某住宅項目定位與運營推廣方案課件

SOLANA·藍色港灣總結(jié)時間：2010.06.26SOLANA·藍色港灣SOLANA是國內(nèi)首座LifestyleShoppingPark，引進全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準確詮釋了“家庭消費模式”的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購物休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在ShoppingCenter大行其道的市場環(huán)境下，開創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點。SOLANA是國內(nèi)首座LifestyleShopping合作團隊：發(fā)展商——北京藍色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)顧問——世邦魏理仕商業(yè)策劃及市場顧問——全球商業(yè)咨詢行業(yè)領(lǐng)跑者加拿大托瑪斯（THOMAS）顧問公司酒店管理----新加坡悅榕酒店管理集團BanyanTreeGroup建筑規(guī)劃及園林景觀設(shè)計——全球三大商業(yè)建筑設(shè)計公司之一美國JERDE國際建筑師事務(wù)所建筑規(guī)劃——美國FiveDesignGroup公司（FDG）景觀設(shè)計——泛亞國際水景設(shè)計——FLUIDITYDESIGNCONSULTANTA燈光設(shè)計——美國專業(yè)燈光設(shè)計公司KaplanGehringMccaroll(KGM)標識系統(tǒng)及環(huán)境設(shè)計—美國著名標識及環(huán)境設(shè)計公司SelbertPerkinsDesign(SPD)某住宅項目定位與運營推廣方案課件目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位項目定位項目分析：區(qū)域交通客流用地國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀項目定位：總體定位客戶定位商戶定位項目定位項目分析：項目定位：項目定位——區(qū)域分析區(qū)域SOLANA核心消費區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域。項目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬人次的外國人士進入該區(qū)域進行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項活動。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國公司；近200家國際新聞機構(gòu)；100多家全球500強企業(yè)；以及長城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級酒店。麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈項目定位——區(qū)域分析區(qū)域麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈便利交通道路狀況：SOLANA處于東四環(huán)、機場高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號線（08年通車）、地鐵14號線（08年開建）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。軌道交通狀況：軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號線在SOLANA項目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至SOLANA僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。公共交通狀況：SOLANA項目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路便捷的到達城市各個區(qū)域。項目定位——交通分析便利交通項目定位——交通分析人流狀況據(jù)北京交通局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬次，客流量約為100萬次；東四環(huán)路日車流量約為30萬次，客流量約為70萬次。周邊高端物業(yè)（約600萬平方米）及已有成熟社區(qū)，超過20萬的穩(wěn)定日人流；周邊寫字樓（約90萬平方米）及酒店，日均人流量10余萬；距離項目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過100萬；朝陽公園目前年客流量為300萬，隨著2007年摩天輪正式運營，及公園內(nèi)新建娛樂項目的相繼落成，預(yù)計年客流量將超過500萬；綜合以上數(shù)據(jù)，SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為32萬人次。項目定位——人流分析朝陽公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)農(nóng)展館工體人流狀況項目定位——人流分析朝陽公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)占地面積：13萬平方米建筑面積：地上兩層，6萬平方米，地下兩層，9萬平方米容積率：0.63綠化率：30.72℅項目定位——用地條件分析周邊環(huán)境：朝陽公園：亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽公園西北湖岸，其南岸為奧運沙灘排球比賽場館，東岸為全世界最高的摩天輪“朝天輪”，還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等數(shù)個大型項目，在未來將成為北京全新的魅力亮點。亮馬河：SOLANA項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。占地面積：13萬平方米項目定位——用地條件分析周邊環(huán)境：從市場需求分析，一方面北京未來大型的購物中心將層出不窮，目前市場的將很難消化如此大體量的商鋪，即使在未來3到5年恐怕這也將是一個重大的挑戰(zhàn)。另一方，大型購物中心幾乎百店一貌，鮮有創(chuàng)新的模式，這將最終體現(xiàn)在購物中心對客流的吸引力下降上。在藍色港灣周邊就有新光天地、華貿(mào)購物中心以及燕莎友誼商城等眾多高端商業(yè)分布，無論是招商定位還是地理位置，藍色港灣較之都處于劣勢。隨著購物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對“克隆商場”的期待值就越低。大型購物中心只有能推陳出新，創(chuàng)造出新穎的商業(yè)模式才有可能在市場的重圍中脫穎而出。而這種新穎的商業(yè)模式一定要讓消費者帶著愉悅的新鮮感前來體驗。因此，SOLANA不僅將自己和ShoppingMall有效隔離，將注重消費體驗的商業(yè)模式與朝陽公園完美結(jié)合起來，致力于打造全國第一家LifestyleShoppingPark。SOLANA的理念就是為所有的顧客提供一個無所不包的消費樂園。項目定位——北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀從市場需求分析，一方面北京未來大型的購物中心將層出不窮，目前LifestyleShoppingPark項目定位——項目整體定位SOLANA是一個擁有景觀優(yōu)勢的開放消費環(huán)境除了購物外，更加強調(diào)娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)的體驗式商業(yè)中心為消費者創(chuàng)造一個北京前所未有的開放式水岸消費環(huán)境，有著高低錯落的建筑和閑適的街道以及街邊樹蔭下的咖啡座相比較ShoppingMall，SOLANA更加注重消費過程的精神享受！LifestyleShoppingPark項目定位——項目定位——項目整體定位國際購物中心協(xié)會對LifestyleShoppingCenter的定義：位于密度較高的住宅區(qū)域迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求具有露天開放及良好環(huán)境的特征主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所Lifestyle購物中心是由商業(yè)步行街和Shoppingmall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細分、業(yè)態(tài)細分的必然結(jié)果。Lifestyle購物中心在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然。項目定位——項目整體定位國際購物中心協(xié)會對Lifestyle項目定位——項目整體定位Lifestyle購物中心的七大特點特點一：休閑第一，所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能也是Lifestyle購物中心的靈魂所在。特點二：環(huán)境第一，與Shoppingmall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習(xí)慣相匹配。特點三：規(guī)模適中，美國的Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)的Shoppingmall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。特點四：業(yè)態(tài)專精，Lifestyle購物中心將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shoppingmall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區(qū)分。特點五：消費高端，精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。特點六：經(jīng)營利潤高，Lifestyle購物中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達30%以上。特點七：發(fā)展勢頭強勁，Lifestyle購物中心在美國誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢，一些專家預(yù)測Lifestyle購物中心在美國的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，之后才會與Shoppingmall形成一個均衡局面，形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。項目定位——項目整體定位Lifestyle購物中心的七大特點以家庭為核心的消費對象SOLANA目標客戶為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至CBD商圈中的消費人群,主力消費人群是在半徑5公里以內(nèi)生活和工作的高檔消費人群，并且將25歲-49歲的人群作為項目的主要客群。與家庭消費在我國消費結(jié)構(gòu)中所占比例越來越大，在未來將成為主流，SOLANA迎合這種趨勢，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家人前來消費，同時以娛樂休閑為引爆點開啟了家庭消費模式這一嶄新的商業(yè)消費模式。到達SOLANA每一個家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上考慮到了所有家庭成員的愛好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時，SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們在消費之余亦可進行各種休閑娛樂活動。項目定位——客戶定位以家庭為核心的消費對象SOLANA目標客戶為周邊高檔城市社區(qū)根據(jù)項目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競爭，SOLANA將引入的商戶定位在中高檔，基于這樣的商業(yè)定位，開發(fā)商在整體項目業(yè)態(tài)上劃分出30%餐飲、酒吧以及娛樂休閑和70%的零售，通過加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來吸引人們在此進行全天候的消費。目前引入的主力店有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時代影城、ZARA和無印良品等國際、國內(nèi)知名品牌。選擇主力店的標準：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍色港灣整體定位相配合，和國際接軌的并能給消費者帶來新的體驗，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動的品牌。項目定位——商戶定位側(cè)重于休閑娛樂的中高檔消費業(yè)態(tài)根據(jù)項目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位項目規(guī)劃功能分區(qū)交通分析開放空間分析建筑體分析業(yè)態(tài)分析項目規(guī)劃功能分區(qū)占地面積：13萬平方米

