8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、個(gè)人專業(yè)實(shí)踐總結(jié)摘要：土地估價(jià)是伴隨著土地使用制度而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)至今有二十多年歷史的行業(yè)，他要求估價(jià)師不但要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，更應(yīng)具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本文從自身從事土地估價(jià)八年的實(shí)踐工作基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)要闡述土地評(píng)估的工作流程、新形勢(shì)下的幾種評(píng)估類型分析，并總結(jié)了自己對(duì)土地評(píng)估工作的實(shí)踐感受。：實(shí)踐簡(jiǎn)歷工作業(yè)績(jī)土地估價(jià)實(shí)踐認(rèn)識(shí)我是一名戰(zhàn)斗在土地估價(jià)戰(zhàn)線上八年的“老戰(zhàn)士”，憑著對(duì)土地估價(jià)事業(yè)的熱愛與鐘情，靠著一股輸、永追求的精神，戰(zhàn)勝了專業(yè)不對(duì)口、不占優(yōu)等重重，連續(xù)四次參加了“土地估價(jià)師”，終于在 2008 年全部通過(guò)了筆試考核。在此，把我八年來(lái)的工作情況（即專業(yè)實(shí)踐）向各位評(píng)審老師作一總結(jié)陳述。一

2、、個(gè)人實(shí)踐簡(jiǎn)歷及實(shí)踐介紹我是 2001 年到省原三門峽市土地管理局下屬的“三門峽市地價(jià)評(píng)估事務(wù)所”工作的，現(xiàn)任職在由其改制的企業(yè)“三門峽市天行地產(chǎn)評(píng)估”，該公司屬具有在省范圍內(nèi)評(píng)估的B 級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)具有土地估價(jià)師 7 人，其中執(zhí)業(yè)估價(jià)師 4 人。主要工作是協(xié)助土地估價(jià)師進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。二、工作期間主要業(yè)績(jī)1、本人協(xié)助土地估價(jià)師完成宗地地價(jià)評(píng)估百宗有余。2、參與了中通、中國(guó)移動(dòng)通訊、中國(guó)、中國(guó)工商、中國(guó)建設(shè)、中國(guó)水利水電、報(bào)業(yè)等特大型公司的改制上市土地資產(chǎn)評(píng)估工作。3、參與了 2001 年、2006 年三門峽市基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。三、評(píng)估工作中遵循的基本流程1、業(yè)務(wù)受理服從安排，熱情接待每一位者或

3、委托人。從與委托估價(jià)方的洽談開始，了解委托評(píng)估目的，指導(dǎo)填寫土地評(píng)估委托書、土地評(píng)估委托協(xié)議。2、確定土地估價(jià)事項(xiàng)接受委托后，認(rèn)真確定土地估價(jià)事項(xiàng)，包括確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)格定義、特別事項(xiàng)的內(nèi)容及一般界定方式等。（1）確定估價(jià)對(duì)象時(shí)，以查看資料與實(shí)地勘查相結(jié)合，對(duì)土地位置、范圍、類型、權(quán)利狀況等都要做到詳細(xì)了解，確認(rèn)無(wú)誤。（2）確定土地估價(jià)目的，要根據(jù)委托估價(jià)方的要求，結(jié)合用地性質(zhì)與現(xiàn)有資料，保證土地估價(jià)的應(yīng)用方向能滿足土地委托協(xié)議的要求。（3）界定土地價(jià)格定義是做好估價(jià)的前提條件，包括確定土地價(jià)格對(duì)應(yīng)的權(quán)利內(nèi)涵、土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定、土地使用年限及設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日的設(shè)定等。（4）土地估價(jià)

