無錫商業(yè)市場分析報告調(diào)查研究總結(jié)課件

1、無錫商業(yè)市場分析報告2012.8項目介紹無錫商業(yè)市場發(fā)展無錫商圈分析太湖新城商業(yè)市場分析項目商業(yè)思考目 錄第一部分、項目介紹項目基本介紹項目屬性分析嘉業(yè)國際城JIC位于無錫市太湖新城金融商務(wù)第一街區(qū)，總建筑面積37.93萬平方米，項目主要由CEO平層公館、酒店服務(wù)公寓、五星級國際酒店、甲級寫字樓、城市中心MALL、雙地鐵商業(yè)集群等六類高端業(yè)態(tài)組合構(gòu)成。建成后將成為無錫太湖新城的標(biāo)志性建筑群。項目基本介紹嘉業(yè)國際城JIC商業(yè)面積約為96000平方米，裙樓與地鐵商業(yè)聯(lián)合規(guī)劃，設(shè)置為多主題商業(yè)集群，其中：地上商業(yè)分為5個場館，由主題商場、國際精品街、情景步行內(nèi)街、高端特色餐飲、兒童樂園、商業(yè)銀行等組

2、成。地鐵商業(yè)集群則是地鐵1號線和4號線雙線合龍點，洶涌人流保障商業(yè)價值，由復(fù)合型地鐵商鋪、7廳電影院及國際精品超市等業(yè)態(tài)構(gòu)成。 項目基本介紹第一部分、項目介紹項目基本介紹項目屬性分析嘉業(yè)國際城JIC是一個較大規(guī)模的復(fù)合型綜合體項目，有近10萬方的商業(yè)體量，建成后將成為太湖新城內(nèi)的主要商業(yè)配套。本案地處太湖新城CBD金融商務(wù)第一街區(qū)內(nèi)，未來項目周邊將聚集無錫最高端的商務(wù)人群，周圍還將有綠城、保利等項目構(gòu)成的高端居住區(qū)，未來本項目商業(yè)所面對都是無錫最高端的客戶，且10萬方的商業(yè)并不能僅僅依靠單一的業(yè)態(tài)，如百貨、餐飲等；本項目的商業(yè)將是由不同商業(yè)主題搭配成的偏高端的大型商業(yè)中心，城市中心MALL。故

3、本次商業(yè)市場分析將重點關(guān)注無錫主要商圈分布格局及在其中有影響力的業(yè)態(tài)和重點項目，對一些中低端的零散型商業(yè)、專業(yè)市場等不做重點研究。項目屬性分析第二部分、無錫商業(yè)市場發(fā)展由于城市規(guī)劃建設(shè)以及無錫商業(yè)發(fā)展的沿革，2008年以前無錫商業(yè)市場的區(qū)域分布、規(guī)模以及業(yè)態(tài)與大城市相比都較為原始和落后，特別是二、三級商業(yè)中心還處于起步階段，導(dǎo)致整個城市的商業(yè)過多的依賴于市中心的商業(yè)中心，2009年之后大批商業(yè)項目的開發(fā)，這種格局才逐漸被打破。隨著無錫城市化進程的發(fā)展，無錫的商業(yè)規(guī)模進入史前的全盛階段，無錫商業(yè)格局呈現(xiàn)多點開花，由中山路唯一商圈的狀態(tài)逐步被弱化，各區(qū)形成區(qū)域次級城市商圈格局。無錫商業(yè)發(fā)展歷程第三

4、部分、無錫商圈分析商圈分布及基本概況重點商圈分析大型商業(yè)分析無錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢分析無錫城市商業(yè)圈格局的形成主要是伴隨著無錫老城和郊區(qū)城市化的進程而發(fā)展變化。商圈定位商圈核心商圈崇安寺市級輔助商圈勝利門、南門、金太湖、火車站、五愛廣場區(qū)域商圈廣益路、河埒口、太湖國際社區(qū)、無錫新區(qū)二級城市商圈太湖新城商圈、太湖廣場無錫商圈分布第三部分、無錫商圈分析商圈分布及基本概況重點商圈分析大型商業(yè)分析無錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢分析概況：無錫市最成熟的核心商圈，擁有人民路、中山路、健康路等人氣商業(yè)街、還有無錫主要的百貨商場，包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)；位置：以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心，向四周輻

5、射商業(yè)類型：沿街商鋪、百貨商場、商業(yè)街區(qū)典型商業(yè)：百貨類：八佰伴、三陽百盛、大洋百貨、大東方百貨、蘇寧廣場（在建）、恒隆廣場（在建）購物中心：匯金廣場商業(yè)街：人民路、中山路、健康路街區(qū)類：崇安寺步行街消費群體：全市消費者租金情況：15-25元/平方米/天崇安寺商圈中山路是一條集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街，是全國十條中華商業(yè)示范街之一。它地處無錫市中心，北至勝利門廣場，南聯(lián)朝陽廣場，中有崇安寺地區(qū)，是無錫最繁華的商業(yè)街道；道路指標(biāo)：中山路全長約2100米，寬約40米商業(yè)樓層：解放南路到崇寧路以一層商鋪為主，人民中路至北大街段以大型集中商業(yè)和2-3層商鋪為主店鋪面積：解放南路到崇寧路商鋪

6、面積集中在50-120平米（部分轉(zhuǎn)角商鋪面積較大），人民中路至北大街段商鋪面積集中在250-300平 米（大型集中商業(yè)除外）租金水平：崇寧路至解放南路段一層商鋪租金在10-15元/平米/天；人民中路至北大街段租金在18-25元/平米/天，與人民中路交叉中附近商鋪租金最高，沿中山路兩端逐漸遞減業(yè)態(tài)分布：以服飾、餐飲為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)為輔的綜合性商業(yè)街崇安寺商圈中山路商業(yè)街盛世點評：中山路在無錫市民的心里就是“城里”的代名詞，這已經(jīng)成為人們的一個思維定勢。因此，盡管城市副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得如火如荼，中山路作為無錫商業(yè)中心的地位依舊穩(wěn)當(dāng)。前兩年，商業(yè)大廈、八佰伴等

