投資性房地產(chǎn)累計攤銷

1、投資性房地產(chǎn)累計攤銷一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征（一）投資性房地產(chǎn)的定義所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的特征.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動。.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為 生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。.投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式， 一是成本模式，二是公允 價值計量模式。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）投資性房地產(chǎn)的范圍.已出租的土地使用權；.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權；按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地， 不屬于持有并準備增值 后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。.已出租的建筑物。（1）用于出租的建筑物是企業(yè)

2、擁有產(chǎn)權的建筑物；（2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服 務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供 保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、 部分用于生產(chǎn) 商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取 租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)； 不能夠單獨 計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn).自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持 有的

3、房地產(chǎn)。.作為存貨的房地產(chǎn)?！疽c提示】投資性房地產(chǎn)的辨認屬于多選題選材。經(jīng)典例題【多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.已出租的建筑物.待出租的建筑物C.已出租的土地使用權D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物答疑編號1742100606正確答案AC答案解析投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權；(3)已出租的 建筑物。所以選項 B,待出租的建筑物不選；選項 D,不屬于企 業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不選。投資性房地產(chǎn)的確認及初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認條件投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：.企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入

4、或增 值收益。2,該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同，并無特別之處。二、投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時， 應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn) 的核算標準相同。.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構成(1)外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn) 的相關稅費作為其入賬價值。(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達到預定可 使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成O經(jīng)典例題1【基礎知識題】乙公司是一家建筑

5、公司，為了 降低經(jīng)營風險，于2006年1月1日開始在企業(yè)擁有的一塊地皮 上自行建造一幢商務辦公樓，擬用于招租。工程期為 1年，于 2007年1月1日完工，于2007年2月達到預定可使用狀態(tài)。工 程期間發(fā)生人工費600萬元，投入工程物資3 000萬元，假定無 相關稅費。工程完工時，所占地皮的賬面原價為5 000萬元，累計攤銷1 300萬元。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，A公司所建商務用樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應單獨列于“投資性房地產(chǎn)” 科目核算，其會計處理如下：答疑編號1742100607正確答案該商務樓的入賬成本= 3 000+600+5 000 - 1 300 =7 300 （萬元）；賬務處理

6、如下：A.工程領用物資時： TOC o 1-5 h z 借：在建工程3 000貸：工程物資3 000B.分配工程人員工資時：借：在建工程600貸：應付職工薪酬600C.將土地使用權的賬面價值在完工時列入工程成本借：投資性房地產(chǎn)3 700累計攤銷1 300貸：無形資產(chǎn)5 000D,將地上建筑物的工程成本在工程完工時轉(zhuǎn)入投資性房地 產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)3 600貸：在建工程3 600(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取 得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規(guī)定的按照相 應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應 按債務重組準則的規(guī)定來處理?！疽c提示】由于投資性

7、房地產(chǎn)分離于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) 或開發(fā)產(chǎn)品，其入賬成本的確認環(huán)節(jié)與其原屬資產(chǎn)無異，因此考生應依據(jù)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品入賬原則來推定投資性 房地產(chǎn)的入賬成本。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、后續(xù)計量模式的選擇企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量， 也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是， 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量， 不得同時采用兩種計量模式。【要點提示】背過上述知識點。二、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定， 對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資

8、產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。.折舊或攤銷時借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）.取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入.投資性房地產(chǎn)提取減值時借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備【要點提示】記住上述基本分錄，尤其是其損益的歸屬科目。經(jīng)典例題一2【基礎知識題】甲公司 2010年6月30日購入 一幢商務樓，當天即用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3 000萬元, 相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元, 預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。 該辦公樓的 年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清。甲公司對此房產(chǎn)采用成本 模式后續(xù)計量。2011年末商務樓的可收回價值

9、為 2 330萬元， 假定凈殘值一直未發(fā)生變化。該投資性房地產(chǎn)2010年2012年的會計處理如下：答疑編000+20= 3 020 （萬元）；正確答案該投資性房地產(chǎn)的入賬成本=借：投資性房地產(chǎn)3 020貸：銀行存款3 0202010年的攤銷額=：3 020-（21-1 ） + 40X6/12=（萬（21-1 ） +40=75 （萬元）；75元)；2010年的會計分錄如下：A.收取租金時：借：銀行存款200貸：其他業(yè)務收入200B.提取當年折舊時：借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊2011年的攤銷額=：3 020-2011年的會計分錄如下：A.收取租金時： TOC