建筑面積：地上兩層（局部三層），6萬平方米(部分挑高9米)地下兩層，9萬平方米

容積率：0.63綠化率：30.72℅物業(yè)類型：綜合性商業(yè)車位：地上1300

地下800

美瑞時尚百貨SOLANAMALL活力城品牌街西廣場鐘樓廣場中央廣場亮馬食街水岸街酒吧街美食廣場項目規(guī)劃——功能分區(qū)占地面積：13萬平方米美瑞時尚百貨項目規(guī)劃——功能分區(qū)項目規(guī)劃——交通分析交通分析動線設(shè)計外部交通分析內(nèi)部交通分析項目規(guī)劃——交通分析交通分析項目規(guī)劃——交通分析大型購物中心如何保證客流是一個至關(guān)重要的課題，購物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運營等一系列決策都在相當大的程度上決定客流，換句話說，客流的聚集不是從購物中心開始營業(yè)起需要考慮的問題，而是當購物中心還在圖紙上時就應(yīng)該重點考慮的問題。對于一個大型商業(yè)項目而言，商業(yè)動線的規(guī)劃是體現(xiàn)項目設(shè)計者對商業(yè)理解程度的標志，根據(jù)統(tǒng)計，好的動線將使得商業(yè)項目的客流增加15%到20%。項目規(guī)劃——交通分析大型購物中心如何保證客流是一個至關(guān)重要的項目規(guī)劃——交通分析區(qū)別于一般購物中心重點關(guān)心的豎向交通問題，SOLANA藍色港灣最大的問題不是層高，而是太大的面積?！?”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)置了多個通道，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購物空間，增加可選擇性通過眾多的連廊、臺階以及小道的設(shè)計使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連利用地勢高差，形成更多的沿街面，讓商鋪擁有了更多的展示空間停車位設(shè)計考慮到顧客購物的便捷性，顧客可以通過地下二層車庫不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù)店鋪如何才能讓消費者逛的明白又舒服？項目規(guī)劃——交通分析區(qū)別于一般購物中心重點關(guān)心的豎向交通問題項目規(guī)劃——交通分析SOLANA的商業(yè)動線呈“8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)，打破了將商業(yè)動線依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法?！?”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動線的節(jié)點上互相滲透。項目規(guī)劃——交通分析SOLANA的商業(yè)動線呈“8”字形自成回項目規(guī)劃——交通分析在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計有多個出口，隨便一個通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街部分。而在特色商業(yè)街內(nèi)，也有多個臺階通道，消費者可以自由選擇更為可貴的是，藍色港灣還在其中央廣場的公共通道設(shè)計了步行臺階和滾動電梯兩種設(shè)計，方便消費者購物。項目規(guī)劃——交通分析在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計有多個出口，隨便一個項目規(guī)劃——交通分析SOLANA還通過眾多的連廊、臺階以及小道的設(shè)計使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連，流暢自由。SOLANA不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時在道路設(shè)計上也注重與周邊建筑的尺度呼應(yīng)，行走在道路上的消費者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間的不同體驗，逛街的樂趣油然而生。項目規(guī)劃——交通分析SOLANA還通過眾多的連廊、臺階以及小項目規(guī)劃——交通分析SOLANA同時打破了商業(yè)項目在水平面的統(tǒng)一，擁有了下沉的中央廣場，以及東部略微突起的坡地和二層環(huán)路設(shè)計，這使得整個項目高低錯落，充滿情趣。同時，廣場層的存在，讓在廣場層周邊的建筑擁有了兩層不同的臨街面，使得商鋪擁有了更多的展示空間項目規(guī)劃——交通分析SOLANA同時打破了商業(yè)項目在水平面的項目規(guī)劃——交通分析停車位設(shè)計合理。整個商業(yè)共計擁有5萬平方米的地上地下免費停車空間，開車過來購物的消費者，可以快速實現(xiàn)停車購物。另外通過B2的地下車庫，顧客可以不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù)店鋪，這樣做的優(yōu)點讓顧客得以避免挑戰(zhàn)寒風刺骨的北京冬天。項目規(guī)劃——交通分析停車位設(shè)計合理。整個商業(yè)共計擁有5萬平方交通分析——外部交通市政道路商業(yè)區(qū)內(nèi)外部道路地面停車項目規(guī)劃——交通分析交通分析——外部交通市政道路商業(yè)區(qū)內(nèi)外部道路地面停車項目規(guī)交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通

