房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享（共41）

房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理理念分享享1房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理的的現(xiàn)狀成本管理理就是工工程成本本管理；；只關(guān)注招招投標(biāo)和和施工過(guò)過(guò)程成本本；成本管理理是成本本部和總總經(jīng)理的的事情；；有目標(biāo)成成本，但但是只有有簽訂合合同后才才能拆分分出；做了很多多年的房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)，沒(méi)有有一套完完整的成成本指標(biāo)標(biāo)庫(kù)；……房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理的的現(xiàn)狀房地產(chǎn)成成本管理理經(jīng)典語(yǔ)語(yǔ)錄利潤(rùn)＝＝收入入－成本本——省錢(qián)就是是賺錢(qián)??！合理的分分配成本本——好鋼要用用在刀刃刃上！價(jià)值＝＝功能能/成本——花“小錢(qián)錢(qián)”賺““大錢(qián)””！2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)代成本本管理理理念全成本管管理全員責(zé)任任成本全生命周周期管理“三全””成本管管理全成本管管理為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資收益和利潤(rùn)最大化，對(duì)工程建設(shè)從可行性研究開(kāi)始經(jīng)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、后評(píng)估等過(guò)程，圍繞工程投資所進(jìn)行的全部行為和組織活動(dòng)。全成本管理的概念在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的基礎(chǔ)上，把建設(shè)項(xiàng)目成本所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理范圍和合理的限額以?xún)?nèi)，并及時(shí)糾偏，以保證項(xiàng)目目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，從而為公司獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。全成本管理的目的全成本管管理全成本管管理全生命周周期管理理土地獲取取階段成成本管控控的重點(diǎn)點(diǎn)土地獲取取階段的的成本測(cè)測(cè)算非常常重要，，成本測(cè)測(cè)算的準(zhǔn)準(zhǔn)確性與與否直接接涉及到到土地成成本的大大小，一一味瘋狂狂不理智智的拿地地，最后后導(dǎo)致土土地成本本過(guò)高項(xiàng)項(xiàng)目虧本本無(wú)法開(kāi)開(kāi)發(fā)。更更壞的是是流轉(zhuǎn)資資金套牢牢，公司司資金鏈鏈出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，影影響企業(yè)業(yè)的發(fā)展展。影響土地地成本的的因素：：1、土地距距市中心心的距離離；2、土地的的成熟度度；3、土地上上是否有有附著物物，是否否需要拆拆遷；土地獲取取階段成成本管控控的重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程造價(jià)直接影響對(duì)項(xiàng)目投資影響設(shè)計(jì)階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費(fèi)用的多少建設(shè)工期的長(zhǎng)短極其重要特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)的影影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上上，當(dāng)擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)批復(fù)之之后，存存在的技技術(shù)問(wèn)題題、費(fèi)用用問(wèn)題都都很難解解決，必必須重視視擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)，以以避免““先天不不足”。。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)方案設(shè)計(jì)計(jì)階段關(guān)關(guān)注的重重點(diǎn)：在多個(gè)方方案設(shè)計(jì)計(jì)間進(jìn)行行選擇時(shí)時(shí)，除關(guān)關(guān)注交通通、功能能分區(qū)、、景觀分分析等方方面以外外，成本本方面應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考考慮以下下幾個(gè)方方面：(1)建筑主體體應(yīng)避開(kāi)開(kāi)原水塘塘等淤泥泥質(zhì)軟地地基所在在位置；；(2)±±0.00的標(biāo)高、、道路環(huán)環(huán)境標(biāo)高高、基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深等等引起土土方挖填填總方量量最?。?；(3)水泵房、、配電房房、煤氣氣調(diào)壓站站、控制制中心等等配套設(shè)設(shè)施的位位置能使使得各種種管線的的鋪設(shè)長(zhǎng)長(zhǎng)度最短短。