順義區(qū)別墅樓盤分析ppt課件

1、順義別墅工程研討初稿 前 言本工程屬于郊區(qū)大盤開發(fā)，開發(fā)周期長，開發(fā)風險及難度大，開發(fā)方式與常規(guī)別墅工程不同；工程的首期開發(fā)并不暢通，并給群眾留下了較差的籠統(tǒng)，那么我們需求處理的問題就是改動工程籠統(tǒng)，改動一期頹勢，協(xié)調好后繼開發(fā)與已開發(fā)部分的關系。工程本身擁有較好的自然資源，具備別墅產品存在條件，在產品打造上有極大的可塑性。工程開發(fā)的處理之道：必需充分把握市場、重新準確定位、整合開發(fā)。.目錄本案現狀分析 北京別墅市場概括及順義別墅市場研討區(qū)域內競爭工程對本工程進展SWOT研討初步定位意向 位置及區(qū)域范圍本案位于順平路以南，潮白河以東，距順義城區(qū)六公里，臨交通主干道隨著整個地域別墅工程的開發(fā)，本

2、工程區(qū)位曾經逐漸變得具有競爭力馬坡別墅帶溫榆河別墅帶空港別墅區(qū)東方太陽城工程一期開發(fā)現狀產品短少周邊烘托，單從建筑角度而言無法表達它的價值有一部分產品在不完善的營銷中長期空置，短少維護，在后期營銷中將帶來一些不定要素。規(guī)劃較早短少超前性，屬于三年前普遍的兵營式排布，在如今的市場中短少競爭力。后繼開發(fā)地塊現狀地塊現狀堅持良好，通往主干道道路一期曾經完善，為后繼開發(fā)帶來利好條件。地塊現狀平整，比較 適宜營造多元產品。天然樹木屏障，自然的分開了工程區(qū)域與村莊的間隔，此為一優(yōu)勢總占地面積：48萬平方米 總建筑面積: 19.7萬平米 容積率: 0.47 綠化率: 55% 限高: 住宅9M, 公建12M地

3、塊小結： 根據一期開發(fā)形狀，及地塊所在區(qū)域、位置、環(huán)境、周邊情況、土地特性等，初步分析以為，該地塊適宜做別墅類產品，但由于特殊的區(qū)域市場，更適宜做組合型別墅類產品。目錄本案現狀分析 北京別墅市場環(huán)境及順義別墅市場研討順義區(qū)域別墅市場微觀掃描對本工程進展SWOT研討初步定位意向 北京主要別墅區(qū)分布蒙頓卡雀92年以來，北京別墅開發(fā)規(guī)模和工程數量長跌交替出現，總體規(guī)模迅速添加近年來北京別墅市場開展近年來北京別墅市場增長迅速，具備一定的上升潛力2002年總體開發(fā)規(guī)模缺乏200萬平方米，2003年超越500萬平方米，估計04年將超越50各工程，開發(fā)規(guī)模超越600萬平方米北京別墅銷售價錢總體下降，供應構造

4、發(fā)生變化92年以來，北京別墅銷售價錢整體下降，93年銷售價錢超越28000元/平方米，估計04年為12000元/平方米近年出現價錢趨穩(wěn)，穩(wěn)中有升2002年價錢到達最低，低于10000元/平方米；2004年均價估計到達12000元/平方米北京別墅開發(fā)區(qū)域差別宏大順義、昌平、海淀、大興和朝陽是北京別墅開發(fā)的熱點區(qū)域估計，2004年順義別墅開發(fā)規(guī)模將超越120萬平方米自然資源優(yōu)勢是別墅開發(fā)的必要條件，順義、昌平擁有優(yōu)越的自然資源因此成為北京別墅市場開發(fā)的熱點區(qū)域北京別墅區(qū)域價錢北高南低北部區(qū)域銷售價錢較高，昌平、海淀、延慶、朝陽是價錢高地南城是別墅價錢低地，如豐臺最高價不超越15000元/平方米其中

