XXXX武漢東湖春樹里二期商業(yè)都市綜合體項目發(fā)展建議ppt課件

1、東湖春樹里.二期開展建議 目錄第一部分 工程背景第二部分 工程分析第三部分 區(qū)域市場分析第四部分 工程定位第五部分 工程運營第六部分 工程收益預測第一部分工程背景一、工程概略：東湖春樹里地處徐東大街與中北路交匯處，占地面積105畝，總建筑面積62萬；集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓一體的城市綜合體；其中住宅15萬 、寫字樓12萬 、商業(yè)及倉儲15萬 、酒店式公寓5萬 、停車場5.5萬 、空中花園2萬 。 東湖春樹里整體效果圖二期東湖春樹里總平面圖二、東湖春樹里.二期二期總建筑面積約8萬平米；底層裙樓約5萬平米；塔樓面積約3萬平米；三、戰(zhàn)略目的 一期銷售、招商已近尾聲，為加快工程的開發(fā)進程，添加工程附

2、加值，拉高工程整體售價，提升東湖春樹里品牌； 二期應根據(jù)市場需求，高定位、高規(guī)劃，打呵斥具有國際水準的標桿性工程；第二部分工程分析 工程一期整體銷售、招商情況尚好，住宅即將交房，通暢之家、工行等在營業(yè)籌備期。 這些利好必將推進二期的順利開展。一、優(yōu)勢：地處徐東大街與中北路，緊靠地鐵4號線，交通地理條件優(yōu)越； 工程物業(yè)形狀豐富，為武昌最大都市綜合體； 緊靠東湖風景區(qū)，自然景觀優(yōu)美； 區(qū)域商業(yè)配套齊全； 停車位充足；二、優(yōu)勢：工程緊鄰高架橋，噪音大；車流量大，人流量??；三、時機點：政府加大對中北路總部辦公基地和金融圈的建立，必將為工程開展帶來更大的機遇； 周邊城中村的改造拆遷必然為本案帶來更多的客

3、戶；股市的不景氣為工程商業(yè)部分提供了機遇；地鐵4號線的建立必提升工程的升值潛力； 四、工程要挾：市場競爭猛烈周邊類似物業(yè)會搶占部分客戶；市場對岳家嘴商圈認可度不高；小結： 本案本身條件非常優(yōu)越，為了在猛烈的市場競爭中順利實現(xiàn)工程利潤最大化，應從市場定位、產(chǎn)品功能定位、客戶定位去提煉其中心賣點將其放大，打造一個標桿性的工程，以次博得市場，拔高工程籠統(tǒng)，提高普提金的品牌度及佳譽度。第三部分區(qū)域市場分析 武漢市08年全實現(xiàn)消費總值3960億元，比上年增長15.1%。完成財政收入791.3億元，增長24.8%，其中，地方普通預算收入277.3億元，增長25.1%。全社會固定資產(chǎn)投資2252億元，增長3

4、0%。社會消費品零售總額1850億元，增長21.8，增幅創(chuàng)12年新高。 全民創(chuàng)業(yè)效果明顯。全市登記注冊私營企業(yè)11萬戶，增長18%；登記注冊個體工商戶37萬戶，增長16%。新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)466戶，是上年新增戶數(shù)的3.7倍。非公有制經(jīng)濟占全市消費總值的比重到達46.9%。 人民生活程度不斷提高。城市居民人均可支配收入到達16712.44元，增長16.4；農(nóng)民人均純收入到達6349元，增長18.2%，增幅均創(chuàng)12年來最好程度。 一、城市經(jīng)濟概略： 受國家宏觀政策調(diào)整的影響，武漢樓市價、量齊跌，市場張望氣氛濃重；全市主城區(qū)在售樓盤407個，近兩個月成交均價在5300元/左右，教同期下降8%，日

