房地一體原則在實(shí)務(wù)中的理解與應(yīng)用教程文件

1、房地一體原則在實(shí)務(wù)中的理解與應(yīng)用北京市京都律師事務(wù)所大連分所譚建偉隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展、擴(kuò)大，許多與城市毗鄰的周邊農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用價(jià)值大幅提升，導(dǎo)致在近幾年的訴訟代理過(guò)程中，針對(duì)城市郊區(qū)集體土地上的房屋糾紛頻發(fā)。這類(lèi)糾紛一般是：村民（集體經(jīng)濟(jì)組織成員）通過(guò)協(xié)議處置了自己的“集體房”，經(jīng)過(guò)幾年后，由于市郊集體土地的增值，村民反悔而通過(guò)訴訟主張認(rèn)定原來(lái)的處置協(xié)議無(wú)效，要求返還房屋。其中涉及到的“集體房”處置協(xié)議大致包括：房屋買(mǎi)賣(mài)合同、只賣(mài)房子不賣(mài)地合同以及賣(mài)房子租地合同等幾種類(lèi)型。在此類(lèi)案件的裁判中，法院一般依據(jù)土地管理法第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)

2、建設(shè)”的規(guī)定，判決當(dāng)事人之間關(guān)于“集體房”的處置協(xié)議違反該條的強(qiáng)行性規(guī)定而無(wú)效，進(jìn)而要求退還房屋、返還房款并由村民支付房款的同期銀行利息。但是，如果依據(jù)該條規(guī)定進(jìn)行裁判，將導(dǎo)致諸如“只賣(mài)房子不賣(mài)地”這類(lèi)處置協(xié)議無(wú)法被認(rèn)定為無(wú)效。因?yàn)?，土地管理法?2條明確規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，也就是說(shuō)，該條中并未禁止村民出賣(mài)宅基地上的房屋，只是其出賣(mài)后不得再行申請(qǐng)宅基地。所以，單獨(dú)依據(jù)土地管理法第63條尚不足以全部規(guī)范該類(lèi)糾紛，筆者認(rèn)為調(diào)整該類(lèi)糾紛的法律規(guī)范應(yīng)該是物權(quán)法所規(guī)定的“房地一體”原則。一、房地一體原則的概念及基本特征房地一體原則，是指當(dāng)轉(zhuǎn)讓、抵押房屋等建筑物的所

3、有權(quán)時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一并轉(zhuǎn)讓、抵押；當(dāng)轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)時(shí)，其地上的房屋等建筑物所有權(quán)也要一并轉(zhuǎn)讓、抵押，俗稱(chēng)“房隨地走、地隨房走”。1990年5月19日頒布的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第23、24、33條，1994年7月5日頒布的城市房地產(chǎn)管理法第31條均肯定了這一原則。物權(quán)法又以第146條、第147條、第182條、第183條四個(gè)條文，再次以立法的形式肯定了這一原則，其立法目的是規(guī)范土地使用權(quán)的主體與地上建筑物及其他構(gòu)筑物所有權(quán)的主體保持一致。根據(jù)該原則，我國(guó)現(xiàn)行立法既不認(rèn)為土地與建筑物是獨(dú)立的物權(quán)客體，也不認(rèn)為建筑物附屬于土地或者土地附屬于建筑物，而是認(rèn)為房屋與

4、土地是一個(gè)整體，即以房地產(chǎn)作為物權(quán)客體。雖然，最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第23條但書(shū)部分，允許了執(zhí)行查封過(guò)程中房地分屬不同主體的情況存在，但隨著物權(quán)法統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，上述法院執(zhí)行的行為也將配合物權(quán)法的原則做相應(yīng)調(diào)整。二、房地一體原則的性質(zhì)及適用根據(jù)物權(quán)法第5條的物權(quán)法定原則，物權(quán)法定不僅體現(xiàn)在物權(quán)類(lèi)型的法定，還包括權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的法定。而房地一體原則正是對(duì)物權(quán)內(nèi)容的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然對(duì)當(dāng)事人具有強(qiáng)制性的約束力，而且應(yīng)當(dāng)理解為效力性規(guī)范。有人從當(dāng)事人意思自治角度出發(fā)，認(rèn)為當(dāng)事人在處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可以以不同的方式分別處分房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，例如，出賣(mài)宅基