10、 o 1-5 h z 借：銀行存款400貸：其他業(yè)務收入400B.提取當年折舊時：借：其他業(yè)務成本75貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊2011年末的攤余價值為2萬元(=3 020 75),相比此時的可收回價值2 330萬元，發(fā)生貶值萬元，減值計提分錄如下：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備2012 年的攤銷額=2 330- (21-1 ) + (40 ) =60 (萬元)，分錄如下： TOC o 1-5 h z 借：其他業(yè)務成本60 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊602012年收取租金時：借：銀行存款400貸：其他業(yè)務收

11、入400經(jīng)典例題3【2010年單選題】某企業(yè)采用成本模式計量其持有的投資性房地產(chǎn)。2008年1月購入一幢建筑物作為投資性房地產(chǎn)核算并于當期出租， 該建筑物的成本為920萬元，預計使用年限為5年，預計凈殘值20萬元，采用年數(shù)總和法計提折舊。2009年該投資性房地產(chǎn)應計提的折舊額是()萬元。答疑編號1742100609正確答案B答案解析2009年該投資性房地產(chǎn)應計提的折舊 =(920-20)X 5/15 X 1/12+ (920-20) X 4/15 X 11/12=245 (萬元)例192007年1月2日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得時實際支付的價款為1 500 000元，已支付。假定該建

12、筑物的預計凈殘值率為4%預計使用年限為50年，采用平均年限法 計提折舊。答疑編號1742100610正確答案(1)購入建筑物時，作如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)一一X X建筑物 1 500 000貸：銀行存款1 500 000(2)2007 年 2 月底應計提折舊 2 400 元1 500 000X (1-4%)+ 50+12,作如下會計分錄：借：其他業(yè)務成本2 400貸：累計折舊2 400在計提投資性房地產(chǎn)的減值準備時，借記“資產(chǎn)減值損失一 一計提的投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減 值準備”科目。例20承接例19,假設2007年底，該建筑物的可收回金額為 1 350 000

13、元，賬面凈額為 1 473 600 元(1 500 000-2 400X11),應計提123 600元的減值，作會計分錄如下：答疑編號1742100611正確答案借：資產(chǎn)減值損失一一計提的投資性房地產(chǎn)減值準備123600貸：投資性房地產(chǎn)減值準備一一xx建筑物123 600三、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn).采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后 續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，

14、應當同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價 值作出合理的估計。.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理原則企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允 價值為基礎調(diào)整其賬面價值， 公允價值與原賬面價值之間的差額 計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金 收入，確認為其他業(yè)務收入。一般分錄A、期末公允價值大于賬面價值時借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動貸：公允價值變動損益R期末公允價值小于賬面價

15、值時借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動G收取租金時借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產(chǎn)一一成本”?！疽c提示】對公允價值模式下的會計處理應作全面掌握。經(jīng)典例題4【基礎知識題】 戊公司2006年7月1日與乙公司進行債務重組，重組當日的應收債權為 3 100萬元，雙方協(xié)議 由乙公司以一幢樓房進行抵債，假定房產(chǎn)的公允價值是 3 000萬元，債務解除手續(xù)于當日辦妥，假定無其他稅費。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議， 租 期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結(jié)清。按照當 地的房地產(chǎn)交易市場的價格

16、體系，該房產(chǎn)2006年末的公允價值為3 200萬元，2007年末的公允價值為 3 120萬元。對此戊公司應作如下會計處理：答疑編號1742100612正確答案該投資性房地產(chǎn)的入賬成本=3 000 （萬元）；取得該樓房時: TOC o 1-5 h z 借：投資性房地產(chǎn)一一成本3 000營業(yè)外支出100貸：應收賬款 3 1002006年末取得租金時：借：銀行存款 30 (= 120/12 X 3)貸：其他業(yè)務收入302006年末當房產(chǎn)的公允價值達到賬面價值為3 000萬元，由此造成的增值投資收益，具體處理如下：借：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動 TOC o 1-5 h z 貸：公允價值變動損益200

17、2007年末取得租金時：借：銀行存款120貸：其他業(yè)務收入1202007年末當房產(chǎn)的公允價值達到3 200萬元時，此時的200萬元應作為當年的2003 120萬元時，此時的賬面價值為3 200萬元，由此造成的貶值 80萬元應作為當年的投資損失，具體處理如下：借：公允價值變動損益80貸：投資性房地產(chǎn)一一公允價值變動80四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理,將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)， 不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本

18、模式。借：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備（利潤分配一一未分配利潤盈余公積）貸：投資性房地產(chǎn)利潤分配一一未分配利潤盈余公積【要點提示】成本模式轉(zhuǎn)為公允模式屬于會計政策變更，此 知識點與政策變更結(jié)合是一個較為典型的出題角度。經(jīng)典例題5【2009年多選題】下列關于投資性房地產(chǎn)的后 續(xù)計量的表述中，正確的有（）。A.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的不允許再采用成本模 式計量B.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不應計提折舊或攤銷C.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當計提減值準備D.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，按月計提的折舊或進行的攤銷應計