5、成交量在140套左右，市場存量房面積達13萬平米，09年開工量在700萬平米。 各工程加大促銷力度保量，區(qū)域競爭猛烈。 商業(yè)工程那么遭到市場青睞，中國家具CBD、中國小商品市場等商業(yè)工程銷售額屢創(chuàng)新高。 在這樣的市場環(huán)境下，工程只需將中心競爭力最大化，針對目的客戶采用有效的推行戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略快速出貨，回籠資金。二、武漢樓市現(xiàn)狀： 福星惠譽福星國際城工程位于武漢城市內(nèi)環(huán)線中心區(qū)、汪家墩 。工程總占地約15萬平米，總建筑面積59萬平米，綠地率30。本工程總體定位于以高檔居住為主，集文娛、休閑、商業(yè)、商務辦公、文化交流為一體的多功能城市綜合體。工程將為其所處區(qū)域發(fā)明新的生活空間，為特定人群發(fā)明新的生

6、活方式，為客戶發(fā)明新的感受和體驗。 福星國際城由“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，“2007年度武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力第一名的福星惠譽地產(chǎn)傾力打造。是福星惠譽地產(chǎn)繼水岸星城后，在武漢內(nèi)環(huán)線的又一鉅作。 該工程今年年底上市。三、主要競爭樓盤復地.東湖國際 該工程位于武昌區(qū)中北路147號，為原“武重廠區(qū)。由上海復地集團開發(fā)，總占地53萬，規(guī)劃總建筑面積106萬 ，規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學校等。 洋房均價：8000元/ 高層均價：6500元/水岸星城 該工程由福星惠譽地產(chǎn)開發(fā)，位于團結2路。 水岸星城由香港羅麥莊馬公司和深圳大學設

7、計院擔任規(guī)劃設計，園林景觀設計由香港泛亞國際擔綱。工程規(guī)劃總建筑面積65萬平方米。各物業(yè)類型共80棟，分布有：聯(lián)排別墅3層、疊加別墅4層、花園洋房56層、高層住宅2532層。戶型面積由高層95210平方米，花園洋房140195平方米，別墅195275平方米組成，另有少量高層頂樓復式到達300600平方米。各物業(yè)類型由南向北，由低向高依次分布，另借助區(qū)內(nèi)的五縱兩橫7條景觀軸，能沙湖美景最大限制的展如今人們面前。 現(xiàn)四期53層曾經(jīng)認籌，五月開盤 小結： 復地東湖國際和福星國際城定位為城市綜合體，是本案的主要競爭對手；兩者的商業(yè)部分年底會推出。 本案需進展差別化定位、求同存異去搶占市場份額。三、區(qū)域

8、商業(yè)配套超市類：沃爾瑪、麥德龍、家樂福 徐東平價廣場百貨類：新世界百貨、武漢銷品茂 中商百貨徐東店家電類：工貿(mào)家電、國美家電家居建材類：百安居、好美家、歐亞達國際家居中心金馬凱旋家居、家盛時代家居廣場酒店類：凱旋門五星級大酒店、萬麗五星級大酒店、梨園四星級大酒店快餐店：賣當勞 、肯德雞、必勝客 、永和豆?jié){四、商圈分析工程的地處內(nèi)環(huán)線的關鍵點，間隔徐東商圈2公里，間隔中南商圈6公里，間隔街道口商圈8公里。我們來看一下這幾大商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)：徐東商圈 徐東商圈經(jīng)過近十年的開展現(xiàn)已成為武漢最為繁華商圈之一，區(qū)域內(nèi)已聚集了新世界百貨、銷品茂、沃爾瑪、徐東平價、國美電器、歐亞達家居、金馬凱旋家居、麥德龍、

9、好美家等商業(yè)巨頭，使得使徐東的商業(yè)業(yè)態(tài)變得豐富，消費才干也得到進一步提升，商圈的輻射范圍越來越廣，輻射人口達60萬。 徐東商圈的業(yè)態(tài)集百貨、超市、家具、建材是目前武漢業(yè)態(tài)最齊全的商圈，人流量達40萬/天，租金程度400元/中北路沿線： 中北路沿線以臨街店鋪為主，及以楚天都市大廈35元/.月、龍源大廈30元/ .月、農(nóng)業(yè)銀行大廈為主的寫自樓主，其鋪面租金約200元/.月，寫字樓租金在40元/ . 月； 中南商圈 中南商圈聚集了中商百貨、中南商業(yè)大樓45元/.月、銀泰百貨、國美、易初蓮花超市等； 其人流量達60萬/ 天，租金程度 500元/小結： 以中南商圈為軸心的中北路沿線是政府著力打造的總部基

