萬科A復(fù)牌首日跌原因(點(diǎn)評)

1、第 PAGE5 頁 共 NUMPAGES5 頁萬科A復(fù)牌首日跌原因(點(diǎn)評) 繼長達(dá)半年的“萬寶之爭”后，萬科本周一終于迎來復(fù)牌。今日開盤萬科A跌停，超過672萬手大單封住跌停板，報(bào)21.99元。 事實(shí)上，由于萬科復(fù)牌后有補(bǔ)跌需求，此次復(fù)牌跌停實(shí)際上符合市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士稱，按A/H股溢價(jià)測算3個(gè)跌停。萬科A停牌期間，萬科H股股價(jià)從22.9港元下跌至15.2港元，期間累計(jì)跌幅達(dá)到33.62%。若按此計(jì)算，萬科A復(fù)牌后，股價(jià)或?qū)⒌?6.22元上下。 值得一提的是，此次跌停不僅傷害了中小股東的利益，還會(huì)為大股東寶能造成沖擊。由于之前在二級市場大量買入萬科股票過程中，寶能方面使用了較高的杠桿，如果萬

2、科A復(fù)牌后出現(xiàn)大幅補(bǔ)跌，寶能的杠桿資金將面臨不小的壓力。 自上周五一來，萬科連續(xù)發(fā)布9起公告，除了宣布本周一復(fù)牌外，還公布了6月業(yè)績、修訂重組預(yù)案、披露答復(fù)深交所問詢函、重申董事會(huì)議事規(guī)則。 寶能此前提出的罷免王石等高管的議案被萬科董事會(huì)否決，萬科7月4日發(fā)布的公告顯示，公司董事會(huì)全票通過“關(guān)于不同意深圳市鉅盛華股份有限公司及前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司提請召開2023年第二次臨時(shí)股東大會(huì)的議案”。華潤方面的三位董事都投了贊成票。 針對股東提議罷免公司高管事宜，萬科方面在7月2日發(fā)布的董事會(huì)議事規(guī)則(修訂稿)中提出，董事由股東大會(huì)選舉或更換,每屆任期三年,任期從股東大會(huì)通過之日起計(jì)算,至本屆董事會(huì)

3、任期屆滿時(shí)為止。董事任期屆滿,可連選連任。董事在任期屆滿前，股東大會(huì)不得無故解除其職務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這便是在對寶能系提出罷免萬科董事、監(jiān)事的回應(yīng)。不過，萬科向媒體表示，董事會(huì)議事規(guī)則是2023年經(jīng)董事會(huì)審議通過的規(guī)則，并非新修訂的規(guī)則。近日因回復(fù)深交所的函件中有引用其中部分條款，公司根據(jù)要求將規(guī)則全文發(fā)出供投資者參考。 此外，在停牌期間，萬科重組事宜似乎落定。今年3月14日，萬科宣布引入深圳地鐵集團(tuán)，擬以456.13億元的價(jià)格購買深鐵旗下前海國際100%股權(quán)，按照15.88元/股的價(jià)格，以向深鐵發(fā)行約28.72億股(相當(dāng)于萬科20%股權(quán))萬科股票支付，合作成功后，深圳地鐵將占有萬科20.65

4、%的股份，超過寶能成為萬科第一大股東。 然而此重組議案并非一帆風(fēng)順，上市萬科與深圳地鐵合作披露后，萬科兩大股東華潤與寶能先后質(zhì)疑萬科與深圳地鐵重組交易價(jià)格的公允性。 不過，萬科董事長王石在日前召開的萬科企業(yè)股份有限公司2023年度股東大會(huì)上透露，萬科深鐵重組方案已獲董事會(huì)通過，具體的規(guī)模價(jià)格還要經(jīng)過一些程序，需要兩到三個(gè)月的時(shí)間。 修訂重組預(yù)案回應(yīng)華潤質(zhì)疑 為了應(yīng)對即將到來的復(fù)牌，萬科7月1日一口氣刊出八條公告，為復(fù)牌護(hù)航，其中在回復(fù)深交所詢問函和重組方案的修訂案中，增加了前海國際項(xiàng)目土地交易作價(jià)的評估依據(jù)、前海國際盈利模式分析。 此前，華潤質(zhì)疑重組方案中資產(chǎn)標(biāo)的定價(jià)過高，攤薄股東權(quán)益，萬科此

