8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、專業(yè)實踐總結(jié)湖南新時代土地評估本人于 2006 年報名參加土地估價師資格410005，此為土地估價師資格考試的第一年，沒有指定意味著的難度加大，經(jīng)過半年的努力以及之前積累的專業(yè)基礎(chǔ)知識，本人與 2007 年 1 月順利通過的土地估價師資格，也基本具備了一名土地估價師應(yīng)有的專業(yè)素養(yǎng)，在從事土地估價工作的幾年里，本人一直嚴(yán)格要求自己、，在評估過程中遵守公平、公正、公開的原則，遵循一名土地估價師應(yīng)有的道德規(guī)范，下面對本人的專業(yè)實踐做一下總結(jié)。一、專業(yè)實踐期間的主要工作在考取土地估價師執(zhí)業(yè)資格后，本人在湖南新時代土地評估有限公司從事評估工作，由于本人對于益陽房地產(chǎn)市場較為熟悉，故在土地估價師實踐期間，

2、本人主要負(fù)責(zé)該公司益陽地區(qū)的業(yè)務(wù)。湖南新時代土地評估具備B 一級土地評估資質(zhì)，可在全省范圍內(nèi)從事宗地估價額8000萬元以內(nèi)的土地評估業(yè)務(wù)，現(xiàn)有土地估價師 11 人，在實踐期間本人主要從事以下工作：（1）土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。（2）土地抵押評估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評估，以估價值確定金額，主要由當(dāng)事人或委托。（3）土地二、三級市場過戶評估工作。涉及土地過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。（4）市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價成果使用超過 3-4 年的更新工作，一般由土地行政主管

3、部門委托。二、對土地評估行業(yè)的了解隨著土地使用制度的不斷深化, 我地市場的發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善土地評估行業(yè)得到了快速發(fā)展，已成為我國市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要中介行業(yè)。土地估價師廣泛、深入地參與社會經(jīng)濟(jì)活動，在繁榮土地市場交易、積極配合土地使用制度、推進(jìn)土地市場建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用土地市場秩序、防范信貸風(fēng)險、化解土地的、防止國有資產(chǎn)流失等方面發(fā)揮了重要作用。目前，我地估價行業(yè)還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有較大的發(fā)展空間，其法律基礎(chǔ)也不斷完善，其法律基礎(chǔ)主要如下：（1）由中民第十屆常務(wù)第二十九次會議于 2007 年 8 月 30 日通過的中民城市房地產(chǎn)管理法中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價

4、格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。（2）1992 年 4 月 27 日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題。（3）1995 年 3 月 23 日建設(shè)部、聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)與業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作（ 建房1995152 號）。（4）國有資產(chǎn)評估管理辦法 1991 年 11 月 16 日 中民令第 9l 號發(fā)布。三、對土地評估工作的幾點體會經(jīng)過幾年的土地評估工作，通過從土地評估實踐中不斷學(xué)習(xí)也積累，我在土地估價內(nèi)容、方法及風(fēng)

5、險控制等方面得到了較大的提高，對土地評估工作也有了自己的一些體會，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 土地估價內(nèi)容方面土地估價內(nèi)容要求全面、完整、翔實，但是在估價過程中由于多方面的原因往往在估價內(nèi)容方面存在，尤其是在 “影響地價的因素說明”一項中的分析過于簡單，針對這一情況，我同公司同事一起加強(qiáng)對于“影響地價的說明”這方面的與分析，譬如，在進(jìn)行住宅用地使用權(quán)評估時，在對影響地價的一般（主要包括：a.城市資源狀況；b.房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況；c.產(chǎn)業(yè)政策；d.城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；e.城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等）分析時，往往忽略了城市資源狀況中的對土地價格影響的分析。包括了密度、人口素質(zhì)、家庭等，密度提高，

6、對土地的需求上升，導(dǎo)致地價的上漲；素質(zhì)通常與受教育程度和文化素養(yǎng)相關(guān)，素質(zhì)高的住宅區(qū)給人以良好的印象，間接地引起對該類住宅區(qū)的需求增加，從而促使地價上漲；隨著進(jìn)程的加快，家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)由傳統(tǒng)的三代、四代同堂的大家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，這種家庭的變化，導(dǎo)致了小面積套房和出租性住宅的需求增加，從而使住宅地價上漲的趨勢越來越明顯。再如，在對影響地價的區(qū)域（主要包括：a.區(qū)域概況；b.交通條件；c.基礎(chǔ)設(shè)施條件；d.環(huán)境條件；e.產(chǎn)業(yè)集聚狀況；f.規(guī)劃限制等）分析方面，以前在對地價的影響分析時對其中的環(huán)境條件分析僅限于自然環(huán)境，忽略了居民職業(yè)類別、教育程度和收入水人文環(huán)境條件對地價的影響。