`扶梯樓梯`電梯客梯共8部，觀光梯1部，客貨梯7部，扶梯34部項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通交通分析——垂直交通`````扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通`````扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交交通分析——垂直交通扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間室外開放空間室內(nèi)展示空間室內(nèi)交通購物空間室內(nèi)游憩空間室外廣場室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間室內(nèi)展示空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間——展示空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間——交通空間/購物空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間——游憩空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間室外開放空間——室外廣場水平面寬：約500米垂直進深：約200米F1建筑面積：約3萬平米室外場地面積：約1.5萬平米水平室內(nèi)面積：室外面積=2:1中央廣場：面積：6500平米面寬：180米進深：45米鐘樓廣場：面積：1500平米面寬：30米進深：50米廣場：面積：2700平米面寬：90米進深：30米街道：面積：4300平米寬度：6米、9米、15米廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場水平面寬：約500米室外開放空間——室外廣場中央廣場面積約5000平方米集休閑、娛樂、消費等多功能為一體的綜合廣場，可以舉辦商品展示會、時裝發(fā)布會、歌舞晚會等各類活動具體功能空間包括音樂燈光噴泉、露天音樂廣場、森林樹屋、極限運動區(qū)以及小型靈活的流動花車等項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析主體音樂噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析主體音樂噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析間歇式噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析間歇式噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析可參與性噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析可參與性噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析西部廣場——舉行活動空間室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析西部廣場——室外開放空間——室外廣場中心廣場中布置了各種形式的座椅，通過不同形式的座椅進行功能空間的劃分；同時座椅的布置擺放方式也兼顧到各種顧客的不同使用需求。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場隨時入目的時令花卉和陶缽花冠，讓購物環(huán)境生機盎然，充滿異國情調(diào)。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場花壇、花池、花缽除了裝飾之用，同時還承擔著一定的具體功能：如劃分空間、路口圍擋等。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道

開放式水岸酒吧街，擁有朝陽公園西北湖岸優(yōu)美自然環(huán)境。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道酒吧街有內(nèi)街和外街之分，目前內(nèi)街還沒有商家進駐，外街引入較高檔酒吧或西餐廳，每日下午9點到11點為人流高峰期，消費標準在100-500元/人。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道位于項目北側(cè)的亮馬食街面對亮馬河，但距離較遠，且中間有一條車行道將二者隔離，景觀優(yōu)勢并不十分明顯，經(jīng)營現(xiàn)狀略顯低迷，人氣不足。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道

水岸街位于用地南側(cè)，酒吧街西側(cè)，是聯(lián)系項目西側(cè)好運街食街同酒吧街的重要一環(huán)，將已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的老項目同新項目串聯(lián)在一起，面臨朝陽公園水體及綠地，景觀資源良好，目前還沒有商家入駐。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析

19棟2到3層的地中海式建筑層數(shù)：地下2層，地上3層層高：B1—B2：5米；F1—F3：4.5米（局部6米）柱距：8.4米店鋪分割方式：水平分割（百貨、MALL、活力城）垂直分割（食街、品牌街、水岸街、

酒吧街）店鋪面積：水平分割：100—300平米垂直分割：300—1000平米店鋪進深：水平分割：10—20米垂直分割：主要為17—25米個別9—15米或30米左右項目規(guī)劃——建筑單體19棟2到3層的地中海式建筑項目規(guī)劃——建筑單體空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量；影院、超市、大型娛樂場采用全空氣系統(tǒng),其余為風機盤管+新風系統(tǒng)，提供冷熱風，經(jīng)過過濾、加濕，保持四季舒適度給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24小時提供酒店餐飲等用戶生活熱水中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng)智能化：樓宇設(shè)備監(jiān)控自動化系統(tǒng)

酒店管理系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)

數(shù)字程控交換機系統(tǒng)

有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、SPA、KTV等處設(shè)衛(wèi)星電視）

電視會議系統(tǒng)

背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)

公共安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)

火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)

移動通訊增強系統(tǒng)

智能化集成管理系統(tǒng)

信息庫管理系統(tǒng)

自動人流統(tǒng)計系統(tǒng)

項目規(guī)劃——設(shè)施設(shè)備弱電系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶主體結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防：烈度8度樓板厚載：500kg/㎡人防等級：六級建筑耐火等級：1級

