房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)市場研究講義（ppt 共66頁）

1、區(qū)商業(yè)市場研究社區(qū)商業(yè)市場研究是社區(qū)商業(yè)定位的基礎(chǔ)，對(duì)社區(qū)商業(yè)市場需求的準(zhǔn)確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目老運(yùn)作的成敗。社區(qū)商業(yè)市場研究可分為：定性研究定量研究http:/3社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象。以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。其形成緣于社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，能滿足人們購物、文化、觀光等多種需求。-社區(qū)商業(yè)街概述4概

2、念何謂社區(qū)與社區(qū)商業(yè)？特點(diǎn)組成要素社區(qū)：是具有特定生活方式和成員歸屬感的人群所組成的相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)共同體。服務(wù)人口在5萬以下，服務(wù)半徑3公里以內(nèi)，總規(guī)模在5萬平米以下。地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理社區(qū)商業(yè)：是以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民、促進(jìn)和滿足社區(qū)居民綜合消費(fèi)水平為目標(biāo)的屬地商業(yè)。便利性、經(jīng)常性、適合偏遠(yuǎn)地塊開發(fā)-5社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的分類：分類依據(jù)分類方法服務(wù)對(duì)象內(nèi)向型、偏外向型、外向型地產(chǎn)開發(fā)道具型、持續(xù)功能型物業(yè)類型社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心6社區(qū)商業(yè)占住宅總面積比例：內(nèi)向型為低于2%偏外向型在2%-5%外向型在5%-11%內(nèi)向型偏外向型外向型2%5%11%社

3、區(qū)商業(yè)/住宅類型社區(qū)商業(yè)分類從商住比方面對(duì)社區(qū)商業(yè)的類型進(jìn)行分析7類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（）戶均商業(yè)面積（/戶）人均商業(yè)面積（/人）外向型美麗365花園1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型陽光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26

4、,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間 。社區(qū)商業(yè)分類8商業(yè)街類型特點(diǎn)規(guī)模設(shè)計(jì)商鋪復(fù)合商業(yè)街復(fù)合商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)容沒有統(tǒng)一性，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益很少。規(guī)模龐大沿街兩側(cè)布置、長度較長、考慮因素多（

5、車位、環(huán)境、消防等）、設(shè)計(jì)要求高采取出租經(jīng)營的方式專業(yè)商業(yè)街集中管理某一類型的商品，如建筑商業(yè)街、汽車配件、酒吧等等規(guī)模大小與經(jīng)營的商品類型有關(guān)單層建筑居多長度不能太長形式上店鋪、店面皆可9社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物特色商業(yè)街零散店鋪小型商業(yè)街集中、綜合、現(xiàn)代散亂、任意、原始社區(qū)商業(yè)街的形成標(biāo)志著原始的配套物業(yè)向“外向型”市場形態(tài)轉(zhuǎn)變，社區(qū)商業(yè)漫無目的的、無序的開發(fā)向以市場為導(dǎo)向的規(guī)劃、定位，營銷轉(zhuǎn)變。10小結(jié)社區(qū)商業(yè)街緣于社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列

6、，能滿足人們購物、文化、觀光等多種需求。11二 社區(qū)商業(yè)街發(fā)展研究商業(yè)街現(xiàn)狀未來發(fā)展前景12社區(qū)商業(yè)街只是一種稱呼，實(shí)際上還是社區(qū)商業(yè)。 潘石屹發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當(dāng)市級(jí)商業(yè)中心與區(qū)域商業(yè)中心已無法完全覆蓋新興社區(qū)的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開始走入人們的視野。13發(fā)展現(xiàn)狀 社區(qū)商業(yè)最早誕生于美國，20世紀(jì)50年代，由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。 60年代，英國、日本、法國開始進(jìn)入郊區(qū)化，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)。70年代，社區(qū)商業(yè)在亞洲的新加坡出

