社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式

1、PART1社區(qū)商業(yè)概述社區(qū)商業(yè)概述1.1 社區(qū)1.2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程1.3 社區(qū)商業(yè)特征1.4 社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別1.5 社區(qū)商業(yè)分類1.6 社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式1.1 社區(qū)社區(qū)商業(yè)定義商業(yè)定義定義定義社區(qū)商業(yè)是一種以住宅小區(qū)為載體，以一定地域居民為服務(wù)對象，以便社區(qū)商業(yè)是一種以住宅小區(qū)為載體，以一定地域居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進(jìn)居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)的屬地型民利民為宗旨，以滿足、并促進(jìn)居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)的屬地型商業(yè)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體以住宅小區(qū)為載體 表明了社區(qū)商業(yè)對住宅小區(qū)的依存關(guān)系，這種依存體現(xiàn)在建筑和經(jīng)營兩個(gè)方面。建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是緊密聯(lián)系的；經(jīng)

2、營上，社區(qū)商業(yè)指向小區(qū)住戶以一定區(qū)域居民為服務(wù)以一定區(qū)域居民為服務(wù)對象對象 表明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費(fèi)者的地域性，這是其區(qū)別于其它商業(yè)最重要一點(diǎn)以便民為宗旨以便民為宗旨 社區(qū)商業(yè)不是也無法滿足所指向的終端消費(fèi)者的所有商業(yè)需求，它對消費(fèi)者需求的滿足必須具備方便的特性1.2 社區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程商業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展歷程發(fā)展歷程社區(qū)商業(yè)起源社區(qū)商業(yè)起源社區(qū)的由來社區(qū)的由來社區(qū)商業(yè)發(fā)展社區(qū)商業(yè)發(fā)展社區(qū)商業(yè)火爆社區(qū)商業(yè)火爆1930195019902005“社區(qū)”一詞，是20世紀(jì)30年代中國社會學(xué)者由英文“community”翻譯而來。其強(qiáng)調(diào)這種社會共同體是存在于一定的地域之內(nèi)的。19世紀(jì)50年代美國產(chǎn)生了

3、專門服務(wù)郊區(qū)新建社區(qū)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也相繼出現(xiàn)大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也有了大規(guī)模的發(fā)展。 我國社區(qū)商業(yè)起于90年代初的北京、上海等大城市，延續(xù)了“社區(qū)商業(yè)就是為社區(qū)居民服務(wù)的屬地型商業(yè)”的內(nèi)涵。20世紀(jì)末開始，國內(nèi)新規(guī)劃的社區(qū)，根據(jù)規(guī)劃理論和實(shí)際需求，與社區(qū)同步建成的新社區(qū)商業(yè)。在商業(yè)溢價(jià)遠(yuǎn)高于住宅的背景下，開發(fā)商一味地追求商業(yè)面積最大化，導(dǎo)致了社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。2010主題特色路線主題特色路線住宅限購，社區(qū)商業(yè)逐漸重視居民的實(shí)際需求、前期商業(yè)定位規(guī)劃及后期運(yùn)營管理。風(fēng)情、主題、特色、藝術(shù)、文化等類型社區(qū)商業(yè)涌現(xiàn)。2012年9月，國務(wù)

4、院發(fā)布關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見指出，新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。1.3 社區(qū)商業(yè)特征社區(qū)商業(yè)特征特征特征 社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體，主要為本地居民提供服務(wù)，一般不具有廣域性和輻射性地域性強(qiáng)服務(wù)對象明確商圈較小社區(qū)商業(yè)主要為特定社區(qū)居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)，一般不經(jīng)營技術(shù)性強(qiáng)、單價(jià)高的耐用消費(fèi)品和生產(chǎn)資料以經(jīng)銷日常生活用品為主 社區(qū)商店主要銷售居民日常急需的生活便利品，一般來說交易次數(shù)多，交易額小，購物時(shí)間短，成交機(jī)率大交易頻繁、交易額小交易時(shí)間短、成交機(jī)率大 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營占用資金相對較少，租金低，裝修成本低，銷售對象明確，營銷費(fèi)

5、用低。連鎖經(jīng)營更可以享受規(guī)模效益，運(yùn)營成本更低營運(yùn)成本相對低廉 社區(qū)商業(yè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)多功能于一體，匯集社區(qū)購物中心、超市、便利店、折扣店、倉儲、餐飲美容等多種業(yè)態(tài)于一身，滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求。商業(yè)功能、業(yè)態(tài)的多樣性顧客屬地性顧客屬地性業(yè)種配套性業(yè)種配套性日常便利性日常便利性服務(wù)親和性服務(wù)親和性盈利穩(wěn)定性盈利穩(wěn)定性需求依賴性需求依賴性商圈擴(kuò)展性商圈擴(kuò)展性1.4 社區(qū)社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別與與城市城市商業(yè)商業(yè)的區(qū)別的區(qū)別區(qū)位地段不同區(qū)位地段不同消費(fèi)群體不同消費(fèi)群體不同業(yè)態(tài)組合不同業(yè)態(tài)組合不同建筑形態(tài)不同建筑形態(tài)不同 社區(qū)商業(yè)因依附于社區(qū)而通常離居住集聚區(qū)很近