空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量；影院、超市項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃重視體驗性消費業(yè)態(tài)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分滿足人們體驗性購物的需要，將餐飲、休閑、娛樂等參與性體驗性消費的內(nèi)容占到30%以上的高比例。同時在引入的參與性消費業(yè)態(tài)中，注重業(yè)態(tài)彼此間的互補和互動，業(yè)態(tài)之間相互依托，為顧客提供更加全方位的服務(wù)。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃重視體驗性消費業(yè)態(tài)項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店在商鋪引入上，除了引入國際知名品牌入駐，還兼顧到中國傳統(tǒng)的知名老字號。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店酒吧街家居館美食廣場SOLANAMALLSAGA傳奇時代影城地下一層業(yè)態(tài)分布特點：根據(jù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及功能等要求，將超市、影城、美食廣場等業(yè)態(tài)布置于地下一層。在下沉廣場主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租區(qū)。將影城、家居、美食廣場等目的性較強的業(yè)態(tài)分布于整個商業(yè)街內(nèi)部位置。超市則布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內(nèi)部消費人群購物需要。將卸貨區(qū)布置于該層居于美食廣場、家居館、mall中間的位置，即利于各功能分區(qū)卸貨需要，同時由于靠近盡端位置，也避免影響美觀。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街家居館美食廣場SOLANAMALLSAGA傳酒吧街SOLANAMALL亮馬食街美瑞百貨飾品、家居館全明星滑冰俱樂部/運動品牌店品牌街水岸街首層業(yè)態(tài)分布特點：飾品館布置在商業(yè)街入口位置，增強整個商業(yè)街整體檔次。在首層主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租位置?；盍畹倪\動品牌系列與滑冰俱樂部布置在一起，同時由于屬消費目的較強業(yè)態(tài)，因此布置在商業(yè)街內(nèi)部位置。在靠近好運街各餐廳較近且從好運街視角可以看到的位置設(shè)置食街，從而使美食消費從好運街順延至solana。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街SOLANAMALL亮馬食街美瑞百貨飾品、家酒吧街亮馬食街美瑞百貨服裝城活力活待租區(qū)品牌街水岸街二層業(yè)態(tài)分布特點：美瑞百貨由于和開發(fā)商的合作關(guān)系，布置在二層（租金最低位置），將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置于首層及M層。其次，美瑞百貨的檔次較其他業(yè)態(tài)較低，故將其放置于二層。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃活力活待租區(qū)酒吧街亮馬食街美瑞百貨服裝城活力活待租區(qū)品牌街水岸目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位項目招商招商業(yè)態(tài)招商活動項目招商招商業(yè)態(tài)截至2007年11月，藍色港灣SOLANA開業(yè)前夕，商鋪的出租率達到80%以上。藍色港灣在招商的過程中非常注意兒童品牌、餐飲和娛樂的招商，因為其周邊有著龐大的家庭消費，諸多的兒童玩具教育品牌成功的吸引了周邊的家庭前來進行多重消費。項目招商——招商業(yè)態(tài)截至2007年11月，藍色港灣SOLANA開業(yè)前夕，商鋪的出華聯(lián)旗下BHG超市的引入同樣起到吸引周邊家庭消費并引發(fā)多重消費的作用。餐飲、冰場、酒吧、電影院、游戲廳等休閑娛樂業(yè)態(tài)的累計，讓藍色港灣受到了很多人的歡迎，也使的項目更加符合該區(qū)域的消費傳統(tǒng)。項目招商——招商業(yè)態(tài)華聯(lián)旗下BHG超市的引入同樣起到吸引周邊家庭消費并引發(fā)多重消在藍色港灣共計入住了300多家品牌商鋪，來自歐美等國外的產(chǎn)品和品牌占據(jù)了半壁江山。其中有不少國外品牌是第一次在中國或者北京開設(shè)店鋪，其中包括來自美國的海鮮自助品牌都太海鮮，美國的戶外領(lǐng)先用品品牌L.L.Bean，美國的時尚女鞋品牌UGG，來自英國的歐洲第一兒童品牌mothercare、來自意大利的時尚女裝品牌PAOLAFRANI、法拉利家居等，這些國際高端品牌的引入迅速的提升了該區(qū)域的國際化商業(yè)氛圍。