7、主力商城開始引進多家國際品牌，這也使得中山路商業(yè)街的整體檔次提升了不少。人民中路與中山路垂直交叉，占據(jù)市中心核心位置，是僅次于中山路的一條商業(yè)街，無錫最具代表性的崇安寺商業(yè)體就坐落在人民中路與中山路的交叉口，人流量、車流量都比較大；道路指標(biāo)：人民中路全長約1600米，寬約40米（人民中路現(xiàn)仍地鐵施工中）商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，人民中路與中山路交叉口附近有部分2-3層商鋪和幾幢大型集中商業(yè)樓店鋪面積：商鋪面積集中在50-100平米小面積商鋪為主，部分2-3層商鋪面積在250-400平米（大型集中商業(yè)除外）租金水平：人民中路與中山路交叉口附近商鋪會達(dá)到20元/平米/天左右，沿兩端逐漸遞減，最低租

8、金在8-10元/平米/天，崇安寺步行街商鋪租金達(dá)到10-35元/平米/天左右業(yè)態(tài)分布：集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合型商業(yè)街崇安寺商圈人民路商業(yè)街盛世點評：隨著市蘇寧廣場、崇安寺二期、恒隆廣場等項目建設(shè)的推進，今后人民路將重點引進高端商貿(mào)服務(wù)業(yè)，形成一個高端商貿(mào)區(qū)。市中心商務(wù)區(qū)將以中山路為縱軸，人民路為橫軸，兩者交相輝映形成一個商貿(mào)包圍圈。而目前人民路也僅有人民中路段整體租金較高，到人民西路或者人民東路段后，整體租金下滑也比較明顯。 無錫傳統(tǒng)商圈，近年來隨著五星、蘇寧、新交電電器賣場的集中，勝利門商圈演變成以電器五金為主的專業(yè)賣場商圈，后又由于遠(yuǎn)東及英武百貨的加入，百貨商場氛圍逐漸濃厚；位置：

9、位于中山路最北端，勝利門廣場周邊區(qū)域商業(yè)類型：百貨商場、專業(yè)賣場典型商業(yè)：百貨類：遠(yuǎn)東百貨、英武百貨專業(yè)賣場（電器類）：華誼兄弟影城、蘇寧、國美、永樂、五星、新交電商業(yè)街：縣前三號（在建）、外灘1993商業(yè)街區(qū)（在建）專業(yè)賣場（五金類）：二百消費群體：全市消費者租金情況：10-20元/平方米/天勝利門商圈解放西路與中山路北端交接，是進入市中心的標(biāo)志，僅次于市中心的中山路與人民路南至縣前街北至中山路，車流人流都較大；道路指標(biāo)：解放西路全長約700米，寬約40米商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，另有大型集中商業(yè)，五金電器賣場等店鋪面積：商鋪面積集中在50-100平米小面積商鋪為主，部分2-3層商鋪面積在2

10、50-450平米（大型集中商業(yè)除外）租金水平：最貴租金在勝利門廣場附近，達(dá)到20元/平方米/天業(yè)態(tài)分布：購物、餐飲、娛樂、大型專業(yè)賣場、集中商業(yè)勝利商圈解放西路商業(yè)街盛世點評：紅豆國際廣場的落成和遠(yuǎn)東百貨的加入聚集了大量的人氣，茂業(yè)的一百地塊現(xiàn)在正在施工之中，建成后將大大增加勝利門商圈繁華的砝碼。 隨著無錫經(jīng)濟的快速發(fā)展，特大城市建設(shè)的推進，南門商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展；位置：南禪寺至清揚路家樂福商業(yè)類型：沿街商鋪，休閑娛樂、餐飲典型商業(yè)：購物廣場：紫金廣場超市：易買得商業(yè)街區(qū)：南禪寺步行街，美食街消費群體：附近居民，南禪寺可影響全市租金情況：普通沿街商鋪3-12元/平方米/天，南禪

11、寺步行街15-25元/平方米/天南門商圈南禪寺步行街是03年對南禪寺老街進行改造后建成的無錫較早的一條步行街，04年1月正式落成改造后的南禪寺步行街保留了歷史悠久的妙光塔和一些有著古城氣息的老建筑，添加了時尚、流行、新潮氛圍的各式商店。道路指標(biāo)：全長約500米，寬約20-30米左右商業(yè)樓層：一層商業(yè)為主，部分餐飲店是兩層商鋪店鋪面積：一層商鋪面積以20-120平米為主，其中拐角處較大，兩層商鋪面 積在300平米左右租金水平：步行街兩側(cè)租金最高，在20-25元/平米/天，向兩邊延伸，租金水平逐漸下降，大致范圍在15-20元/平米/天業(yè)態(tài)分布：集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合性步行街南門商圈南

12、禪寺步行街南門商圈南禪寺步行街盛世點評：南禪寺作為無錫老牌商業(yè)街，歷史悠久，在中山路的南端形成一個比較獨特的商業(yè)體，本身文化氛圍濃厚，商業(yè)風(fēng)格、業(yè)態(tài)設(shè)定都有濃厚的江南風(fēng)情，但整體商業(yè)檔次和中山路相比有較大的差距，整體以中低檔為主，不定期舉行流動商業(yè)展覽，以手工制品為主，由于本身的文化限制，在商業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展方面有一定的局限性。 金太湖廣場商圈是無錫著名的以餐飲為主的商圈，歐風(fēng)街青石路作為美食一條街影響無錫全市；位置：位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi)，以青石路沿線為主商業(yè)類型：商業(yè)街、購物中心典型商業(yè)：商業(yè)街：青石路歐風(fēng)街購物中心：金太湖購物中心、沃爾瑪消費群體：消費客群以周邊居民為主、部分餐飲可影