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)除此還應(yīng)應(yīng)對(duì)方案案調(diào)整引引起的下下列變化化進(jìn)行重重點(diǎn)關(guān)注注：(1)商業(yè)面積積調(diào)整；；(2)地下室及及人防面面積調(diào)整整；(3)停車(chē)比例例及方式式的調(diào)整整(停車(chē)率提提高；“架空停車(chē)車(chē)、地下下車(chē)庫(kù)等等非路面面”停車(chē)的比比例)(4)基礎(chǔ)形式式的調(diào)整整；(5)設(shè)備配套套方案的的調(diào)整；；(6)場(chǎng)地平衡衡基礎(chǔ)處處理等內(nèi)內(nèi)容的增增加；設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)階段重重點(diǎn)關(guān)注注：建筑平面面、基礎(chǔ)礎(chǔ)類(lèi)型、、結(jié)構(gòu)形形式、結(jié)結(jié)構(gòu)布置置、建筑筑裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、停停車(chē)方式式及比率率、小區(qū)區(qū)供配電電方式、、主要設(shè)設(shè)備選型型等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)階段成本控制制設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)建筑專(zhuān)業(yè)業(yè)：確定建筑筑方案時(shí)時(shí)，要盡盡可能從從結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)方面面考慮建建造成本本，盡可可能減小小建筑專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的不不合理布布置帶來(lái)來(lái)的結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)成成本的增增加。同同時(shí)兼顧顧結(jié)構(gòu)類(lèi)類(lèi)型的選選擇，分分別評(píng)估估平面、、豎向等等各方向向的復(fù)雜雜程度，，不選擇擇不規(guī)則則或非常常不規(guī)則則的建筑筑方案。。在確定層層高時(shí)，，應(yīng)綜合合市場(chǎng)取取向，產(chǎn)產(chǎn)品自身身的定位位，同時(shí)時(shí)考慮長(zhǎng)長(zhǎng)期的取取暖及制制冷的能能源消耗耗，選擇擇合適的的層高等等，層高高每增加加0.1m開(kāi)發(fā)成本本相應(yīng)增增加該層層的3-5%。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)門(mén)窗的設(shè)設(shè)計(jì)：在必須滿滿足通風(fēng)風(fēng)及采光光要求的的同時(shí)，，應(yīng)注意意選擇合合適的窗窗地比(外墻門(mén)窗窗面積與與建筑面面積比)。鋁合金或或塑鋼門(mén)門(mén)窗除風(fēng)風(fēng)格要求求外，分分格不宜宜過(guò)小，，以降低低型材的的用量。。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)各停車(chē)方方式的優(yōu)優(yōu)勢(shì)與劣劣勢(shì)：(1)地面露天天停車(chē)(2)利用建筑筑物架空空停車(chē)(3)建筑物下下的地下下停車(chē)庫(kù)庫(kù)(4)平戰(zhàn)結(jié)合合的人防防地下室室停車(chē)庫(kù)庫(kù)方案比較較進(jìn)行成成本測(cè)算算時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意容容易忽略略的露臺(tái)臺(tái)、不算算面積的的架空層層、假?gòu)?fù)復(fù)式、騎騎樓、空空中花園園等引起起的成本本增加。。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn):鋼筋和砼砼成本占占主體建建筑成本本的較大大比重，，單方鋼鋼筋含量量和單方方砼含量量應(yīng)作為為結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)控制制、審查查重點(diǎn)，，并與同同類(lèi)建筑筑進(jìn)行比比較分析析。一般情況況，各基基礎(chǔ)類(lèi)型型的成本本按以下下順序遞遞增：天然淺地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)、復(fù)合合地基淺淺基礎(chǔ)、、筏板、、預(yù)應(yīng)力力管樁、、灌注樁樁；柱、梁截截面尺寸寸直接影影響結(jié)構(gòu)構(gòu)的混凝凝土和鋼鋼筋含量量，也對(duì)對(duì)建筑使使用功能能有一定定影響，，在做方方案比較較時(shí)需著著重考慮慮。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)安裝專(zhuān)業(yè)業(yè)關(guān)注重重點(diǎn):給排水、、電氣設(shè)設(shè)備、智智能化設(shè)設(shè)備的選選擇：首先應(yīng)充充分調(diào)查查市場(chǎng)，，了解各各種品牌牌的聲譽(yù)譽(yù)及供應(yīng)應(yīng)狀況；；其次在滿滿足使用用要求的的前提下下，性?xún)r(jià)價(jià)比較高高，且兼兼顧長(zhǎng)期期使用成成本。對(duì)于分期期建設(shè)的的大型小小區(qū)的總總配電房房、分配配電房及及水泵房房的方案案設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，應(yīng)提提前做到到合理規(guī)規(guī)劃，全全面考慮慮。