其他的租戶還包括體操王子李寧旗下的全明星冰場、傳奇時代影城、高級度假酒店悅椿（BanyanTree）、美國著名的夜總會Crobar、風靡美國購物中心的大型自助餐Todai、華聯(lián)BHG精品超市以及國際知名的零售品牌ZARA、Guess、Promod、Sephora、Stefanel、Clark、Nike、Adidas等。項目招商——招商業(yè)態(tài)在藍色港灣共計入住了300多家品牌商鋪，來自歐美等國外的產(chǎn)品2006年07月10日，SOLANA藍色港灣前往香港舉行專場招商、宣傳活動。參加本次招商活動的有150多個國際知名品牌，如英國服裝品牌Kent&Curwen,EmilionPucci，法國知名化妝品牌嬌韻詩（Clarins），以及國際最大的連鎖免稅店DFS，和著名娛樂機構(gòu)蘭桂坊（LanKwaiFongHoldings）等。2007年7月8日，SOLANA藍色港灣應(yīng)意大利貿(mào)易委員會（ICE）與奧地利商會的邀請，赴意大利和奧地利招商。本次SOLAN招商的范圍極為寬泛，其目的是將歐洲時尚、美味和商業(yè)模式引進中國。通過外貿(mào)大集，藍色港灣與其中的部分外貿(mào)企業(yè)進行了深入的洽談，希望通過靈活的合作方式能在藍色港灣長期經(jīng)營，這也成為外貿(mào)企業(yè)入駐SOLANA的途徑之一。項目招商——招商活動2006年07月10日，SOLANA藍色港灣前往香港舉行專目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位運營推廣外貿(mào)大集燈光節(jié)、攝影大賽國際家庭日、兒童手繪瓷磚生態(tài)環(huán)保——品牌森林種植活動愛音樂用正版運營推廣外貿(mào)大集運營推廣SOLANA藍色港灣推廣的整體思路是公關(guān)活動加商品促銷的模式，將兩者結(jié)合起來是其營銷推廣的關(guān)鍵。藍色港灣的每次活動都能吸引眾多的客流，而在此時開啟大型商品促銷，效果非常明顯，諸多商鋪的最高銷售額都是在舉辦公關(guān)活動時實現(xiàn)的。除了以帶動銷售為目的的每個公關(guān)活動，SOLANA同時還會舉辦一些意在塑造項目的氣質(zhì)的活動，其目的是將項目打造成一個新鮮好玩的場所，在吸引顧客的同時，公關(guān)活動可以塑造一個項目的氣質(zhì)文化，對消費者形成內(nèi)在的吸引，讓消費者既有的玩又有的花，以此吸引年輕人形成偏好，而從長遠來看，這種偏好將最終促進銷售。運營推廣SOLANA藍色港灣推廣的整體思路是公關(guān)活動加商品促運營推廣外貿(mào)大集外貿(mào)大集是由北京市商務(wù)局組織舉辦的大型外貿(mào)產(chǎn)品展銷會，以其豐富多樣的外貿(mào)產(chǎn)品和實在的價格火爆京城，在西四環(huán)的金源燕莎舉辦的首期外貿(mào)大集獲得了巨大成功。藍色港灣外貿(mào)大集二期在3月17號開集，每天都吸引了大量的市民從四面八方前來淘貨，不少攤位被搶購一空，同時藍色港灣也趁機賺足了人氣。其美食廣場營業(yè)額比之前最高記錄足足翻了一倍還多。運營推廣外貿(mào)大集運營推廣藍色港灣首屆燈光節(jié)藍色港灣首屆燈光節(jié)于2008年12月19日開幕，前后持續(xù)了近兩個多月的時間。借燈光節(jié)同時舉辦了圣誕晚會、新年倒數(shù)晚會以及商品促銷活動，取得了良好的商業(yè)效益和社會效益。結(jié)合燈光節(jié)，還舉辦了首屆燈光節(jié)攝影大賽，最終受到了攝影愛好者所拍攝的照片近500幅，擴大了燈光節(jié)的影響力，提升了項目的品質(zhì)形象。本次活動吸引了數(shù)十萬市民，打破了人們對北方室外購物場所經(jīng)營困難的質(zhì)疑，也體現(xiàn)了燈光節(jié)巨大的商業(yè)價值。對新一屆燈光節(jié)的規(guī)劃：藍色港灣將自己定位為一個平臺，將以這個平臺整合世界范圍內(nèi)最優(yōu)秀的燈光團隊和人才，往后的若干屆燈光節(jié)打造成一個真正集科技、環(huán)保和藝術(shù)為一體的頂級燈光節(jié)。而燈光節(jié)必將與項目共同成長。運營推廣藍色港灣首屆燈光節(jié)運營推廣國際家庭日與兒童手繪瓷磚2007年10月13日，《CITYWEEKEND》和SOLANA聯(lián)合主辦的“國際家庭日”活動隆重召開，現(xiàn)場有大型娛樂表演、環(huán)球美食、中華傳統(tǒng)才藝以及眾多互動小游戲等環(huán)節(jié)，吸引了附近大量的高層次人群參加，其中國際友人數(shù)目占到一半以上。SOLANA將家庭消費定位為未來的主流的消費群體，而此次舉辦的國際家庭日活動正是以家庭為主要對象的大型活動。手繪藝術(shù)瓷磚工藝非常復(fù)雜，首先需要用特殊的陶瓷顏料在瓷磚上繪畫，然后這些作品將在700度高溫的窯里燒制，最后成為釉上彩的藝術(shù)瓷磚。這些手繪瓷磚經(jīng)過燒制和遴選后將后在SOLANA中央廣場兒童活動區(qū)永久展示，并伴隨著小朋友共同成長?！癐don‘tknow,either.It’s...something?！边\營推廣國際家庭日與兒童手繪瓷磚運營推廣生態(tài)環(huán)?！放粕址N植活動