6、，而城市商業(yè)通常在城市的商業(yè)區(qū) 社區(qū)商業(yè)面向的消費(fèi)群體主要是周邊居住區(qū)的居民，而城市商業(yè)所面向的消費(fèi)群體則廣泛的多 城市商業(yè)包含了各種各樣的業(yè)態(tài)，而社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)則主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)、針對性更強(qiáng) 社區(qū)商業(yè)最常見的建筑形態(tài)是底商，一般是獨(dú)立的商鋪，少量的為大開間的商場。而城市商業(yè)的建筑形態(tài)更為多樣1.5 社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)分類分類分類 輻射型：511，中間型：25，內(nèi)向型：2以下按商住比指標(biāo)分類 便利級商業(yè)（3000以下）、鄰里級商業(yè)（30002萬）、社區(qū)級商業(yè)（2萬-5萬以下）按服務(wù)的規(guī)模分類 底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨(dú)立型商業(yè)按建筑形式分類 散點(diǎn)式商業(yè)、商業(yè)街型商業(yè)、購物中心型商業(yè)

7、按布局分類 內(nèi)部型商業(yè)、外部型商業(yè)、兼有型商業(yè)按位置分類 小型社區(qū)、中型社區(qū)、大型社區(qū)（人口規(guī)模：1-1.5萬戶，人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人）按社區(qū)規(guī)模分類1.6 國外國外社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式開發(fā)模式國外國外 開發(fā)模式開發(fā)模式兩大特點(diǎn)：一是以大型超市或購物中心為核心以大型超市或購物中心為核心；二是呈塊狀發(fā)展呈塊狀發(fā)展，與周圍的文化娛樂等設(shè)施連成一體。美國區(qū)域型和鄰里型購物中心主要為社區(qū)居民服務(wù)，滿足了人們“一站式”購物的需求。美國美國“商業(yè)街協(xié)同組合商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。“造鎮(zhèn)計(jì)劃造鎮(zhèn)計(jì)劃”下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂園。在日本便利店除了賣

8、及時(shí)快速消費(fèi)品之外，還有代收水煤電各種費(fèi)用的服務(wù)，還可以代售車船票、提供快遞業(yè)務(wù)等，非常方便。日本日本為滿足居民的日常性購物，模式為：主力店主力店+各種專賣店各種專賣店。主力店，是利用聚客力強(qiáng)的優(yōu)勢來吸引人流，也是吸引專賣店進(jìn)駐的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的，專賣店則是涉及人們?nèi)粘Ｉ畹牧闶蹣I(yè)態(tài)。澳洲澳洲“鄰里中心鄰里中心”是新加坡社區(qū)商業(yè)中心的名稱，即按照社區(qū)建設(shè)的配套建設(shè)指標(biāo)，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、類型以及居住人口需求配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)方進(jìn)行集中經(jīng)營與管理，不以盈利為主要目的不以盈利為主要目的，而是為社區(qū)居民提供商品和服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)中心。德國社區(qū)商業(yè)的建設(shè)原則

9、是“以人為本以人為本”。居住區(qū)相關(guān)設(shè)施的分布，是與是與人們到達(dá)人們到達(dá)這些設(shè)這些設(shè)施的時(shí)間距離相關(guān)聯(lián)的施的時(shí)間距離相關(guān)聯(lián)的，如5分鐘步行范圍內(nèi)，可以到達(dá)超級市場、日常用品店、社區(qū)管理委員會、醫(yī)療中心和地鐵站等。通過地鐵在30分鐘內(nèi)，到達(dá)城市各類工作就業(yè)部門。德國德國Text in here新加坡新加坡PART2成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā)成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式模式分析分析2.1 常規(guī)開發(fā)模式 ：萬科假日風(fēng)景社區(qū)2.2 新加坡模式 ：蘇州鄰里中心2.3 文化體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑喝f科良渚文化村2.4 運(yùn)動(dòng)休閑模式：光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅常規(guī)開發(fā)常規(guī)開發(fā)新加坡模式新加坡模式文化體驗(yàn)文化體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)休閑休閑萬萬科科假假日日風(fēng)風(fēng)景景

