德國住房制度

考察德國的住房制度近段時間以來，多個部門紛紛辟謠房地產調控放松，與此同時，中央政府也繼續(xù)以資金支持地方保障房建設。種種跡象顯示， 4月中旬開始的新一輪房地產調控很可能是“來真的”。 這雖然短期內減輕了普通民眾的焦慮感，但從長遠計，反思和重塑中國的住房體制已成為一項緊迫任務。 而年初以來的政策實踐及近期的一些理論探討，也顯示出各方對住房調控新模式的積極探索。在這些探索中，比較強烈的呼聲就是學習德國、新加坡和香港，建立市場化和保障性住房并行的雙軌制，以此穩(wěn)定房價和創(chuàng)造社會公平。更有甚者，從土地國有這一憲法基礎出發(fā)，要求由國家出面解決大部分人的住房問題。凡此種種，愿望確實美好，但不顧國情差異的簡單模仿很可能導致“南橘北枳”結果。德國完善的金融體系有以下幾個重要特征 :建立多元化的住宅融資機制。過去，一提到德國的住宅金融體制，人們比較重視“儲貸合同”契約型融資。其實，這只是德國住宅金融體系的一部分。封閉式的住宅儲蓄盡管在住宅金融體系中有著不可低估的作用，但是它所提供的資金畢竟是有限的。只有建立多元化的融資機制，將契約型融資與商業(yè)性的儲蓄融資結合起來、將住宅金融與整個金融市場聯(lián)系起來，相互協(xié)調，才能使之發(fā)揮更有效的作用，為住宅投資和消費提供充足的資金支持。住房互助儲蓄應遵循自愿和機會均等原則。德國的住房互助儲蓄實行自愿、平等、互利互惠的原則，既保障了所有需要購房者都有機會參加住房低息儲蓄，并按其對住房儲蓄的貢獻來確定獲得貸款資格，保障了儲蓄與貨款權利與義務對稱和儲戶之間機會均等。相比之下，我國的住房公積金制度實行強制性儲蓄，強制讓一部分人參加住房儲蓄，歧視性將另一部分人(如城鎮(zhèn)個體勞動者、自謀職業(yè)者等非國有單位職工)排斥在政策性融資體制之外，這既不符合經濟轉型期中國多元化的經濟結構、多元化的消費需求，也有礙公平原則的實現(xiàn)。而在個人儲蓄積累較低的情況下，無限制發(fā)放個人貸款，必然導致貸款人對低息款的過度需求，使住宅公積金在較短的時間內資金耗盡，使眾多儲戶失去享受低息貸款機會。開辟靈活多樣的儲蓄品種，實行多種利率，并輔助于儲蓄獎勵方式、稅收減免等多種措施，調動居民參加住宅儲蓄的積極性。在我國，面對收入多元化、需求多樣化和擁有消費主權的經濟人，政府不能再沿用簡單行政干預和管理方式，強制性的讓人們參加住房儲蓄或多出一點錢，而應學會用市場經濟的方法來引導居民的儲蓄、消費和投資，幫助居民逐步地實現(xiàn)消費的升級換代。政策性住房儲蓄應根據(jù)居民不同的需求設計不同利率、優(yōu)惠政策的儲蓄品種，如:對需要購房的儲戶，設立市場化利率的儲蓄，保證居民參加住房儲蓄可以得到與其他儲蓄等額的利息收入，或設立減免利息稅的住房儲蓄，以鼓勵居民參加住房儲蓄；對需要扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設立專項利息補貼，為他們購房提供低息貸款，或為開發(fā)商興建面向中低收入的出租房提供長期貸款，改變目前泛用“低存低貸”、利息暗補對象不明確及對收入分配的負效應。德國作為發(fā)達的市場經濟國家，高度重視住房保障體系建設，主要內容是住房補貼制度、住房儲蓄制度、購建房稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)德國法律規(guī)定，德國公民家庭收入不足以租賃適當住房者，有權享受住房補貼，房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔一半。對于因經濟收入低，或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多等原因導致找不到房子的家庭，政”的資助框架內，政府還資助私人投資者和地方房地產公司，幫助他們?yōu)槭袌錾想y以獲得住房的家庭提供質優(yōu)價廉的租用房。政府還資助房地產開發(fā)商對現(xiàn)有住房翻新改造，供低收入家庭居住。