13、響到無錫全市租金情況：4-10元/平方米/天金太湖商圈盛世點評：近年由于金太湖大型綜合型商業(yè)項目的進駐，為片區(qū)商業(yè)帶來了新的發(fā)展動力，無論從檔次還是規(guī)模上，都有較大的提升，片區(qū)商業(yè)也逐漸轉(zhuǎn)向核心商業(yè)發(fā)展。 火車站商圈原本想以站前商貿(mào)街打造成為無錫商業(yè)的對外展示平臺，但是效果欠佳，現(xiàn)在站前商貿(mào)街主要依靠低檔專業(yè)賣場及酒吧吸引人氣；位置：位于人民路商圈的東北側(cè)，以站前商貿(mào)街為商圈核心商業(yè)類型：專業(yè)賣場、購物中心、酒吧、餐飲典型商業(yè)：專業(yè)賣場：美容美發(fā)市場購物中心：保利廣場、伊酷童休閑娛樂：1912酒吧街、連鎖酒店等消費群體：以外地客群、周邊居民為主，酒吧可影響到無錫全市租金情況：4-8元/平方米/

14、天火車站商圈工運路北至二百商廈，南接解放北路，形成了一條以服飾為主商業(yè)街。道路指標(biāo)：工運路全長約500米，寬約40米左右商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，二層商鋪較少店鋪面積：商鋪面積集中在100平米左右租金水平：解放北路與興源路段附近租金較高，在8-10元/平米/天，中間段相對稍低，在5-8元/平米/天業(yè)態(tài)分布：以經(jīng)營服飾為主，檔次相對較低。火車站商圈工運路商業(yè)街盛世點評：火車站這一地段無論經(jīng)營還是投資，都是商家的首選之地。因為許多外地客戶要在無錫開拓市場，火車站區(qū)位成為他們打響自己的品牌的窗口，但由于火車站本身的人流因素，商業(yè)多以中低檔為主，難以有較大突破。 五愛路商圈是無錫市著名的IT業(yè)商圈，代

15、表有“”眾太平洋數(shù)碼、百腦匯、宏圖三航母級胞等；位置：人民西路沿線，以五愛路附近最為集中商業(yè)類型：專業(yè)賣場典型商業(yè)：數(shù)碼賣場消費群體：全市數(shù)碼產(chǎn)品需求者租金情況：5-15元/平方米/天五愛廣場商圈 五愛路南北走向，北與縣前西街相接，南與粱溪大橋相交。06年五愛路的南段繁華程度遠(yuǎn)弱于北段，商業(yè)商鋪不夠集中，而且不成規(guī)模，人氣不旺，在嘉德廣場和沿街住宅區(qū)的建成后，為該段帶來大量人流和車流，加上緊鄰市中心和河埒口區(qū)域的牽引，商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成型。道路指標(biāo)：五愛路全長約1800米，寬約40米左右商業(yè)樓層：以一層商鋪為主，在靠近梁溪河段有嘉德時代廣場，出現(xiàn)3-4層的商業(yè)集中區(qū)店鋪面積：一層商鋪面積以80

16、-120平米為主租金水平：嘉德廣場商鋪租金水平在10-12元/平米/天，靠人民路段商鋪租金在12-15元/平米/天，中間段租金稍低，8-10元/平米/天業(yè)態(tài)分布：以數(shù)碼電子、金融、餐飲、服飾為主的復(fù)合型商業(yè)五愛廣場商圈五愛路商業(yè)街盛世點評：五愛路商圈靠近市中心，地理位置比較優(yōu)越，作為城市交通主干道，路段人流、車流較大，為商圈帶來大量的消費需求，加上近兩年河埒口商業(yè)的崛起，作為市中心和河埒板塊的連接樞紐，重要性也逐步體現(xiàn)。 廣益路商圈是無錫市新興商圈之一，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。代表有哥倫布廣場、家樂福等；位置：廣益路沿線，以哥倫布廣場附近最為集中商業(yè)類型：百貨、大型超市、專業(yè)市場典型商

17、業(yè)：百貨：哥倫布廣場（二期）、五洲國際中心城（在建）、五洲國際銀河城（在建）大型超市：家樂福、華潤萬家、易買得專業(yè)市場：五洲國際美食城、月星家居城、華東家藝中心、廣益裝飾名品城商業(yè)街：哥倫布一期商業(yè)街消費群體：百貨、超市消費客群以周邊居民為主，專業(yè)市場可吸引全市消費客群，隨著商場的開業(yè)及檔次定位不排除客群范圍增大。租金情況：2-5元/平方米/天廣益路商圈 河埒口商圈是無錫市新興商圈之一，位于濱湖區(qū)，東鄰京杭大運河，南鄰無錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地錫惠公園，地理位臵十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。代表有萬達(dá)廣場、家樂福等；位置：梁青路沿線，以青祁路及梁青路附近最為集中商

18、業(yè)類型：百貨、大型超市典型商業(yè)：百貨：萬達(dá)廣場大型超市：家樂福、大潤發(fā)、華潤萬家、大統(tǒng)華、歐尚商業(yè)街：湖濱路商業(yè)街、湖濱路酒吧街消費群體：百貨、超市消費客群以周邊居民為主，湖濱酒吧街可吸引全市消費客群租金情況：2-4元/平方米/天河埒口商圈 新區(qū)為無錫市的高科技產(chǎn)業(yè)中心，是我市國際制造業(yè)基地的龍頭，是主要的空港綜合物流園區(qū)。規(guī)劃范圍北起太湖大道，南至望虞河一線，西至京杭大運河、古運河，東至梅村鎮(zhèn)，面積約140平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s50萬人。隨著投資環(huán)境的日趨成熟，高科技產(chǎn)業(yè)中心及國際制造業(yè)基地的形成，新區(qū)的商業(yè)氛圍越來越濃，形成了由旺莊路和長江路構(gòu)成的新區(qū)商圈位置：旺莊路和長江路商業(yè)類型：百貨

