工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)方式、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理指標(biāo)。一、現(xiàn)場考察一、現(xiàn)場考察1。物業(yè)管理范圍（東南西北至、建筑面積、位置）2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（保安、保潔、綠化、會(huì)務(wù)服務(wù)、維修、客服）3、物業(yè)費(fèi)用收繳(收繳標(biāo)準(zhǔn))4、前任物業(yè)公司撤場原因物業(yè)費(fèi)太低、難以收繳、工程遺留問題多、工程質(zhì)量差、配套不完善、周邊環(huán)境惡化。二、制定物業(yè)管理方案工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)需求(保安、保潔、會(huì)務(wù)服務(wù),其他特約服務(wù)）工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)①工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化.②大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。③廠房內(nèi)的機(jī)械及藏量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn).④機(jī)器開動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。⑤升降機(jī)使用頻繁,損耗較大。⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加快,保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。⑦廠房內(nèi)存儲(chǔ)易燃物品及材料多,火警危險(xiǎn)性高.⑧公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。3．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)①由于工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性,加大了物業(yè)管理的難度。②險(xiǎn)情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來結(jié)構(gòu)的變化，險(xiǎn)情出現(xiàn)難以預(yù)料.而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng),維修費(fèi)用高昂。③消防點(diǎn)多面廣。廠區(qū)內(nèi)存儲(chǔ)的易燃易爆物品和有害的危險(xiǎn)品，容易出現(xiàn)火警或險(xiǎn)情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng),也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來了難度。④功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。交通秩序和車輛管理交通秩序和車輛管理安全防范管理①建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度,對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)行嚴(yán)格認(rèn)真的檢查登記;②無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫的重地；③嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施；④嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。6．設(shè)備維護(hù)①載貨電梯的管理。②工業(yè)供水供電管理。③公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。7．房屋維修消防管理外部關(guān)系10．保潔及綠化管理四、合同談判10．保潔及綠化管理四、合同談判1、關(guān)鍵人員的回扣可以按照合同款的1%—2%提成2、合同款的付費(fèi)方式，按季度或年度3、服務(wù)事項(xiàng)的約定六、現(xiàn)場進(jìn)駐參考：一、確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的基本經(jīng)營模式通過全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè).二．建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)（老年活動(dòng)中心和青少年活動(dòng)中心綜合性的物業(yè)服務(wù).1、主要考慮以下因素:①確定人口適宜容量環(huán)境的函數(shù),是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。②充分考慮地域要素和社會(huì)心理要素不能脫離整個(gè)社會(huì)環(huán)境。③研究工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)需求足企業(yè)的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻(xiàn)。④完善物業(yè)配套設(shè)施由于當(dāng)前工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施不全,給入駐企業(yè)員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動(dòng)中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。三、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)1．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)①工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。②大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。③廠房內(nèi)的機(jī)械及藏量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn)。④機(jī)器開動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。⑤升降機(jī)使用頻繁，損耗較大。⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高.⑦廠房內(nèi)存儲(chǔ)易燃物品及材料多,火警危險(xiǎn)性高。⑧公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物.2．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)①由于工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度?，F(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng),維修費(fèi)用高昂。和人員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來了難度。④功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理.四、建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，實(shí)施規(guī)范化管理.組織機(jī)構(gòu)的職能有：①負(fù)責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物管理的日常事務(wù)；②統(tǒng)一對(duì)外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實(shí)街道辦事處交辦的社會(huì)任務(wù)；③協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對(duì)共用部分的使用，維護(hù)綠化布局，督促衛(wèi)生制度的落實(shí)；聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛(wèi)人員;⑤負(fù)責(zé)建立房屋維修資金并設(shè)立專項(xiàng)賬目;四、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入從法律角度看物業(yè)管理前期介入前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立之前,由開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新建物業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理活動(dòng).由于前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開發(fā)建設(shè)單位委托或選聘的,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間業(yè)管理的工作任務(wù)相對(duì)較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費(fèi).物業(yè)管理企業(yè)樣.無論何種形式的合同，物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物業(yè)管理費(fèi)。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。工作關(guān)系，理順服務(wù)渠道.五、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接管與驗(yàn)收與接管，給物業(yè)管理企業(yè)造成許多管理隱患。因此,在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收.對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商或業(yè)主進(jìn)行協(xié)商,迅速解決相關(guān)問題.物業(yè)管理企業(yè)接管后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄各種費(fèi)用的銀行代收代繳問題.六、工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理1．房屋管理企業(yè)對(duì)廠房做分隔改造或內(nèi)部安裝機(jī)器設(shè)備時(shí)，不得超過樓面允許的荷載.施工前須與物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后才可以進(jìn)行。因施工影響其他樓層時(shí)，需書面征詢涉及部位用戶的意見。設(shè)備管理保證電梯的正常運(yùn)行,對(duì)保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這24勢必影響工廠和工人的正常工作。因此,對(duì)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。消防管理①認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；24督促、檢查好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的消防工作，對(duì)有問題的及時(shí)進(jìn)行整改。③嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個(gè)角落,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對(duì)防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并進(jìn)行匯報(bào)、交流、評(píng)比;定期對(duì)業(yè)主或物業(yè)全用電、用氣的不當(dāng)行為。④負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作。更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。防火意識(shí)。宣傳方式可靈活多樣,生動(dòng)活潑,可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報(bào),也可防知識(shí)。⑦定期對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。⑨發(fā)生火災(zāi)時(shí)，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場,現(xiàn)場指揮和撲救。⑩制止任何違反消防安全的行為和企圖。4．綠化及清掃保潔管理如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛(wèi)生保潔工作也會(huì)因?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)的