(嘉聯(lián)地產(chǎn))XXXX秋季房交會總結(jié)及市場預(yù)判

1、成都市第36屆房交會(2010秋季)總結(jié)及市場預(yù)判策略資源中心研究部 2010.10.6背景分析房交會總體效果分析房交會區(qū)域統(tǒng)計分析房交會觀察后市預(yù)判12345政策背景房價瘋長投資投機瘋行部分城市瘋狂拿地?zé)崆椴粩嗟赝躅l出，溢價猛增高房價的“民怨沸騰”前期政策的不溫不火政策的兩面性貨幣擴張，信貸超額土地供應(yīng)較少通脹及人民幣預(yù)期加重市場背景高房價的原因?qū)嶓w經(jīng)濟成為拉動增長主力企業(yè)資金寬裕，游資轉(zhuǎn)向房產(chǎn)高房價的“民怨沸騰”本次調(diào)控直因綜合來看4.15新政的出臺是以“遏制高房價”為主要目標，受系列直接誘因而引發(fā)的一輪重點針對房地產(chǎn)(涉及經(jīng)濟領(lǐng)域)的宏觀調(diào)控.政策背景回顧調(diào)控方面 主要內(nèi)容 具體落實情況

2、 抑制不合理需求 90平方米以上首套房貸款首付比例不得低于30%，二套房貸款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍，三套房貸款大幅提高貸款比例與利率全國已落實可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款北京、深圳等多地已經(jīng)落實暫停不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款北京、深圳、浙江等地已落實可采取臨時性措施，限定購房套數(shù)4月30日北京細則規(guī)定同一家庭,只能再新購一套商品房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準6月5日出臺了第二套房新認定標準財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策尚未落實 加大供給加快閑

3、置房地產(chǎn)用地處理國土部已開展房地產(chǎn)專項整治行動落實國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地總占比不低于70%國土部2010年土地供應(yīng)計劃已落實完善土地出讓探索土地出讓新方式北京等地已出臺了綜合評標等新方法將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同各地已落實調(diào)整住房結(jié)構(gòu)房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房供應(yīng)6月8日住建部“關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見”中已經(jīng)落實加強市場監(jiān)管清算與稽查土地增值稅6月3日國稅總局出臺了“加強土地增值稅征管的通知”嚴管企業(yè)購

4、地和融資問題商業(yè)銀行已經(jīng)落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場尚未落實 政策執(zhí)行情況一線城市執(zhí)行力度較大，大部分調(diào)控政策基礎(chǔ)內(nèi)容初步落實，調(diào)控執(zhí)行內(nèi)容有待細化與全面。7-8月9月5-6月5月全國商品房銷售面積環(huán)比下降15.8%；5月全國商品房銷售面積同比下降3.4%；5月全國商品房銷售額環(huán)比下降25%。6月全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，2008年以來首次出現(xiàn)價格環(huán)比下降。7月全國商品房銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；全國商品房銷售額3066億元，同比下降19.3%。8月全國商品房銷售面積6886萬平方米，同比下降10.1%；

5、全國商品房銷售額3533億元，同比下降8.6%。9月全國30個大中城市中，超過2/3城市樓市成交量環(huán)比上漲，漲幅在20%以上的城市占監(jiān)測城市總數(shù)的1/3。能監(jiān)測到價格的重點城市中，杭州、重慶等地小幅上漲，北京、上海成交均價環(huán)比下滑，其他城市成交價格波動較小，基本保持穩(wěn)定。政策效果評價政策主基調(diào)維穩(wěn)，大部分投機、投資客戶被擠出市場，有效降低市場預(yù)期，成交量階段性下行，房價的過快上漲得到遏制。市場背景城市9月成交概況北京成交量回升50%，價格環(huán)比下跌上海成交量創(chuàng)本年新高，價格下滑天津成交量上漲20%，價格平穩(wěn)重慶單月成交量再超200萬平米，價格持續(xù)上揚深圳成交量上漲過50%，價格高位運行杭州商品房