10、社社區(qū)區(qū)蘇蘇州州鄰鄰里里中中心心萬萬科科良良渚渚文文化化村村光光耀耀地地產(chǎn)產(chǎn)藝藝術(shù)術(shù)住住宅宅選取國內(nèi)以下選取國內(nèi)以下四四種成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式作為本報(bào)告的分析對象種成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式作為本報(bào)告的分析對象2.1 萬科假日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況新市鎮(zhèn)型新市鎮(zhèn)型綜合社區(qū)商業(yè)綜合社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目特性特性l上海、外郊環(huán)、成熟社區(qū)、周期開發(fā)、中等規(guī)模項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)l新興社區(qū)與原有老城區(qū)的并存l中高檔社區(qū)商業(yè)與周邊低檔商業(yè)的共生l“郊區(qū)化新城鎮(zhèn)”的發(fā)展進(jìn)程l項(xiàng)目位于上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的核心地帶，從規(guī)劃之初即采用國外先進(jìn)的“新市鎮(zhèn)”造鎮(zhèn)理念萬科假日風(fēng)景社區(qū)（社區(qū)商業(yè)）

11、萬科假日風(fēng)景社區(qū)（社區(qū)商業(yè)）投資商投資商萬科集團(tuán)開發(fā)商開發(fā)商上海萬科長寧置業(yè)有限公司 物業(yè)地址物業(yè)地址上海市閔行區(qū)畹町路99弄 商圈商圈七寶商圈區(qū)位區(qū)位外郊環(huán)占地面積占地面積建筑面積建筑面積20000平方米功能定位功能定位社區(qū)一站式商業(yè)中心建筑形態(tài)建筑形態(tài)商業(yè)中心、商業(yè)街經(jīng)營模式經(jīng)營模式先租后售主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)大型超市、餐飲(休閑餐飲大中型餐飲快餐特色餐飲）美容美發(fā)美體服裝健身等2.1 萬科假日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)選址策略選址策略選址在極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d居住區(qū)選址在極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d居住區(qū)假日廣場假日廣場 沿街底沿街底商商 螞蟻工房底螞蟻工房底商商 蘇豪街蘇豪街 社區(qū)中心社區(qū)中心一期一期二

12、期二期二期二期三期三期四期四期五期五期l項(xiàng)目位于上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的核心地帶，從規(guī)劃之初即采用國外先進(jìn)的“新市鎮(zhèn)”造鎮(zhèn)理念萬科假日風(fēng)景社區(qū)閔行區(qū)春申居住示范區(qū)2.1 萬科假日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)定位策略定位策略挑出市場空白點(diǎn)、定位中檔社區(qū)商業(yè)挑出市場空白點(diǎn)、定位中檔社區(qū)商業(yè)區(qū)域中檔消費(fèi)需求5億周邊綜合商業(yè)匱乏市場空白萬科假日風(fēng)景廣場建筑面積萬科假日風(fēng)景廣場建筑面積 20,000 平方米上海市上海市2007零售商業(yè)坪效零售商業(yè)坪效0.89 萬元/平方米年?duì)I業(yè)額平衡點(diǎn)年?duì)I業(yè)額平衡點(diǎn)1.78 億元綜合社區(qū)商業(yè)街綜合社區(qū)商業(yè)街輻射人群輻射人群人均消費(fèi)力人均消費(fèi)力（元）（元）人口

13、數(shù)人口數(shù)（人）（人）消費(fèi)力消費(fèi)力（億元）（億元）消費(fèi)特征消費(fèi)特征 商業(yè)支撐度商業(yè)支撐度總消費(fèi)需求總消費(fèi)需求（億元）（億元）核心圈核心圈500米內(nèi) 14967 25,000 3.7經(jīng)常消費(fèi)60%5.57次級圈次級圈1公里內(nèi)12471 60,000 7.5偶爾消費(fèi)30%輻射圈輻射圈2公里內(nèi)13719 80,000 11流動(dòng)消費(fèi)10%數(shù)據(jù)來源：市場報(bào)告、CRIC、 上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2.1 萬科假日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)開發(fā)策略開發(fā)策略社區(qū)社區(qū)商業(yè)與住宅同步商業(yè)與住宅同步開發(fā)開發(fā)商業(yè)商業(yè)面積分析面積分析開發(fā)周期開發(fā)周期住宅建筑面積住宅建筑面積（）（）規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù)（戶）（戶）規(guī)劃人口規(guī)劃人口（人）（

14、人）入住率入住率商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積（）（）商住配比商住配比商業(yè)商業(yè)/住宅住宅人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積（/人）人）假日一期100,000 750 2,400 100%7,500 7.5%假日二期69,260 5631,802 100%1,000 1.4%假日三期112,9089823,142100% 1,500 1.3%假日四期113,0008902,848100%5,0004.4%假日五期104,8328772,806100%5,0004.8%合計(jì)500,000 12,998 20,000 4%1.54 從上述數(shù)據(jù)可以看出，假日風(fēng)景的社區(qū)商業(yè)是和住宅同步開發(fā)的，在開發(fā)一期的住宅時(shí)同時(shí)開發(fā)