5、順義價錢區(qū)間較大，產品供應構造較平衡，涉及面較廣。順義擁有別墅開發(fā)的相對優(yōu)勢條件順義區(qū)域有開發(fā)別墅的自然資源優(yōu)勢順義區(qū)域屬于北京上風上水的區(qū)域，具有良好的居住環(huán)境亞北區(qū)域具有森林、河流和多種植被優(yōu)勢，溫泉資源也很豐富順義的交通條件將大為改觀快速通道網絡曾經根本構成：機場高速路、京承高速公路、六環(huán)路、五環(huán)路、輕軌即將通車改建后的湯立路將很快通車：湯立路貫穿將大大添加區(qū)域的通大性市政建立的大規(guī)模投入，交通條件有望進一步改善 十余年的開展成就了順義成熟別墅區(qū)的籠統(tǒng)順義區(qū)域是北京別墅的三大熱點之一城西西山板塊、城東溫榆河板塊和城北亞北板塊城西板塊主要優(yōu)勢在于北京難得山景優(yōu)勢；城東溫榆河、潮白河板塊主要

6、優(yōu)勢在于臨近機場路、臨近使館區(qū)注：城東榆河、潮白河板塊競爭力主要在于產品多樣化、全面性、優(yōu)良“性價比 城北別墅開發(fā)進一步往北推移城市本身向北不斷推移交通條件的改善式別墅北推成為能夠往北推移具有優(yōu)越的土地資源順義區(qū)別墅的開發(fā)歷史第一代溫榆河畔別墅區(qū)、空港地域別墅區(qū)第二代馬坡潮白河別墅帶兩大別墅區(qū)的延展，培育了很多新的別墅工程，提升了該地域整體的開發(fā)程度，標志著該地域別墅開發(fā)的產品時代降臨。順義區(qū)別墅開發(fā)特點總結已機場為中心向周圍輻射，沿溫榆河和潮白河帶狀開展。按各時期客戶涉外公寓 國內富有階層 高級白領階層來源不同構成了不同的建筑風格和產品檔次。雖然各為別墅區(qū)，但各細分市場清楚。在經過了多年開展

7、之后，競爭格局正在改動，由區(qū)位競爭向產品競爭轉變，也符合別墅產品的開展特點。順義區(qū)別墅的未來開展趨勢區(qū)位概念弱化，產品時代降臨 區(qū)域別墅工程嚴重同質化，無論是產品設計還是營銷手段都需求創(chuàng)新。 競爭區(qū)域擴展，只需是北京的同類產品的優(yōu)勝者就能夠是我們的競爭者。 別墅用地吃緊，我們有理由置信整個市場會像更好的方向開展，但對我們的產品設計也提出了更高的要求。目錄本案現狀分析 北京別墅市場環(huán)境及順義別墅市場研討順義區(qū)域別墅市場微觀掃描對本工程進展SWOT研討初步定位意向 東北部地域別墅工程掃描區(qū)域案名建筑面積價格本期開盤本期形態(tài)（平米）單價（元M2）總價（萬元）時間銷售率順義麗高王府獨棟320-5441

8、9200608-10502003.10.55優(yōu)山美地獨棟350-50018400640-9202003.7.180.3楓橋別墅獨棟400-10009000350-10002002.9.260.6萬萬樹獨棟483.9360003002003.80.75萊蒙湖別墅獨棟647-70013000840-9102000.6.1 0.9雙拼320110003502002.3.10.9東方太陽城獨棟260-5007000180-3502003.3.10.3Townhouse100-200600060-1202003.50.9金寶純別墅 獨棟 297.46-3396800200-2302003.50.2美林香

9、檳雙拼200-29010000200-3002003.4.260.6水木蘭亭疊拼243.656001402003.30.3密云亞瀾灣獨棟600800150010200600-15002003.7.280.5懷柔紅螺湖別墅一期(天籟) 獨棟75011500862.52003.11.25 0.3亞北溫哥華森林小獨棟350-40012000420-4802004.5.1納帕溪谷小獨棟、中等面積別墅320-6009500300-5702003.11.2325%微觀市場的研討思緒目錄本案現狀分析 北京別墅市場環(huán)境及順義別墅市場研討順義區(qū)域別墅市場微觀掃描對本工程進展SWOT研討初步定位意向 S 優(yōu)勢位置