7、現(xiàn)。 我國的社區(qū)商業(yè)有所不同，它是從改革開放后才開始初步出現(xiàn)狹義上的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的形成：14發(fā)展現(xiàn)狀我國社區(qū)商業(yè)的演變過程：傳統(tǒng)家?guī)У晟啼伵c家居分區(qū)不明顯，分散經(jīng)營，服務(wù)半徑小，提供商業(yè)配套較為單一，自由生活配套小區(qū)商服設(shè)施逐步開始有分散趨向集中，部分商業(yè)主題街開始出現(xiàn)。大生活配套在新建的社區(qū)中逐步出現(xiàn)新的大型商業(yè)形態(tài)（如shoppingmall），規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、種類多。15發(fā)展現(xiàn)狀我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展： 我國的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，其主要以歷史形成的沿街商鋪為載體，這種是自然形成的，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。但是隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的成熟，社區(qū)

8、商業(yè)得到了巨大進(jìn)步。我國也出現(xiàn)了大批“購物中心”“生活廣場”“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。他們可能在定位上超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，從實(shí)際來看他們?nèi)问且苑?wù)社區(qū)居民為主要目的。在形式上我國的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所發(fā)展?？偟膩碚f我國的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)。16發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)街：現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)街主要包括為本小區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)街，也包括從小區(qū)底商衍生出來的由開發(fā)商開發(fā)的特色商業(yè)街，同時(shí)還包括有不同開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)底商組合而成的較大范圍居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)街。17發(fā)展現(xiàn)狀在我國，社區(qū)商業(yè)街主要位于地方城鎮(zhèn)或城市街道辦的幾何中心，街區(qū)長度為1

9、00200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為12層，商業(yè)密度為50%80%。商業(yè)街為線狀，商店數(shù)目在幾十家到幾百家不等家，設(shè)施構(gòu)成為風(fēng)味小吃、日用品中心，核心商店及副食品商店。此類街的顧客主要為家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額少、頻次高。社區(qū)商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀：18優(yōu)勢(shì)一：商鋪講究“成行成市”已經(jīng)成為發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。社區(qū)商業(yè)街整體打造“特色”商鋪是一條很好的思路，但是這需要專業(yè)化的整體經(jīng)營策劃理念進(jìn)行支撐。因此，開發(fā)商首先有明確的思路，打造特色商業(yè)街和以特色商業(yè)中心為核心的“大商鋪”，讓社區(qū)商業(yè)街充分激發(fā)區(qū)域和項(xiàng)目的潛力。未來發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)二：商業(yè)街相對(duì)傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)內(nèi)容豐富。社區(qū)商業(yè)需要解決社區(qū)內(nèi)不同收入水平的

10、消費(fèi)需求，而社區(qū)商業(yè)街經(jīng)營內(nèi)容的豐富就能很到解決這一問題。商業(yè)街具有既為小區(qū)內(nèi)居民提供生活方便又吸引周邊消費(fèi)人群，面向社會(huì)的消費(fèi)娛樂雙重功能的商業(yè)配套。經(jīng)營業(yè)態(tài)中的中高檔服裝服飾、酒吧、咖啡店等，使人們?cè)诜泵Φ馁徫锘顒?dòng)中享受著城市生活的樂趣，既購物又休閑，兩全其美。社區(qū)商業(yè)街四大優(yōu)勢(shì)：19優(yōu)勢(shì)三：社區(qū)商業(yè)街適合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣方式。對(duì)于社區(qū)居民來說，社區(qū)商業(yè)街構(gòu)成了連接工作和生活的延伸，在休閑中購物，在購物中得到休閑。消費(fèi)已不再被看做是一種純粹的商業(yè)消費(fèi)行為，它已成為人們生活中的重要組成部分。提高了消費(fèi)的質(zhì)量，就是提高了人們的生活質(zhì)量。 優(yōu)勢(shì)四：“錢景”廣闊。對(duì)于投資者來說，社區(qū)商業(yè)街即擁有相

