寧德項目啟動會營銷課件

1、寧德碧桂園項目啟動會 營銷中心團(tuán)隊寧德項目啟動會營銷課件 目 錄首期規(guī)劃和價格規(guī)劃項目定位市場分析二三園林景觀營銷節(jié)點和策略五四一 目 錄首期規(guī)劃和價格規(guī)劃項目定位市場一、市場分析寧德項目啟動會營銷課件寧 德 主 城 區(qū)海西寧德工業(yè)區(qū)白馬城區(qū)（船舶、石化工業(yè)園區(qū)）福安市甘棠工業(yè)園區(qū)（茶葉、游艇工業(yè)區(qū)）東 海山 脈 萬達(dá)廣場寧德市政府八都鎮(zhèn)項目東橋片區(qū)（高新技術(shù)、機電裝備、新能源、新材料及電子信息）漳灣片區(qū)（臨港工業(yè)、物流） 寧德高鐵站蕉城區(qū)政府22公里25分鐘8公里7分鐘16公里18分鐘沈海高速“寧德南”沈海復(fù)線預(yù)留出口25公里，28分鐘22公里，25分鐘市區(qū)43萬人福安市56萬人霞浦縣46萬

2、人老城區(qū)項目解讀寧 德 主 城 區(qū)海西寧德工業(yè)區(qū)白馬城區(qū)福安市東 海山 111、項目占地超萬畝，是寧德市蕉城區(qū)較大項目；2、項目環(huán)境優(yōu)美，適合度假娛樂養(yǎng)生居??；3、項目距離市中心30分鐘，且在城市發(fā)展新城區(qū)方向上，多條主城鎮(zhèn)發(fā)展道路聯(lián)結(jié)項目；4、地塊周邊基本缺少配套，我司若進(jìn)入本區(qū)域，通過完善生活配套，將能極大的轉(zhuǎn)變本地人的居住觀念；5、市政配套除需要自建垃圾中轉(zhuǎn)站外，其他配套已基本滿足。項目介紹111、項目占地超萬畝，是寧德市蕉城區(qū)較大項目；項目介紹白馬城區(qū)海西寧德工業(yè)區(qū)區(qū)三都島群區(qū)寧德主城區(qū)中心城區(qū)面積：1364平方公里其中陸域面積：999平方公里海域面積：365平方公里一城 ：在環(huán)三都澳

3、地區(qū)打造面向海西東北翼區(qū)域、具有中高端服務(wù)職能、承接國家級和省級戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的大城市四區(qū)：中心城區(qū)由四大城區(qū)組成，包括主城區(qū)、白馬城區(qū)、海西寧德工業(yè)區(qū)及三都島群區(qū)主城區(qū)：集聚發(fā)展形成以區(qū)域性生產(chǎn)、生活配套服務(wù)、港口物流和生活居住為主的綜合性城區(qū)。同時北部漳灣臨港工業(yè)區(qū)大力發(fā)展臨港工業(yè)、現(xiàn)代物流、高新技術(shù)、新能源新材料和機械制造等產(chǎn)業(yè)白馬城區(qū)：發(fā)展以船舶修造、冶金、能源等產(chǎn)業(yè)，配套城市生活服務(wù)等職能海西寧德工業(yè)區(qū):發(fā)展石油儲備、石化產(chǎn)業(yè)、LNG 接收及綜合利用、裝備制造業(yè)為主；配套發(fā)展港口物流業(yè)、出口加工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三都島群區(qū)：近期著重生態(tài)保育，中、遠(yuǎn)期發(fā)展科技文化、商務(wù)會議、休閑度假等高端服務(wù)

4、業(yè)在“東擴(kuò)北展南移”城市空間戰(zhàn)略發(fā)展推動下，寧德城區(qū)由單中心轉(zhuǎn)向多個副中心發(fā)展，主城區(qū)是以生活居住、配套為主導(dǎo)綜合城區(qū)。白馬城區(qū)海西寧德工業(yè)區(qū)區(qū)三都島群區(qū)寧德主城區(qū)中心城區(qū)一城 ：地塊解讀不利因素周邊沒有配套，開發(fā)成本大；項目所在水系復(fù)雜，工程建造規(guī)劃成本高；城市配套，道路連接需要時間完成。意向地塊首期地塊1178畝現(xiàn)狀303省道啟動區(qū)213畝現(xiàn)狀104國道取得方式：合作開發(fā)+勾地意向地塊總占地：約14260.8畝地塊面積：啟動區(qū)約213畝（首期約1178畝）容積率：1.2抗震設(shè)防烈度：690/70：無限購：無限高：無商業(yè)比例：我司規(guī)劃公建配套：無特殊預(yù)售條件：高層、小高層按形象進(jìn)度五分之一，

