地下車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)分析與納稅詳解

1、地下車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)分析與納稅詳解車位可以簡(jiǎn)單的分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的，即計(jì)容或不計(jì)容，不計(jì)容車位通常不能辦理產(chǎn)權(quán)證，常見的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以簡(jiǎn)單的分為兩種：一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位，只要列入了公攤，從法律上來說就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，屬于全體業(yè)主共有。因此該類車位不可以購買產(chǎn)權(quán)，但可以出租或轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。另一種是人防車位，即是指為了保障戰(zhàn)亂時(shí)期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的位于地下的防護(hù)建筑，是國家強(qiáng)制要求配套的建筑，禁止開發(fā)商銷售，人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程，建設(shè)部相關(guān)

2、條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán)，而只能出租或轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。如下表：一、增值稅一般而言，車位無論銷售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán),取得的收入視同價(jià)外費(fèi)用，可以按增值稅預(yù)征率繳納增值稅，在實(shí)際操作中，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)規(guī)定，制定相應(yīng)銷售政策，減少稅負(fù)，如售房贈(zèng)送車位使用權(quán)，在銷售收入沒有減少的前提下，可實(shí)現(xiàn)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在購房合同中可約定買房贈(zèng)車位使用權(quán)，符合有償贈(zèng)送的條件，可不視同銷售計(jì)稅。采用買房贈(zèng)車位使用權(quán)的銷售方式，按照銷售房屋和車位拆分銷售價(jià)格，并分別簽訂房屋和車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，房屋銷售合同價(jià)格應(yīng)與

3、發(fā)票價(jià)格一致，贈(zèng)送車位使用權(quán)可在發(fā)票的備注欄注明金額，需要注意的是，車位使用權(quán)的年限一定要約定與房屋所有權(quán)年限一致，車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不能明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，否則會(huì)被稅務(wù)局按照出租不動(dòng)產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，或視同銷售按同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定，繳納增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等。二、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字19956號(hào)）規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移才屬于土地增值稅應(yīng)稅收入，車位出租按租賃計(jì)征，無產(chǎn)權(quán)車位收入不屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為，其成本區(qū)分不同情況處理，對(duì)于符合非營利性配套條件的支出可分?jǐn)側(cè)肟墒勖娣e對(duì)應(yīng)成本扣除，否則作為其他無產(chǎn)權(quán)支出，成本單獨(dú)確認(rèn)，不計(jì)入土地增值稅

4、扣除項(xiàng)目，也就是說，計(jì)容面積才可分?jǐn)偼恋丶敖ò渤杀?，非營利性的人防車位建造成本可以計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)，作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。對(duì)于車位銷售，預(yù)征土地增值稅時(shí)應(yīng)歸類于其他房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的車位，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，采用隨房確認(rèn)的原則：銷售房屋為普通住宅的，地下室按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)確定，銷售房屋為非普通住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定，待清算時(shí)并入住宅以外其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，由于捆綁增加區(qū)域成交單價(jià)，部分地區(qū)不再允許捆綁式銷售，同時(shí)，單獨(dú)銷售的車位等，按照“三分法”，作為其他處理，非人防車位同樣分?jǐn)傁嚓P(guān)成本，并參與清算

5、。三、企業(yè)所得稅車位單獨(dú)出售的，按發(fā)票或車位使用權(quán)出讓合同確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，同時(shí)按建造成本確認(rèn)營業(yè)成本，繳納企業(yè)所得稅；采用買房贈(zèng)車位使用權(quán)的銷售方式，按照銷售房屋和車位拆分銷售價(jià)格，并分別簽訂房屋和車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，車位使用權(quán)應(yīng)分?jǐn)偟匿N售收入在發(fā)票的備注欄注明，按發(fā)票復(fù)印件或車位使用權(quán)出讓合同確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，同時(shí)按建造成本確認(rèn)營業(yè)成本，繳納企業(yè)所得稅。四、房產(chǎn)稅目前開發(fā)商對(duì)車位的處理，除了出租外，一般采取轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的方式，轉(zhuǎn)讓年限與車位所在的土地使用權(quán)年限一致，目前對(duì)于出讓車位使用權(quán)屬于土地增值稅范疇，還是房產(chǎn)稅范疇，爭(zhēng)議頗大。執(zhí)行土增清算地區(qū)較多。筆者認(rèn)為，車位出租使用權(quán)按銷售

6、不動(dòng)產(chǎn)處理，納入土地增值稅范疇，按合同法第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。同時(shí)，按照財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）明確“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)建物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地使用權(quán)的，按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅”，一則作為土地增值稅清算項(xiàng)目可以分?jǐn)偨ㄔ斐杀?，適當(dāng)降低增值率，二則預(yù)交土地增值稅，稅率較房產(chǎn)稅低，一定程度上為企業(yè)節(jié)約資金成本。五、城鎮(zhèn)土地使用稅關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）第四條，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下