10、優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢交通優(yōu)勢W優(yōu)勢距市區(qū)較遠生活配套并不齊全地塊面積相對較小位置相對競爭對手稍差O時機2021奧運外國高管居住區(qū)小湯山區(qū)域市場構成T要挾別墅投放總量激增所在區(qū)域競爭猛烈SWOT綜合對地塊根本情況、北京別墅市場以及地塊周邊競爭工程的根本分析，我們可以得出一個初步的地塊SWOT分析結果S 優(yōu)勢位置優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢交通優(yōu)勢W優(yōu)勢距市區(qū)較遠生活配套并不齊全地塊面積相對較小位置相對競爭對手稍差O時機2021奧運外國高管居住區(qū)小湯山區(qū)域市場構成T要挾別墅投放總量激增所在區(qū)域競爭猛烈SWOT綜合對地塊根本情況、北京別墅市場以及地塊周邊競爭工程的根本分析，我們可以得出一個初步的地塊SWOT分析結果優(yōu)勢在哪

11、兒？位置優(yōu)勢：本地塊位于傳統(tǒng)的“亞奧京北別墅區(qū)中心位置，已是被普遍認可的北京高檔別墅消費和投資區(qū)環(huán)境優(yōu)勢：上風上水，龍脈所在。北依小湯山，緊臨溫榆河，依山傍水，空氣清新，鳥語花香，上佳的別墅之所，忘憂之地交通市政配套優(yōu)勢：南距亞運村20公里，距北京國際機場僅25分鐘車程。京承高速，京昌高速，六環(huán)，立湯路，順沙路等交通干線在工程周圍組成了四通八達的交通網；由于在別墅區(qū)內，其市政配套設備比較完善本案與九華山莊較近，為本案未來的業(yè)主提供休閑文娛的場所優(yōu)勢在哪兒？開發(fā)商對北京房地產市場的熟習程度有待于進一步提高地塊面積相對較小20萬平米，配套設備投入上無法構成規(guī)模效應可資直接利用的資源相對較少，宗地內

12、無山、水、樹木和人文景觀資源；沙溝和在宗地東側，被臨河道路隔開地塊的通達性較差，宗地與南、北和西側交通干道間隔較大，與南側六環(huán)路間隔超越1公里本案周邊區(qū)域配套設備較為落后，缺乏較好的學校、醫(yī)院和生活設備時機在哪兒？借2021奧運之勢，整個亞奧及周邊地域房地產業(yè)如火如荼新的別墅用地供應遭到限制，未來競爭將減少經濟繼續(xù)增長，中產階級這一消費客群根底大大夯實WTO后，外國在華投資遞增，到2021年，在京外國員工將達十余萬人，而亞奧北部別墅區(qū)將成為在京外國高管居住區(qū)首選地之一要挾在哪兒？北京別墅整體市場不好。02年以來的別墅熱，呵斥北京別墅總體供應量偏大北京別墅市場的競爭不只集中在傳統(tǒng)產品，大獨棟、T

13、ownhouse和別墅市場的新貴競爭都很猛烈區(qū)域內直接競爭較為猛烈。納帕溪谷自然條件比本地塊要好，而且已獲得良好業(yè)績和知名度，開發(fā)面積大一期60萬平米，周期長，檔次高，銷售周期將與本案重疊，本案與納帕溪谷的直接競爭不可防止本案有勝算嗎？本地塊所處的區(qū)位及其土地性質決議了其更適于做別墅類產品，但將會面對較大的同業(yè)競爭地塊根本條件較好，但與最直接競爭對手納帕溪谷相比很多方面都處在優(yōu)勢由于是塊熟地，土地本錢并不低 綜合各種要素，我們以為本案勝利的難度很大，假設產品上沒有創(chuàng)新、市場上沒有開辟，工程勝利的概率不高！結論根據地塊 SWOT條件，我們得出結論：本地塊適宜做別墅，但要在這個區(qū)域的別墅市場競爭中勝出，只需作出真正的差別化！市場的差別化尋覓市場上未被滿足的那部分客戶目前亞北市場上真正熱銷或曾經售磬的工程無不如此！小獨棟、北美風格等等產品的創(chuàng)新都證明了這個結論！差別化的含義產品的差別化做出滿足那部分客戶的產品目錄本案現狀分析 北京別墅市場環(huán)境及順義別墅市場