7、隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們對住房品質(zhì)、住房面積等要求亦就相應(yīng)提高，從而引致了住宅土地的需求增加，對地價也產(chǎn)生較大影響。土地估價方法方面土地估價的基本方法主要有基準(zhǔn)地價系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法、市場比較法、收益還原法等，每種估價方法都有其適用的估價對象和估價應(yīng)具備的條件，對于不同的估價對象土地估價師應(yīng)采取不同的估價方法進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算，譬如：（1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修：該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價技術(shù)中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場表，主要

8、包括區(qū)域和個別的、區(qū)域地價水平的，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。目前，基準(zhǔn)地價尚未做到及時更新，利用基準(zhǔn)地價測算的價格可能背離市場行情，但為了表面上的有依有據(jù)，不管什么用地、什么情況，一律將基準(zhǔn)地價系數(shù)修作為主要的估價方法，并賦予很高的權(quán)重，其他方法權(quán)重取低或干脆舍棄，沒有對權(quán)重確定進(jìn)行充分說明，這都是不符合規(guī)程要求的。（2）假設(shè)開發(fā)法：該估價方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價方法首先要求用市場比較法求取宗地預(yù)計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價格水平，主要涉及在現(xiàn)實中，對宗

9、地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評估對區(qū)域相關(guān)工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評估到規(guī)劃、土地、財政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的和標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評估取值的依據(jù)。在采用假設(shè)開發(fā)法對宗地價值進(jìn)算時，很多時候估價往往沒有根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)行情或供求狀況，正確地開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，而是去周邊簡單一下類似不動產(chǎn)的，更有甚者就是根據(jù)開發(fā)商制定的未來不動產(chǎn)來確定委估對象開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值；再者，沒有充分考慮物權(quán)法的出臺對不動產(chǎn)開發(fā)周期的影響，從而導(dǎo)致最終的評估價值失真。（3）成本近法。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場不活躍區(qū)域的土地估價，要求宗地所在周邊區(qū)

10、域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因為土地取得費(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費(fèi)用需要才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價技術(shù)中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費(fèi)用）。在采用成本近法對宗地價值進(jìn)算時，特別是在評估待拆遷毛地價值時，沒有充分考慮物權(quán)法出臺后未來拆遷成本可能增高的情況，還按照以往的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作簡單修正扣除其拆遷補(bǔ)償?shù)某杀尽①M(fèi)用，這樣評估出的價值就很有可能背離市場。（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運(yùn)用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時

11、候，要求收集有文字依據(jù)的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據(jù)市場，缺乏一定的文字依據(jù)。在采用市場比較法對宗地價值進(jìn)算時，忽略了市場比較法對可比實例之比較一一對等的隱含要求，粗糙地進(jìn)行比較，從而導(dǎo)致比較修正不嚴(yán)謹(jǐn)；再者，在采用市場比較法比較修正后最終確定比準(zhǔn)價格時，鮮有按可比實例與待估宗地的相似程度賦予不同權(quán)重值的，為圖簡單，一律采用算術(shù)平均法確定其比準(zhǔn)價格，這就難以充分體現(xiàn)市場比較法最直接、最有說服力的優(yōu)越性。（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業(yè)收入來還原，要求提供財務(wù)報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計后的財務(wù)報表。如果用來進(jìn)行計算，水平雖然可以得到，但在實踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導(dǎo)致的結(jié)果。在運(yùn)用收益還原法對宗地價值進(jìn)算時，測算的委估對象年總收益，常常漏算了類似不動產(chǎn)在租賃過程中由租賃方所交押金產(chǎn)生的利息收入，從而就影響了后面的土地純收益；再者，在確定土地還原利率時，未廣泛、深入的進(jìn)行市場和市場分析，也未按規(guī)程要求采用多種方法相結(jié)合來確定土地還原利率，而是簡單地直接采