5、別墅和多層可協(xié)調(diào)為正負(fù)零資金監(jiān)管：有，但可協(xié)調(diào)符合土規(guī)：是符合成規(guī)：是開工條件：摘牌前達(dá)到土地價格：約50萬/畝地塊解讀不利因素周邊沒有配套，開發(fā)成本大；意向地塊首期地塊1寧德市區(qū)2011-2012住宅市場供應(yīng)及走勢分析：從上圖中可以看出，寧德2011年度市場供貨共計約35萬平方住宅，2011年全年去貨共計26萬平方，2011年主要去化項目為寧德萬達(dá)廣場，受其低價沖擊，寧德其余項目基本無走量。寧德2011第四季度開始，市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈，供應(yīng)量及去化量一路走高，這期間寧德低價跑量項目主要為：盛世美域、東晟泰怡園占據(jù)市場份額近60%。供需走勢平穩(wěn)，體量不大，主要靠重點項目的帶動，12年開始供需增

6、長較快市場整體分析寧德市區(qū)2011-2012住宅市場供應(yīng)及走勢分析：從上圖中可在售、待售及待開發(fā)土地基本分布在東蘭組團(tuán)板塊和金塔組團(tuán)板塊在售項目待售項目綠城德鑫園塞納湖畔聯(lián)信財富廣場陽光園伯爵酈城碧城云庭東泰怡景園唐程御品三盛海德公園東湖品臻盛輝仕林東湖東湖一品泰禾紅郡中融中央公館德潤萬象城海濱壹號東城國際酈景陽光2期華府豪庭2期國際公館上東曼哈頓金谷湖畔嘉園龍威金茂廣場蕉城老城區(qū)板塊東蘭組團(tuán)板塊金塔組團(tuán)板塊待開發(fā)土地閩東東路北側(cè)和暢路西側(cè)地塊和暢路東路正大東路北側(cè)地塊天湖路北側(cè)地塊曲尺塘2號路西側(cè)地塊蕉城南路東側(cè)地塊萬安路北側(cè)鶴峰路東側(cè)地塊僑興路與市場路交叉東北側(cè)地塊閩東路中段北側(cè)地塊雄江城

7、市中心文化旅游步行街地塊板塊分析在售、待售及待開發(fā)土地基本分布在東蘭組團(tuán)板塊和金塔組團(tuán)板塊在競品分析由7000- 7500元/ 價格區(qū)間拉升9000-9500元/，最大差額僅達(dá)2500元/受容積率及占地面積限制，以行列式排布居多，組團(tuán)式排布較少，中高檔項目推崇歐式、ARTDECO風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格特色不足，品質(zhì)感低 注重水元素的運用，但大面積水景運用少，主題性，運動、休閑等設(shè)施運用較少。高檔樓盤景觀設(shè)計強調(diào)藝術(shù)性、尊屬感區(qū)域產(chǎn)品戶型大多以實用舒適為考量標(biāo)準(zhǔn)，僅個別樓盤注重附加值、空間利用率的提升，整體設(shè)計水平參差不齊價格表現(xiàn)建筑規(guī)劃景觀規(guī)劃戶型設(shè)計智能化設(shè)施較少，較少強調(diào)智能化、高科技元素元素；注

8、重物管公司以提升項目檔次物管智能化配套設(shè)施從價格表現(xiàn)、建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃、戶型設(shè)計、物管智能化、配套設(shè)施等方面進(jìn)行總結(jié)：內(nèi)部配套設(shè)施相對較少，高檔樓盤打造會所。主要依托周邊的大型商業(yè)配套尋找項目突破口區(qū)域產(chǎn)品發(fā)展，正朝著中高端的發(fā)展方向發(fā)展。由7000- 7500元/ 價格區(qū)間拉升9000-9500優(yōu)勢(S)1、該項目占地14000畝，是寧德市蕉城區(qū)較大項目，且適合度假娛樂養(yǎng)生居住，環(huán)境優(yōu)美。2、該項目距離市中心30分鐘，且在城市發(fā)展新城區(qū)方向上，多條主城鎮(zhèn)發(fā)展道路聯(lián)結(jié)項目3、該項目輻射范圍大，是城市新中心點。4、地塊處于104道國道，交通方便劣勢(W)1、市場對該區(qū)域比較陌生2、城市配套，道

