占地面積

（3）保稅物流區(qū)占地規(guī)模計算SJ=Q*L*W/H其中：SJ為集裝箱堆場的面積（2）流通加工區(qū)占地面積計算Q為集裝箱作業(yè)量L為集裝箱長度W為集裝箱寬度H為集裝箱堆高的層數(shù)（4）物流園區(qū)內部線路占地面積計算（5）綠化占地規(guī)模（覆蓋率不低于30%）（6）其他功能分區(qū)占地面積Q為集裝箱作業(yè)量1.3.4物流園區(qū)布局規(guī)劃解決“功能分區(qū)之間相對位置與關系”距離最小原則系統(tǒng)優(yōu)化原則統(tǒng)籌兼顧原則1.3.4物流園區(qū)布局規(guī)劃例如：鄭州國家干線公路物流港布局規(guī)劃的6個原則：聚集與分離快速集散與適當分離人流與貨流分離協(xié)調方便實施與滾動開發(fā)柔性布局例如：鄭州國家干線公路物流港布局規(guī)劃的6個原則：1.4物流園區(qū)道路交通規(guī)劃物流園區(qū)內部道路功能：滿足物流園區(qū)內部各類活動的交通需求實現(xiàn)物流園區(qū)與周邊路網的良好銜接1.4物流園區(qū)道路交通規(guī)劃物流園區(qū)內部道路功能：物流園區(qū)道路交通規(guī)劃遵循原則：滿足人流與物流的交通要求要與物流園總體布局相協(xié)調要體現(xiàn)動態(tài)規(guī)劃的思想要易于交通組織于管理滿足綠化、消防、管線鋪設等方面的要求物流園區(qū)道路交通規(guī)劃遵循原則：1.4.1物流園區(qū)的交通量預測1）物流交通量預測：T=∑i(γiGi/365*Wi*ki)其中：T為日物流交通生成量Gi為物流園區(qū)i類型的貨運車輛年總貨運量Wi為i類型貨運車輛的標準載重量ki為i類型貨運車輛的平均滿載率γi為i類型貨運車輛的換算系數(shù)1.4.1物流園區(qū)的交通量預測2）人流交通量預測：（原單位法）Pi=Epi*ZiAi=Eai*Zi其中：Pi、Zi分別人流交通量功能分區(qū)i產生、

