上誠地產(chǎn)5日永州金源廣場·產(chǎn)品建議會

1、金源廣場產(chǎn)品建議會上誠（中國）地產(chǎn)機構(gòu)2010年11月5日 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 根據(jù)市場研究后，根據(jù)市場研究后， 我們有了以下的結(jié)論我們有了以下的結(jié)論市場定位思路： 圍繞項目的價值體系，最大的核心競爭力是項目的稀缺繁華地段以及產(chǎn)品所表現(xiàn)出來的綜合性品質(zhì)優(yōu)勢。城市核心城市核心 上層建筑上層建筑 CBD區(qū)首席區(qū)首席SOHOSOHO 生活生活城市核心城市核心 上層建筑上層建筑 CBD區(qū)首席現(xiàn)代區(qū)首席現(xiàn)代SOHOSOHO 生活公寓生活公寓依托項目地段優(yōu)勢，充分整合項目稀缺文脈資源，打造永州新一代高

2、尚社區(qū)典范；現(xiàn)代化：強調(diào)項目的整體品質(zhì)和生活體驗，具有現(xiàn)代領(lǐng)袖群倫的氣質(zhì)；人文性：強調(diào)項目地段的繁華便利、厚重文脈、傳承大宅風(fēng)范； 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位通過以上對市場的分析我們將目標(biāo)消費群定位為通過以上對市場的分析我們將目標(biāo)消費群定位為永州永州市中高收入階層，向往品質(zhì)生活人士市中高收入階層，向往品質(zhì)生活人士理由：理由：n城市中軸，城區(qū)核心，地段優(yōu)越，具有升值前景n 周邊社區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，本項目內(nèi)部配套完善，生活品質(zhì)無優(yōu)n教育及文化稀缺資源，價值無可復(fù)制n 提倡現(xiàn)代SOHOSOHO生活理念，入主當(dāng)?shù)厣蠈由钊他們的消費觀接受中大戶型，注重景觀及環(huán)境的觀賞性、居住的舒適度。 n 目標(biāo)客戶主要

3、是政府公務(wù)員、私營企業(yè)主、大中型公司 企 業(yè)管理層，包括金融、貿(mào)易、傳媒、IT、電信、聯(lián)通等專業(yè)服務(wù)的中層以上從業(yè)人員。n 其次是在外面打工發(fā)展的永州人士、少量永州市周邊管轄市縣高收入人群。目標(biāo)客戶特征目標(biāo)客戶特征年收入在當(dāng)?shù)貙僦猩系鹊募彝?；社會地位在社會?quán)力分布的層次中處于中、上層位置；相對其他人群，本案高學(xué)歷占的比例最高；現(xiàn)在生活形態(tài)：以三口之家或者四口之家為主；購房動機：二次置業(yè)改善居住環(huán)境為主；本項目共約 戶，規(guī)劃人口 人，按照中等發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米來統(tǒng)計，本項目的社區(qū)商業(yè)需求面積應(yīng)在 平方米，而本項目目前商業(yè)面積高達 平方米。而根據(jù)對周邊項目現(xiàn)有商業(yè)的考察，我們發(fā)現(xiàn)，周

4、邊商鋪的空置率很高，比如芝城大邸小區(qū)的沿街商鋪。由于商業(yè)部分的銷售一般都要滯后住宅幾年，所以大面積的商鋪空置將影響到資金的回籠，建議適當(dāng)減少本項目商業(yè)建筑面積，增加住宅建筑面積。 具體建議如下:,減少30%商業(yè),一層層高增至5米以上，二層相應(yīng)增高，三層商業(yè)2.8米轉(zhuǎn)化為住宅銷售-優(yōu)勢:1、總價值攀升，2、去化率加快。不足需調(diào)整之處推售節(jié)奏建議推售節(jié)奏建議1、住房易去化，商業(yè)是重要利益回報點，因此放后估價而售2、年底是個住房銷售黃金時節(jié)，而商業(yè)必須起勢才有可能達到銷售回款目標(biāo)本案啟動方向：先住宅，后商業(yè) 而在前期對主要競爭樓盤的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)幾個本市最具代表性的樓盤，他們的主力戶型均集中在10