5、次披露的內(nèi)容被指意在回應(yīng)華潤的質(zhì)疑。 萬科公告披露，T201-0074、T407-0026及T407-0027號地塊的土地使用權(quán)注入深圳地鐵集團(tuán)時(shí)的原作價(jià)出資金額為235.90億元，地鐵集團(tuán)將上述三項(xiàng)地塊增資注入前海國際的作價(jià)金額同樣為235.90億元。 萬科深鐵重組預(yù)案中前海國際項(xiàng)目作價(jià)456.13億元，比原作價(jià)出資金額增值220.23億元。其中前海樞紐項(xiàng)目的土地使用權(quán)預(yù)估值為325.03億元，安托山項(xiàng)目的土地使用權(quán)預(yù)估值為130.71億元。 結(jié)合深圳市和南山區(qū)土地招拍掛市場數(shù)據(jù)分析，2023年以來成交樓面均價(jià)較2023年相比分別增長353.77%及284.13%，較2023年分別增長40.

6、70%及34.12%，增幅明顯;而前海樞紐項(xiàng)目和安托山項(xiàng)目預(yù)估值較原作價(jià)的增值率分別為123.30%和44.69%，增值率在合理范圍內(nèi)。 此前華潤質(zhì)疑前海樞紐及安托山項(xiàng)目，折合樓面價(jià)分別為.59萬、3.87萬元，但由于支付股權(quán)溢價(jià)不能抵扣物業(yè)銷售的土地增值稅及所得稅，實(shí)際樓面價(jià)分別約為4萬多、5萬多元，與同區(qū)域招拍掛拿地價(jià)格相比沒有優(yōu)勢。 萬科公告中披露，前述兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)新增權(quán)益可售面積約155萬平方米。招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，按可售面積口徑，前海樞紐項(xiàng)目和安托山項(xiàng)目的原始樓面價(jià)分別為1.2萬、2.6萬元;按標(biāo)的資產(chǎn)定價(jià)折算的平均樓面價(jià)分別為2.7萬、3.8萬元，增幅分別為123%、45%

7、。考慮到兩個(gè)項(xiàng)目周邊在售辦公、住宅均價(jià)分別約為8萬、10萬元，此次交易折算的平均樓面價(jià)大約占現(xiàn)時(shí)房價(jià)的30%左右，明顯低于一級市場拿地行情。 此外，萬科在修訂案中補(bǔ)充了前海國際項(xiàng)目的盈利模式分析，稱通過核心區(qū)域租金上漲、新業(yè)務(wù)類型的附加收益，依托“軌道+物業(yè)”經(jīng)營模式，可以保證前海國際持續(xù)經(jīng)營能力。 復(fù)牌將是寶能的“黑天鵝” 鉅盛華及其一致行動(dòng)人要求召開臨時(shí)股東大會(huì)撤換董事會(huì)成員提議被否決，是復(fù)牌前唯一的利好支持了。此前，因?yàn)槿A潤和寶能聯(lián)手反對，萬科重組預(yù)案幾近流產(chǎn)，沒有明顯利好支持，市場擔(dān)憂萬科A“裸復(fù)牌”。 萬科董秘朱旭在6月27日年度股東大會(huì)上指出，2023年12月18日停牌前20個(gè)交易

8、日內(nèi)，萬科A累計(jì)漲幅68.6%，相比同期大盤深圳綜指高出66個(gè)百分點(diǎn)，相比房地產(chǎn)同行業(yè)指數(shù)高出56個(gè)百分點(diǎn)。而停牌半年期間，大盤指數(shù)已經(jīng)下跌18%，同行業(yè)指數(shù)下跌28%。大盤走勢加之萬科深鐵重組預(yù)案前景不明朗等因素，都會(huì)施壓股價(jià)。 多位財(cái)經(jīng)分析人士認(rèn)為，萬科A復(fù)牌后下跌幅度至少20%。相比保利、金地等同類地產(chǎn)股，萬科股價(jià)上漲明顯過快過高。萬科H股是一個(gè)可衡量的參照，2023年末至今，萬科H股已經(jīng)下跌30%。 萬科A的補(bǔ)跌對第一大股東寶能將造成極大的壓力。 截至萬科A停牌，寶能通過旗下前海人壽和鉅盛華兩家公司持股萬科24.29%，前者持股6.67%、后者持股17.62%，舉牌過程中耗資430億元

9、，以萬科停牌價(jià)24.43計(jì)算，寶能浮盈230億元。 綜合來看，從2023年7月到12月，寶能用于收購萬科A股的這400多億元，每年利息支出在30億元以上。2023年，萬科分紅約80億元，寶能作為第一大股東分紅約20億元，可覆蓋部分付息成本。 但如果不考慮分紅獲利，僅是加上付息成本，寶能平均持倉成本至少在17元以上。一位券商的分析師就表示，據(jù)其測算，寶能持倉成本在17元到18元?！凹偃缛f科復(fù)牌有3個(gè)跌停板，將達(dá)到寶能持股成本紅線?！彼f。 西南證券的分析師表示，若按寶能持股的接近成本17元計(jì)算，假設(shè)萬科A復(fù)牌后股價(jià)下跌10%，寶能尚有浮盈近120億元;如果下跌20%，浮盈近80億元;下跌30%，