2009年3月12日SOLANA藍色港灣舉辦了“根植SOLANA，共享商業(yè)繁茂”——歡迎商戶入駐暨品牌森林種植活動，SOLANA的兩百多位入駐商戶代表將園區(qū)內(nèi)的眾多樹木都系上了紅色的絲帶，而每個絲帶都代表著一個入駐商戶的品牌，這些樹木將共同構(gòu)成“SOLANA品牌森林”。運營推廣生態(tài)環(huán)?！放粕址N植活動運營推廣愛音樂用正版 在2009年3月6日，SOLANA藍色港灣與HITFM共同舉辦了一個名為“愛音樂用正版”的活動，承諾將率先在公共區(qū)域使用正版授權(quán)音樂，并呼吁所有商業(yè)項目跟進。運營推廣愛音樂用正版運營推廣運營推廣某住宅項目定位與運營推廣方案課件SOLANA·藍色港灣總結(jié)時間：2010.06.26SOLANA·藍色港灣SOLANA是國內(nèi)首座LifestyleShoppingPark，引進全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢并準確詮釋了“家庭消費模式”的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購物休閑文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，商品極大豐富，在ShoppingCenter大行其道的市場環(huán)境下，開創(chuàng)了京城商業(yè)的新亮點。SOLANA是國內(nèi)首座LifestyleShopping合作團隊：發(fā)展商——北京藍色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)顧問——世邦魏理仕商業(yè)策劃及市場顧問——全球商業(yè)咨詢行業(yè)領(lǐng)跑者加拿大托瑪斯（THOMAS）顧問公司酒店管理----新加坡悅榕酒店管理集團BanyanTreeGroup建筑規(guī)劃及園林景觀設(shè)計——全球三大商業(yè)建筑設(shè)計公司之一美國JERDE國際建筑師事務(wù)所建筑規(guī)劃——美國FiveDesignGroup公司（FDG）景觀設(shè)計——泛亞國際水景設(shè)計——FLUIDITYDESIGNCONSULTANTA燈光設(shè)計——美國專業(yè)燈光設(shè)計公司KaplanGehringMccaroll(KGM)標識系統(tǒng)及環(huán)境設(shè)計—美國著名標識及環(huán)境設(shè)計公司SelbertPerkinsDesign(SPD)某住宅項目定位與運營推廣方案課件目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位項目定位項目分析：區(qū)域交通客流用地國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀項目定位：總體定位客戶定位商戶定位項目定位項目分析：項目定位：項目定位——區(qū)域分析區(qū)域SOLANA核心消費區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域。項目周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬人次的外國人士進入該區(qū)域進行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項活動。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國公司；近200家國際新聞機構(gòu)；100多家全球500強企業(yè)；以及長城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級酒店。麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈項目定位——區(qū)域分析區(qū)域麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈便利交通道路狀況：SOLANA處于東四環(huán)、機場高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號線（08年通車）、地鐵14號線（08年開建）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。軌道交通狀況：軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號線在SOLANA項目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至SOLANA僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。公共交通狀況：SOLANA項目周邊公交路線密布，基本可以通過公交線路便捷的到達城市各個區(qū)域。項目定位——交通分析便利交通項目定位——交通分析人流狀況據(jù)北京交通局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬次，客流量約為100萬次；東四環(huán)路日車流量約為30萬次，客流量約為70萬次。周邊高端物業(yè)（約600萬平方米）及已有成熟社區(qū)，超過20萬的穩(wěn)定日人流；周邊寫字樓（約90萬平方米）及酒店，日均人流量10余萬；距離項目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過100萬；朝陽公園目前年客流量為300萬，隨著2007年摩天輪正式運營，及公園內(nèi)新建娛樂項目的相繼落成，預(yù)計年客流量將超過500萬；綜合以上數(shù)據(jù)，SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為32萬人次。項目定位——人流分析朝陽公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)農(nóng)展館工體人流狀況項目定位——人流分析朝陽公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)占地面積：13萬平方米建筑面積：地上兩層，6萬平方米，地下兩層，9萬平方米容積率：0.63綠化率：30.72℅項目定位——用地條件分析周邊環(huán)境：朝陽公園：亞洲最大的城市公園，SOLANA緊鄰朝陽公園西北湖岸，其南岸為奧運沙灘排球比賽場館，東岸為全世界最高的摩天輪“朝天輪”，還有萬人貝殼劇場、雜技馬戲廣場、森林休閑區(qū)等數(shù)個大型項目，在未來將成為北京全新的魅力亮點。亮馬河：SOLANA項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，經(jīng)過改造，亮馬河與頤和園水系全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。SOLANA將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。占地面積：13萬平方米項目定位——用地條件分析周邊環(huán)境：從市場需求分析，一方面北京未來大型的購物中心將層出不窮，目前市場的將很難消化如此大體量的商鋪，即使在未來3到5年恐怕這也將是一個重大的挑戰(zhàn)。另一方，大型購物中心幾乎百店一貌，鮮有創(chuàng)新的模式，這將最終體現(xiàn)在購物中心對客流的吸引力下降上。在藍色港灣周邊就有新光天地、華貿(mào)購物中心以及燕莎友誼商城等眾多高端商業(yè)分布，無論是招商定位還是地理位置，藍色港灣較之都處于劣勢。隨著購物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對“克隆商場”的期待值就越低。大型購物中心只有能推陳出新，創(chuàng)造出新穎的商業(yè)模式才有可能在市場的重圍中脫穎而出。而這種新穎的商業(yè)模式一定要讓消費者帶著愉悅的新鮮感前來體驗。因此，SOLANA不僅將自己和ShoppingMall有效隔離，將注重消費體驗的商業(yè)模式與朝陽公園完美結(jié)合起來，致力于打造全國第一家LifestyleShoppingPark。SOLANA的理念就是為所有的顧客提供一個無所不包的消費樂園。項目定位——北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀從市場需求分析，一方面北京未來大型的購物中心將層出不窮，目前LifestyleShoppingPark項目定位——項目整體定位SOLANA是一個擁有景觀優(yōu)勢的開放消費環(huán)境除了購物外，更加強調(diào)娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)的體驗式商業(yè)中心為消費者創(chuàng)造一個北京前所未有的開放式水岸消費環(huán)境，有著高低錯落的建筑和閑適的街道以及街邊樹蔭下的咖啡座相比較ShoppingMall，SOLANA更加注重消費過程的精神享受！LifestyleShoppingPark項目定位——項目定位——項目整體定位國際購物中心協(xié)會對LifestyleShoppingCenter的定義：位于密度較高的住宅區(qū)域迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求具有露天開放及良好環(huán)境的特征主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所Lifestyle購物中心是由商業(yè)步行街和Shoppingmall在市場的作用下演變而來的，也是消費群細分、業(yè)態(tài)細分的必然結(jié)果。Lifestyle購物中心在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然。項目定位——項目整體定位國際購物中心協(xié)會對Lifestyle項目定位——項目整體定位Lifestyle購物中心的七大特點特點一：休閑第一，所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能也是Lifestyle購物中心的靈魂所在。特點二：環(huán)境第一，與Shoppingmall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習(xí)慣相匹配。特點三：規(guī)模適中，美國的Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)的Shoppingmall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。特點四：業(yè)態(tài)專精，Lifestyle購物中心將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shoppingmall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區(qū)分。特點五：消費高端，精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。特點六：經(jīng)營利潤高，Lifestyle購物中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達30%以上。特點七：發(fā)展勢頭強勁，Lifestyle購物中心在美國誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢，一些專家預(yù)測Lifestyle購物中心在美國的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，之后才會與Shoppingmall形成一個均衡局面，形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。項目定位——項目整體定位Lifestyle購物中心的七大特點以家庭為核心的消費對象SOLANA目標客戶為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至CBD商圈中的消費人群,主力消費人群是在半徑5公里以內(nèi)生活和工作的高檔消費人群，并且將25歲-49歲的人群作為項目的主要客群。與家庭消費在我國消費結(jié)構(gòu)中所占比例越來越大，在未來將成為主流，SOLANA迎合這種趨勢，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家人前來消費，同時以娛樂休閑為引爆點開啟了家庭消費模式這一嶄新的商業(yè)消費模式。到達SOLANA每一個家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上考慮到了所有家庭成員的愛好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時，SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們在消費之余亦可進行各種休閑娛樂活動。項目定位——客戶定位以家庭為核心的消費對象SOLANA目標客戶為周邊高檔城市社區(qū)根據(jù)項目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競爭，SOLANA將引入的商戶定位在中高檔，基于這樣的商業(yè)定位，開發(fā)商在整體項目業(yè)態(tài)上劃分出30%餐飲、酒吧以及娛樂休閑和70%的零售，通過加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來吸引人們在此進行全天候的消費。目前引入的主力店有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時代影城、ZARA和無印良品等國際、國內(nèi)知名品牌。選擇主力店的標準：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍色港灣整體定位相配合，和國際接軌的并能給消費者帶來新的體驗，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動的品牌。項目定位——商戶定位側(cè)重于休閑娛樂的中高檔消費業(yè)態(tài)根據(jù)項目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位項目規(guī)劃功能分區(qū)交通分析開放空間分析建筑體分析業(yè)態(tài)分析項目規(guī)劃功能分區(qū)占地面積：13萬平方米