5、0-130平方米這一面積區(qū)間。戶型面積及比例戶型面積及比例考慮到本項目未來最為高端的產(chǎn)品定位，地處城市景觀最出色的地段，此類項目通常要比別的項目戶型偏大一些，因此我司建議：本項目主力戶型應(yīng)在100-140平方米左右。 戶型面積及比例戶型面積及比例面 積（平方米）比 例（%16022160以上10本項目目前設(shè)計方案的戶型比例如下：戶型設(shè)計太過單一通過上述比例，我們認為：144-220平方米以上戶型所占比例較大，而且其中相當(dāng)一部分面積主要集中在135平方米。需要做微調(diào)。110-130平方米區(qū)間戶型比例沒有，可考慮增加。戶型面積及比例戶型面積及比例房 型面 積（平方米）比

6、例（%）三房小三房8010010%10%三房小三房10012530%80%大三房12514450%四房144-1608%8%躍層160以上2%2%注：考慮到本項目的產(chǎn)品以高層為主，故本戶型建議是針對高層住宅,多層住宅暫不考慮。建議調(diào)整后的比例如下： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！

7、海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879建筑材料選擇“香樟綠城”在芝山是目前為止最好的一個項目，它采用了外墻外保溫系統(tǒng)、斷橋鋁合金中空玻璃窗系統(tǒng)、防盜防火保溫進戶門、新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能集中供熱技術(shù)、高配置的智能化系統(tǒng)等等。與其相比“芝城大邸”材料的選擇和施工略顯粗糙，外墻面的裝飾材料檔次較低。其樓梯間地面用普通地磚鋪設(shè)（現(xiàn)代電梯房一般樓盤都選用石材），樓梯間護欄及扶手做工非常粗糙，進戶門太輕薄缺乏安全感，窗戶全部為推拉窗，陽臺護欄采用了鐵欄桿。因此“金源項目”工程的建設(shè)上一定要改變現(xiàn)市場產(chǎn)品中存在的問題，向一級城市的房產(chǎn)開發(fā)項目看齊，在產(chǎn)品質(zhì)量

8、上一定要做到本區(qū)域的前列。特別提出一點，外墻面的裝飾材料建議多選用瓷磚、石材類材料，少選用或者不選用涂料，因為涂料在雨水沖刷后會出現(xiàn)污痕，影響外立面效果。車位配比按照現(xiàn)有的規(guī)劃，項目中地下停車位和地面停車位加在一起為 個，車位配比為 %，而項目又采用人車分流設(shè)計，那么路面停車的可能性也不大，由于要建中高檔樓盤，建議提高車位配比至少要到35%的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)一個小區(qū)物業(yè)管理的好壞將直接影響整個樓盤的檔次，在對“芝城大邸”和“另幾個入住”項目實地考察后發(fā)現(xiàn)，都是保安公司進行管理，物業(yè)整體管理水平不高，所以建議在前期即引進有先進管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，通過物業(yè)公司的形象提升樓盤檔次。立面風(fēng)格建議

9、設(shè)計亮點建議單體建議圖片對比單體建議圖片對比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879近年來伴隨后現(xiàn)代主義藝術(shù)思潮的不斷進化，新型美近年來伴隨后現(xiàn)代主義藝術(shù)思潮的不斷進化，新型美學(xué)概念給出了一種較好的突破；學(xué)概念給出了一種較好的突破；讓建筑的造型變化更劇烈；讓建筑的造型變化更劇烈；通過鮮明的體塊對比增強視覺張力；通過鮮明的體塊對比增強視覺張力；線條、虛實的運用更加大膽而縱橫捭闔；線條、虛實的運用更加大膽而縱

10、橫捭闔；科技產(chǎn)品的造型特征在建筑中得到運用；科技產(chǎn)品的造型特征在建筑中得到運用；裝飾性元素得到簡化，同時更加注重功能性；裝飾性元素得到簡化，同時更加注重功能性；色色“塊塊”的對比愈加跳躍和鮮明；的對比愈加跳躍和鮮明；以上變化使建筑本身成為造型的藝術(shù)品，成為景觀的重要以上變化使建筑本身成為造型的藝術(shù)品，成為景觀的重要組成部分，而園林以簡約風(fēng)格便可與之良好配合；組成部分，而園林以簡約風(fēng)格便可與之良好配合；城市在現(xiàn)代派的風(fēng)格使用中更加注重色彩城市在現(xiàn)代派的風(fēng)格使用中更加注重色彩的運用；的運用；廣州東方新世界園林建議園林建議n人行入口景觀區(qū)(1個)n臨街商業(yè)景觀區(qū)（沿街）n廣場及商業(yè)頂部景觀區(qū) 組團景