9、路需要時間完成3、距離城市較遠(yuǎn)，不容易成為第一居所機會(0)1、寧德市蕉城區(qū)土地供應(yīng)量少，只有地塊所處位置適合建設(shè)城鎮(zhèn)。2、地塊輻射范圍大，不但輻射到整個寧德市，也可輻射到浙江地帶。3、當(dāng)?shù)厝鄙俚兔芏却蠡▓@別墅產(chǎn)品4、符合城市規(guī)劃發(fā)展方向，發(fā)展?jié)摿Υ笸{(T)1、本地人口少，高層去貨量具有壓力，且地理偏遠(yuǎn)，周邊配套缺少，不適合高層人群居住。2、當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)樓盤較多，不易被市場接受SWOT分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)機會(0)威脅(T)二、項目定位寧德項目啟動會營銷課件價值體系區(qū)域價值項目價值市場資源交通文化配套景觀產(chǎn)品品牌閩東第一生態(tài)大城寧德未來城市發(fā)展方向山、水、瀑布、原生態(tài)自然景觀福寧快速通道、

10、八都互通寧德的香格里拉之地預(yù)留IB國際學(xué)校規(guī)劃預(yù)留72洞高爾夫球場一線的山水、自然景觀西班牙風(fēng)情別墅首次引入閩東小面積，低總價，性價比高全國十強，21年精品修為首家一級物業(yè)管理，貼心服務(wù)價值洼地健康養(yǎng)生、生態(tài)旅游、度假休閑配套項目核心賣點梳理價值體系區(qū)域價值項目價值市場資源交通文化配套景觀產(chǎn)品品牌閩東寧德碧桂園形象定位：閩東最美生態(tài)大盤產(chǎn)品定位：原生態(tài)歐洲風(fēng)情大城價格定位：每個人都可擁有的夢想之地項目定位寧德碧桂園項目定位寧德碧桂園項目基調(diào)：生態(tài)、繽紛、活力項目屬性：健康、活力、繽紛的生態(tài)大社區(qū)形象定位寧德碧桂園形象定位客戶類別現(xiàn)居住情況購房需求支付能力需求強弱周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有民房渴望社

11、區(qū)環(huán)境居住配套品質(zhì)改善 舒適型最強剛性需求城鎮(zhèn)改善型客戶寧德市區(qū)有住房物業(yè)、園林居住品質(zhì)改善舒適型一般非剛性需求城鎮(zhèn)剛需型客戶與父母合住，因結(jié)婚等原因需要自立門戶本地舒適定居緊湊型弱剛性需求客戶定位首期主要的客群類別客戶類別現(xiàn)居住情況購房需求支付能力需求強弱周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶周邊鄉(xiāng)客戶版圖：以項目周邊縣城的首置私營業(yè)主及地緣型改善客戶為主，隨著項目形象、品質(zhì)的助力，項目所在板塊價值凸顯，也將吸引城市內(nèi)外的頂級富豪及周邊投資客。核心客戶重要客戶偶得客戶核心客戶對應(yīng)群體需求價值點高端品質(zhì)產(chǎn)品追隨客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主需求更好的產(chǎn)品和資源；看重項目整體規(guī)劃及配套；主動外溢地緣型改善客戶擁有自然資源的同時與城

12、市融合；長期的項目升值空間重要客戶對應(yīng)群體需求價值點投資客一線、沿海城市的專業(yè)投資客碧桂園的品牌價值；大盤的增值空間頂級富豪全市范圍甚至城市外圍頂級客戶城市最頂級物業(yè)；全面提升現(xiàn)有居住檔次；身份標(biāo)簽偶得客戶對應(yīng)群體需求價值點剛性需求客戶首次置業(yè)的中端客戶小面積之下的相對低總價；大社區(qū)的整體環(huán)境；成為社區(qū)內(nèi)的一員客戶版圖：以項目周邊縣城的首置私營業(yè)主及地緣型改善客戶為主，三、產(chǎn)品規(guī)劃寧德項目啟動會營銷課件首期啟動區(qū)用地位于一期地塊東北角位置，占地213畝，容積率1.2同時銷售中心和展示區(qū)設(shè)在啟動區(qū)范圍內(nèi)。啟動區(qū)規(guī)劃規(guī)劃方案首期啟動區(qū)用地位于一期地塊東北角位置，占地213畝，容積率1戶型面積段層數(shù)

13、棟數(shù)套數(shù)均價總面積貨值(元)貨值(億)備注G273229.6533570800016075.51286040001.29 G275175.6/200.092214280007889.49631159200.63 B型多一個工人房G276139.85/140.40261280001681.5134520000.13 G215416.62/413.793612110004982.46548070600.55 J558（6層）71.18/70.21/69.59/67.86614055002788.4153362000.15 J558（18層）71.18/70.21/69.59/67.86182288

