北京市房產(chǎn)測(cè)繪地標(biāo)培訓(xùn)材料DB11T661 2009

1、北京市地方標(biāo)準(zhǔn)房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程要要 點(diǎn)點(diǎn) 解解 析析緒 論房屋面積測(cè)算房屋面積測(cè)算v利用測(cè)繪和計(jì)算機(jī)輔助的技術(shù)和方法，采集和表述房屋相關(guān)信息，為房屋管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。房屋專有部分與共有部分房屋專有部分與共有部分v物權(quán)法v最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋v2007，795號(hào)文緒 論房屋基本單元房屋基本單元v有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、樓號(hào)或房號(hào)等)的房屋或者特定空間。幢號(hào)、邏輯幢、邏輯幢號(hào)、樓號(hào)、房號(hào)幢號(hào)、邏輯幢、邏輯幢號(hào)、樓號(hào)、房號(hào)建筑主體 房屋建筑面積房屋建筑面積v層高在2.20m以上（

2、含2.20m，以下同），有上蓋的永久性建筑的外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。房屋套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)建筑面積v成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。非成套房屋的套內(nèi)建筑面積參考成套房屋的套內(nèi)建筑面積定義計(jì)算。 建筑主體 房屋使用面積房屋使用面積v房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。房屋的套內(nèi)使用面積包括：套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜、為本套所獨(dú)自使用的門廊、門斗、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積計(jì)

3、入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 建筑主體 房屋套內(nèi)墻體面積房屋套內(nèi)墻體面積v成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。以固定界址點(diǎn)連線作為界線的車位、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的商業(yè)攤位等，其使用空間內(nèi)和與其使用空間毗鄰的為整幢建筑提供圍護(hù)或承重作用的柱、垛、墻，不可計(jì)入攤位、車位等套內(nèi)墻體面積。 建筑主體 層高層高v上下兩層樓板結(jié)構(gòu)面之間或樓板結(jié)構(gòu)面與地板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高室內(nèi)凈高v樓（地）面至樓板

4、結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。建筑主體 層高及凈高的計(jì)算：層高及凈高的計(jì)算：v層高取上下相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間垂直距離。厚度不大于0.02m的結(jié)構(gòu)找平層視作結(jié)構(gòu)層一部分。v同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部?jī)舾叨炔蛔?.10m的部分，其層高取所在樓層的層高值。v同一樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部?jī)舾叨炔蛔?.10m的部分，其凈高取所在樓層的凈高值。建筑主體建筑主體 特殊情形的房屋面積計(jì)算：特殊情形的房屋面積計(jì)算：v建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按層高在2.20m以上或無(wú)法直接測(cè)量

5、層高時(shí)按其室內(nèi)凈高在2.10m以上（含2.10m，以下同）部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積；建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計(jì)算建筑面積。v多排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等棚柱結(jié)構(gòu)的建筑按柱外圍水平投影計(jì)算建筑面積；若柱為內(nèi)傾斜柱，以柱距離地面2.10m處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積；若柱為外傾斜柱，則以柱最底端外側(cè)連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積。建筑主體特殊情形的房屋面積計(jì)算：特殊情形的房屋面積計(jì)算：v坡屋頂、穹型頂建筑，按層高在2.20m以上或無(wú)法直接測(cè)量層高時(shí)按其室內(nèi)凈高在2.10m以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。建筑主體 特殊情形的房屋面

6、積計(jì)算：特殊情形的房屋面積計(jì)算：v在不全封閉的體育場(chǎng)內(nèi)，有永久性上蓋且層高在2.20m以上的看臺(tái)，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。v立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體停車庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20m以上結(jié)構(gòu)層分別計(jì)算建筑面積。v與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。建筑主體窗凸窗凸窗v為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺(tái)高度大于等于0.20m的凸出外墻的窗。落地窗落地窗v窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺(tái)高度小于0.20m的窗，前者為平臺(tái)式落地窗，后者為反凸式落地窗。窗凸窗、落地窗的面積計(jì)算：凸窗、落地窗的面積計(jì)算：v窗體本身形成的窗臺(tái)高

7、度大于等于0.20m的窗視為凸窗，窗體本身形成的窗臺(tái)高度小于0.20m的窗、窗體直接落在房間地面的窗、窗體落在結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等結(jié)構(gòu)之上的窗，都視為落地窗。v窗的窗臺(tái)高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺(tái)臺(tái)面（窗臺(tái)板上緣）的垂直距離；窗的高度為窗臺(tái)臺(tái)面至窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。v凸窗突出外墻的窗體部分不計(jì)算建筑面積。v落地窗，當(dāng)其窗體高度大于等于2.20m或窗體凈高度大于等于2.10m時(shí)，落地窗計(jì)算全部建筑面積；反之，落地窗不計(jì)算建筑面積。窗窗凸窗、落地窗的面積計(jì)算：凸窗、落地窗的面積計(jì)算：凸窗向陽(yáng)臺(tái)內(nèi)凸出時(shí)，凸窗所占用