15、一定體量的商業(yè)，讓商業(yè)迅速滿足住戶的要求，提升居讓商業(yè)迅速滿足住戶的要求，提升居住品質(zhì)住品質(zhì)，促進(jìn)銷售，這種開發(fā)方法比較值得借鑒。2.1 萬科假日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)開發(fā)開發(fā)策略策略商業(yè)總體規(guī)劃商業(yè)總體規(guī)劃1273546假日廣場商戶商家業(yè)態(tài)標(biāo)號嬰智貝佳教育1 花之林紅茶坊 茶館2復(fù)星大藥房 藥店3芥子書店 書店4金城小廚 茶餐廳5吉祥胡同 北京菜6明記小廚 粵菜7n 一、二期首先開發(fā)假日廣場集中商業(yè)及沿畹町路少量底商，通過五大功能區(qū)的劃分，基本涵蓋了日常生活涵蓋了日常生活所需所需的各類商業(yè)。n 三期底商沿著中軸線畹町路南下，延伸至中央廣場，與螞蟻工房底商匯合。至此，北部建設(shè)基本完成，一一至

16、三期的商業(yè)配套連成一線至三期的商業(yè)配套連成一線。n 進(jìn)入項(xiàng)目五期，規(guī)劃了蘇豪街蘇豪街，它位于五期西側(cè)，與四期接壤，與假日廣場南北遙相呼應(yīng)。n 五期向東側(cè)延伸，于公交站人流匯集處設(shè)置了部分住宅底商，同時(shí)在小區(qū)的東側(cè)主入口處設(shè)置二層的商業(yè)街，構(gòu)成小區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)中心。n 項(xiàng)目商業(yè)沿小區(qū)主干道發(fā)展，貫穿各住宅組團(tuán)，保證商業(yè)配比的均商業(yè)配比的均好性好性。前期涵蓋生活各方面的綜合性商業(yè)按常規(guī)比例配制（3%左右），在周邊相對荒涼的開發(fā)前期對目標(biāo)客戶較具吸引力；發(fā)展至中后期，隨著隨著入住人口的增加，適度放大商業(yè)開發(fā)配比入住人口的增加，適度放大商業(yè)開發(fā)配比，最終保證整體商業(yè)的合理比例。2.1 萬科假

17、日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃兼容發(fā)展的建筑規(guī)劃理念，人流兼容發(fā)展的建筑規(guī)劃理念，人流規(guī)劃順勢規(guī)劃順勢而為，多方位設(shè)置而為，多方位設(shè)置入口，社入口，社區(qū)區(qū)人流、周邊來客，人流、周邊來客，進(jìn)入便捷進(jìn)入便捷n萬科假日風(fēng)景步行街商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上獨(dú)具匠心，兼容了商業(yè)中心與商業(yè)街兩種社區(qū)商兼容了商業(yè)中心與商業(yè)街兩種社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢業(yè)的優(yōu)勢。n一條寬約寬約10米的休閑步行街米的休閑步行街讓市民在購物之余，盡享寬敞的空間。n不同主題的商業(yè)緊密結(jié)合，互為補(bǔ)充不同主題的商業(yè)緊密結(jié)合，互為補(bǔ)充，人流可自由穿梭于各種類型的商業(yè)之間。春申路入口 畹町路次入口畹町路次入口 社區(qū)內(nèi)部主入口2.1 萬科假日風(fēng)

18、景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃商業(yè)街上設(shè)置多處商業(yè)街上設(shè)置多處小型廣場小型廣場，一二層設(shè)計(jì)設(shè)置一二層設(shè)計(jì)設(shè)置露天席位露天席位，以供，以供居民休居民休憩并聚集人氣，步行街打造憩并聚集人氣，步行街打造綠化景觀綠化景觀，且，且2層通過層通過連廊相連連廊相連，形成，形成循循環(huán)環(huán)交通動(dòng)交通動(dòng)線線小型廣場小型廣場露天茶座露天茶座l不同功能區(qū)之間的二層通過連廊相連二層通過連廊相連，形成循環(huán)交通動(dòng)線，避免斷頭鋪、死鋪的出現(xiàn)。l步行街設(shè)置較好的綠化景觀。l一層設(shè)內(nèi)廊，一、二層設(shè)置露天席位一、二層設(shè)置露天席位，增加室內(nèi)外互動(dòng)空間，形成獨(dú)具風(fēng)情的商業(yè)內(nèi)街?？偨Y(jié)總結(jié)n 萬科假日風(fēng)景作為新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)型社區(qū)商業(yè)的典范

19、之一，其選址在極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d居住區(qū)，以假日風(fēng)景為中心。n 定位上挑出市場空白點(diǎn)、打造高檔綜合社區(qū)商業(yè)街。社區(qū)商業(yè)和住宅同步開發(fā)循序漸進(jìn)讓商業(yè)迅速滿足住戶的要求，提升居住品質(zhì)，促進(jìn)銷售，這種開發(fā)方法比較值得借鑒。n 總體規(guī)劃上商業(yè)中心、商業(yè)街、住宅底商兼容，同時(shí)具備商業(yè)中心與商業(yè)街兩種社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，保證商業(yè)配比的均好性。n 隨著社區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展，這種模式已被不少開發(fā)商復(fù)制，未來還需在此基礎(chǔ)尋求差異這種模式已被不少開發(fā)商復(fù)制，未來還需在此基礎(chǔ)尋求差異化路線化路線。2.1 萬科假日風(fēng)景社區(qū)萬科假日風(fēng)景社區(qū)概況概況n蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理新加坡公共管理先進(jìn)理念念的基