19、、大型超市、沿街商業(yè)典型商業(yè)：百貨：寶龍城市廣場大型超市：家樂福、華潤萬家、樂購商業(yè)街：新天地東亞風(fēng)情街消費群體：消費客群以周邊居民為主租金情況：2-4元/平方米/天，個別商鋪可達(dá)到5-8元/平方米/天無錫新區(qū)商圈 位于無錫城市副中心，太湖大道與清揚路交匯處，擁有無錫最大的城市廣場，近兩年房產(chǎn)的飛速發(fā)展，周邊高樓林立，為太湖廣場帶來了新的發(fā)展契機，特別是板塊商務(wù)功能，逐漸有取代市中心成為新一代的商務(wù)中心的趨勢。太湖廣場商圈由于起步晚，整個板塊的商業(yè)氛圍還未成型，目前板塊最具代表商業(yè)點主要是臺灣歡樂城和茂業(yè)城。位置：太湖大道與清揚路交匯處商業(yè)類型：百貨、餐飲、超市典型商業(yè)：百貨：茂業(yè)百貨、燕莎購

20、物中心大型超市：家樂福、沃爾瑪娛樂：臺灣歡樂城消費群體：以周邊居民及商務(wù)客群為主 租金情況：8-15元/平方米/天太湖廣場商圈第三部分、無錫商圈分析商圈分布及基本概況重點商圈分析無錫大型商業(yè)分析無錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢分析無錫大型商業(yè)分布無錫有大量的商業(yè)綜合體、購物中心等大型商業(yè)，目前在建城市綜合體有20多個，大部分將在兩三年內(nèi)竣工并投入使用。加上已建成的多個綜合體項目，至“十二五”期末無錫主城七區(qū)范圍內(nèi)將有約30個新項目投入運營。商圈商業(yè)名稱狀態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)太湖廣場商圈臺灣歡樂城營業(yè)中餐飲、休閑娛樂等茂業(yè)百貨營業(yè)中超市、餐飲、服飾等燕莎購物中心在建-廣益路商圈紅豆人民路9號在建綜合業(yè)態(tài)哥倫布廣場營

21、業(yè)中綜合業(yè)態(tài)五洲國際美食城營業(yè)中餐飲為主五洲國際中心城在建綜合業(yè)態(tài)五洲國際銀河城在建綜合業(yè)態(tài)無錫新區(qū)商圈長江1號在建百貨為主寶龍城市廣場營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)崇安寺商圈無錫八佰伴營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)大東方百貨營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)三陽百盛營業(yè)中服飾、餐飲、娛樂等大洋百貨營業(yè)中服飾蘇寧廣場在建綜合業(yè)態(tài)恒隆廣場在建綜合業(yè)態(tài)匯金廣場營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)火車站商圈保利廣場營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)伊酷童營業(yè)中兒童用品勝利門商圈遠(yuǎn)東百貨營業(yè)中超市、服飾、餐飲等英武百貨營業(yè)中服飾、運動器材等縣前三號在建-金太湖商圈金太湖廣場營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)南門商圈南禪寺美食街營業(yè)中餐飲、服飾等河埒口商圈萬達(dá)廣場營業(yè)中綜合業(yè)態(tài)大型商業(yè)基本信息占地面積：50000建

22、筑面積：約45萬購物中心：20萬寫字樓：7萬五星級酒店：4萬高級商務(wù)公寓：14萬項目定位：打造無錫副中心集辦公、購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的購物中心營業(yè)狀況及消費客群：由于區(qū)域商業(yè)氛圍一般，人氣匱乏，經(jīng)營狀況不佳，消費客群以周邊商務(wù)辦公及居住客群為主；大型商業(yè)個案茂業(yè)百貨樓層主要業(yè)態(tài)分布地下1層主力店茂業(yè)百福超市輔營區(qū)域：餐飲1層百貨：珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋等2層精品女裝、女士皮具、時尚配飾、休息區(qū)等餐飲：必勝客3層少淑女服飾、內(nèi)睡衣、時尚配飾、休息區(qū)、豆撈e坊、韓國美甲4層童裝/童鞋、玩具、兒童樂園、床上用品、家居用品、休息區(qū)、發(fā)源地、美麗田園5層男正裝、商務(wù)休閑、男士用品

23、、男士飾品、男鞋、男士皮具6層運動服飾、休閑裝、健身器材、戶外用品、運動飾品、修改室、休息區(qū)7層丁俊暉臺球俱樂部 嘉禾影城8層本色健身俱樂部 嘉禾影城合計商業(yè)建筑面積約200000個案小結(jié)：茂業(yè)百貨位于太湖廣場商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，靠近市中心，擁有市區(qū)缺乏的景觀資源，加上政府的大力支持，整個版塊未來發(fā)展前景看好，但是目前區(qū)域商務(wù)辦公為主，且茂業(yè)豪園缺乏經(jīng)營亮點，導(dǎo)致無法有效引導(dǎo)消費者、改變固有的消費習(xí)慣，有效人氣不足、經(jīng)營狀況不甚理想。目前整個版塊的商業(yè)群尚在建設(shè)中，形成具有聚合力的商業(yè)圈還需一段時間，目前難以和市中心商圈相抗衡。大型商業(yè)個案茂業(yè)百貨位置：廣南路與廣益路交匯處占地面積：1297

24、10.1建筑面積：約20萬一期總建：126958，其中商業(yè)（休閑購物公園）60625.6、A塔（無限LOFT創(chuàng)意中心）18564、B塔（海頓國際公寓）24568.4，二期總建：68093項目定位：項目以哥倫布“發(fā)現(xiàn)美洲新大陸”為主題，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等于一體的國際化、一站式休閑消費中心，由六大黃金業(yè)態(tài)超強人氣組成：國際大賣場、餐飲休閑娛樂街區(qū)、家居軟裝街區(qū)、家電數(shù)碼街區(qū)、時尚流行街區(qū)、親子童玩街區(qū)，商業(yè)地上兩層（部分樓體有三層）+下沉式廣場 營業(yè)狀況及消費客群：由于目前該項目形成以購物及餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費時間在晚間及周末；消費客群主要以周邊年輕客群為主；大型商業(yè)個案哥倫