10、地及金融中心，其商業(yè)網(wǎng)點零散，以中南大廈、洪廣酒店、龍源大廈等少數(shù)寫字樓及酒店為代表； 以徐東商圈為軸心的徐東大街沿線以銷品茂、新世界、歐亞達、中力名居、華天酒店、萬麗酒店為代表； 其商務功能滿足不了日益增長商業(yè)需求。 第四部分工程定位 本案地處徐東商圈和中南商圈輻射的交叉點，周邊商業(yè)氣氛欠缺、銜接不夠，正為本案提供了時機； 本案擁有絕佳的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢； 我們?nèi)绾味ㄎ唬?工程所在地城市總體規(guī)劃 本案及周邊地塊全為商業(yè)用地和商住用地， 為本案的開展提供較大的時機本案 東湖春樹里，位置就猶如美國紐約的曼哈頓。其岳家嘴立交的通車及未來4號地鐵線的建立在交通上抑制了以往中北路與徐東大街路交通路網(wǎng)

11、方式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題。工程其設計采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下軌道三層的立體通方式，從而盡能夠到達人車分流，暢通無阻，使工程真正成為地鐵上的綜合性物業(yè)，增值潛力無限。 東湖春樹里是武昌地域最大的都市綜合體，商業(yè)占有較大體量，且通暢之家、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行一期底商、中商、武商二期底商都已簽署協(xié)議；二期只需一座塔樓； 且周邊無高級寫字樓及有影響力的星級酒店。 把握市場先機，填補空白點 ；定位思緒1、二期定位為五星級酒店和5A寫字樓；或 2、二期定位為高級酒店式公寓和5A寫字樓建 議一、產(chǎn)品市場定位 1、規(guī)劃建議： 塔樓20層以下為五星級酒店，20層以上為5A寫字樓 或 塔

12、樓20層以下為酒店式公寓， 20層以上為5A 寫字樓； 以本工程這樣檔次的市場定位，其建筑外型及外立面等方面規(guī)劃設計必需求表達“超凡、氣勢、傲然的視覺觀感，這樣才干和工程的檔次相配合。何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓普通是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及運用功能與住宅類似；而“酒店式公寓就是指提供酒店式全套效力的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地域寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設備都比較完善。 酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食

13、、衛(wèi)生等均有周全效力，生活非常溫馨便利，星級效力質量更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。 武漢酒店式公寓市場分析： 小戶型面積開場向小房型過渡時，其消化周期延伸，投資比例下降、自用比例上升。而在經(jīng)濟活潑時期，一些市場空隙被發(fā)現(xiàn)。一些小戶型公寓賦予了酒店式公寓的概念，但現(xiàn)實上大都沒有到達酒店式公寓的規(guī)范，只是援用概念進展炒作。而在武漢酒店式公寓由公寓與其他酒店業(yè)、旅游業(yè)的結合，具有特有的魅力遭到投資者的追捧和青睞。綜合而言，純粹的酒店式獨身公寓普通具有如下特點： 綜合而言，純粹的酒店式公寓普通具有如下特點： 位置位于城市商業(yè)，商務中心，毗鄰五星級酒

14、店，緊鄰城市主要交通線，交通便利而暢通。 戶型與功能戶型設計上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。公寓面積較為經(jīng)濟但大于酒店客房的面積，裝修規(guī)范與同類酒店相當。 提供高水準效力與普通公寓相比，酒店式公寓可以為客人提供酒店的專業(yè)效力，如餐飲、文娛、洗理、游泳、復印、打印、翻譯等。 規(guī)模規(guī)模大于普通酒店，普通數(shù)量為300間左右。 租金程度工程以外地來漢長期辦公的商業(yè)客戶為主，租金比普通公寓高，但略低于同檔酒店價錢。市場要求代表案例產(chǎn)權式酒店1、地段及周邊的商務環(huán)境。2、星級酒店裝修標準（目前武漢市場同類物業(yè)的裝修成本約為1000-1500元/平方米）3