20、礎(chǔ)上，結(jié)合園區(qū)商業(yè)開發(fā)，經(jīng)過多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。n運(yùn)營機(jī)構(gòu)：運(yùn)營機(jī)構(gòu)：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月，注冊資本1.15億元，是目前國內(nèi)最專業(yè)的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)提供商目前國內(nèi)最專業(yè)的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)提供商。目前，已運(yùn)營鄰里中心項(xiàng)目14個(gè)，鄰里生鮮超市和鄰瑞超市共5家，經(jīng)濟(jì)型酒店7家，總建筑面積逾30萬平方米；預(yù)計(jì)到2013年底，公司在建和擬啟動(dòng)的社區(qū)型購物中心項(xiàng)目7個(gè)，新增建筑面積接近50萬平方米。借鑒新加坡管理經(jīng)驗(yàn)，由蘇州工業(yè)園鄰里中心公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營管借鑒新加坡管理經(jīng)驗(yàn)，由蘇州工業(yè)園鄰里中心公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營管理，集理

21、，集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生和教育于一體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心 “鄰里中心”被蘇州工業(yè)園區(qū)2002年底注冊為商業(yè)專利，成為一種贏利的無形商品。2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心服務(wù)范圍服務(wù)范圍鄰里中心服務(wù)半徑鄰里中心服務(wù)半徑1公里，服務(wù)公里，服務(wù)6000-8000戶，戶，2-3萬人萬人n 根據(jù)蘇州工業(yè)園總體規(guī)劃，并遵循“有序、規(guī)范、配套”開發(fā)鄰里中心的原則，在70平方公里的工業(yè)園區(qū)內(nèi)按住宅區(qū)的分布將建設(shè)17個(gè)鄰里中心，即1公里左右的半徑輻公里左右的半徑輻射范圍擁有射范圍擁有1個(gè)鄰里中心個(gè)鄰里中心。n 每個(gè)鄰里中心服務(wù)6000-8000戶戶，2-3萬萬

22、人口人口。n 目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已運(yùn)營的鄰里中心項(xiàng)目12個(gè)，個(gè)，在建的有3個(gè)個(gè)。2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)獨(dú)獨(dú)立綜合樓，面積在立綜合樓，面積在1-3萬，建筑層數(shù)在萬，建筑層數(shù)在2-4層層2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位n 生活服務(wù)生活服務(wù)n 健康教育健康教育n 商業(yè)載體商業(yè)載體12項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)功能項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)功能12項(xiàng)居住配套功能，從項(xiàng)居住配套功能，從“油鹽醬醋茶油鹽醬醋茶”到到“衣食住行閑衣食住行閑”，為百姓，為百姓提供一站式的服提供一站式的服務(wù)，服務(wù)業(yè)比例達(dá)務(wù)，服務(wù)業(yè)比例達(dá)80%，其中，其中40-50%為餐飲業(yè)為餐飲業(yè)2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心開發(fā)模

23、式開發(fā)模式房號房號107室室建筑面積建筑面積2012年年元元/月月/2013年年元元/月月/2014年年元元/月月/單價(jià)單價(jià)42000243.68137141146總額總額年租金400610412307426927沁園湘菜館沁園湘菜館回報(bào)率3.19%4.03%4.17%帶租約銷售帶租約銷售持有出租（品牌加盟）持有出租（品牌加盟）為便于統(tǒng)一經(jīng)營管理，以自持為主，吸引品牌連鎖商家加盟；為便于統(tǒng)一經(jīng)營管理，以自持為主，吸引品牌連鎖商家加盟；同時(shí)為保證前期現(xiàn)金流穩(wěn)定，部分采用帶同時(shí)為保證前期現(xiàn)金流穩(wěn)定，部分采用帶租約銷租約銷售。售。方洲鄰里中心方洲鄰里中心2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心開發(fā)模式開發(fā)模

24、式形成鄰里中心、鄰里假日酒店、鄰里生鮮和鄰里形成鄰里中心、鄰里假日酒店、鄰里生鮮和鄰里1+1的的“一主三副一主三副”的品牌格局群的品牌格局群至今開業(yè)運(yùn)營8家經(jīng)濟(jì)型酒店至今開業(yè)運(yùn)營4家鄰里生鮮，1家升級版鄰瑞超市中式快餐連鎖2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心開發(fā)模式開發(fā)模式產(chǎn)產(chǎn)品品線線：從鄰里中心縱向延伸至鄰里匯、容鼎廣場、鄰瑞廣場等通達(dá)通達(dá)鄰里匯：鄰里匯：0.2萬萬蘇州鄰瑞廣蘇州鄰瑞廣場：場：8萬萬方洲鄰里中方洲鄰里中心：心：2.89萬萬鄰里匯鄰里匯 鄰瑞廣場鄰瑞廣場產(chǎn)品線從鄰里中心縱向延伸至鄰里匯、鄰瑞廣場產(chǎn)品線從鄰里中心縱向延伸至鄰里匯、鄰瑞廣場2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心開發(fā)模式開發(fā)模