4、中特別事項(xiàng)的內(nèi)容與一般界定，是土地估價(jià)中非常重要的內(nèi)容，他可闡明估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)的使用及限制條件，特別是對(duì)特殊事項(xiàng)的說(shuō)明，如資料來(lái)源實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)；地價(jià)指數(shù)、土地規(guī)劃條件等發(fā)生變化；估價(jià)對(duì)象的特殊性未考慮的等特殊事項(xiàng)對(duì)地價(jià)的影響及特殊處理。3、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃虛心聽取及估價(jià)師的意見與指導(dǎo)，在已確定估價(jià)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，就項(xiàng)目的性質(zhì)、工作量、時(shí)間和小組共同做出安排，保證能保質(zhì)保量完成估價(jià)任務(wù)。4、收集分析資料在收料方面，平時(shí)就處處留心、時(shí)時(shí)留意，多聽專業(yè)對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的分析，對(duì)其將來(lái)變動(dòng)的可能方向、程度及影響等進(jìn)行正確判斷。對(duì)一般、區(qū)域、特別及個(gè)別的收集盡量做到詳

5、細(xì)、準(zhǔn)確、及時(shí)。5、選定方法試算價(jià)格在估價(jià)方法選擇及試算價(jià)格過(guò)程中，根據(jù)不同評(píng)估對(duì)象的不同的特點(diǎn)和評(píng)估目的，以及市場(chǎng)發(fā)達(dá)狀況和現(xiàn)有資料，每份最少選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、成本近法等方法中的兩種或兩種以上方法進(jìn)行試算。市場(chǎng)比較法依實(shí)例地價(jià)格，比較求評(píng)估地價(jià)格，適宜于有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，它雖無(wú)理論基礎(chǔ)但比較實(shí)用，但也一定的局限性，如無(wú)類似交易實(shí)例或無(wú)市場(chǎng)交易時(shí)難以應(yīng)用，它對(duì)比較案例資料的準(zhǔn)確性要求很高，而且必須考慮所有差異的項(xiàng)目并加以適當(dāng)修正，修正程度很難把握；收益還原法以地租理論生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)，用未來(lái)純收益還原現(xiàn)值，即為價(jià)格，適

6、宜有收益的土地、建筑物及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。它要求收益數(shù)據(jù)、土地及建筑物還原利率必須準(zhǔn)確、適當(dāng)，對(duì)無(wú)收益不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。剩余法以地租理論為基礎(chǔ)，其地價(jià)等于房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)減去建筑費(fèi)用及各項(xiàng)稅費(fèi)，適用于有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開發(fā)或再開發(fā)價(jià)值的地價(jià)評(píng)估，它的使用難點(diǎn)在于房?jī)r(jià)及開發(fā)費(fèi)用的準(zhǔn)確度，它不適宜不能再建筑或無(wú)再開發(fā)價(jià)值土地的評(píng)估。成本近法以遞增遞減原理為評(píng)估原則，以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息，應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格，其結(jié)果為積算成本。他適宜于新開發(fā)土地、市區(qū)外工業(yè)用地、土地市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)的土地評(píng)估。不適宜于已建成地或已開發(fā)地的估價(jià)。路線價(jià)法以替代原理為基

7、礎(chǔ)，用路線價(jià)乘以待估宗地的深度、條件、時(shí)間等修正指數(shù)或系數(shù)取得宗地地價(jià)，他適宜于道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價(jià)、深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表的城區(qū)商業(yè)用地，其方法適于地估價(jià)。無(wú)路線價(jià)的區(qū)域無(wú)法應(yīng)用?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，以替代原理為基礎(chǔ)，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)成果，通過(guò)區(qū)域、個(gè)別、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正行到待估宗地的價(jià)格。他適宜于已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表的區(qū)域估價(jià)，不適宜于無(wú)基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的估價(jià)。6、確定估價(jià)結(jié)果為保證各個(gè)估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確且唯一，估價(jià)師必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行分析、調(diào)整，分析方法和技巧、資料分析與應(yīng)用是否合理一致等，對(duì)試算價(jià)格的適宜性、準(zhǔn)確性評(píng)價(jià)，確定最終估價(jià)結(jié)果。7

