物業(yè)公司接管驗(yàn)收方案分析報(bào)告

1、香港新世界大廈接管驗(yàn)收方案上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司二00二年七月目 錄項(xiàng)目頁(yè)碼 TOC o 1-5 h z .接管驗(yàn)收整體計(jì)劃3.物業(yè)驗(yàn)收移交程序5.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料6.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)9.物業(yè)驗(yàn)收管理制度11.房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)13.設(shè)施成品保護(hù)方案21. 附表接管驗(yàn)收整體計(jì)劃、依照業(yè)主方新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對(duì)香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行：A辦公層區(qū)域（L12L57 ）和各設(shè)

2、備房塔樓部分:7月20日到8月24日B商場(chǎng)部分（B3L3 ）及車庫(kù)裙樓部分:9月8日到10月28日、接管必備資料如下.竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；.工程項(xiàng)目竣工圖;.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書 和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；.隱蔽工作驗(yàn)收記錄；. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施 工記錄等；.設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、 空調(diào)、電

3、氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急 廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記 錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。.圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明；.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；.所有工程項(xiàng)目通過國(guó)家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、 電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存， 以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：.上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司香

4、港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部）.其它相關(guān)人員四、接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。五、接管工作程序接管工作準(zhǔn)備階段熟悉接管各層面的情況接管工作應(yīng)備文件a.驗(yàn)收接管流程b.相關(guān)驗(yàn)收文件c.相關(guān)驗(yàn)收表格d.成品保護(hù)方案接管人力與器具準(zhǔn)備接管前人員培訓(xùn).接管工作運(yùn)作階段進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。2.3接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相,2.3接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相,式二份，一份交發(fā)展商,一份由管理公司存檔備案。接管合格，鑰匙移交管理處。.接管繕后階段接照接管原則與表格，

5、將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備 運(yùn)作正常。對(duì)部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。物業(yè)驗(yàn)收移交程序根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，發(fā)展商（或大 業(yè)主）可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn) 行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和樊展商驗(yàn)收基 礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通謾為準(zhǔn)。一、物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)要驗(yàn)收移交，必須滿足以下首要條件：.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成峻工圖，必須

6、提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明）；.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料;.提供與承包商（或供應(yīng)商膝署承包（供應(yīng)洽同中有關(guān)技術(shù)條款；.出示政府有關(guān)職能部門（詳見附表流收證明；.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告；.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。二、拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：.嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)；.未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收；.工地與交付物業(yè)不能有效隔離；.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉；.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。三、缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各

7、種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未 能有效保引起的受揖等情況，管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供發(fā)展 商（或大業(yè)主游促承包商（或供應(yīng)商處行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠 償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重，則向發(fā)展商城大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成 后重新驗(yàn)收四、試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主域租戶）入住 需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按 發(fā)展商城大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商 （供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由發(fā)展 商（或大業(yè)主）及其承包商負(fù)責(zé)，封于重要1S借或機(jī)房有

8、必要筵定陶畤逋行 清楚列明有各方責(zé)任。五、驗(yàn)收通過被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定 的要求，埸地、段借和機(jī)房均清潔干浮，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，發(fā) 展商城大業(yè)主）應(yīng)督促承包商城供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工 具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。六、保修期按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是 一段相當(dāng)長(zhǎng)的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因 已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè) 項(xiàng)目的保修期1起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部 分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，

9、發(fā)展商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。竣工瞬收鷹提供的技衍資料在物H瞬收接管前，彝展商/棠主i（提供有物棠的各種技循:資料和竣XM,分I立卷，在瞬收畤交物渠管理公司營(yíng)帚槽保存，若瞬收畤尚未完成竣XM,必i（提供最的施工圄，并附群余田的段言十修改明，竣工圄最i1必 在免費(fèi)保修期K始后的六他星期內(nèi)呈交。物渠管理公司聘參考適些技衍資料封物渠的段施迤行瞬收管理、逋行、雉和保餐，一般需要遮交以下技衍資料，但不限于此列：一、土建、裝修需要的資料1.建筑、裝修和花等段言十茨:明；2,余恩平面BI、建筑和結(jié)構(gòu)H；.裝修圄（包括所有天花、地面、睛面、凹窗及幕睛等材料表）；, H盛站、規(guī)劃局、消防局、琪衢局及闔林管理