建筑面積：地上兩層（局部三層），6萬平方米(部分挑高9米)地下兩層，9萬平方米

容積率：0.63綠化率：30.72℅物業(yè)類型：綜合性商業(yè)車位：地上1300

地下800

美瑞時尚百貨SOLANAMALL活力城品牌街西廣場鐘樓廣場中央廣場亮馬食街水岸街酒吧街美食廣場項目規(guī)劃——功能分區(qū)占地面積：13萬平方米美瑞時尚百貨項目規(guī)劃——功能分區(qū)項目規(guī)劃——交通分析交通分析動線設(shè)計外部交通分析內(nèi)部交通分析項目規(guī)劃——交通分析交通分析項目規(guī)劃——交通分析大型購物中心如何保證客流是一個至關(guān)重要的課題，購物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運營等一系列決策都在相當大的程度上決定客流，換句話說，客流的聚集不是從購物中心開始營業(yè)起需要考慮的問題，而是當購物中心還在圖紙上時就應(yīng)該重點考慮的問題。對于一個大型商業(yè)項目而言，商業(yè)動線的規(guī)劃是體現(xiàn)項目設(shè)計者對商業(yè)理解程度的標志，根據(jù)統(tǒng)計，好的動線將使得商業(yè)項目的客流增加15%到20%。項目規(guī)劃——交通分析大型購物中心如何保證客流是一個至關(guān)重要的項目規(guī)劃——交通分析區(qū)別于一般購物中心重點關(guān)心的豎向交通問題，SOLANA藍色港灣最大的問題不是層高，而是太大的面積。“8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)置了多個通道，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購物空間，增加可選擇性通過眾多的連廊、臺階以及小道的設(shè)計使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連利用地勢高差，形成更多的沿街面，讓商鋪擁有了更多的展示空間停車位設(shè)計考慮到顧客購物的便捷性，顧客可以通過地下二層車庫不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù)店鋪如何才能讓消費者逛的明白又舒服？項目規(guī)劃——交通分析區(qū)別于一般購物中心重點關(guān)心的豎向交通問題項目規(guī)劃——交通分析SOLANA的商業(yè)動線呈“8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)，打破了將商業(yè)動線依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法?！?”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動線的節(jié)點上互相滲透。項目規(guī)劃——交通分析SOLANA的商業(yè)動線呈“8”字形自成回項目規(guī)劃——交通分析在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計有多個出口，隨便一個通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街部分。而在特色商業(yè)街內(nèi)，也有多個臺階通道，消費者可以自由選擇更為可貴的是，藍色港灣還在其中央廣場的公共通道設(shè)計了步行臺階和滾動電梯兩種設(shè)計，方便消費者購物。項目規(guī)劃——交通分析在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計有多個出口，隨便一個項目規(guī)劃——交通分析SOLANA還通過眾多的連廊、臺階以及小道的設(shè)計使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連，流暢自由。SOLANA不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時在道路設(shè)計上也注重與周邊建筑的尺度呼應(yīng)，行走在道路上的消費者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間的不同體驗，逛街的樂趣油然而生。項目規(guī)劃——交通分析SOLANA還通過眾多的連廊、臺階以及小項目規(guī)劃——交通分析SOLANA同時打破了商業(yè)項目在水平面的統(tǒng)一，擁有了下沉的中央廣場，以及東部略微突起的坡地和二層環(huán)路設(shè)計，這使得整個項目高低錯落，充滿情趣。同時，廣場層的存在，讓在廣場層周邊的建筑擁有了兩層不同的臨街面，使得商鋪擁有了更多的展示空間項目規(guī)劃——交通分析SOLANA同時打破了商業(yè)項目在水平面的項目規(guī)劃——交通分析停車位設(shè)計合理。整個商業(yè)共計擁有5萬平方米的地上地下免費停車空間，開車過來購物的消費者，可以快速實現(xiàn)停車購物。另外通過B2的地下車庫，顧客可以不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù)店鋪，這樣做的優(yōu)點讓顧客得以避免挑戰(zhàn)寒風刺骨的北京冬天。項目規(guī)劃——交通分析停車位設(shè)計合理。整個商業(yè)共計擁有5萬平方交通分析——外部交通市政道路商業(yè)區(qū)內(nèi)外部道路地面停車項目規(guī)劃——交通分析交通分析——外部交通市政道路商業(yè)區(qū)內(nèi)外部道路地面停車項目規(guī)交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——內(nèi)部水平交通項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通

`扶梯樓梯`電梯客梯共8部，觀光梯1部，客貨梯7部，扶梯34部項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通交通分析——垂直交通`````扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通`````扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交交通分析——垂直交通扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析交通分析——垂直交通扶梯樓梯`電梯項目規(guī)劃——交通分析項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間室外開放空間室內(nèi)展示空間室內(nèi)交通購物空間室內(nèi)游憩空間室外廣場室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間室內(nèi)展示空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間——展示空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間——交通空間/購物空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間——游憩空間項目規(guī)劃——開放空間分析室內(nèi)開放空間室外開放空間——室外廣場水平面寬：約500米垂直進深：約200米F1建筑面積：約3萬平米室外場地面積：約1.5萬平米水平室內(nèi)面積：室外面積=2:1中央廣場：面積：6500平米面寬：180米進深：45米鐘樓廣場：面積：1500平米面寬：30米進深：50米廣場：面積：2700平米面寬：90米進深：30米街道：面積：4300平米寬度：6米、9米、15米廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場水平面寬：約500米室外開放空間——室外廣場中央廣場面積約5000平方米集休閑、娛樂、消費等多功能為一體的綜合廣場，可以舉辦商品展示會、時裝發(fā)布會、歌舞晚會等各類活動具體功能空間包括音樂燈光噴泉、露天音樂廣場、森林樹屋、極限運動區(qū)以及小型靈活的流動花車等項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析主體音樂噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析主體音樂噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析間歇式噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析間歇式噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析可參與性噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析可參與性噴泉室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析西部廣場——舉行活動空間室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析西部廣場——室外開放空間——室外廣場中心廣場中布置了各種形式的座椅，通過不同形式的座椅進行功能空間的劃分；同時座椅的布置擺放方式也兼顧到各種顧客的不同使用需求。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場隨時入目的時令花卉和陶缽花冠，讓購物環(huán)境生機盎然，充滿異國情調(diào)。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場花壇、花池、花缽除了裝飾之用，同時還承擔著一定的具體功能：如劃分空間、路口圍擋等。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外廣場項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道