11、對(duì)固定的客流，又能吸引其他客流的參與，開發(fā)商往往還會(huì)有一些優(yōu)惠政策，而且商業(yè)街的發(fā)展極具潛力，所以社區(qū)商業(yè)街無疑是一個(gè)投資的重要選擇。 未來發(fā)展前景20未來發(fā)展前景商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)：（1）發(fā)展更加趨于理性（2）進(jìn)入微利時(shí)代（3）一些投訴糾紛可能會(huì)增加（4）兩權(quán)分離（5）商企的聯(lián)合可能會(huì)更加緊密（6）市場專業(yè)細(xì)分（7）規(guī)范日益成熟21未來發(fā)展前景存在的問題及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：問題風(fēng)險(xiǎn)1.業(yè)態(tài)分布無序2.商業(yè)利潤下滑3.商業(yè)功能單一，文化休閑功 能不強(qiáng)。4.空間序列和尺度與消費(fèi)者心 理行為存在差異。5.交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通 組織不暢。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)；2.政府政策與金融政策風(fēng)險(xiǎn)3.自然災(zāi)害

12、風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)前期調(diào)查不足、定位規(guī)劃不合理、盲目投資資金不足、業(yè)態(tài)組合不合理、沒有實(shí)現(xiàn)較好的招商及營銷管理、經(jīng)營及服務(wù)不到位，競爭及其他不確定風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)中期建設(shè)后期22未來發(fā)展前景商業(yè)街成功開發(fā)的十個(gè)要素：慎重選址要有特色定位準(zhǔn)確規(guī)模適中科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)整合選好贏利模式招商先行錯(cuò)位經(jīng)營注重管理23三 社區(qū)商業(yè)街的策劃研究項(xiàng)目市場分析分布類型人流動(dòng)向規(guī)劃商業(yè)街發(fā)展建議項(xiàng)目定位規(guī)模定位市場定位主題定位業(yè)態(tài)組合定位租售定位價(jià)格定位鋪位面積配比業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)投資環(huán)境環(huán)境區(qū)域商業(yè)分析自身情況分析客戶群分析SWOT分析競爭者分析24區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商圈分析商圈指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，以商場或者商業(yè)區(qū)的形式為中心，

13、向周邊擴(kuò)散和輻射而形成的一種集中消費(fèi)趨勢(shì)。分析時(shí)主要從核心商圈、中心商圈、次中心商圈三種來進(jìn)行。區(qū)域商場分析商場是商業(yè)地產(chǎn)的一種類型。在某種情況下，商場也是商業(yè)界的競爭對(duì)手，因?yàn)樯虉鲈跓o形中分流了商業(yè)街的投資者。此外，一般商業(yè)街都必須要有大型主力店支撐，才能聚集人氣，二大型主力店一般是商場、購物中心等，對(duì)區(qū)域內(nèi)的商場分析，有利于商業(yè)街主力店和業(yè)態(tài)的選擇。區(qū)域商業(yè)街分析雖然中央商業(yè)街、城市商業(yè)街和區(qū)域商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)街是不同等級(jí)的商業(yè)街，但若在項(xiàng)目的周圍存在著以上三種商業(yè)街會(huì)增加開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域商業(yè)分析25區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域供應(yīng)分析區(qū)域調(diào)查總結(jié)對(duì)于一般上業(yè)務(wù)也來說，在分析區(qū)域供應(yīng)量時(shí)，只要分析區(qū)