6、成交量上漲30%，價格上揚武漢成交量追趕09年同期水平，價格小幅下跌南京成交量持續(xù)上漲，超過50萬平米市場走勢“金九”時節(jié)全國樓市成交量持續(xù)回暖，房價上漲初顯出預(yù)兆。成都樓市成交量位于新政后的高位。在近期供銷持續(xù)旺盛，全國房地產(chǎn)階段性回暖的背景下，二次調(diào)控初現(xiàn)端倪，那么本屆秋交會將會為我們帶來怎樣的表現(xiàn)？是否能夠延續(xù)前期市場的高位量走勢？成都樓市格局又將發(fā)生一次改變，秋交會將帶給我們一些思考。背景分析房交會總體效果分析房交會區(qū)域統(tǒng)計分析房交會觀察后市預(yù)判12345本屆房交會在成都世紀城新國際會展中心舉行，共設(shè)5大展館、5.5萬平方米的展場，延續(xù)了上屆房交會的規(guī)模。本屆房交會共110多家開發(fā)商參

7、展，7個區(qū)縣組團，攜170余個樓盤集體亮相。本屆房交會銷售項目122個，形象展示項目49個。包括嘉聯(lián)在內(nèi)的7家成都一線品牌代理公司也進行了企業(yè)形象的展示。第36屆成都市房地產(chǎn)交易會參展概況本屆房交會參展開發(fā)商與參展樓盤數(shù)量處于近幾年的最低水平，受宏觀調(diào)控影響，10年春季房交會的不佳成交情況直接導(dǎo)致本次參展的小型開發(fā)企業(yè)明顯下降。據(jù)統(tǒng)計，本屆房交會115個參展開發(fā)商，處于近幾年的最低水平，本屆參展項目為171個，與參展開發(fā)商和參展樓盤數(shù)量雙雙下降。10年春季房交會的不佳效果影響了部分小型房企的參展預(yù)期，同時個別項目體量較小或處于尾盤期，參展意義不大。與上屆房交會相比，開發(fā)商數(shù)量下降32.4%（5

8、5家）；樓盤數(shù)量下降23.3%（52個）。樓盤名稱09年春季09年秋季10年春季10年秋季華潤鳳凰城8912340約45中海.城南一號1575約1中海錦城/約30天府鷺州/約21維港/約32半島城邦/約22通過采樣項目房交會期間的銷售情況驗證，本屆房交會期間部分項目成交一般。房交會總體效果房交會之現(xiàn)象：概況：本屆秋交會成都邁入地鐵時代的首屆房交會，地鐵的便捷交通為秋交會帶來了大量的觀展人氣，同時組委會安排的免費購房直通車也帶來了一定的觀展人流，3號“地鐵”主題館內(nèi)集中展示了地鐵一、二號線沿線的40余個品質(zhì)樓盤 ，地鐵物業(yè)的增值潛力已經(jīng)成為眾多消費者選擇物業(yè)的重要因素。品牌開發(fā)商：本次秋交會品牌

9、房企成為絕對主角，品牌房地產(chǎn)企的參展陣容異常強大，不論是本地實力房企藍光、置信，還是保利、萬科、中海、華潤、中糧、中鐵建等內(nèi)地房企大鱷，包括華人置業(yè)、九龍倉、和記黃埔等港企巨頭“一個都不少”，攜手旗下高品質(zhì)樓盤亮相，眾多品牌房企已經(jīng)在成都完成了多地區(qū)開發(fā)、多物業(yè)類型開發(fā)的戰(zhàn)略布局，品牌房企的不斷投入，為成都的城市化進程提供了強勁動力。本次房交會眾多房企較好的完成了品牌形象展示的任務(wù)，同時品牌開發(fā)企業(yè)的項目也都取得了良好的銷售業(yè)績，推盤量、價格和優(yōu)惠是成交量的幾個重要外在因素。背景分析房交會總體效果分析房交會區(qū)域統(tǒng)計分析房交會觀察后市預(yù)判12345本次參展項目郊縣樓盤數(shù)量明顯下降，僅占比48%。

10、本次主城區(qū)參展項目數(shù)量與略多于10年春交會；郊縣相較10年春交會減少56個項目，降幅為40%，同時由于本次主打地鐵牌，二次調(diào)控風(fēng)口，一些郊縣的開發(fā)商未選擇參加房交會進行推廣。本次房交會參展項目主城區(qū)樓盤數(shù)量略有上升，郊縣參展樓盤數(shù)量較10年春季房交會明顯下降。從環(huán)域看，參展項目三環(huán)外樓盤數(shù)量逐漸增多，價值將逐漸提升。10年秋交會主城區(qū)參展項目與09年秋交會基本持平，一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)的數(shù)量基本穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)主力仍在二環(huán)以外，二環(huán)至三環(huán)的參展項目逐漸減少，三環(huán)外參展項目數(shù)量逐漸增多。三環(huán)外參展樓盤共43個，多出二環(huán)至三環(huán)參展樓盤數(shù)12個，三環(huán)外樓盤價值將逐漸提升。相較于10年春交會，主城區(qū)參展項