25、式宿遷明日鄰里中心宿遷明日鄰里中心常熟濱江新城鄰里常熟濱江新城鄰里中心中心蘇州吳中通蘇州吳中通達(dá)鄰里匯達(dá)鄰里匯蘇州相城太平鄰里中心蘇州相城太平鄰里中心購地自建購地自建合作合作開發(fā)開發(fā)租租賃經(jīng)營賃經(jīng)營委委托管理托管理鄰里中心公司的投資發(fā)展區(qū)域從蘇州工業(yè)園區(qū)、太倉、常熟走到宿遷、南通，同時(shí)，與廣州等開發(fā)區(qū)合作的鄰里中心項(xiàng)目也都在積極推進(jìn)中。開發(fā)模式由直接投資拓展到合資合作、租賃經(jīng)營、委托管理、品牌輸出等多種方式。由購地自建直接投資，向合資合作、委托管理等方式轉(zhuǎn)變。由購地自建直接投資，向合資合作、委托管理等方式轉(zhuǎn)變。2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心總結(jié)總結(jié)n 鄰里中心改變傳統(tǒng)小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散、布局無

26、序、粗放的經(jīng)營方式，采用集中布局、統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，不僅集約土地資源利用、改善城市面貌，而且實(shí)現(xiàn)一站式購物節(jié)省時(shí)間；n 鄰里中心不僅對日常生活消費(fèi)的量化和標(biāo)準(zhǔn)化，也在不斷考慮社區(qū)生活的不斷升級，使得文體設(shè)施成為社區(qū)生活的重要組成；n 但鄰里中心需要政府配合規(guī)劃建設(shè)，比較適合政府新規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展新區(qū)，要求在項(xiàng)目周邊3-5公里范圍內(nèi)不能有其他商業(yè)。2.2 蘇州鄰里中心蘇州鄰里中心2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況良渚文化良渚文化村距離村距離杭州約杭州約20公里，屬于公里，屬于萬科萬科“非標(biāo)準(zhǔn)非標(biāo)準(zhǔn)”新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)產(chǎn)品實(shí)踐產(chǎn)品實(shí)踐，是集生態(tài)是集生態(tài)保護(hù)、休閑旅游、居住、經(jīng)濟(jì)文化為一

27、體的保護(hù)、休閑旅游、居住、經(jīng)濟(jì)文化為一體的新田園小鎮(zhèn)新田園小鎮(zhèn)n萬科良渚文化村位處杭州西北部和余杭區(qū)中部,由三個(gè)旅游中心區(qū)和多個(gè)居住村落組成。n萬科進(jìn)入杭州市場時(shí)是收購了南都公司，文化村是南都的土地，地價(jià)當(dāng)時(shí)比較便宜， 從2006年，萬科進(jìn)入良渚文化村。n總占地面積約為10000畝，規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)用地約5000畝，總建筑面積340萬平，住宅230萬平，公建50萬平，旅游服務(wù)配套70萬平，容納3萬到5萬常住人口。n作為萬科“非標(biāo)準(zhǔn)”新市鎮(zhèn)產(chǎn)品實(shí)踐，“良渚文化村”不同于萬科一般的現(xiàn)金流產(chǎn)品：自2003年開發(fā)至今十年，預(yù)計(jì)再開發(fā)十年可完成全部規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目需在規(guī)劃全部落實(shí)的情況整個(gè)項(xiàng)目需在規(guī)劃全部落

28、實(shí)的情況下，才能真正獲得全部下，才能真正獲得全部收益。收益。占地占地10000畝畝建設(shè)用地建設(shè)用地5000畝畝建面建面340萬平米萬平米自然山水自然山水5000畝畝住宅住宅230萬平米萬平米公建公建50萬平米萬平米旅游旅游服務(wù)服務(wù)70萬平米萬平米良渚文化村良渚文化村20km杭州杭州2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套小鎮(zhèn)生活六大配套系統(tǒng)，小鎮(zhèn)生活六大配套系統(tǒng)，玉鳥流蘇、春漫里玉鳥流蘇、春漫里是屬于整個(gè)社區(qū)的商業(yè)配套是屬于整個(gè)社區(qū)的商業(yè)配套六大配套系統(tǒng)文化設(shè)施休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)配套道路交通醫(yī)療配套教育系統(tǒng)春漫里春漫里2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村玉鳥流蘇玉鳥流蘇名家名家設(shè)計(jì)的全國

