XXXX414報建培訓稿(共40張)

1、房地產(chǎn)開發(fā)報建工作流程發(fā)展管理部田秀品2011年3月流 程 圖第二部分目錄開 發(fā) 準 備第一部分第 2 頁開 發(fā) 流 程第三部分總 結(jié)第四部分開發(fā)準備第 3 頁吉林市中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、注冊公司取得營業(yè)執(zhí)照二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 資質(zhì)證書 新成立公司當年取得暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書是進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本條件。第 4

2、 頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報條件注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人：工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事

3、故。第 5 頁流 程 圖第二部分目錄開 發(fā) 準 備 第一部分第 6 頁開 發(fā) 流 程第三部分總 結(jié)第四部分第 7 頁資質(zhì)證書國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地批準書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房（預(yù)）銷售許可證產(chǎn)權(quán)證竣工備案證建設(shè)項目投資計劃環(huán)保批復建筑節(jié)能審查意見人防審批書施工報建招投標管理勘察設(shè)計管建設(shè)監(jiān)理管交易中心質(zhì)量監(jiān)督管安全監(jiān)督管造價管理雙拖欠執(zhí)法監(jiān)察一次性繳費防雷驗收環(huán)保驗收三表檢測室內(nèi)環(huán)境檢測規(guī)劃驗收消防驗收節(jié)能驗收安全驗收正式電驗收燃氣驗收吉林市報批報建流程圖-1吉林市報批報建流程圖-2第 8 頁第 9 頁第 10 頁流 程 圖第二部分目錄開 發(fā) 準 備第一部

4、分第 11 頁開 發(fā) 流 程第三部分總 結(jié)第四部分第 12 頁1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本） 選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設(shè)開發(fā)流程開盤銷售1.領(lǐng)取商品房銷售許可證2.住宅質(zhì)量保證書1.住宅使用說明書3.竣工備案表第 13 頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流程性 第 14 頁建設(shè)用地規(guī)劃許可證一、“五證”齊備商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五開發(fā)流程建設(shè)用

5、地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。開發(fā)流程第 15 頁選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收 規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書 國土局土地掛牌拍賣手續(xù) 地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批 環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護審批 其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其

6、它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)流程第 16 頁建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、

7、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。開發(fā)流程第 17 頁選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文化環(huán)保、消防等相關(guān)意見）規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證開發(fā)流程第 18 頁建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。開發(fā)流程選 址立 項取

8、得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)開盤銷售竣工驗收第 19 頁開發(fā)流程竣工備案證建設(shè)局建筑工程施工許可證測繪公司出具測繪報告房管局商品房預(yù)銷售許可證取得竣工備案證選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開盤銷售第 20 頁第 21 頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流程 立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址開盤銷售人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷開發(fā)流程二、辦理程序第 22 頁竣工驗收立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土

9、地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告開發(fā)流程開盤銷售第 23 頁竣工驗收立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國有土地使用證規(guī)定提交文件開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 24 頁辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準備文件如下：立項批復建設(shè)項目規(guī)劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復文件審定設(shè)計方案通知書立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土

10、地選 址辦理國有土地使用證:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件建設(shè)用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 25 頁立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政

11、府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目設(shè)計方案辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準備文件如下：消防、人防、交通、供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設(shè)項目規(guī)劃審批報表審定設(shè)計方案建筑工程施工設(shè)計圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知書開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 26 頁立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標2.領(lǐng)取建筑工程施工許可證項目設(shè)計方案開發(fā)流程開盤銷售竣工驗收第 27 頁立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址開盤銷售人目的事向政府提交文件開發(fā)商銷售回款開始銷售之前取得的所有證開發(fā)流程竣

12、工驗收第 28 頁上一步:建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工辦理立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,交付驗收，業(yè)主入戶1.建設(shè)項目2.工程驗收之前取得的所有證全部工程竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收出庫分配及辦理、辦理運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段開盤銷售第 29 頁竣工驗收第 30 頁五證齊備一辦理程序二竣工備案三開發(fā)流程 開發(fā)流程第 31 頁防雷裝置竣工驗收委托書室內(nèi)環(huán)境空氣污染檢測報告建筑工程強制檢定計量器具驗收報告單

13、又稱三表檢測報告單。包括水表，電表，燃氣表。三、竣工備案開發(fā)流程第 32 頁建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書 又稱規(guī)劃驗收。建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收報告表 節(jié)能驗收，是在整個工程竣工驗收過程中時間跨度最長的一項工作。包括墻體材料、外保溫系統(tǒng)、塑鋼窗等多項指標。安全防范工程驗收表 城建檔案移交、驗收單 三、竣工備案開發(fā)流程第 33 頁竣工備案證施工單位、監(jiān)理單位需提前準備好各項資料，報送市質(zhì)監(jiān)站各區(qū)監(jiān)督科審查后由科內(nèi)形成質(zhì)量監(jiān)督報告、經(jīng)市質(zhì)監(jiān)站備案科審查后移交城建檔案館存檔供電報驗 由于正式用電驗收手續(xù)煩瑣，驗收時間較長，故客戶資料需核對的準確性尤為關(guān)鍵，以免錄入客戶資料時出現(xiàn)不必要的麻煩。熱力、燃氣、供水三項報驗。產(chǎn)權(quán)備案 測繪公司出測繪報告，報送測繪審查科 ，領(lǐng)取備案證明。 三、竣工備案流 程 圖第二部分目錄開 發(fā) 準 備第一部分第 34 頁開 發(fā) 流 程第三部分總 結(jié)第四部分一.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: 計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、 消防、質(zhì)安站、房管局等總 結(jié)第 35 頁總 結(jié)第 36 頁建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證商品房銷售(預(yù)售)許可證竣工備案證住宅使用說明書住宅質(zhì)量保證書二.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的 主要證件有:總 結(jié)第 37 頁建設(shè)單位申請委托有相應(yīng)