設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段段成本管管控的重重點(diǎn)園林景觀觀專(zhuān)業(yè)關(guān)關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)：在委托園園林景觀觀設(shè)計(jì)之之前，應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目檔次次所定的的目標(biāo)成成本或《設(shè)計(jì)限額額指標(biāo)表表》，確定園園林景觀觀工程的的單位成成本(元/景觀m2)，并向設(shè)設(shè)計(jì)院設(shè)設(shè)計(jì)師進(jìn)進(jìn)行交底底，作為為概念設(shè)設(shè)計(jì)的依依據(jù)。根據(jù)景觀觀區(qū)域的的位置可可把環(huán)境境分為重重要景觀觀區(qū)、組組團(tuán)景觀觀區(qū)、宅宅間景觀觀區(qū)等，，設(shè)置成成本分配配系數(shù)，，讓成本本投入能能在重要要的區(qū)域域有所側(cè)側(cè)重。詳細(xì)的園園林景觀觀方案設(shè)設(shè)計(jì)中，，可把總總的環(huán)境境費(fèi)用按按道路及及廣場(chǎng)、、綠化、、建筑小小品、室室外照明明、室外外部品及及設(shè)施、、圍墻等等進(jìn)行拆拆分，明明確方案案的成本本目標(biāo)。。在方案案完成后后，再逐逐步核算算分項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用、總總費(fèi)用是是否超標(biāo)標(biāo)，并反反饋給設(shè)設(shè)計(jì)師，，再調(diào)整整、再核核算。施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在在編制標(biāo)標(biāo)底前首首先要做做好下列列準(zhǔn)備工工作：1、要清楚楚地了解解圖紙及及工程規(guī)規(guī)范中有有無(wú)特別別的技術(shù)術(shù)要求和和施工工工藝，充充分考慮慮到其可可能會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致報(bào)價(jià)價(jià)偏高或或偏低之之因素。。2、要清楚楚地了解解本工程程中有哪哪些可以以降低成成本的因因素。3、要清楚楚地了解解本工程程之報(bào)價(jià)價(jià)范圍，，并對(duì)照照清單特特別說(shuō)明明和清單單各項(xiàng)目目?jī)?nèi)容描描述結(jié)合合計(jì)量原原則來(lái)編編制各項(xiàng)項(xiàng)目之單單價(jià)，要要充分考考慮到特特殊材料料和設(shè)備備、質(zhì)量量要求、、工期要要求、工工藝要求求、特殊殊的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境對(duì)對(duì)報(bào)價(jià)的的影響。。4、要注注意分析析參加投投標(biāo)的投投標(biāo)人可可能提出出的報(bào)價(jià)價(jià)來(lái)作適適當(dāng)?shù)卣{(diào)調(diào)整。施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本和工程項(xiàng)目的利潤(rùn)最優(yōu)方案施工降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全、實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)化施工方案案選擇施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)工程變更更在項(xiàng)目的的實(shí)施過(guò)過(guò)程中，，由于各各方面原原因，工工程變更更是很難難避免的的。變更工程量工期成本施工成本管理人員判斷變更帶來(lái)的索賠額度工程變更更一般包包括：設(shè)計(jì)變更更、進(jìn)度度計(jì)劃變變更、施施工條件件變更、、技術(shù)規(guī)規(guī)范與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)變更更、施工工次序變變更、工工程量變變更等施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證證，必須須堅(jiān)持三三個(gè)原則則：一是準(zhǔn)確無(wú)誤原則工程量簽證要盡可能做到詳細(xì)。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以結(jié)算審核進(jìn)行工程量計(jì)算方便為原則。二是實(shí)事求是原則凡是無(wú)法計(jì)算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機(jī)械臺(tái)班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)格把握，實(shí)際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)行補(bǔ)償。三是現(xiàn)場(chǎng)跟蹤原則為了加強(qiáng)管理，嚴(yán)格投資控制，凡是費(fèi)用數(shù)額較大的簽證，在費(fèi)用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員、甲方以及造價(jià)審計(jì)人員一同到現(xiàn)場(chǎng)察看施工階段段成本管管控的重重點(diǎn)2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄分級(jí)管控控