14、域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量和區(qū)域內(nèi)商鋪的供應(yīng)量即可。但對(duì)于社區(qū)商業(yè)街來說，由于社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)是分不開的，所以除了分析區(qū)域商業(yè)物業(yè)、商鋪供應(yīng)外，還要分析住宅的供應(yīng)量。在對(duì)上述各個(gè)方面分析結(jié)束后，接下來應(yīng)對(duì)區(qū)域的調(diào)查分析進(jìn)行總結(jié)，總結(jié)的內(nèi)容主要是針對(duì)上述分析過的內(nèi)容進(jìn)行綜述。區(qū)域商業(yè)分析26自身情況分析周邊商業(yè)氛圍分析所在區(qū)域分析基本情況分析周邊配套分析自身價(jià)值評(píng)估地理位置分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析基本情況分析自身情況分析人流車流分析人口數(shù)量分析居民特征分析商業(yè)需求分析總體情況分析交通配套分析其他配套分析27客戶群分析 對(duì)于商業(yè)街來說，其客戶群主要有三類，分別是投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者。對(duì)項(xiàng)目客戶群進(jìn)行調(diào)查，多采

15、用問卷調(diào)查的方式。針對(duì)不同類型的客戶群，采取不同的調(diào)查方法，如針對(duì)投資者，可才用電話訪談法或小組訪談法；針對(duì)經(jīng)營者，可在營業(yè)時(shí)間直接到經(jīng)營者的商鋪與經(jīng)營者進(jìn)行訪談交流；針對(duì)消費(fèi)者，可以采用如何訪問和街頭攔截訪問兩種方式。28客戶群分析投資者投資意向分析在投資建設(shè)之前，應(yīng)告知投資者一些本項(xiàng)目的情況，并了解他們是否有投資意向，若意向強(qiáng)烈，則成功幾率大。投資者投資目的分析通過分析投資者的目的，有利于項(xiàng)目在宣傳推廣時(shí)抓住投資者的心理投資者考慮因素分析了解投資者的考慮因素，可以根據(jù)他們考慮的因素對(duì)癥下藥，有利于上鋪的銷售投資者分析29客戶群分析對(duì)經(jīng)營著進(jìn)行調(diào)查分析，與對(duì)投資者進(jìn)行分析差別很大，對(duì)經(jīng)營者分

16、析，主要是分析其選址的要求、對(duì)面積的要求、租金接受范圍和對(duì)本項(xiàng)目的一些看法。經(jīng)營者分析周圍住戶分析可以采用直接到住戶住處進(jìn)行上門訪問，分析其商業(yè)需求和消費(fèi)特征。消費(fèi)者分析項(xiàng)目周圍住戶分析當(dāng)商業(yè)街的規(guī)模足夠大，氛圍足夠旺是，也會(huì)吸引一定區(qū)域內(nèi)的人來消費(fèi)，所以應(yīng)該把其他消費(fèi)者包含在內(nèi)。項(xiàng)目其他消費(fèi)者分析30項(xiàng)目競爭者分析：競爭者直接競爭者（重點(diǎn)）間接競爭者項(xiàng)目競爭小區(qū)商業(yè)分析項(xiàng)目競爭商業(yè)道路分析項(xiàng)目競爭商場廣場分析競爭者分析31分析內(nèi)容描述要素競爭小區(qū)商業(yè)開發(fā)商在開發(fā)時(shí)都會(huì)在小區(qū)內(nèi)部或沿街開發(fā)一些商業(yè)作為配套，由于這種配套和社區(qū)商業(yè)街的目標(biāo)消費(fèi)者很接近，因此對(duì)社區(qū)商業(yè)街的影響也不容忽視。項(xiàng)目概況、

17、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、競爭商業(yè)道路這里所指的道路包括兩類：1.統(tǒng)一定位，統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街。2.市政道路兩側(cè)的住宅底商，無統(tǒng)一定位，經(jīng)營。概況、定位、規(guī)劃、配套、價(jià)格、目標(biāo)客群、租售狀況競爭商場廣場雖然大型商場、廣場與商業(yè)街是不同類型的商業(yè)地產(chǎn)，但他們有可能是商業(yè)界的競爭對(duì)手?；厩闆r、營銷手法、廣告策略項(xiàng)目競爭者分析的主要內(nèi)容：競爭者分析32S描述對(duì)商業(yè)街優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)力求做到角度全面，補(bǔ)漏補(bǔ)缺。要素區(qū)位、商圈、成本、規(guī)模、交通、定位、產(chǎn)品、配套、現(xiàn)房W描述劣勢(shì)分析時(shí)，其考慮的角度與分析商業(yè)街項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的角度類似。要素商圈、人流、消費(fèi)、開發(fā)成本、規(guī)劃、規(guī)模、周邊環(huán)境、定位、消費(fèi)習(xí)慣、其他O描述由于