8、陽(yáng)臺(tái)的空間仍計(jì)入陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。 廊走廊走廊v建筑物內(nèi)設(shè)置的套外使用的水平交通空間。過(guò)道過(guò)道v建筑物內(nèi)設(shè)置的套內(nèi)使用的水平交通空間。門斗門斗v在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的有蓋過(guò)渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進(jìn)形成，借助于建筑墻體形成圍護(hù)。過(guò)道過(guò)道v位于建筑物出入口處、凸出于建筑主體的、有獨(dú)立圍護(hù)及頂蓋的建筑空間。廊v建筑物內(nèi)走廊無(wú)論其延伸方向兩端是否封閉，均計(jì)算全部建筑面積。v臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。v樓房底層設(shè)有兩端不封閉消防通道的，若該消防通道僅可供人通行，該消防通道計(jì)算全部建筑面積；若該消防通道

9、可供車輛通行，視為公共道路，不計(jì)算建筑面積。v有柱走廊，均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無(wú)柱走廊當(dāng)層高小于兩個(gè)自然層時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積，當(dāng)層高達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。廊v位于地面與房屋相連的有蓋、無(wú)柱、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無(wú)論下方是否有臺(tái)階，均不計(jì)算建筑面積。v全封閉的門廊、門斗，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)計(jì)算全部建筑面積。v開敞式的門廊、門斗、雨蓬，無(wú)柱時(shí)，不計(jì)算建筑面積。v開敞式的門廊、雨篷有獨(dú)立柱時(shí)，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，兩根以上（含兩根）柱時(shí)，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。v門斗有柱時(shí)，計(jì)算全部建筑面積。v開敞式的

10、門廊門斗復(fù)合結(jié)構(gòu)，有柱時(shí)，計(jì)算全部建筑面積。廊廊v單排柱的門廊、車棚、貨棚等應(yīng)與房屋建筑不相連，僅以單排柱作為支撐，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。v加油站的罩棚及與其結(jié)構(gòu)類似的建筑，若其由獨(dú)立柱或單排柱支撐，計(jì)算方法同前；若由多柱支撐，考慮沿柱外圍圍合的建筑面積與上蓋水平投影面積比較。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)v建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的有頂蓋及圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動(dòng)之用。露臺(tái)露臺(tái)v與建筑銜接供人們活動(dòng)的無(wú)頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無(wú)頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)v無(wú)論底板是借助于下層屋面還是獨(dú)立懸挑，也無(wú)

11、論臺(tái)下方是房間還是陽(yáng)臺(tái)，臺(tái)上方有蓋者為陽(yáng)臺(tái)，無(wú)蓋者視為平臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)v有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層高度，視作陽(yáng)臺(tái)無(wú)頂蓋，不計(jì)算建筑面積。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)v有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)寬度或陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深小于等于0.60m時(shí)，該陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。v當(dāng)不封閉陽(yáng)臺(tái)上蓋高度小于兩個(gè)自然層高時(shí)，如上蓋水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積小于陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積一半，該陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積；如陽(yáng)臺(tái)上蓋水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積一半，陽(yáng)臺(tái)面積按上蓋水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積的一半計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)v對(duì)頂層和特殊層高樓層的不

12、封閉陽(yáng)臺(tái)，以該棟建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽(yáng)臺(tái)有無(wú)上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，以6.00m作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽(yáng)臺(tái)的上蓋為斜屋面時(shí)，陽(yáng)臺(tái)的上蓋高度取陽(yáng)臺(tái)沿屋面傾斜方向最外沿（圍護(hù)欄）處斜屋面的高度。v上蓋高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)層高的不封閉陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)機(jī)位、花池等所形成的蓋板）且蓋板底距陽(yáng)臺(tái)底面的高度不足二個(gè)層高時(shí)，當(dāng)所設(shè)蓋板水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積大于等于陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積一半時(shí)，陽(yáng)臺(tái)面積按所設(shè)蓋板水平投影域落在陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影域之內(nèi)的面積的一半計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)v住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽(yáng)臺(tái)的架空建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，通達(dá)

13、室內(nèi)及建筑外，且門的位置位于上方建筑形成的上蓋的下方時(shí)，如上蓋為上一層的陽(yáng)臺(tái)底板，則該空間視為陽(yáng)臺(tái)，按照陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積；如上蓋為上方非陽(yáng)臺(tái)建筑底板，下方視為門廊或門斗，按門廊門斗規(guī)定計(jì)算建筑面積。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)v懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式空調(diào)機(jī)位、單獨(dú)設(shè)計(jì)的空調(diào)機(jī)位向陽(yáng)臺(tái)及建筑內(nèi)部空間凹進(jìn)時(shí)，空調(diào)機(jī)位所占空間不計(jì)算建筑面積，空調(diào)機(jī)位上方空間根據(jù)不同特征按照凸窗進(jìn)行處理；利用陽(yáng)臺(tái)及建筑內(nèi)部的局部空間設(shè)置的可放空調(diào)機(jī)的部位應(yīng)與其相連的陽(yáng)臺(tái)及建筑空間一體計(jì)算建筑面積。陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)樓（電）梯、臺(tái)階、坡道臺(tái)階臺(tái)階v室外或室內(nèi)在地坪或同一樓層不同高度處設(shè)置的供人行走的階梯。室外臺(tái)階室外臺(tái)階v