15、、優(yōu)良的酒店服務團隊。紐賓凱、恒源假日酒店酒店公寓1、地段及周邊的商務環(huán)境2、軟硬件配置及實際服務功能3、經(jīng)營管理水平4、酒店式公寓的開發(fā)與成長期大概需要兩三年的時間圣淘沙酒店式公寓案例分析 籠統(tǒng)定位為武漢首席復合星級商務，締造中小企業(yè)CBD星級商務傳奇 定位于復合型運營業(yè)態(tài)的組合，將運營風險進展分攤，躲避了酒店公寓的競爭風險，又享有寫字樓商務辦公的經(jīng)濟收益 517層是運營四星級規(guī)范酒店，由產(chǎn)權一切者和運營商共同享有酒店收益；1829層為商務公寓。 自帶四星級酒店作為配套，提供商務效力設備，商務接待中心和商務會議場所 分設酒店大堂和商務大堂，區(qū)分商務和酒店人流 運營效力內(nèi)容： 針對投資客群，銷

16、售時間提出了年收益7%的運營報答效益，快速鎖定目的客戶群體。 為業(yè)主和員工及其朋友到本酒店住宿提供股東級本錢價優(yōu)惠效力 提供四星級規(guī)范效力，禮賓、送餐、機場接送客戶紐賓凱酒店根本情況 鋼構造精裝修，提供家電,廣州花園酒店運營管理公司 內(nèi)部配花園，網(wǎng)球場，保安系統(tǒng)，水電，煤氣，西餐宴會廳/包房、自助西餐廳、多功能會議廳、健身中心、美容美發(fā)、棋牌室、商務中心、精品店、洗衣房、停車場；室內(nèi)配Mini Bar，并有保險箱運營效力情況 攜程網(wǎng)，無憂挪動商務公寓進展酒店推行 80%業(yè)主為了穩(wěn)健收益，與廣州花園酒店管理公司簽定2-8年返租協(xié)議，這80%屬酒店公司管理的客房圣陶沙酒店 2、戶型間隔建議： 對于

17、五星級酒店來說，由于其目的客戶緣由，其戶型特點大房大廳，普通標間在50平米左右，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最正確的戶型產(chǎn)品及其他要素。3、酒店式公寓戶型面積參考戶型參考 一房 兩房 三房 四房建筑面積 70 110130 160190 220以上 參考其他比較勝利的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，思索到現(xiàn)時客戶的實踐需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型 一房 兩房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%4、工程 稱號： 好的命名可使一個地產(chǎn)工程畫龍點睛，為了在市場上表達工程獨樹一幟的尊貴檔次籠統(tǒng)，建議

18、本工程可命名為： 普提金國際酒店或 普提金國際廣場 “國際 這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起工程非同普通的檔次；充分表現(xiàn)了公司的籠統(tǒng)品牌。 “普提金國際酒店或“普提金國際廣場命名符合工程定位，讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。5、酒店及公寓的硬件配置建議： 作為頂級國際酒店，除了其必備的室內(nèi)奢華裝修、大氣的大堂、住客公用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：藝術家般的西餐廳廚師廚藝猶如藝術家般商務酒吧勝利的體驗，享用態(tài)度式的酒吧高級商務辦公室商務中心奢華精巧，配置高端設備，提供全套商務效力高級會議室觀景空中花園非?？罩校浅Ｏ碛梦逍羌壷弥悄?/p>

19、化規(guī)范配置 種種超一流的設備，滿足諸如CEO這樣級別的人士對居住的需求。酒店大堂表示圖酒店會議室表示圖酒店室內(nèi)表示圖酒店餐廳表示圖酒店式公寓室內(nèi)表示圖商業(yè)功能特點 ： 為建筑綜合體中其它功能的運用者帶來便利，且可以擴展工程知名度，在市場中 樹立高檔次的工程籠統(tǒng)，有利于工程租金程度的提高。寫字樓功能特點 ： 整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其運營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。 酒店功能特點 ： 有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。 公寓功能特點 ： 其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時間上構成互補，支撐商業(yè)運營，并延伸了商業(yè)的 運營時間。同時精英客群有效提升了建筑綜合體的質量。 6、各產(chǎn)品功能互動關系分析 住宅寫字樓酒店借勢一期住宅和商業(yè)，以酒店和寫字樓為載體，成為工程開展的一個突破點商業(yè)二、客群定位 中心客戶重要客戶游離客戶高科技、化工、服裝、