14、490020076.48983747520.98 J558（30層）71.18/70.21/69.59/67.86302480490033460.81639579201.64 J473(6層)126.61/88.01/113.84611555001642.390326500.09 J473(18層)126.61/88.01/113.84183162490017736.84869105160.87 J473(24層)126.61/88.01/113.84246432490047298.242317613762.32 G273樣板房229.65 3129000459.341337000.04 G2

15、75(A戶樣板房)175.60 2129000351.231608000.03 G275(B戶樣板房）200.092129000400.1836016200.04 G276樣板房140.42129000280.825272000.03 G215樣板房413.7931215000830.42124563000.12 G216樣板房512.96312150001022.68153402000.15 J558樣板房71.18/70.21/69.59/67.861146500278.8418124600.02 J473樣板房126.61/88.01/113.841136500328.472135055

16、0.02 商業(yè)街10000100001000000001.00 套數(shù)匯總：總建筑面積：167583均價：6033 總貨值：10.11億元戶型面積段層數(shù)棟數(shù)套數(shù)均價總面積貨值(元)貨值(億)備注G2四、營銷節(jié)奏寧德項目啟動會營銷課件13年9月13年11月30日13年12月22日啟動入市展示區(qū)開放首批開盤品牌導(dǎo)入期13/9-13/10完成戶外宣傳的鋪設(shè)；臨時展點、媒體采風(fēng)等活動企業(yè)及項目的品牌形象。開盤強銷期13/12/22以首次開盤為契機，以極具競爭力的產(chǎn)品吸聚客戶意向、造成開盤熱銷。同時，同時為后續(xù)產(chǎn)品推出營造市場奠定基礎(chǔ)，持續(xù)保持客戶儲備。一期地塊推售節(jié)點及階段劃分13年9月-13年10月底

17、市區(qū)售樓處開放、形象樹立形象樹立-蓄水期13/913/10月底運用線上、線下的多重手段宣傳輸產(chǎn)品優(yōu)勢賣點，運用拓客、活動手段集中邀約客戶到場，完成充分蓄客工作。并利用春節(jié)返鄉(xiāng)節(jié)點進(jìn)行大量拓客。公開-認(rèn)籌期公開期：13/11/30認(rèn)籌期：13/12/8-13/12/22苑區(qū)示范區(qū)公開一周認(rèn)籌，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、完美的苑區(qū)景觀呈現(xiàn)快速吸引籌客，配合各種暖場活動、私人party完成客戶收網(wǎng)。13年12月8日認(rèn)籌13年9月13年11月30日13年12月22日啟動入市展示區(qū)五、推廣策略寧德項目啟動會營銷課件一、線上策略：長效媒體+短期媒體結(jié)合，根據(jù)不同階段靈活 使用不同的媒體1、長效平臺：戶外、微信、微博1

18、）、戶外：提升認(rèn)知、樹立品牌形象；2）、微信、微博：全方位的品牌、項目、產(chǎn)品價值輸出平臺；2、短期平臺：網(wǎng)絡(luò)、報紙、公交站牌、閱報欄等 在開盤前一個月可重點強化的媒體，主要以鋪面為主。一、線上策略：長效媒體+短期媒體結(jié)合，根據(jù)不同階段靈活 二、線下推廣策略：鳳凰會平臺+短信平臺 1、鳳凰會：建立聯(lián)盟商家、進(jìn)入商家渠道； 2、短信平臺：信息的及時發(fā)布和釋放； 3、事件營銷：通過巧妙的事件營銷，達(dá)到信息的快速傳播二、線下推廣策略：鳳凰會平臺+短信平臺三、區(qū)域覆蓋策略1、核心市場：寧德、福安建立核心的形象和信息平臺 此區(qū)域重點以戶外、展點覆蓋2、其他市場：古田、霞浦、壽寧等 此區(qū)域重點以階段的事件來達(dá)到信息傳播三、區(qū)域覆蓋策略六、渠道策略寧德項目啟動會營銷課件1、一級展廳：寧德萬達(dá)對面大展廳長期使用；2、二級展廳：福安市區(qū)小展廳長期使用；3、三級展點：溫州、霞浦、壽寧、周寧、古田、寧德本地的重要商圈、 以及福安的甘棠、下白石、賽琪、漳灣、大唐火電、七都、霍童、 金涵、二 都等。4、四級展廳：上海展廳、結(jié)合鳳凰會撬動行業(yè)平臺（茶葉店、電信營業(yè)廳、銀行、超市等經(jīng)營產(chǎn)所）線下渠道收攏說有客戶1、一級展廳：寧德萬達(dá)對面大展廳長期使用；線下渠道收5、電話營銷：購買其他售樓處的數(shù)據(jù)庫。6、供應(yīng)商體系開發(fā)管理；7、合作伙伴體系開發(fā)管理；8、非營銷人員員工渠道的開發(fā)管理；9、政府