5、地上的房屋時(shí)，明確約定不出賣(mài)土地，并由村委會(huì)作為一方當(dāng)事人加蓋公章等，認(rèn)為此種協(xié)議屬于各方真實(shí)意思的表示，合法有效。例如：“北京的畫(huà)家村”房地產(chǎn)糾紛就屬此類(lèi)。但是，從物權(quán)法定的角度來(lái)看，物權(quán)法關(guān)于房地一體的規(guī)定就是對(duì)當(dāng)事人意思自治的約束和限制，當(dāng)事人在處分物權(quán)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守這種約束和限制，無(wú)一例外。因此，雙方當(dāng)事人對(duì)房地分別處分的約定也應(yīng)該遵守物權(quán)法定的原則，上述“只賣(mài)房子不賣(mài)地”的協(xié)議違反了物權(quán)法的效力性規(guī)范，應(yīng)根據(jù)不同情況判定其行為無(wú)效。所以，筆者認(rèn)為，房地一體原則應(yīng)屬于強(qiáng)制性規(guī)范中的效力規(guī)范，實(shí)踐中類(lèi)似“賣(mài)房子租地”、“只賣(mài)房子不賣(mài)地”等協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定其違法了物權(quán)法房地一體原則，根據(jù)合同法

6、第52條第（五）“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定此類(lèi)處置協(xié)議無(wú)效或部分無(wú)效。三、關(guān)于房地一體原則的裁判根據(jù)合同法第58條，”合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，實(shí)踐中法院在判決處置“集體房”協(xié)議無(wú)效的同時(shí)，會(huì)判決買(mǎi)受人退還房屋，并判令村民將已經(jīng)交付的購(gòu)房款返還給買(mǎi)受人并且支付同期的銀行利息。然而，從本質(zhì)上看，作為出賣(mài)人的村民多年后由于土地增值而反悔,便會(huì)向法院主張確認(rèn)當(dāng)年的房屋處置協(xié)議無(wú)效，要求返還房屋。法院判決協(xié)議無(wú)效后予以支持，實(shí)際

7、上就相當(dāng)于讓不守諾言者獲益，讓信守諾言者吃虧。原本的依法裁判，卻產(chǎn)生了如此不合情理之事！常常讓無(wú)辜的買(mǎi)受人感嘆“法不容情”。筆者以為，法官應(yīng)像那位手持利劍和天平的女神，被蒙住的只應(yīng)是其觀看世象的眼睛，而不應(yīng)是其追求正義的良知。此類(lèi)案件的裁判中，如果村民完全是出于原“集體房”所占土地增值而提起的訴訟，那么在判決確認(rèn)處置協(xié)議無(wú)效并相互返還時(shí)，應(yīng)該同時(shí)判令村民應(yīng)將房屋的增值利益全部或部分的支付給房屋的買(mǎi)受人，從而使當(dāng)事人的利益達(dá)到平衡，并體現(xiàn)司法正義。四、房地一體原則的例外目前，在現(xiàn)有法律的框架內(nèi)，仍然難以回避完全合法的房地分離現(xiàn)象，對(duì)此現(xiàn)象，可以將其解釋為房地一體原則的例外。（一）劃拔土地上及其建

8、筑物根據(jù)物權(quán)法第182條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，抵押標(biāo)的物即自動(dòng)涵括了設(shè)定抵押時(shí)的建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的全部?jī)r(jià)值，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)法釋20036號(hào)文的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。從而導(dǎo)致劃撥土地使用權(quán)上的建筑物設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)人對(duì)相當(dāng)于出讓金價(jià)值的部分不享有優(yōu)先受償權(quán)。（二）土地租賃中的房地分離根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第29條第2項(xiàng)及城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四章之規(guī)定及國(guó)土資源部規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)，出讓土地使用權(quán)

9、人在符合一定的前提下可以出租其土地給他人使用，國(guó)有土地也可由政府直接出租給他人使用。承租人在承租的土地上營(yíng)造建筑物必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)合法分屬不同民事主體的局面出現(xiàn)。（三）物權(quán)法第142條但書(shū)所指的房地分離。物權(quán)法第142條規(guī)定的“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！痹摋l但書(shū)中對(duì)有證據(jù)證明未登記的地上建筑物不屬于已登記的土地使用權(quán)人的，按房地分屬不同的民事主體處理。實(shí)踐中，該種情形主要發(fā)生于：一是該地上建筑物等不是建設(shè)用地使用權(quán)人建造的。比如建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，但為逃避稅收等沒(méi)有辦理變更手續(xù)，地上建筑物實(shí)際上是由他人受讓土地后建造的。二是地上建筑物等是建設(shè)用地使用權(quán)人建造的，但基于與他人設(shè)立的其他法律關(guān)系，如聯(lián)建、合資、合作等，按約定建成后的建筑物等權(quán)屬應(yīng)部分或全部歸他人所有。三是建設(shè)用地使用權(quán)人已經(jīng)將建造的建筑物