11、目供應(yīng)主力仍為南、西方位，各方位參展數(shù)量變化不大。城東主力價格段為6000-7000元/平方米；城南8000-10000元/平方米項目數(shù)遠遠多于其他區(qū)域；城西價格分布較為平均以7000-10000元/平方米為主；城北價格集中在6000-7000段；城中價格維持在10000元/平方米之上。主城區(qū)參展項目各方位數(shù)量較10年春交會變化不大，南、西兩個方位居多；以在售項目為準，城南樓盤引領(lǐng)主城區(qū)價格，較09年秋交會，整體價格增長明顯。與10年春交會相比，郫縣與新都展團項目明顯減少，降幅分別為74%和63%，溫江下降也較為明顯。遠郊如都江堰自09年連續(xù)下降，本次參展僅有3個項目，而金堂參展項目數(shù)位10個

12、，遠郊參展項目數(shù)最多的區(qū)域。本次郫縣和新都展團參展項目大幅下滑，側(cè)面反應(yīng)兩個區(qū)域樓市競爭非常激烈。背景分析房交會總體效果分析房交會區(qū)域統(tǒng)計分析房交會觀察后市預(yù)判123451新增預(yù)告項目專題2010年秋季房交會新增預(yù)告項目達到49個，較上屆房交會下降18%。9月成都市共有68個項目取得預(yù)售證，僅28日-30日三天，共有23個預(yù)售項目搶灘國慶上市，一方面因國慶大假部分客戶充足的時間看房，另一方面通過房展平臺，吸引更多客源。借房交會做形象展示的項目依然不少，開發(fā)企業(yè)對于借房交會做品牌推廣，為提高項目市場關(guān)注，搭建與消費者的聯(lián)系的方式達成一致。新增亮相項目較春季房交會略有下降，房交會仍是新增項目的良好

13、展示平臺，下半年樓市供應(yīng)充足。本次房交會新增預(yù)告項目的49個項目中，郊縣項目21個，參展數(shù)量較10年春交會明顯減少，總數(shù)量下降約1/3。本次房交會主城區(qū)各環(huán)線預(yù)告項目數(shù)量整體變化不明顯，主要集中在二環(huán)以外。從大方位來看，城西與城南成為第四季度的供應(yīng)重頭角色。郊縣新增預(yù)告項目明顯減少，主城區(qū)亮相樓盤環(huán)域上分布主要位于二環(huán)以外，大城西、城南供應(yīng)或?qū)⒎帕?，成為第四季度樓市主?zhàn)場。本次新增預(yù)告項目中，高層電梯項目占到了44，高層產(chǎn)品在市場中占絕對主流，此外，本次預(yù)告項目中有多達7個別墅項目，未來別墅市場也將面臨更大的競爭?；旌衔飿I(yè)在新增預(yù)告項目中占有一定比例，對于具有一定規(guī)模的項目，多產(chǎn)品線的組合成為

14、一種趨勢。涵蓋3種住宅物業(yè)以上定為混合物業(yè)本次房交會新增預(yù)告中高層項目占主流；新增別墅項目小幅放量；具有一定規(guī)模的住宅用地，混合物業(yè)成為規(guī)劃趨勢。重點預(yù)告項目地理位置：位于成都市東南面城東副中心南三環(huán)外側(cè)天鵝湖國際新城核心區(qū)。世茂香首府總占地面積：119.88萬總建筑面積：180萬容積率：2.49華置都匯華庭地理位置：位于成都東大街金融商務(wù)大道，與春熙路及王府井商圈近鄰 ?？傉嫉孛娣e：27畝 總建筑面積：19萬 面積區(qū)間：60-250 重點預(yù)告項目綠地圣路易名邸華潤銀杏華庭地理位置：位于成都西南方向三環(huán)路與繞城高速之間、武侯大道西側(cè)，處在新雙楠片區(qū)的核心地段。總占地面積：120畝總建筑面積：2

15、3萬容積率：2.8樓層形態(tài)： 12層 地理位置：位于金牛王賈大道（距2.5環(huán)500米) 總占地面積：23567.66平方米總建筑面積：97118.99平方米容積率：3.1樓層狀況： 6層、20層。 多層2棟，高層3棟，商務(wù)公寓2棟 重點預(yù)告項目建發(fā)金沙里地理位置：位于建發(fā)金沙公館位于城西金沙板塊，是成都最具人文底蘊的高尚生活居住區(qū)域?？傉嫉孛娣e：28095平方米總建筑面積：164734平方米容積率：3.2樓層形態(tài)： 25-31層地理位置：位于成都西南方向高端居住區(qū)牧馬山板塊，距市區(qū)20公里；在新津縣東北部，距縣城11公里；總占地面積：320157平方米總建筑面積：286499平方米容積率：0.