10、浮盈就不到30億元了;下跌40%時(shí)，寶能將虧50億元左右。 據(jù)財(cái)新網(wǎng)的報(bào)道，萬科股價(jià)下跌20%0%，寶能作為結(jié)構(gòu)化資管計(jì)劃的劣后級，將被追加保證金，否則將被平倉;如果下跌40%，優(yōu)先級也會(huì)爆破，萬能險(xiǎn)也有贖回風(fēng)險(xiǎn)。 在鉅盛華及其一直行動(dòng)人給深交所的報(bào)告中，大部分持有萬科的資管計(jì)劃的質(zhì)押率為50%，平倉線為120%。這意味著，如果萬科A股價(jià)跌至20元以下，寶能作為劣后就需要追加資金，如果沒有資金追加，將會(huì)面臨平倉的風(fēng)險(xiǎn)。 不過，也有分析認(rèn)為，寶能后備資金足以扛得起萬科的三個(gè)跌停板。鉅盛華2023年報(bào)顯示，2023年鉅盛華實(shí)現(xiàn)凈利潤201.7億元，其賬面貨幣資金為267.83億元，寶能掌握的資金超

11、過300億元。 寶能會(huì)不會(huì)在萬科復(fù)牌股價(jià)下跌之時(shí)繼續(xù)增持面對意圖不明且手段彪悍的寶能，沒有人知道它會(huì)如何行動(dòng)。 投資者關(guān)注套利機(jī)會(huì) 作為深市第一大權(quán)重股，萬科A的復(fù)牌將會(huì)對指數(shù)產(chǎn)生沖擊。“萬科A復(fù)牌首日跌?；緵]有懸念，大家都在猜測幾個(gè)跌停后會(huì)有大資金重新買入。萬科A對市場沖擊或許沒有市場想象的那么大。”華南一位股票基金經(jīng)理向記者表示。 事實(shí)上，不少投資者甚至想在這次交鋒中“撿便宜”。在一個(gè)私募基金經(jīng)理的群里，多位投資人士表示會(huì)關(guān)注萬科A復(fù)牌后的走勢，并在其中發(fā)掘是否有套利的機(jī)會(huì)。 另外值得關(guān)注的是，作為萬科事業(yè)合伙人制度的一部分，萬科管理層控制的盈安合伙是否會(huì)借此增持萬科股份，以增加萬科管理

12、層在股權(quán)之爭中話語權(quán)。不過長期關(guān)注萬科股權(quán)之爭的分析者認(rèn)為，此種可能性很小，“在這樣敏感的節(jié)點(diǎn)，萬科管理層會(huì)避嫌，以免留下被指責(zé)的借口”。 目前萬科股權(quán)之爭引發(fā)的社會(huì)爭論還在持續(xù)發(fā)酵，在中石化原長傅成玉等重量級人士發(fā)聲后，法律界、經(jīng)濟(jì)界的專業(yè)人士也在這兩天集中表態(tài)，呼吁爭端在規(guī)則框架內(nèi)解決。 北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁表示，英雄不問出處，但英雄的錢要問來路，寶能大手購股的錢究竟什么來路 周其仁認(rèn)為，在現(xiàn)行法規(guī)框架下，融資購股不是不可以，但其中的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該向市場和一切可能相關(guān)的公眾投資人披露清楚，究竟哪幾類金融承諾背負(fù)著多少要兌付的義務(wù)讓相關(guān)各方都可以來判斷，這對金融市場的穩(wěn)定至關(guān)重要。 北大國發(fā)院教授張維迎認(rèn)為，萬科事件只能通過當(dāng)事方之間談判解決，而不能靠行政手段，甚至也沒有必要借助于司法程序。他指出，談判本身不違反任何契約精神，應(yīng)多用市場的邏輯來解決問題。 有分析人士表示，在這場爭論中，寶能的資金來源一直讓市場擔(dān)憂。比如萬能險(xiǎn)，在國外都是按照證券基金來管理的，但是在國內(nèi)現(xiàn)行的監(jiān)管框架下，它不受股票基金的監(jiān)管，也沒有股票基金的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。 保險(xiǎn)公司拿這個(gè)錢加上