18、外界的一些因素變化而給本項(xiàng)目帶來的機(jī)遇。要素投資環(huán)境利好、城市中心轉(zhuǎn)移、市場空白、消費(fèi)觀念改變、其他T描述由于外界的一些因素變化而給本項(xiàng)目帶來的不利因素。要素宏觀政策、市場供應(yīng)、競爭對(duì)手、其他SWOT分析33三 社區(qū)商業(yè)街的策劃研究項(xiàng)目市場分析分布類型人流動(dòng)向規(guī)劃商業(yè)街發(fā)展建議項(xiàng)目定位規(guī)模定位市場定位主題定位業(yè)態(tài)組合定位租售定位價(jià)格定位鋪位面積配比業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)投資環(huán)境環(huán)境區(qū)域商業(yè)分析自身情況分析客戶群分析SWOT分析競爭者分析34定位前的準(zhǔn)備：商業(yè)街定位一般遵循的三大原則：關(guān)聯(lián)性：項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間和諧統(tǒng)一，共生共榮。差異性：指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處的商圈

19、的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色。震撼性：在市場上要形成強(qiáng)大的沖擊力，讓市場，消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂意到此消費(fèi)。項(xiàng)目定位35商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)街類型的基本要素之一，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)街的性質(zhì)，一般社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）； 競爭性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響

20、； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。規(guī)模定位36市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.52公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）； 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂等，但 社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來 確定）。市場定位37商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓

21、盤的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍； 主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等；主題形象定位38業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)街的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃社區(qū)商業(yè)街的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)： 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)39租售定位原則： 市場租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大小）； 開發(fā)商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經(jīng)營并希望

22、作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 租售定位40租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題 h、升值前景價(jià)格定位 412.收益還原法，通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金（一年）/投資回報(bào)率；售價(jià)定位：目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市

23、場比較法和收益還原法1.市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，價(jià)格定位 42項(xiàng)目市場分析分布類型人流動(dòng)向規(guī)劃商業(yè)街發(fā)展建議項(xiàng)目定位規(guī)模定位市場定位三 社區(qū)商業(yè)街的策劃研究主題定位業(yè)態(tài)組合定位租售定位價(jià)格定位鋪位面積配比業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)投資環(huán)境環(huán)境區(qū)域商業(yè)分析自身情況分析客戶群分析SWOT分析競爭者分析43業(yè)態(tài)分布特點(diǎn) 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理 分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： 在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家

24、的帶動(dòng)作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。44一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)典型案例：萬科金色家園45位于深圳福田區(qū)的東海坊是的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對(duì)較合理，主要位于端口

25、位置，符合餐飲經(jīng)營特點(diǎn)要求。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)典型案例：東海坊46在社區(qū)商業(yè)街的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。人流動(dòng)線規(guī)劃47人流動(dòng)線規(guī)劃焦點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；48人流動(dòng)線規(guī)劃端點(diǎn)型人流動(dòng)

26、線人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。49 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積配比50鋪位面積配比51類型面積配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6外向型7.283.2三種類

27、型商業(yè)的鋪位面積比：從上表可以得出，當(dāng)社區(qū)商業(yè)街的輻射面逐漸增加時(shí)，其小面積店鋪比例逐漸下降，大面積店鋪比例逐漸增加。鋪位面積配比1、定性研究城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境區(qū)域規(guī)劃狀況片區(qū)及本項(xiàng)目消費(fèi)群特征分析（消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)群體構(gòu)成）片區(qū)內(nèi)競爭項(xiàng)目基本狀況本項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2、定量研究片區(qū)居住人口分析片區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體構(gòu)成比例自身項(xiàng)目及商業(yè)分布情況競爭項(xiàng)目及商業(yè)情況分析商業(yè)案例分析錦里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風(fēng)格的休閑街區(qū)，囊括了旅游、美食、娛樂休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素，是一條在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛的商業(yè)休閑街。成都錦里商業(yè)案例分析成都錦