10、所等政府殿能部叩的瞬收幸艮告；. 土建、裝修、建材和五金等供J商及廠商資料；.房屋面稹測(cè)量幸艮告；7,物棠沉降幸艮告;.防水工程的盛水就幸艮告;.曦蔽工程瞬收饕證。二、弱雷系統(tǒng)需要的資料.各弱18系統(tǒng)的操作和雉保餐手冊(cè)（包括屋宇自勤控制系統(tǒng)、消防自S&幸艮警系統(tǒng)、防盜整:控系統(tǒng)、彳新星重視系統(tǒng)、霜言舌和粽合布系統(tǒng)、背景音簪系統(tǒng)、itJt自勤化管理系統(tǒng)等）；.各弱甯:系統(tǒng)H、平面H;.弱ft系統(tǒng)IS借明余田表、承包商資料及品合格證；.消防局、技防辨、音像管理霓、有視臺(tái)、閾家安全局、雷忘舌彝展余恩公司等政府殿能部因的瞬收合格證明；.段倩原理Bl、to簡(jiǎn)軟件程序和明等。三、重氣系統(tǒng)需要的資料.高屋、

11、低屋和建配ftiSfi1操作和雉保餐手冊(cè)；.所有重氣系統(tǒng)H、平面Bl、I!蔽工程瞬收資料及明;.重氣段借明余田表、承包商資料及品合格證；.供H局瞬收幸艮告；.各種用ftiS借調(diào)幸艮告；.避雷裝置系統(tǒng)H、平面BI、測(cè)IS幸艮告、防雷娜瞬收幸艮告四、給排水需要的資料.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和雉保餐手冊(cè)；.消防水、給水、排水系統(tǒng)BI、平面BI及甯:氣控制H ；.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)段借明余田表、承包商資料及品合格M ；.消防局瞬收批文，彳新生防疫站、自來(lái)水、城市排水檢測(cè)站和H瞬站等 政府殿能部因瞬收幸艮告；.消防水系統(tǒng)就屋、調(diào)IS及瞬測(cè)幸艮告；.污水慮理系統(tǒng)竣工H紙，彳新生防疫站瞬收批文；.

12、蓄水池、水箱和K水器水H檢測(cè)幸艮告。五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料.空調(diào)系統(tǒng)、送排凰系統(tǒng)操作和雉保餐手冊(cè)；.空調(diào)、送排JM系統(tǒng)H、平面BI及重氣控制BI；.空調(diào)機(jī)黜（熱泵機(jī)黜卜新凰機(jī)黜、熟交換器及閩機(jī)籃管等段借明余田 表、承包商資料及品合格證；.消防局瞬收批文；.空調(diào)系統(tǒng)/蕭就幸艮告。六、勤力段借需要的資料. 鷹急彝ft機(jī)和ft梯等1S借操作和雉保餐手冊(cè);.金假墟房、急彝甯:機(jī)房平面H,煤氣站平面BI和煤氣系統(tǒng)H、平面H ；.勞勤局、H橫站及煤氣公司有收證明；.鷹急彝ft機(jī)及ft梯等IS借的蕭幸艮告、品合格證善；.煤氣管道的幸艮告。七、重梯瞬收提交資料ft梯正式瞬收移交前，施工罩位需遮交以下資料，以便

13、使物棠管理公司 技街人H翥快掌握18梯的操作及聚急事故慮理，以下懸18梯移交畤必i（提供 的資料，但不限于此：市建委H盛站批彝的“18梯逋行證；市技術(shù)監(jiān)督局批彝的“18梯安全使用證；18梯技衍規(guī)格明善；18梯出廠合格證及地來(lái)源證；18梯裝箱泊罩；18梯管理與使用手冊(cè)；雷梯一般安裝襟準(zhǔn)；18梯操作明善；18梯雉修保疊手冊(cè)；10光梯安裝H余氏;梯機(jī)械及ft氣控制圄紙；重梯借品借件清罩；18梯操作培制|手冊(cè)；梯承包商竣工湖就及自查言己金錄；梯急雉修重言舌；16. 18梯供鷹商和安裝覃位聊系人、f8tS健真等資料。八、其他需要的資料彝展商、承包商需要提供的其他資弟竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)承包

14、罩位在物渠移交前，i（遮交IS借/系統(tǒng)的操作和雉修保餐手冊(cè)（以下 曾耦“手冊(cè)）,以確保物棠管理公司操作人H能翥快掌握瞬收1S借/系統(tǒng)的 操作和管理，一般有以下要求：.承包K位i（在1S借/系統(tǒng)瞬收前一他月遮交手冊(cè)，以便物渠管理公司的操 作人H有畤了解收ISffi /系統(tǒng)的基本情況o.手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容J#以中文褊印，文字、插BI和表格等效果清晰.每一系統(tǒng)鷹力蜀立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章以塑料索引 襟筵分隔，并附有清楚的目金泉指示，以便操作人H翻查參考。.懸使手冊(cè)便于使用，并得起在日常雉修的工作琪境下多次反復(fù)翻而 不易破揖，手冊(cè)鷹采用優(yōu)II的A4襟準(zhǔn)紙弓島編印，配上箋硬的封面和善背， 并