19、入管理費用E.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)負債表日公允價值高于其賬面余額的差額應計入投資收益答疑編號1742100613正確答案AB答案解析采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不 計提減值準備，資產(chǎn)負債表日公允價值與賬面余額的差額應計入 公允價值變動損益，故選項 CE不正確；選項D,成本模式后續(xù) 計量的投資性房地產(chǎn)，計提折舊或者攤銷應計入其他業(yè)務成本。五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出(一)資本化的后續(xù)支出.成本模式下(1)轉(zhuǎn)入改擴建時借：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一在建投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)貸：投資性房地產(chǎn)-廠房(2)發(fā)生改擴建支出時借：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一在建貸：銀行存

20、款或應付賬款(3)完工時借：投資性房地產(chǎn)一一廠房貸：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一在建.公允價值模式下(1)轉(zhuǎn)入改擴建時借：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一在建貸：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一成本廠房一一公允價值變動(2)發(fā)生改擴建支出時借：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一在建貸：銀行存款或應付賬款(3)完工時借：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一成本貸：投資性房地產(chǎn)一一廠房一一在建(二)費用化的后續(xù)支出借：其他業(yè)務成本貸：銀行存款等科目【要點提示】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)基本一致, 可參照固定資產(chǎn)后續(xù)支出原則來理解。投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置一、轉(zhuǎn)換條件在下列情況下，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時, 企業(yè)應當將投資

21、性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自 用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；自用房地產(chǎn)停止自用，改用于賺取租金或資本增值， 相應 地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。比如過去是辦公用的大 樓，現(xiàn)在騰出來作為投資性房地產(chǎn)出租出去；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；自用土地使用權停止自用， 用于賺取租金或資本增值， 相 應地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。二、轉(zhuǎn)換日的確定投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)， 企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日 期；作為

22、存貨的房地產(chǎn)改為出租， 或者自用建筑物或土地使用 權停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日；自用土地使用權停止自用， 改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為 企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理 且管理當局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。三、轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值， 以其轉(zhuǎn)換前的 賬面價值確定。會計分錄為：A,由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備由存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準備貸：開發(fā)

23、產(chǎn)品舉例：A公司將一棟辦公樓對外出租， 辦公樓原價100萬元, 已提折舊30萬元，已提減值準備15萬元。則固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本 模式計量的投資性房地產(chǎn)賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)1 000 000累計折舊300 000固定資產(chǎn)減值準備150 000貸：固定資產(chǎn)1 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊300 000投資性房地產(chǎn)減值準備150 000B,由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨時：借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)減值準備貸：

24、投資性房地產(chǎn).以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值， 轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計 入當期損益。會計分錄為：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（以轉(zhuǎn)換當日的公允價 值計量）公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）舉例：A公司有一棟對外出租的辦公樓，作為以公允模式計量的投資性房地產(chǎn)核算。08年5月12日A公司收回辦公樓用于本企業(yè)自用。該投資 性房地產(chǎn)賬面余額80萬元。08年5月12日該辦公樓的公允

25、價 值為110萬元。則采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自 用房地產(chǎn)的賬務處理如下：借：固定資產(chǎn)1 100 000貸：投資性房地產(chǎn)800 000公允價值變動損益300 0003,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地 產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）累計折舊（攤銷）公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）資產(chǎn)減值準備（轉(zhuǎn)換當時已提減值準備）貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當時的賬面余 額結(jié)轉(zhuǎn)）資本公積（公

26、允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而 是追加資本公積）【要點提示】這三組分錄中需重點關注后兩種情況中轉(zhuǎn)化差額的處理方式，尤其是第三個。舉例：A公司將自用的一棟辦公樓對外出租，以賺取租金。租賃期開始日，辦公樓的原價是100萬元，累計已提折舊30萬元，已提減值準備7萬元，公允價值為90萬元。則將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房產(chǎn)的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)900 000累計折舊300 000固定資產(chǎn)減值準備70 000貸：固定資產(chǎn)1 000 000資本公積一一其他資本公積270 000假如轉(zhuǎn)換日的公允價值是 60萬元，則賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)600 000累計折舊30