25、布廣場樓層 主要業(yè)態(tài)分布負(fù)1層 商業(yè)18000；停車庫20000；下沉式廣場（含通道）4000 大賣場家樂福15000； 輔營區(qū)域3000（地下購物廊：2000；中西快餐：1000）下沉式廣場：2個，4000 1層餐飲：祖祖花園、KFC、順旺基、粵仔灣等服飾：柒牌、李寧、女人世界等其他：興業(yè)銀行、中國聯(lián)通、國聯(lián)手機連鎖等2層 餐飲：權(quán)金城、干鍋演義等 服飾：童裝世界、女人世界等 休閑娛樂：迪卡尼樂園、歐倫堡等 3層許許網(wǎng)吧、錢貴KTV、碧鈺SPA足浴會所等合計 56000，其中： 地下商業(yè)面積：18000 地上商業(yè)面積：38000 大型商業(yè)個案哥倫布廣場個案小結(jié)：哥倫布廣場以家樂福超市為主力店

26、，招募多家中檔品牌店，以此為投資保障，吸引其他店家入駐，家樂福的入駐提高了項目整體的客流量，但由于家樂福出入口未能有效地與項目步行街部分進行銜接，因此對步行街的客流支撐較小。此外，內(nèi)街部分人流動線過于駁雜，分流較多，致使項目內(nèi)部部分商鋪可視性和到達(dá)率不高，同時，女人世界、童裝世界引進的商家品牌檔次不高，在一定程度上影響了哥倫布廣場的整體形象。目前經(jīng)營消狀況尚可，但整體檔次不高，以年輕客群消費為主，消費能力一般。項目是北塘區(qū)目前主要在售大型商業(yè)項目，先期以商業(yè)的完善逐漸帶動其他物業(yè)形態(tài)的銷售。地理位置： 北塘青石路518路占地面積： 14.21萬總建設(shè)面積: 68萬、其中商業(yè)面積25.8萬，住宅

27、面積17.57萬，辦公、酒店面積6.89萬項目定位：一期：萬象之城， 8萬（含地下），以購物、娛樂、休閑、餐飲為一體二期：不夜之城， 4萬（含地下），以大中型酒樓、KTV、夜總會等餐飲娛樂為主三期：購物之城， 20萬（含地下），以中心MALL、電影院、真冰溜冰場、書城、百貨為主營業(yè)狀況及消費客群：由于目前該項目形成以餐飲休閑為主力業(yè)態(tài)，主要消費時間在晚間及周末；平時較為冷清，且集中在幾家大型餐飲店消費，普通餐飲店白天上座率不足25大型商業(yè)個案金太湖國際城大型商業(yè)個案金太湖國際城樓層 主要業(yè)態(tài)分布地下1層主力店沃爾瑪，18000 輔營區(qū)域：約2000 1層餐飲：KFC、王興記等百貨：炫彩百貨、潮

28、流動線、時尚生活館等其他：中國黃金、中國移動、工商銀行等2層餐飲：粵仔灣、西緣牛排等百貨：紳士風(fēng)范館、都會淑女館、炫酷運動館等休閑娛樂：英倫雅閣等3層餐飲：權(quán)金城、阿瓦山寨、傣妹等休閑娛樂：錢貴KTV、自由港網(wǎng)吧等4層餐飲：金海華、哇哇叫、祖祖花園等 其他：鈴蘭時尚客棧等合計 商業(yè)建筑面積約25800 個案小結(jié)：原本該區(qū)域商業(yè)主要以沿街店鋪為主，且已顯陳舊，缺乏有聚集效應(yīng)的集中性商業(yè)，區(qū)域內(nèi)近年日漸增多的中高端住宅的出現(xiàn)，對中高端消費的需求日益增長，金太湖國際城的入駐成功提升了該區(qū)域商業(yè)能級，彌補了區(qū)域中端消費的缺失，迅速在區(qū)域內(nèi)形成了較大的影響力，后期規(guī)劃的世紀(jì)幸福藍(lán)海影城和游藝城的到來也為

29、本區(qū)域缺少核心文化產(chǎn)業(yè)帶來了生機。目前經(jīng)營消狀況一般，普通餐飲店上座率不高，消費人群以本區(qū)域居住客戶為主。無錫寶龍城市廣場包含4棟公寓以及商業(yè)，集購物、娛樂、美食、休閑、旅游、運動、居住等多功能于一體。其中，公寓以小戶型為主，包括毛坯與精裝兩種類型；商業(yè)中涵蓋了家樂福、百盛、蘇寧電器、中影東方國際影城、立新歡樂天地、繽紛五洲娛樂會所等多種經(jīng)營形態(tài)。項目訴求為打造新區(qū)首座一站式休閑娛樂購物中心。地理位置： 新區(qū)旺莊路與湘江路交匯處占地面積： 7.7萬總建設(shè)面積: 28萬商業(yè)面積： 13.37萬別墅式面積： 0.38萬酒店式公寓面積：7.4萬大型商業(yè)個案寶龍城市廣場樓層 主要業(yè)態(tài)分布1層主力店：百

30、盛、蘇寧、家樂福；業(yè)態(tài)分布沿街以餐飲、銀行等為主，內(nèi)部以購物為核心；業(yè)態(tài)比例：購物：餐飲：其他=85%:10%：5%2層主力店：家樂福、百盛、尚玲瓏餐飲、隆基珠寶；業(yè)態(tài)分布外圍以餐飲為主，核心以女性服飾及休閑服飾為主；業(yè)態(tài)比例：購物：餐飲=60%:40%3層主力店：家樂福、百盛、隆基珠寶、立新娛樂；業(yè)態(tài)以購物、娛樂及餐飲為主 業(yè)態(tài)比例：購物：餐飲：娛樂：其他=20%：15%：10%：55%4層主力店：繽紛五洲俱樂部、中影影城、上海人家餐飲、龍麥KTV；業(yè)態(tài)分布沿街以娛樂、餐飲為主，以及教育培訓(xùn)類商業(yè)體；業(yè)態(tài)比例：娛樂：餐飲：教育培訓(xùn)=40%:40%：20%大型商業(yè)個案寶龍城市廣場營業(yè)狀況及消費