吸引的人流交通量Epi、Eai分別是功能分區(qū)i產生、吸引原

單位Zi表示功能分區(qū)i的建筑

2）人流交通量預測：（原單位法）1.4.2物流園區(qū)內部路網規(guī)劃1）內部道路的面積率確定1.4.2物流園區(qū)內部路網規(guī)劃2）內部道路的等級及寬度：2）內部道路的等級及寬度：3）內部路網形態(tài)：（1）帶狀（規(guī)模小、功能單一、運輸容易組織、主要為企業(yè)自建）3）內部路網形態(tài)：（2）網格狀（常見，有利于組織和分散）（2）網格狀（常見，有利于組織和分散）（3）放射狀（功能分區(qū)圍繞布置核心向外擴展，與核心區(qū)的關系程度由內而外逐漸減弱）（3）放射狀（功能分區(qū)圍繞布置核心向外擴展，與核心區(qū)的關系程1.4.3物流園區(qū)出入口規(guī)劃遵循原則：要滿足車輛進出物流園區(qū)的需要與物流園區(qū)周邊路網協(xié)調，減少對周邊道路交通的影響與物流園區(qū)內部路網協(xié)調，便于車輛集散有利于展示物流園區(qū)形象，實現(xiàn)交通功能與形象功能相結合1.4.3物流園區(qū)出入口規(guī)劃一般，出入口設計有以下四種形式：一般，出入口設計有以下四種形式：a種：易造成交通堵塞，存在安全隱患，只適用于規(guī)模較小或連接的道路等級較低的情況b種：能解決部分交通擁堵，但是只能服務一側，效益成本不高，適用于比較寬松的物流園區(qū)c種：道路利用率不高，還造成了園區(qū)用地的分割，適用于規(guī)模較大，進出車輛較多而且連著道路的集散能力較好的物流園區(qū)d種：成本太高，適用于進出車輛很多、連接道路為城市快速路或主干道a種：易造成交通堵塞，存在安全隱患，只適用于規(guī)模較小或連接的1.4.4物流園區(qū)停車設施規(guī)劃注意問題：不同性質車輛的停車設施適當分離要滿足物流園區(qū)各類停車需求停車設施的集中規(guī)劃與分散規(guī)劃相結合完善停車設施內部規(guī)劃（內部布局、縱橫凈間距的確定、車輛進出車位方式、車輛停放方式）1.4.4物流園區(qū)停車設施規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃教材1.4.5物流園區(qū)交通規(guī)劃遵循原則：交通分流原則干路交通優(yōu)先原則交通效率原則1.4.5物流園區(qū)交通規(guī)劃對具體內容而言，物流園區(qū)交通組織主要包括園內道路交通組織和出入口銜接道路交通組織兩個方面1）物流園區(qū)內部道路交通組織包括內部交叉口交通組織、內部路徑優(yōu)化組織、園區(qū)停車場交通組織（1）交叉口交通組織①交叉口交通秩序組織對具體內容而言，物流園區(qū)交通組織主要包括園內道路交通組織和出優(yōu)先級原則：第一級車流：具有絕對優(yōu)先權第二級車流：必須給第一級車流讓車第三級車流：必須給第二級車流讓車，并依次讓路給第一級車流第四級車流：必須給第三級車流讓車，并以此讓路給第二級和第一級車流另外，駛出園區(qū)車輛優(yōu)先于進入園區(qū)車輛，直行車輛優(yōu)先于轉彎車輛，主干路大于次干路優(yōu)先級原則：物流園區(qū)規(guī)劃教材②交叉口交通渠化組織實現(xiàn)不同流向的交通流分離，主要有壓縮車道寬度渠化和擴寬路口渠化兩種②交叉口交通渠化組織（2）路徑優(yōu)化組織確定最佳出入口（統(tǒng)計交通量）選擇最佳路線（相關軟件）（3）停車場地交通組織車輛進、出口分離停車分區(qū)（2）路徑優(yōu)化組織2）出入口銜接道路交通組織（1）沿道路直接開口交通組織設置方向島或渠化標線實施簡單，安全，右進右出行車方式，但加大了車輛的繞行距離2）出入口銜接道路交通組織設置直行輔助車道有效避免追尾，提高路面通行能力，需變換車道，不利于保證交通的連續(xù)性設置直行輔助車道設置左轉港灣車道減輕了左轉車輛對銜接交通的影響，但適用于中央分隔帶足夠寬度的物流園區(qū)設置左轉港灣車道（2）輔助道路開口交通組織（平行和斜行）（2）輔助道路開口交通組織（平行和斜行）平行式容易辨認車道，減少車輛進出速度差，缺點是車輛需S行曲線行駛，對行車不利斜行式有助于線行過渡平順，但輔助道路起點不易識別，容易使方向混亂物流園區(qū)規(guī)劃教材（3）高架道路開口交通組織交通分離，便于快速集散，交通組織高效，缺點是占地大，受自然條件限制（3）高架道路開口交通組織（4）高速匝道開口交通組織便于快速集散，交通組織高效，但工程造價高，占地面積大，還容易對高速公路產生負面影響，適用于規(guī)模大、交通生成量大并緊靠高速公共路的物流園區(qū)（4）高速匝道開口交通組織1.5物流園區(qū)的運行模式規(guī)劃

4.5.1開發(fā)模式1、政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式

政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式是指由政府做出物流園區(qū)規(guī)劃并從政府各部門抽調人員組成開發(fā)機構，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)，目前大多數(shù)物流園區(qū)都是按這種模式在開發(fā)。1.5物流園區(qū)的運行模式規(guī)劃

4.5.1開發(fā)模式2、

大型主導物流企業(yè)引導模式

物流園區(qū)的大型物流企業(yè)主導模式，是由大型物流企業(yè)來開發(fā)物流園區(qū)并率先在園區(qū)開展經營，帶動和引導其他物流企業(yè)或相關企業(yè)入園經營，逐步實現(xiàn)物流產業(yè)的聚集，達到物流園區(qū)的開發(fā)和建設目的。2、大型主導物流企業(yè)引導模式

物流園區(qū)的大型物流企業(yè)主導3、物流地產商開發(fā)模式

物流園區(qū)開發(fā)的地產商開發(fā)模式是指將物流園區(qū)作為地產項目，通過給予開發(fā)商適宜的優(yōu)惠的土地政策、稅收政策和市政配套設施，由物流地產商進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經營和管理。

3、物流地產商開發(fā)模式

物流園區(qū)開發(fā)的地產商開發(fā)模式是指將4、綜合運作模式（我國基本都使用這種模式）無論何種開發(fā)模式，都應該堅持以下開發(fā)思路：首先是政府的統(tǒng)籌規(guī)劃其次是政府推動、市場引導、以企業(yè)為主體分期開發(fā)