此外，德國政府還實施“住房金”制府提供福利性公共住宅供其租住，并大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。所謂“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。政府通過不同的補貼方式，使這類住房低于成本的租金供應給低收入階層。近年來，“社會住房度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。統(tǒng)計顯示，最近幾年中領取“住房金”的家庭，住房負擔（包括房租和購房負擔）占家庭稅后月收入的比例由45%下降到31%。住房儲蓄制度是德國住房保障制度的最大特色主要有以下特點：一是先儲蓄、后貸款。即先由儲戶根據(jù)自己住房需要及儲蓄能力，與住房儲蓄銀行簽訂儲貸合同，儲戶每月按合同約定存錢，當存滿儲貸金額的一定比例后，即可取得貸款權。二是貸款利率固定、低息互助，住房儲蓄制度是一種封閉運轉的融資系統(tǒng)，獨立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關系、不受通貨膨脹等利率變動因素的影響。德國住房保障制度成功的經驗對我國的啟示（一）根據(jù)國情選擇住房保障模式從國外住房保障制度成功的經驗看，各國都根據(jù)本國國情選擇適合的模式。住房保障運作模式的選擇必須取決于本國的國情，對于我國目前來說，房地產市場發(fā)展尚未成熟，國土資源較為緊張，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭較多，我國必須從實際的國情出發(fā)，選擇適合的住房保障運作模式。（二）應盡快建立健全我國住房保障法律體系國外經濟發(fā)達國家住房保障制度一般是以法律形式存在的。而我國至今有關居民住宅的法律、法規(guī)也沒有出臺，由于缺乏法律規(guī)定與約束，使得地方政府重視形象工程建設，忽視百姓住房建設，使得國家住房保障計劃難以有效落實與實施。因此，我國應盡快出臺住房保障法律、法規(guī)，可從立法上規(guī)定住房保障的對象、標準、資金來源等。（三）強化政府在住房保障體系中的作用政府作為一國經濟的宏觀調控者和管理者，擔負著促進社會全面發(fā)展和保障全體居民基本權利實現(xiàn)的職責，理應成為構建住房保障體制的主體。雖然西方經濟發(fā)達國家推崇自由競爭、市場經濟，但在住房市場上卻采取各種方法來進行干預。我國政府在住房保障制度建設和實施過程中也應承擔起這個責任，努力改善居民居住條件，保障和維護廣大居民的切身利益，保持社會穩(wěn)定。（四）建立多層次的住房保障體系多層次的住房保障體系，是主要針對中等偏下和低收入（含最低收入）住房困難家庭的一系列制度安排和政策措施。對不同的收入階層，保障手段應采取多種形式。目前我國的住房保障體系中，由政府提供實物型的公共住房主要有廉租房、經濟適用房兩種，由于這種實物型住房保障需要的一次性投入非常大，將會給地方政府帶來巨大的壓力，所以，對于我國經濟實力不強，政府財政還比較困難的情況，現(xiàn)階段住房保障應以最低收入家庭為主，隨著經濟的發(fā)展，將保障的對象逐步擴大到中低收入家庭，保障標準也應根據(jù)經濟發(fā)展，逐步提高。建議對適用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金補貼為主的手段，實物配租只能在滿足特定條件的情況下才能進行，如軍、烈屬、殘疾人等；對適用于經濟適用房的中低收入家庭，則采取出售為主、租售并舉的原則。（五）充分發(fā)揮住房金融作用德國等西方發(fā)達經濟國家非常重視住房金融對住房保障的支持，而我國住房金融市場起步較晚，還沒有形成較為完善住房金融市場，政府對公共住房開發(fā)商的支持力度不夠，信貸額度不高；個人住房融資渠道不暢，針對個人房貸業(yè)務資格審查，手續(xù)辦理，減息或免息的比例等，與西方經濟發(fā)達國家