31、客群：項目位于新區(qū)區(qū)域環(huán)境一般，受家樂福、百盛等主力店的帶動，人氣尚可，但由于區(qū)域居住人口不多，實際消費力一般，白天主要以小孩及老人休閑散步為主，主要消費時間集中在晚上及周末；項目整體檔次不高，區(qū)域環(huán)境及項目入住業(yè)態(tài)決定了消費客群以周邊客群消費為主；個案小結(jié)：由于周邊居住氛圍較弱，同時交通通達(dá)性有弱勢，在無錫商圈中仍不成熟，由于人流較少，商業(yè)并不活躍。 商業(yè)中心集結(jié)了萬千百貨、萬達(dá)影城、大歌星KTV、大玩家超樂場、zara、國美電器、世紀(jì)聯(lián)華超市、寶大祥、奇跡健身十大主力店，滿足購物、商務(wù)、休閑、娛樂、交際、健身、餐飲等全方位需求，全力鑄就一站式時尚休閑商業(yè)中心總建設(shè)面積: 70萬商業(yè)面積：

32、12萬營業(yè)狀況及消費客群：由于萬達(dá)整體業(yè)態(tài)的非常多，吸引各方面的消費客群，商場人氣及經(jīng)營狀況尚可；項目消費客群以周邊客群消費為主，但有部分無錫其他區(qū)域客群看中萬達(dá)品牌及業(yè)態(tài)來萬達(dá)消費大型商業(yè)個案萬達(dá)廣場樓層 主要業(yè)態(tài)分布1層餐飲：棒約翰、滿記甜品等百貨：萬千百貨、國美電器、zara等其他：中國電信等2層餐飲：KFC、一茶一坐、必勝客等百貨：國美電器、萬千百貨、其他品牌服裝等休閑娛樂：大歌星KTV等3層餐飲：同慶樓、小天鵝火鍋、COCO等百貨：萬千百貨等休閑娛樂：萬達(dá)影院、自由港網(wǎng)吧等個案小結(jié)：萬達(dá)彌補了區(qū)域大型商業(yè)的缺乏，激發(fā)了區(qū)域消費及購物熱情萬達(dá)整體品牌及業(yè)態(tài)比較理性，吸引區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外客

33、群來這邊消費，整體人氣及經(jīng)營狀況尚可大型商業(yè)個案萬達(dá)廣場第三部分、無錫商圈分析商圈分布及基本概況重點商圈分析大型商業(yè)分析無錫商業(yè)總結(jié)及未來趨勢分析無錫商圈發(fā)展趨勢圖太湖新城商圈能否成為未來無錫的核心商圈？商圈老城區(qū)商圈太湖廣場商圈金太湖商圈廣益商圈萬達(dá)商圈新區(qū)商圈萬象城商圈太湖新城商圈商圈地位核心商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈次級商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈未來的次級商圈未來的次級商圈主力商業(yè)項目遠(yuǎn)東百貨、商業(yè)大廈、大洋百貨、崇安寺商業(yè)街、新世界百貨、三陽百盛、（恒隆、蘇寧未建成）臺灣歡樂城、茂業(yè)百貨金太湖廣場哥倫布廣場、五洲國際中心城、五洲國際銀河城萬達(dá)廣場及大型超市寶龍城市廣場、長江1號萬象城金匱里、海岸城

34、、嘉業(yè)國際城區(qū)域特點傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)集中度高，以百貨公司為主要代表項目，新近引入新型商業(yè)步行街區(qū)以商務(wù)辦公為主，區(qū)域商業(yè)氛圍不佳區(qū)域?qū)儆谛屡d區(qū)域，目前商業(yè)以滿足區(qū)域日常生活需求目前商業(yè)以百貨、專業(yè)市場及商業(yè)街形式出現(xiàn)，未來五洲國際項目的開業(yè)將提升區(qū)域商業(yè)檔次及地位萬達(dá)廣場彌補了區(qū)域大型商業(yè)的空白點，激發(fā)的區(qū)域客群的購物及消費熱情區(qū)域?qū)儆谛屡d區(qū)域，目前商業(yè)以滿足區(qū)域日常生活需求目前區(qū)域以中高端居住區(qū)為主，只有部分商業(yè)配套，未來萬象城的交付，將大大提升區(qū)域的檔次，也將吸引無錫其他區(qū)域的客群來消費目前區(qū)域處于建設(shè)階段，隨著小區(qū)業(yè)主的入住，區(qū)域商業(yè)氛圍才會形成，但區(qū)域人口及小區(qū)入住情況具有不確定性整

35、體檔次主力商業(yè)以中高檔次為主，其他區(qū)域以中檔為主主力商業(yè)項目以中高檔為主，其他商業(yè)以中低檔次為主中檔消費目前中檔及中低檔為主，未來規(guī)劃中高端中高檔中檔消費高端消費中高端消費目標(biāo)消費群體全市中高檔消費群體區(qū)域消費客群、無錫旅客及商務(wù)客群區(qū)域消費客群區(qū)域消費客群及專業(yè)市場客群面向無錫市以區(qū)域中檔消費客群為主，部分其他區(qū)域客群區(qū)域消費客群面向無錫市客群以區(qū)域消費客群為主，還有商務(wù)客群無錫商圈發(fā)展趨勢總結(jié)根據(jù)最新的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，無錫人均商業(yè)面積已大于1，預(yù)計在未來3-5年間，無錫人均占據(jù)商業(yè)面積達(dá)到1.3-1.5平方米，超過世界上發(fā)達(dá)國家1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)。飽和的商業(yè)體量將加劇市場競爭，同時也推動無錫