29、唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意設(shè)計(jì)的全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落，聚落，前期功能是以滿足居住前期功能是以滿足居住的配套的配套功能功能為主為主萬科良渚文化村“玉鳥流蘇”創(chuàng)意街區(qū)，是全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落，作為“創(chuàng)意良渚基地”的核心，在當(dāng)代生活中體現(xiàn)出良渚文化的精神內(nèi)核原創(chuàng)、首創(chuàng)、獨(dú)創(chuàng)和面向未來的拓展力。l 玉鳥流蘇是創(chuàng)意良渚基地的主要產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。該街區(qū)地塊類型類似鳥狀，總占地總占地186111平方平方，規(guī)劃建筑面積為規(guī)劃建筑面積為4.6萬方萬方。將打造成良渚文化村第一大商業(yè)中心。l 總建筑分為5期，分五期建設(shè)。l 一期已經(jīng)建成，共8000平方米，包括教堂、知味觀、胡京玉湯藥店、食街、菜場等；由四位中國當(dāng)代實(shí)驗(yàn)建筑師張雷、齊

30、欣、柳亦春、吳鋼集群設(shè)計(jì)，作品獲邀參加威尼斯國際雙年展、香港建筑雙年展等重要國際展覽。l 二期建設(shè)一個(gè)文化藝術(shù)中心，是日本設(shè)計(jì)大師安藤忠雄日本設(shè)計(jì)大師安藤忠雄設(shè)計(jì)的，主要是青少年活動(dòng)中心。l 三、四、五期打造商業(yè)配套，有酒吧、餐廳，會引進(jìn)更多餐飲、人文綜合類的項(xiàng)目進(jìn)來。l “玉鳥流蘇”共有5種空間模式，分為主干道街區(qū)、緩坡地生態(tài)街區(qū)、井與流水街區(qū)、娛樂區(qū)和預(yù)留生態(tài)區(qū)。人文藝術(shù)人文藝術(shù)體驗(yàn)街區(qū)體驗(yàn)街區(qū)時(shí)尚 藝術(shù)配套 餐飲人文 娛樂休閑 體驗(yàn)創(chuàng)意 辦公2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村創(chuàng)意街區(qū)創(chuàng)意街區(qū)玉玉鳥鳥流流蘇蘇商商業(yè)業(yè)街街2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村玉鳥流蘇玉鳥流蘇商業(yè)街商業(yè)街有良

31、渚食街、玉鳥菜市場等有良渚食街、玉鳥菜市場等l 玉鳥市場：良渚配套的2010年 “1號”重點(diǎn)工程。該市場位于玉鳥流蘇K372路公交總站北側(cè)、良渚食街東側(cè)，規(guī)劃用地約3200，建筑面積約1080。l 2011年上半年投入使用，按星級文明規(guī)范市場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成一個(gè)花園式的一花園式的一流農(nóng)貿(mào)市場流農(nóng)貿(mào)市場，并將由杭州頂級的市場管理品牌負(fù)責(zé)管理。市場將包括各類品牌食品、水產(chǎn)、蔬菜 、肉類、活禽、豆制品、糧油、干貨調(diào)味、熟鹵、水果，按規(guī)劃能夠滿足13萬人的日常消費(fèi)采購。l良渚食街：玉鳥流蘇商業(yè)街西南端，2010年8月9日正式開街，營業(yè)面積約1600余平方米，食街整體的建筑特色，田園、簡約、環(huán)保而不乏時(shí)尚氣息

32、。食街由親切懷舊的食街由親切懷舊的“村民食堂村民食堂”和多種風(fēng)味集合的和多種風(fēng)味集合的“小食匯小食匯”共同組共同組成成。l村民食堂配備了天然簡潔的原木桌椅、燒刻菜牌、搪瓷及竹制餐具等，精心烹制了石磨豆?jié){、放心油條、家香燒餅、家?？谖兜摹皨寢尣恕钡取小食匯則集合各有特色的風(fēng)味小吃集合各有特色的風(fēng)味小吃，有小包子、大講究的“甘其食包子店”，民間秘制、風(fēng)味獨(dú)特的“老鄭鹽蘸牛肉”，傳奇杭兒面、湯濃味鮮的“忠兒面館”，陜西地道小吃、肉香面勁的“老楊肉夾饃”，特色中式快餐“吃的故事”，中華名點(diǎn)、皮滑餡潤的“寧波湯圓”，臺灣時(shí)尚茶飲“果麥奶茶店”。良良渚渚食食街街2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村玉鳥市