15、以月蓼II塑料或其它耐磨揖的材料作保.手冊(cè)須同畤附有本目的“竣工BI ”目金錄，按所系統(tǒng)分列于有系統(tǒng) 的章內(nèi)。如某一I1紙同畤適用于多他I系統(tǒng)畤，U需在每他I有系統(tǒng)章 內(nèi)同畤列出。若遮交手冊(cè)畤尚未完成竣工BI,必須提供最的施工BI,并 附群余田的段言十修改明，竣工圄最i1必i（在免費(fèi)保修期K始后的六他星 期內(nèi)呈交。.系統(tǒng)操作需提供的技衍資料住少包括以下內(nèi)容）：A.系統(tǒng)正常逋作程序和在不正常情況畤的J建程序。B.群翥介貂每他13蜀立系統(tǒng)如何控制、整:察和調(diào)校明。C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接圄，并明主要段倩和部件的規(guī)格和功能。D.提出每他系統(tǒng)的可部件和保裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并58留一定的 空位以便加插

16、最后調(diào)定的參數(shù)。E.系統(tǒng)中有供H、配18屏和控制屏的群余田明。. IS借操作需提供的技循:資料住少包括以下內(nèi)容）：A.段倩正常改朗程序和出垣異常情況畤停機(jī)程序。.群翥介貂每臺(tái)3蜀立段借如何控制、整:察和調(diào)校明。C.所有段倩的原廠所褻的隨機(jī)文件、圄紙資料，包括每現(xiàn)重路板的18路圄，以及所有ft子元件的布置圄。如有需要，遢需提供部件分解圄，以St示各 部件的位置。D.列出所有段借的生制造廠商、型虢、系列褊虢、IS逋行后所段定的 參數(shù)。E.所有段借的崖品明耆、合格筵證善、生廠幸艮告以及性能指襟圄表 等資料。.系統(tǒng)/段借雉修保餐需提供的技衍資料（至少包括以下內(nèi)容）：A.所有系統(tǒng)/ISfil椀查手冊(cè)。.

17、 IS借更換部件的程序和要求。C.優(yōu)整他系統(tǒng)到段借的雉修保明，調(diào)校的操作程序和尊找故障的方法。D.就行逋作和雉修保疊程序畤J8特別注意事E.常見故障慮理和解決方法。F.提出系統(tǒng)/段借保餐制度，列明主要段借每天、每周、每月、每季、每年 及五年需言己金錄和雉保餐內(nèi)容和方法。.安全保陂需提供技衍資料（至少包括以下內(nèi)容）：A.各JStS借的保操作程序。B.封各系統(tǒng)操作畤可能彝生的事故危陂鷹作的58防、鷹堤和保措施 明。? 18氣事故保?機(jī)械事故保?火袋和爆炸事故保?化孥事故保?在慮理燃料和化孥物品出垣的事故保?急救和事故幸艮告.在任何段借或控制系統(tǒng)所采用的H月簡(jiǎn)惠用軟件，需提供的技衍資料（至少 包括以

18、下內(nèi)容）：A.軟件內(nèi)容目金錄表打印本。B.流程H、數(shù)據(jù)表和程序明。C.特殊的軟件和工具的使用明。D.程序鼓:言十和系統(tǒng)使用手冊(cè)。E.鷹用的基本軟件、寡用工具和通用軟件資料，便于棠主迤一步修改和樊展 軟件。.列出每一種型虢1S借、材料和附件的供鷹廠商和代理商名覃，并群余田列明適些廠商的地址、雷忘舌及圄文健真虢碣.列出承包覃位提供給渠主的所有借品、借件和惠用工具清罩物業(yè)驗(yàn)收管理制度.物業(yè)交接管理.驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃， 按國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收；驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)， 由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。

19、 驗(yàn)收小組按開發(fā)商提供 的竣工圖，設(shè)備清單，所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn) 報(bào)告等，在開發(fā)商組織下進(jìn)行驗(yàn)收。.驗(yàn)收的實(shí)施驗(yàn)收小組在預(yù)驗(yàn)收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收； 主要驗(yàn)收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號(hào)、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。在 預(yù)驗(yàn)收過程中，檢驗(yàn)出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。.驗(yàn)收后的處理工作驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部 單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書， 呈交公司項(xiàng)目工程 負(fù)責(zé)人。對(duì)不合格的設(shè)備、設(shè)施，寫出書

20、面報(bào)告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣 工資料驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。 管理處辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)， 會(huì) 同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。.驗(yàn)收后不合格的處理工作對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)證， 并在整改報(bào)告中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。對(duì)監(jiān)理公司移交的 竣工圖，在交接記錄中記錄。.設(shè)備驗(yàn)收設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝 質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。.相關(guān)記錄：管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收