8、、撰寫、提交土地估價(jià)，資料歸檔按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）附件土地估價(jià)規(guī)范格式撰寫土地估價(jià)技術(shù)和土地估價(jià)，土地估價(jià)作為向委托估價(jià)者提交的主要成果，土地估價(jià)技術(shù)作為土地行政主管部門土地估價(jià)結(jié)果備案和土地估價(jià)行業(yè)主管部門及自律組織業(yè)績(jī)的依據(jù)。在完成提交土地估價(jià)前，一定要做好自檢、互檢、審核提交后，要及時(shí)對(duì)評(píng)估及收集的資料整理存檔。四、新形勢(shì)下的幾種土地估價(jià)業(yè)務(wù)分析1、企業(yè)改制清產(chǎn)核資土地資產(chǎn)評(píng)估。嚴(yán)格依照關(guān)于土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置辦法（資發(fā)200144 號(hào)等相關(guān)進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)，虛心請(qǐng)教估價(jià)師及土地管理機(jī)關(guān)利用科、地籍科等科室及工作人員，掌握國(guó)有出讓土地使用權(quán)、國(guó)有劃撥

9、土地使用權(quán)等不同用地類型在企業(yè)改制中的不同處置方式及計(jì)資方式，為企業(yè)提出改制需評(píng)估的土地范圍建議，引導(dǎo)企業(yè)應(yīng)走的程序，利用全面的土地管理知識(shí)，為企業(yè)解惑答疑，節(jié)省時(shí)間，提高效率。2、國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估。根據(jù)不同使用權(quán)類型進(jìn)行評(píng)估，對(duì)國(guó)有出讓土地使用權(quán)，一般評(píng)估其估價(jià)基準(zhǔn)日的正常市場(chǎng)價(jià)格，并遵循保守原則考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)地價(jià)的影響；對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，在其受到有關(guān)部門批準(zhǔn)同意抵押的前提條件下，先評(píng)估出其市場(chǎng)價(jià)格，扣除土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)后的地價(jià)才能作為額度的參考依據(jù)。3、改變土地用途補(bǔ)交土地出讓估出原用途的現(xiàn)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)，再評(píng)估出劃用途下的正常市場(chǎng)價(jià)，其差價(jià)即為需補(bǔ)交的地價(jià)。

10、在這種類型評(píng)估時(shí)，除遵循合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則等基本原則外，還地考慮了遞增遞減原則、供需原則、變動(dòng)原則、 貢獻(xiàn)原則、最有效使用原則等對(duì)因土地開發(fā)條件的改變帶來(lái)的地價(jià)變化。4、招拍掛土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。掛牌起始價(jià)屬正常價(jià)格，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，一般評(píng)估其一定年期的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。大多掛牌出讓土地均為征購(gòu)?fù)恋?，因此還要評(píng)估其劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，為收購(gòu)補(bǔ)償做參考。對(duì)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，首先要搞清劃拔土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)的內(nèi)涵，劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格包括取得成本（即無(wú)償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的有關(guān)費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等）和開發(fā)成本（如場(chǎng)地平整等改善土地利用條

11、件的合理費(fèi)用）。根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。因此，在評(píng)估時(shí)一般采用成本法和差價(jià)法。成本法計(jì)算公式為：劃撥權(quán)益價(jià)土地取得費(fèi)取得土地的各項(xiàng)稅費(fèi)土地改良費(fèi)土地增值收益（經(jīng)營(yíng)使用增值）；差價(jià)法計(jì)算公式為：劃撥權(quán)益價(jià)待估宗地估價(jià)期日的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金。五、實(shí)踐總結(jié)及個(gè)人感受為了勝任工作，我不但刻苦提高土地估價(jià)業(yè)務(wù)水平，而且在計(jì)算機(jī)操作上也下了不少功夫，不但能熟練應(yīng)用 office 辦公、五筆輸入打字等，并能根據(jù)工作實(shí)際需要，設(shè)計(jì)制作一些實(shí)用的現(xiàn)場(chǎng)、自動(dòng)計(jì)算等表格，大大提高了工作效率。多次的估價(jià)師學(xué)習(xí)，為我奠定了堅(jiān)實(shí)的土地估價(jià)