36、商業(yè)向?qū)I(yè)化、高端化、多商圈化升級換代。第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點個案分析總結(jié)太湖新城現(xiàn)有商業(yè)布局萬科城配套商業(yè)區(qū)仙河苑安置小區(qū)社區(qū)商業(yè)水鄉(xiāng)苑安置小區(qū)社區(qū)商業(yè)落霞苑安置小區(qū)社區(qū)商業(yè)新東廣場商業(yè)街太湖新城目前現(xiàn)有的商業(yè)主要是社區(qū)配套型的零散型低端商業(yè)，其中包括仙河苑、水鄉(xiāng)苑、落霞苑等幾大安置小區(qū)的社區(qū)商業(yè)，主要是由菜市場、小型超市、餐飲店等組成。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 萬科城的配套商業(yè)區(qū)和新東廣場則是目前太湖新城相對最為集中的區(qū)域，但也僅有華潤萬家超市、少量休閑餐飲等，規(guī)模檔次都顯不足。萬科城商業(yè)新東廣場商業(yè)街商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)

37、展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點個案分析總結(jié)太湖新城住宅小區(qū)編號項目名稱1太湖國際社區(qū)2萬科城3香檳國際4天鵝湖家園5融創(chuàng)熙園6融創(chuàng)花溪美墅7融科玖瑞尚城8萬科信成道9玉蘭花園10金匱里11尚錦城12觀山名筑13周新苑14落霞苑15仙河苑16水鄉(xiāng)苑太湖新城居住小區(qū)分布本案123456789101112在售項目交付項目15131416安置小區(qū)太湖新城居住小區(qū)分析項目類型項目名稱位置項目規(guī)模（萬）規(guī)劃總戶數(shù)（戶）交付項目太湖國際社區(qū)蠡湖大道周新西路交界1458000戶萬科城周新路與蠡湖大道交匯處776928戶融創(chuàng)天鵝湖花園高浪路與蠡湖大道交匯處1027000戶尚錦城高浪路與南湖大道交匯

38、處131627戶觀山名筑高浪路（由華清路向西300米）805000戶在建小區(qū)保利香檳國際蠡湖大道與周新路交叉口西南側(cè)271900融創(chuàng)花溪美墅蠡湖大道與觀山路交匯處4.5240融創(chuàng)熙園蠡湖大道與觀山路交匯處151200融科玖瑞尚城五湖大道和高浪路交界處-2572萬科信成道太湖新城觀順道西側(cè)15.5720綠城玉蘭花園高浪路與立德路交匯處-748盛高金匱里貢湖大道和高浪路交匯點801276安置小區(qū)仙河苑震澤路以南，五湖大道兩側(cè) 約9000戶水鄉(xiāng)苑 瑞景道、南湖大道、具區(qū)路交匯 約12000戶落霞苑 華莊街道西北角 約10000戶周新苑五湖大道、貢湖大道、觀山路交匯處約10000戶合計共約78000戶

39、，若按每戶3人計算，居住人口將達(dá)23萬人太湖新城居住小區(qū)分析 根據(jù)無錫市規(guī)劃，太湖新城是無錫新的城市中心，是一個開放式、生態(tài)型的現(xiàn)代化新城，規(guī)劃的常住人口達(dá)100萬人。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，已經(jīng)有包括萬科、綠城、保利等房地產(chǎn)項目啟動或交付，目前太湖新城內(nèi)在建或建成的居住小區(qū)已經(jīng)達(dá)到16個（包括四個大型的安置小區(qū)），全部交付后約有78000戶，若按每戶3人計算，居住人口就將達(dá)到23萬。隨著新城人口的逐步導(dǎo)入和交通設(shè)施的完善，未來對商業(yè)設(shè)施的需求會出現(xiàn)爆發(fā)性的增長，依靠社區(qū)商業(yè)是無法滿足如此龐大人群的需求，未來太湖新城的商業(yè)還需要更多大型的商業(yè)中心或者大型綜合體商業(yè)集群來支撐。太湖新城居住小區(qū)分析

40、第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點個案分析總結(jié) 一直以來，無錫主要商業(yè)消費基本集中在解放環(huán)線以內(nèi)，尤其集中在以崇安寺商業(yè)街為核心的小內(nèi)環(huán)商圈內(nèi)，商業(yè)半徑過小，導(dǎo)致“內(nèi)環(huán)商圈”輻射能力較差?！笆濉逼陂g，無錫將進一步完善商業(yè)網(wǎng)點布局，構(gòu)建“市級、地區(qū)級、社區(qū)級”三級商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費者的需求，太湖新城市級商業(yè)中心就是新增的商業(yè)中心之一。未來發(fā)展規(guī)劃 未來太湖新城中心區(qū)及周邊在建、將建4個大型城市綜合體，分別是海岸城城市綜合體、金匱里商業(yè)綜合體、市民中心東側(cè)城市綜合體和尚賢河濕地西側(cè)商業(yè)街，成為集高端居住、高品質(zhì)商業(yè)、星級酒店于一體的國

41、際化生態(tài)綜合體。作為城市發(fā)展的一大戰(zhàn)略，太湖新城前景十分看好，入住率的不斷提高，消費潛力的持續(xù)增長，給新城帶來更廣闊的成長空間，太湖新城高品質(zhì)國際級商圈形成指日可待。未來發(fā)展規(guī)劃市級商業(yè)中心：太湖新城的中心區(qū)域內(nèi)，金融商務(wù)第一街區(qū)結(jié)合軌道地鐵站點打造的精品商業(yè)街，定位在品質(zhì)較為高檔的水平。金融商務(wù)區(qū)還將進駐一座綜合型大型商場，欲與市中心兩家頂級商場比高檔。除此之外，太湖新城還將建設(shè)一批特色街，例如數(shù)碼街、餐飲街、婚紗街等，例如尚賢河濕地西側(cè)就將建一條特色餐飲街。社區(qū)、街道級商業(yè)中心：社區(qū)居民作為區(qū)域長期居住生活的消費群體，是穩(wěn)定而且龐大的一個群體，太湖新城將打造一批社區(qū)、街道級商業(yè)中心。規(guī)劃中