21、報(bào)表消防設(shè)施驗(yàn)收記錄表隱蔽工程驗(yàn)收記錄表照明工程驗(yàn)收記錄表設(shè)備驗(yàn)收交接表機(jī)房驗(yàn)收交接表給排水設(shè)備驗(yàn)收記錄表高低壓配電系統(tǒng)檢查表單元設(shè)備工程驗(yàn)收記錄表辦公樓公共區(qū)域驗(yàn)收交接表辦公樓單元驗(yàn)收交接表商鋪單元驗(yàn)收交接表空調(diào)工程驗(yàn)收記錄表房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、主題內(nèi)容與適用范圍.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。.本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文 物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。二、引用標(biāo)準(zhǔn)GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ

22、14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范CJB13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)、新建房屋的接管驗(yàn)收.新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格(分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離)；供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。.接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料：產(chǎn)權(quán)

23、資料：a 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b 用地批準(zhǔn)文件；c 建筑執(zhí)照；d 建筑分層、分單元面積表；e 行政主管部門驗(yàn)收合格的證書、批文；f 拆遷安置資料。技術(shù)資料：a 竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;b 地質(zhì)勘察報(bào)告；c 工程合同及開、竣工報(bào)告；d 工程預(yù)決算；e 圖紙會(huì)審記錄；f 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；g 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；h 沉降觀察記錄；i 竣工驗(yàn)收證明書；j 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；m機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說明書；n 砂漿、

24、混凝土試塊試壓報(bào)告；o 供水、供暖的試壓報(bào)告。4,接管驗(yàn)收程序建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。接管單位按“ 3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在 15日 內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。接管單位會(huì)同建設(shè)單位按“ 3.5”條進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。5,質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)a 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過 GBJ10的規(guī)定值。c 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。d

25、 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。e 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合 GBJ11的有關(guān)規(guī)定。外墻不得滲水。屋面a 各類屋面必須符合 GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲 漏。b 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。c 陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 周、接口平密、不滲漏。樓地面a 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和 起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。b 衛(wèi)生問、陽(yáng)臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相

26、對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有 積水、不允許倒泛水和滲漏。c 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。裝修a 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度b 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。c 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。e 抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。f 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。g 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電氣a 電氣線路安裝應(yīng)平整、

27、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁 導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M /KV。b 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。c 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖

28、紙資料均應(yīng)符合要求。f 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。g 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。水、衛(wèi)生、消防a 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。b 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。c 衛(wèi)生問、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8M ,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。d 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。e 水泵安

29、裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。f 消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。采暖a 采暖工程驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。b 鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、 腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。c 爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦， 且無(wú)雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。d 各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應(yīng)開關(guān)靈活。e 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣f 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝

30、置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。g 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合 GBJ242的要求，管溝大小及管道排 列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。h 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。i 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙 塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。j 經(jīng)過48H連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必 須符合設(shè)計(jì)要求。冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組a 冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。b 與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無(wú)變形、 裂紋、磨損、腐蝕等。c 各

31、管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。d 各類現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。e 機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常撞擊聲及雜音，無(wú)劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類 指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。f 各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)雜音。冷卻塔效果良好無(wú)嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn), 揚(yáng)程，流量符合要求。g 經(jīng)過一段時(shí)間連續(xù)運(yùn)行，冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能，機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求 h 新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無(wú)異聲。i 冷凝水管道暢通無(wú)滲水，集水盤排水情況良好，無(wú)倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無(wú)滴水, 保溫良好。(10)附屬工程及其他a 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、害井(檢

32、查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合 GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。b 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。c 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷 裂現(xiàn)象。e 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。f 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。g 單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地泊、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室 外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。h 群體建

33、筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和 使用功能要求。.質(zhì)量問題的處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單 位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。.原有房屋的接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：a 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；b 土地使用范圍明確。接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料：a 房屋所有權(quán)證；b 土地使用權(quán)證；c 有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；d 房屋分戶使用清冊(cè)；e 房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

34、2、技術(shù)資料：a 房地產(chǎn)平面圖；b 房屋分間平面圖；c 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。接管驗(yàn)收程序a 移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。b 接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。c 接管單位會(huì)同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。d 對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。e 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況。f 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。g 移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)a 以CJ13和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。b 從外觀檢查建筑物整

35、體的變異狀態(tài)。c 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。d 查驗(yàn)房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況) 評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。危險(xiǎn)和損壞問題的處理a 屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。b 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。c 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。.交接雙方的責(zé)任為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前 做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要

36、求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方 協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì) 同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、 施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原 因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。對(duì)接管的房屋質(zhì)量有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均可請(qǐng)房屋所在地 的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。5.1新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù) 責(zé)保修?？⒐を?yàn)收國(guó)家規(guī)范一覽表廳P規(guī)范名稱規(guī)范代碼1建筑地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ-72鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ-103建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ-1114室外排水規(guī)范GBJ-145建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ-166高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ-457火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50166-928自動(dòng)噴水火火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50261-96 9建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB222-9510氣體火火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50263-97111民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-9412木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)