27、0 000固定資產(chǎn)減值準備70 000公允價值變動損益30 000貸：固定資產(chǎn)1 000 000處置投資性房地產(chǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)資本公積的處理（這筆處理在后面投資性房地產(chǎn)處置時候講解，這里有個印象）資：資本公積一一其他資本公積270 000貸：其他業(yè)務成本270 000經(jīng)典例題-6【單選題】企業(yè)將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時，商品房公允價值高于賬面價值的差額應當計入的項目是（）。A.資本公積B.投資收益C.營業(yè)外收入D.公允價值變動損益答疑編號1742100701正確答案A答案解析作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計 量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值

28、的差額， 計入資本公積。四、投資性房地產(chǎn)的處置【要點提示】投資性房地產(chǎn)處置損益的計算是常見的單選題 選材，考生應關注其數(shù)據(jù)推導過程。 對公允模式下暫時損益轉(zhuǎn)為 其他業(yè)務成本的會計處理，考生應作重點掌握。（一）成本模式下企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn) 毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計 入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本）。經(jīng)典例題7【計算分析題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3 000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為 4

29、0年，預 計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提 取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為 2006年1月1日。2007年1月1 日以3 200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%假設公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關稅費。要求：對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地 產(chǎn)的賬務進行處理。答疑編號1742100702正確答案根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，甲公司將自用辦公樓 改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計處理應參照企業(yè)會計準則一固定 資產(chǎn)的相關規(guī)定處理。具體處理如下：2005年

30、末累計計提的折舊額= 3 020-(21-1 ) +40=75 (萬元)； TOC o 1-5 h z 借：投資性房地產(chǎn)3 020累計折舊75貸：固定資產(chǎn) 3 020投資性房地產(chǎn)累計折舊752006年計提的折舊額=：3 020- (21-1 ) + 40=75 (萬 元)；會計分錄如下：A.提取當年折舊時： TOC o 1-5 h z 借：其他業(yè)務成本75貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊75B.收取租金時：借：銀行存款 400貸：其他業(yè)務收入4002007年1月1日后以3 200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%則甲公司處置房產(chǎn)的會計處理如下：借：銀行存款 3 200貸：其他業(yè)務收入3 200借

31、：其他業(yè)務成本2 870投資性房地產(chǎn)累計折舊150貸：投資性房地產(chǎn)3 020借：營業(yè)稅金及附加160貸：應交稅費一應交營業(yè)稅160經(jīng)典例題8【單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對外出租并采用成本模式進行后續(xù)計量， 租期為5年，每年 12月31日收取租金150萬元，出租時該辦公樓的賬面原價為 2 800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備 300萬元，尚可使 用年限20年，丙公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊，假定無殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價值分別為 2 000萬元、1 710萬元、1 700萬元和1 560萬元。假定辦公樓的

32、折舊方法、預計折舊年限和預計凈殘值一直未發(fā)生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1 530 萬元存入銀行，假定無相關稅費。則丙公司出售該辦公樓時產(chǎn)生 的其他業(yè)務利潤為（）萬元。答疑編號1742100703正確答案A答案解析2008年末辦公樓的賬面價值= 2 800-500-300- （2 800-500-300） + 20=1 900 （萬元）；2008年末可收回價值為2 000萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認；2009年末辦公樓的賬面價值= 1 900 （2 800-500-300）+ 20=1 800 （萬元）；2009年末辦公樓的可收回價值為1 710萬元，則應追提減值準備9

33、0萬元（=1 800 -1 710）;2010年辦公樓的折舊額=1 710 +18=95 （萬元）；2010年末辦公樓的賬面價值=1 710-95=1 615（萬元）；2010年辦公樓的可收回價值為1 700萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認；2011年末辦公樓的賬面價值= 1 710-95-95=1 520 （萬 元）；2011年末辦公樓的可收回價值為1 560萬元，辦公樓價值有所恢復，但不應確認；2012年出售時辦公樓的賬面價值為 1萬元（=1 520-95 X3/12）,則該辦公樓出售時的其他業(yè)務利潤=1 530-1 =（萬元）。（二）公允價值模式下一般分錄如下：.按實際收到的款項借：

34、銀行存款貸：其他業(yè)務收入.按當時投資性房地產(chǎn)的賬面余額借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)一一成本公允價值變動（也可能在借方）.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務成本或反之。.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本借：資本公積一一其他資本公積貸：其他業(yè)務成本經(jīng)典例題9【單選題】2006年12月20日甲公司與乙公司 簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為 3年，每年租 金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日， 2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性 房地產(chǎn)。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為 900萬元，賬 面原價為3 000萬元，已提折舊為2 000萬元，未計提減值準備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為 1 200萬元。2008年 12月31日辦公樓的公允價值為 1 800萬元。2009年12月31日 辦公樓的公允價值