級(jí)別

定義責(zé)任人

要點(diǎn)

一級(jí)

目標(biāo)成本

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理；集團(tuán)審批；

二級(jí)

合約規(guī)劃

成本經(jīng)理

合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫(kù)存材料結(jié)轉(zhuǎn)；

三級(jí)

合同管理

業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請(qǐng)、付款申請(qǐng)；

四級(jí)

工程量清單

工程經(jīng)理（

造價(jià)工程師）

事前測(cè)算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理授權(quán)權(quán)、層層層聚焦；；集團(tuán)：抓抓大放小小，統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)（（目標(biāo)成成本）；；公司/項(xiàng)目：保保證業(yè)務(wù)務(wù)的“靈靈活性””（合約約規(guī)劃））；管理責(zé)任任劃分（（樣例））項(xiàng)目成本本經(jīng)理開(kāi)發(fā)成本本的責(zé)任任人；營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用統(tǒng)計(jì)、、預(yù)警責(zé)責(zé)任人；；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用的直接接責(zé)任人人；項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)“部部門(mén)費(fèi)用用”分?jǐn)倲偅豁?xiàng)目目預(yù)算；；收益分分析；項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人目標(biāo)成本本的責(zé)任任人，檢檢查、督督促全項(xiàng)項(xiàng)目合約約規(guī)劃的的執(zhí)行落地關(guān)鍵鍵一條主線線-以合同及及合約規(guī)規(guī)劃作為為管理主主線，管管控項(xiàng)目目總體成成本三個(gè)模板板-目標(biāo)成本本模板-合約規(guī)劃劃模板-成本歷史史庫(kù)模板板四個(gè)核心心成本數(shù)數(shù)據(jù)-目標(biāo)成本本、動(dòng)態(tài)態(tài)成本、、實(shí)際成成本、實(shí)實(shí)付成本本二個(gè)核心心-成本核算算-成本控制制一條主線線：合約約規(guī)劃為什么要要做合約約規(guī)劃？？合約規(guī)規(guī)劃是是什么么？預(yù)計(jì)合合同將各費(fèi)費(fèi)項(xiàng)成成本分分解為為未來(lái)來(lái)可執(zhí)執(zhí)行的的合同同隨項(xiàng)目目的進(jìn)進(jìn)展，，合約約規(guī)劃劃逐步步變成成真實(shí)實(shí)合同同統(tǒng)一成成本語(yǔ)語(yǔ)言事前控控制指導(dǎo)采采購(gòu)招招標(biāo)計(jì)計(jì)劃制制定指導(dǎo)合合同簽簽訂確保計(jì)計(jì)劃的的按期期達(dá)成成從拆分分工作作解脫脫出來(lái)來(lái)成本支支出現(xiàn)現(xiàn)金流流，指指導(dǎo)資資金籌籌措基于合合約規(guī)規(guī)劃的的成本本分級(jí)級(jí)管控控及落落地關(guān)關(guān)鍵三級(jí)科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測(cè)算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目+合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目+明細(xì)測(cè)算科目成本管管理的的兩大大核心心成本核核算強(qiáng)調(diào)成成本測(cè)測(cè)算（（預(yù)算算）模模型的的準(zhǔn)確確性對(duì)成本本構(gòu)成成的定定量分分析、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)的沉沉淀；；更傾向向于明明細(xì)級(jí)級(jí)（準(zhǔn)準(zhǔn)清單單）的的成本本核算算；成本控控制強(qiáng)調(diào)實(shí)實(shí)時(shí)的的過(guò)程程的，，可量量化的的控制制；目標(biāo)成成本、、合同同執(zhí)行行、動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本、、調(diào)整整成本本；更傾向向于總總量級(jí)級(jí)的成成本控控制；；成本控控制vs與成本本核算算三級(jí)科科目保保持一一致。。一個(gè)是是合約約分解解，一一個(gè)按按測(cè)算算明細(xì)細(xì)科目目分解