14、因室外地坪與建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地坪通向建筑物主要入口修建的階梯稱之為室外臺(tái)階。室外樓梯室外樓梯v位于建筑物外，聯(lián)系地面與建筑物不同高度入口或聯(lián)系建筑物不同高度入口之間的樓梯稱之為室外樓梯。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通且有兩面（含兩面）以上圍護(hù)墻體的樓（電）梯視為室內(nèi)樓（電）梯；位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓（電）梯為室內(nèi)樓（電）梯。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v用于檢修、消防的爬梯，不計(jì)算建筑面積。v一般情況下，室內(nèi)樓（電）梯按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。v穿越夾層的樓（電）梯，其位于夾層的梯間層高在2.20m以上時(shí)，夾層不計(jì)算建筑面積的，

15、梯間不計(jì)算建筑面積，夾層計(jì)算建筑面積的，梯間計(jì)算建筑面積。v對(duì)于高層建筑內(nèi)附著于主體之上的樓（電）梯，無(wú)論其開門與否按自然層計(jì)算全部建筑面積；獨(dú)立于建筑體的樓（電）梯，按開門層計(jì)算建筑面積。v室內(nèi)樓梯上下行之間有間隔時(shí)，當(dāng)間隔大于等于0.30m時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間的間隔空間不計(jì)算建筑面積，當(dāng)間隔小于0.30m時(shí)，梯間的間隔空間計(jì)算全部建筑面積。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v對(duì)于高低聯(lián)跨的建筑物，其高低聯(lián)跨內(nèi)部連通并共同使用樓（電）梯的，按樓（電）梯設(shè)計(jì)開門側(cè)所在跨計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v位于建筑物主體墻以外但與建筑物相通的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計(jì)

16、算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積；在局部層與建筑物通過(guò)架空通廊等連通的獨(dú)立樓（電）梯，按其出入口及架空通廊所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積；建筑物外從首層直接通向高層的單層斜跨樓梯計(jì)算一層建筑面積。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v商場(chǎng)、寫字樓等設(shè)置的自動(dòng)扶梯按其通達(dá)層計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積，計(jì)算面積的位置為上投影。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v室內(nèi)樓（電）梯投影至上層樓（地）板結(jié)構(gòu)面時(shí)，若投影面與上頂板間層高不足2.20m，則室內(nèi)樓（電）梯在投影面與上頂板間層高不足2.20m的部分不計(jì)算建筑面積。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道樓（電）梯、臺(tái)階、坡道v室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)

17、加以利用的，其層高在2.20m以上的或凈高在2.10m以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。v室外樓梯按其聯(lián)結(jié)的不同高度的出入口計(jì)算層數(shù)，并按水平投影計(jì)算建筑面積；室外樓梯可以上層樓梯作為下層樓梯的頂蓋，若最上層樓梯無(wú)頂蓋或頂蓋不足以覆蓋樓梯面積一半以上時(shí)，最上一層室外樓梯視為無(wú)頂蓋。v無(wú)上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道計(jì)算全部建筑面積。室內(nèi)車道按自然層計(jì)算建筑面積。在車道所投影的層內(nèi)，若車道下方空間設(shè)計(jì)加以利用，且其層高在2.20m以上的或凈高在2.10m以上的空間計(jì)算了全部建筑面積，則該層車道所占用空間不可重復(fù)計(jì)算車道面積。樓（電）梯、臺(tái)階、坡道墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)圍護(hù)結(jié)構(gòu)v圍合建筑空間

18、四周的墻體、門、窗等。建筑幕墻建筑幕墻v由金屬構(gòu)架與板材組成的，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)載荷與作用的建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)。維護(hù)性幕墻維護(hù)性幕墻v直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。裝飾性幕墻裝飾性幕墻v設(shè)置在建筑物局部墻體外起裝飾作用的幕墻。勒腳勒腳v建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。墻v裝飾性幕墻不計(jì)算建筑面積；圍護(hù)性幕墻計(jì)算建筑面積并計(jì)入墻體面積。墻圍護(hù)性幕墻，按以下幾種情況分別計(jì)算建筑面積：圍護(hù)性幕墻，按以下幾種情況分別計(jì)算建筑面積：v以純玻璃等幕墻材料構(gòu)成的無(wú)框架圍護(hù)性幕墻，當(dāng)樓板至幕墻外緣的距離小于等于0.40m時(shí)，以該距離為外墻厚度，并相應(yīng)取半外墻；當(dāng)樓板至幕墻外緣的距離大于0.40m時(shí)，樓板至幕墻的內(nèi)緣的空