42、的街道級商業(yè)中心將有8個，建筑面積2-3萬平方米，服務(wù)人數(shù)為5-10萬人。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點：作為最底層商業(yè)，基層社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模最小。這些網(wǎng)點“散落”在各個小區(qū)，服務(wù)人數(shù)為1-1.5萬人?；鶎由鐓^(qū)商業(yè)網(wǎng)點由開發(fā)商配建，目前已建好的小區(qū)都已經(jīng)配建完畢。據(jù)規(guī)劃部門有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，整個商貿(mào)格局規(guī)劃已經(jīng)完成，將在“十二五”期末基本完成。未來發(fā)展規(guī)劃太湖新城也將構(gòu)建“市級、地區(qū)級、社區(qū)級”三級商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費者的需求。第四部分、太湖新城商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀太湖新城居住區(qū)分析未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域重點個案分析總結(jié)太湖新城商業(yè)項目華潤萬象城融創(chuàng)星光廣場本案海岸城金匱里太湖嘉匯廣場萬達(dá)廣場在建項目待

43、建項目區(qū)域重點個案分析 融創(chuàng)星光廣場和太湖嘉匯廣場兩個項目商業(yè)體量較小，同時周邊也無其他商業(yè)供應(yīng)，無法形成規(guī)模商圈，未來太湖新城的商業(yè)將主要集中在市民中心東西兩側(cè)和華潤萬象城。其中市民中心東側(cè)有嘉業(yè)國際城和海岸城兩大綜合體，市民中心西側(cè)有金匱里和萬達(dá)廣場（協(xié)議入駐）兩大綜合體，加上政府主導(dǎo)的幾條商業(yè)街區(qū)，未來將構(gòu)成太湖新城市級商業(yè)中心。項目名稱位置項目總規(guī)模（萬）商業(yè)規(guī)模（萬）項目商業(yè)部分現(xiàn)狀海岸城立信大道和觀山路交匯處6012在建，預(yù)計2013年底營業(yè)金匱里貢湖大道和高浪路交匯點807待建、預(yù)計2017年營業(yè)華潤萬象城金石路以北，大劇院東南側(cè)23.714在建、預(yù)計2015年營業(yè)融創(chuàng)星光廣場蠡

44、湖大道與高浪路交匯處92在建、預(yù)計2013年營業(yè)太湖嘉匯廣場立信大道與大通路交匯處4.31.4在建萬達(dá)廣場目前有消息稱萬達(dá)已與政府達(dá)成入駐協(xié)議，但具體土地出讓等尚未確定，之前有報道稱萬達(dá)有意拿下XDG-2011-86號地塊（上圖所示市民中心東側(cè)），但該地塊最終被無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司競得。嘉業(yè)國際城吳都大道和立信大道交匯處389.6在建規(guī)模合計17746 根據(jù)發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)警戒線1.2平方米計算，未來太湖新城主要居住小區(qū)的人口約為23萬，而目前已有的商業(yè)體量為46萬方，人均商業(yè)面積達(dá)到了2，已經(jīng)大幅超過了發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)警戒線，可以說太湖新城的現(xiàn)有商業(yè)體量已經(jīng)達(dá)到了過飽和的

45、狀態(tài)，隨著今后各大商業(yè)項目的上市營業(yè)，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競爭格局將真正顯現(xiàn)，對各項目的商業(yè)招商和運營也提出了更大的考驗。區(qū)域重點個案分析項目位置：立信大道和觀山路交匯處的西南側(cè)（市民中心旁）項目規(guī)模：共70萬平方米，其中住宅30萬平方米，商業(yè)12萬平方米物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、酒店銷售信息：預(yù)計9月份開盤，一期推出的住宅均為高層建筑，主推面積區(qū)間70-130平米，價格未定 無錫海岸城位于太湖新城核心區(qū)內(nèi)，由深圳海岸集團打造的集購物中心、高檔酒店公寓、高尚住宅于一體的大型綜合體項目。海岸城將分兩期開發(fā)，其中一期主要包含近10萬方的購物中心、約170米高地標(biāo)星級酒店和9萬方的住宅；方廟路以南，則是海岸

46、城的二期，主要包含近2萬方商業(yè)、住宅和一所幼兒園，具體二期規(guī)劃還在制定中。區(qū)域重點個案分析海岸城無錫海岸城商業(yè)建筑面積約12萬平方米，分為兩期開發(fā)，將集知名超市、高級零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能休閑服務(wù)于一體，薈萃了購物、美食、娛樂、運動、文化、康體、觀光等多種現(xiàn)代生活方式，云集多家全球風(fēng)行的特色美食，超過300個規(guī)模不一、功能各異品牌店鋪。海岸城一期約10萬方商業(yè)將打造一個五層的購物中心，其中1-3層為主以零售百貨為主，同時配小部分餐飲，4層主以零售百貨、休閑餐飲區(qū)和海岸集團自己打造的7個廳的海岸影城為主，5層為環(huán)球美食城。區(qū)域重點個案分析海岸城項目點評：從太湖新城

47、核心中央?yún)^(qū)域現(xiàn)有周邊配套看，地段、交通、環(huán)境、學(xué)校等各方面配套不錯，但是便于居民生活的配套設(shè)施還不完善，海岸城的一期商業(yè)將于2013年底營業(yè)，將是太湖新城內(nèi)最早營業(yè)的綜合體項目，屆時海岸城的商業(yè)勢必會對太湖新城的板塊配套有所提升，為太湖新城注入新的活力和帶動新的人氣，為項目本身的業(yè)主和周邊高檔居住區(qū)的居民提供購物和生活方面的便利。 海岸城是偏商業(yè)的綜合體項目，與本案偏商務(wù)的綜合體概念有所不同，但兩者都擁有大規(guī)模的商業(yè)體量其購物、餐飲、娛樂休閑等幾大業(yè)態(tài)的配比和布局是否能迎合市場消費習(xí)慣，將給本項目的商業(yè)定位帶來最貼近市場的參考經(jīng)驗。區(qū)域重點個案分析海岸城項目位置：高浪路與貢湖大道交匯點，市民中心東北部項目規(guī)模：共80萬平方米，其