開放式水岸酒吧街，擁有朝陽公園西北湖岸優(yōu)美自然環(huán)境。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道酒吧街有內(nèi)街和外街之分，目前內(nèi)街還沒有商家進駐，外街引入較高檔酒吧或西餐廳，每日下午9點到11點為人流高峰期，消費標準在100-500元/人。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道位于項目北側(cè)的亮馬食街面對亮馬河，但距離較遠，且中間有一條車行道將二者隔離，景觀優(yōu)勢并不十分明顯，經(jīng)營現(xiàn)狀略顯低迷，人氣不足。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道

水岸街位于用地南側(cè)，酒吧街西側(cè)，是聯(lián)系項目西側(cè)好運街食街同酒吧街的重要一環(huán)，將已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的老項目同新項目串聯(lián)在一起，面臨朝陽公園水體及綠地，景觀資源良好，目前還沒有商家入駐。項目規(guī)劃——開放空間分析室外開放空間——室外街道項目規(guī)劃——開放空間分析

19棟2到3層的地中海式建筑層數(shù)：地下2層，地上3層層高：B1—B2：5米；F1—F3：4.5米（局部6米）柱距：8.4米店鋪分割方式：水平分割（百貨、MALL、活力城）垂直分割（食街、品牌街、水岸街、

酒吧街）店鋪面積：水平分割：100—300平米垂直分割：300—1000平米店鋪進深：水平分割：10—20米垂直分割：主要為17—25米個別9—15米或30米左右項目規(guī)劃——建筑單體19棟2到3層的地中海式建筑項目規(guī)劃——建筑單體空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量；影院、超市、大型娛樂場采用全空氣系統(tǒng),其余為風機盤管+新風系統(tǒng)，提供冷熱風，經(jīng)過過濾、加濕，保持四季舒適度給水：生活冷水由市政提供，避免二次污染，24小時提供酒店餐飲等用戶生活熱水中水：直接連通市政中心系統(tǒng)網(wǎng)智能化：樓宇設(shè)備監(jiān)控自動化系統(tǒng)

酒店管理系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)

數(shù)字程控交換機系統(tǒng)

有限電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)（酒店、酒吧、SPA、KTV等處設(shè)衛(wèi)星電視）

電視會議系統(tǒng)

背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)

公共安全監(jiān)控自動化系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)

火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)

移動通訊增強系統(tǒng)

智能化集成管理系統(tǒng)

信息庫管理系統(tǒng)

自動人流統(tǒng)計系統(tǒng)

項目規(guī)劃——設(shè)施設(shè)備弱電系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶主體結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防：烈度8度樓板厚載：500kg/㎡人防等級：六級建筑耐火等級：1級

空調(diào)系統(tǒng)：所有商鋪，均為中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量；影院、超市項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃重視體驗性消費業(yè)態(tài)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分滿足人們體驗性購物的需要，將餐飲、休閑、娛樂等參與性體驗性消費的內(nèi)容占到30%以上的高比例。同時在引入的參與性消費業(yè)態(tài)中，注重業(yè)態(tài)彼此間的互補和互動，業(yè)態(tài)之間相互依托，為顧客提供更加全方位的服務(wù)。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃重視體驗性消費業(yè)態(tài)項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店在商鋪引入上，除了引入國際知名品牌入駐，還兼顧到中國傳統(tǒng)的知名老字號。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店酒吧街家居館美食廣場SOLANAMALLSAGA傳奇時代影城地下一層業(yè)態(tài)分布特點：根據(jù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及功能等要求，將超市、影城、美食廣場等業(yè)態(tài)布置于地下一層。在下沉廣場主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租區(qū)。將影城、家居、美食廣場等目的性較強的業(yè)態(tài)分布于整個商業(yè)街內(nèi)部位置。超市則布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內(nèi)部消費人群購物需要。將卸貨區(qū)布置于該層居于美食廣場、家居館、mall中間的位置，即利于各功能分區(qū)卸貨需要，同時由于靠近盡端位置，也避免影響美觀。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街家居館美食廣場SOLANAMALLSAGA傳酒吧街SOLANAMALL亮馬食街美瑞百貨飾品、家居館全明星滑冰俱樂部/運動品牌店品牌街水岸街首層業(yè)態(tài)分布特點：飾品館布置在商業(yè)街入口位置，增強整個商業(yè)街整體檔次。在首層主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租位置?；盍畹倪\動品牌系列與滑冰俱樂部布置在一起，同時由于屬消費目的較強業(yè)態(tài)，因此布置在商業(yè)街內(nèi)部位置。在靠近好運街各餐廳較近且從好運街視角可以看到的位置設(shè)置食街，從而使美食消費從好運街順延至solana。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街SOLANAMALL亮馬食街美瑞百貨飾品、家酒吧街亮馬食街美瑞百貨服裝城活力活待租區(qū)品牌街水岸街二層業(yè)態(tài)分布特點：美瑞百貨由于和開發(fā)商的合作關(guān)系，布置在二層（租金最低位置），將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置于首層及M層。其次，美瑞百貨的檔次較其他業(yè)態(tài)較低，故將其放置于二層。項目規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃活力活待租區(qū)酒吧街亮馬食街美瑞百貨服裝城活力活待租區(qū)品牌街水岸目錄項目分析及定位項目規(guī)劃項目招商運營推廣目錄項目分析及定位項目招商招商業(yè)態(tài)招商活動項目招商招商業(yè)態(tài)截至2007年11月，藍色港灣SOLANA開業(yè)前夕，商鋪的出租率達到80%以上。藍色港灣在招商的過程中非常注意兒童品牌、餐飲和娛樂的招商，因為其周邊有著龐大的家庭消費，諸多的兒童玩具教育品牌成功的吸引了周邊的家庭前來進行多重消費