16、42金科廊橋水鄉(xiāng)2品牌開發(fā)商表現(xiàn)專題企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）房交會優(yōu)惠 項目狀態(tài)中海中海國際社區(qū)熙岸120-1508000-11000一次性6%，按揭5%在售中海城南一號160-24018000-22000按揭優(yōu)惠6%，一次性付款優(yōu)惠7% 在售中海錦城80-1207500一次性5個點，按揭4個點在售中海金沙府135-200待定/預(yù)告中海-從春交到秋交，中海十年，影響成都企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）項目狀態(tài)萬科海悅匯城實得88 51萬/套左右在售金潤華府62-6710800 在售魅力之城75-190 9243 在售金

17、域西嶺高層：90-170 9118 在售金色海蓉74-89 13000-16000在售金色領(lǐng)域/預(yù)告萬科-龍頭萬科再塑輝煌企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）房交會優(yōu)惠 項目狀態(tài)保利保利金香檳70-130 7200 -8500/在售保利花園75-135 7500 -8200 按揭優(yōu)惠：免3年物管費；一次性：免5年物管費。 在售保利心語花園118 -1428200金銀卡優(yōu)惠25000元在售保利198160-24016000-22000交兩萬抵四萬五、一次性付款優(yōu)惠3%、如期簽約優(yōu)惠0.5%在售保利中心70-130 13000-16000房交會特殊優(yōu)惠金卡2萬元。房交

18、會期間，銷售中心現(xiàn)場下午茶派對，精美禮品贈送。在售保利拉斐莊園/在售保利-2010成都，保利豐收年企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）房交會優(yōu)惠 項目狀態(tài)綠地柏仕公館50-1207000房交會特推特價三房 在售國際花都89-1174800交1萬誠意金，抵2萬購房款 在售派克公館130-1906000/在售圣路易名邸86-122/預(yù)告綠地-全域成都，宏圖西南企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）房交會優(yōu)惠 項目狀態(tài)九龍倉時代8號160-40020000按揭優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2% 在售時代尊邸120-2008500-13000一次性付

19、款可享受2%優(yōu)惠、按揭可享受1%優(yōu)惠 在售晶科名苑111-1209500一次性2%、按揭1%在售雍錦匯 /預(yù)告國金中心/預(yù)告環(huán)球貿(mào)易廣場/預(yù)告九龍倉-亞洲巨擘 ，引航高端企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）房交會優(yōu)惠 項目狀態(tài)華潤二十四城55-79 10500 /在售翡翠城136-245/86-267 起價：13000/8500；最高價：25000/16000一次性2%，按揭1%在售鳳凰城56-178 8500 /在售橡樹灣140-227/83-121 8071/7268 /在售銀杏華庭/華潤-品質(zhì)成就品牌，品質(zhì)改變成都企業(yè)參展項目名稱項 目 詳 細 情 況在售面積（）價格區(qū)間（元/）房交會優(yōu)惠 項目狀態(tài)藍光藍光雲(yún)鼎47-87 12800 /在售公館188122016300 -18900 /在售藍光觀嶺國際社區(qū)164-404 11000 /在售藍光花滿庭77-110 6000 /在售圣菲蔚藍海70-130 5000 /在售紫檀山203-335 8000 /在售藍光-顛覆形象，劍指高端3房交會布展及營銷手法專題布展特色歸納：眾多展位整體感覺富有時代氣息，注重科技感、現(xiàn)代感。布展特色歸納：中糧地產(chǎn)-百萬巨著，專業(yè)班底，震撼登場，為實現(xiàn)品牌落地奠基。美女營銷：制造亮點貼合項目形象，專業(yè)造型，制造差異。持續(xù)曝光，持續(xù)吸引。特色營銷展示：美女營銷，制造吸引