11、觀劃分組團景觀劃分空中私家花園：除了公共環(huán)境部分的大花園外，部分戶型擁有大面積的空中私家花園，它們是主人的身份象征。本項目可以根據(jù)各戶型所處高度、角度的不同以及建筑對景的布局，營造出草坪、臨水花園、小坡地花園、臺地花園等不同情趣的花園。每一個私家花園中都會分別設(shè)置名貴植物、精致的小品等，充分表現(xiàn)出藝術(shù)和人文的內(nèi)涵。園林綠化：園林綠化： 大盤品質(zhì)社區(qū)的體現(xiàn)！在強調(diào)戶型、立面設(shè)計的時候，往往我們都忽略了首層的規(guī)劃設(shè)計。因為首層規(guī)劃設(shè)計的交通流線、功能定位、園林設(shè)計往往是居住亞文化的集中體現(xiàn)，也是決定社區(qū)品質(zhì)的重要因素。n 項目首層規(guī)劃設(shè)計項目首層規(guī)劃設(shè)計入戶大堂：居住園區(qū)行道樹的選擇必須考慮到以下

12、原則:1.滿足道路交通功能。分支高度合理，行道樹與道路要有足夠的凈空，保證車流、人流的暢通和交通的安全性。2.因地制宜，適地適樹。根據(jù)紹興當(dāng)?shù)貐^(qū)域大氣候、栽植地小氣候和土壤環(huán)境條件，選擇適于生長的樹木，以利于樹木的正常生長發(fā)育。3.科學(xué)性與藝術(shù)性相結(jié)合。植物生態(tài)的科學(xué)性就是物種與物種之間的生態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系，是景觀的靈魂。植物配置講求層次美、季相美，既要滿足植物與環(huán)境在生態(tài)習(xí)性上的統(tǒng)一，也要通過藝術(shù)的手法體現(xiàn)植物個體及群體美，符合造園藝術(shù)“統(tǒng)一”、“調(diào)和”、“均衡”和“韻律”這四大原則。居住社區(qū)行道樹居住社區(qū)行道樹 ： 居住社區(qū)行道樹居住社區(qū)行道樹 ： 行道樹樹種選擇標(biāo)準(zhǔn)：1.從養(yǎng)護管理角度出發(fā)，應(yīng)

13、該選擇適應(yīng)性強、生長強健、病蟲害少，耐瘠薄土壤、耐寒，落葉期一致的樹種。2.從生理性角度出發(fā)，應(yīng)該是選擇深根性、壽命長，耐修剪、落果少，或沒有飛絮，發(fā)芽早、落葉晚的樹種。3.從景觀效果要求出發(fā)，應(yīng)該是樹冠冠幅大、枝葉密，干挺枝秀、景觀持久，有花有果，季相豐富的樹種。 路面設(shè)計形式富有變化，路面利用綠化輔助達到軟硬結(jié)合及功能與景觀的結(jié)合（如停車），硬地路面設(shè)計在建造中可加入與小區(qū)形象標(biāo)志。沿河注意設(shè)置鵝卵石健身路面，園林內(nèi)部設(shè)置木質(zhì)防滑路面。戶外硬質(zhì)景觀戶外硬質(zhì)景觀 ：路面：路面 導(dǎo)視系統(tǒng)、書報欄等作為小區(qū)的服務(wù)設(shè)施達到地點布置的合理性及服務(wù)方便，并且注重與社區(qū)的文化特色相統(tǒng)一。 戶外硬質(zhì)景觀戶外硬質(zhì)景觀 ：信息設(shè)施：信息設(shè)施 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879物業(yè)管理綜合布置，如信報箱、電子監(jiān)控、垃圾收集點、指示牌等：如管道井、排污井、垃圾箱（站）、建筑附屬設(shè)施（圍墻、護欄）等應(yīng)服從與整體的景