28、里錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分。錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶、川戲、川中草藥等，定期舉行豐富多彩的民俗文化活動(dòng)，再現(xiàn)蜀地民俗文化。錦里古街建筑形態(tài)以川西民俗為主，采用上住下商的模式，使游客充分體驗(yàn)四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力，對(duì)蜀漢文化和古成都風(fēng)貌有更深入的了解。茶樓&戲臺(tái)旅游景點(diǎn)特色工藝品風(fēng)味小吃 商業(yè)案例分析成都寬窄巷子商業(yè)案例分析成都寬窄巷子在具有鮮明地域特色和濃厚歷史氛圍的寬窄巷子各街區(qū)中，植入以文化為基石的商業(yè)元

29、素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活場景，感受“最成都”街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂區(qū)目標(biāo)客群針對(duì)懷舊休閑客群針對(duì)精品消費(fèi)客群針對(duì)都市年輕人客群商業(yè)案例分析 新天地商業(yè)街區(qū)上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式示意廣

30、場和主要交通軸線街巷入口廣場景觀軸線內(nèi)部廣場根據(jù)上海里弄改造的開放式商業(yè)街區(qū)“上海新天地”：大部分空間保留街巷空間的肌理，主要交通軸線，擴(kuò)大道路尺度，并且以景觀手法處理，沿主要交通軸線布置活動(dòng)廣場，增加場景變化的故事情趣。內(nèi)部廣場以居住為主的上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作為整體布局元素。上海新天地商業(yè)案例分析上海新天地新天地功能演進(jìn)建筑元素石庫門建筑群人文歷史元素海派文化底蘊(yùn)商業(yè)功能零售、餐飲、娛樂第一階段:舊區(qū)改造的商業(yè)體邂逅上海體驗(yàn)上海愛上上海第三階段:上海會(huì)客廳傳統(tǒng)與現(xiàn)代的上海市井與時(shí)尚的上海中國與世界的上海第二階段:“很上海的旅游景點(diǎn)”商業(yè)案例分析Solana有別于傳

31、統(tǒng)商業(yè)，是集購物、娛樂、休閑、旅游、文化于一身的一站式體驗(yàn)消費(fèi)場所。Solana引領(lǐng)國際時(shí)尚潮流，傾心打造風(fēng)靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商業(yè)理念，為張揚(yáng)個(gè)性的不同人群創(chuàng)造風(fēng)格各異又相互融合的購物天堂與娛樂消費(fèi)歡聚空間，在Solana，可以找到最寵愛自己的生活方式。Solana24小時(shí)營業(yè)，業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋中心主力店、品牌名店、創(chuàng)意精品、中西特色餐飲、主題酒吧、咖啡廳、DISCO、SPA、KTV娛樂場、上流社交舞會(huì)及精品酒店等。北京藍(lán)色港灣Solana商業(yè)案例分析SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)時(shí)尚、新鮮且充滿樂趣，不同的人群都可以在這里找到屬于自己的Lifestyle，非常適合一家人前來消費(fèi)，共享歡樂時(shí)光。SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)享受新北京的地方。北京藍(lán)色港灣Solana商業(yè)案例分析SOLANA藍(lán)色港灣國際商區(qū)將豐富業(yè)態(tài)與優(yōu)美環(huán)境融合，在朝陽公園的廣闊湖面和亮馬河碧澈河水圍繞之中，綻放出美麗豐姿。擁有精雕細(xì)琢的水景、花團(tuán)錦簇的空中花園以