33、場玉鳥市場2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村春漫里春漫里集成集成了會所、超市、了會所、超市、餐飲、餐飲、商業(yè)街、小廣場商業(yè)街、小廣場、酒店式服務(wù)、酒店式服務(wù)私邸私邸、幼兒園、幼兒園等等功能空間功能空間，擁有，擁有更更齊全的齊全的品質(zhì)生活品質(zhì)生活配套設(shè)施，配套設(shè)施，整體檔次比整體檔次比玉玉鳥鳥流蘇流蘇高高l春漫里座落于文化村的中央，整體布局規(guī)劃為七個(gè)組團(tuán)和一處獨(dú)立建筑，總建筑面積逾總建筑面積逾10萬平方米萬平方米，集成了會所、超市、餐飲樓、商業(yè)街、小廣場、精裝修酒店式服務(wù)私邸、幼兒園等富有趣味的功能空間。l與玉鳥流蘇創(chuàng)意街區(qū)所不同的是，春漫里將擁有更齊全的品

34、質(zhì)生活配套設(shè)施，各組團(tuán)1-2層為開放型的公共建筑，組團(tuán)二層及以上為精裝修酒店式服務(wù)私邸。多樣的建筑布局相互呼應(yīng)，構(gòu)成尺度宜人的街道空間。l春漫里屬于郡南一期的，用地屬性是城鎮(zhèn)住宅和混合用地，在一樓全部開發(fā)的是商鋪，會在組團(tuán)之間形成商業(yè)廣場和步行街區(qū)。建成后將是良渚文化村最核心的商業(yè)中心l春漫里商鋪的整體業(yè)態(tài)分為“品品”、“淘淘”、“樂樂”、“閑閑”四個(gè)區(qū)塊：1)“品”規(guī)劃為餐飲酒吧街區(qū)餐飲酒吧街區(qū)，如休閑餐飲、音響酒吧、書刊雜志等等；2)“淘”規(guī)劃為精品購物街區(qū)精品購物街區(qū)，如精品服飾、精品家居、特色旅游紀(jì)念品等等；3)“樂”規(guī)劃為嬰童教育街區(qū)嬰童教育街區(qū)，如嬰童生活館、各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等等；4)

35、“閑”規(guī)劃為生活服務(wù)配套街區(qū)生活服務(wù)配套街區(qū)，如藥店、家政、洗衣、家電維修、寵物醫(yī)院等等。春春漫漫里里商商業(yè)業(yè)2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村春漫里春漫里公望會所公望會所位于春漫里入口廣場北側(cè)，已落成會所位于春漫里入口廣場北側(cè)，已落成會所中面積中面積最大最大、配置最、配置最全的全的一個(gè)，滿足業(yè)務(wù)社交、聚會等多種需求一個(gè)，滿足業(yè)務(wù)社交、聚會等多種需求n公望會良渚會所坐落于春漫里的風(fēng)情大道入口廣場北側(cè)，源自萬科公望的全系高端配置會所，占地約5000平方米。會所面積約5400平方米，是萬科良渚文化村五大已落成會所中面積最大、配置最全的一個(gè)。n作為杭州萬科的經(jīng)典

36、會所品牌，會所依據(jù)對業(yè)主生活喜好的準(zhǔn)確把握，在室內(nèi)布置業(yè)主客廳、中餐廳、咖啡廳，由五星級酒店總廚主理中西佳肴、精致西點(diǎn)、醇美佳釀，滿足業(yè)主社交、聚會的需要；n兒童樂園、健身房、室內(nèi)恒溫泳池、多功能廳等則是業(yè)主家庭日常休閑娛樂的絕佳場所。n公望會良渚會還有不遜色于室內(nèi)尊榮享受的三個(gè)戶外空間，戶外景觀泳池、兒童嬉戲游樂沙坑、屋頂露臺花園茶吧。n公望會所于2010年投入運(yùn)營公望會良渚會所入入口口大大堂堂西西餐餐廳廳西西餐餐廳廳業(yè)業(yè)主主客客廳廳瑜瑜伽伽室室2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文化村健健身身房房樂樂淘淘吧吧桌桌球球室室室室內(nèi)內(nèi)泳泳池池室室外外泳泳池池會會議議室室2.3 萬科良渚文化村萬科良渚文

37、化村公望會良渚會所總結(jié)總結(jié)n良渚文化村商業(yè)配套給為小鎮(zhèn)提供全方位的便利生活服務(wù)，通過玉鳥流蘇創(chuàng)意街區(qū)和白鷺郡南商業(yè)中心兩大規(guī)劃，形成整個(gè)小鎮(zhèn)完善的生活配套服務(wù)系統(tǒng)。交通上提免費(fèi)自行車、電動(dòng)出租車、循環(huán)公交，生活上提供小鎮(zhèn)生活村民一卡通、村民食堂、玉鳥菜場。n在社區(qū)商業(yè)上有前瞻性的開發(fā)運(yùn)營，配套線與產(chǎn)品線的交替開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金安全和整體效益最大。明確的市場定位、差異化的主題定位，打造獨(dú)特生活方式來引導(dǎo)和區(qū)隔市場，并打造特色配套支撐商業(yè)運(yùn)營。n但良渚文化村由于其定位于旅游地產(chǎn)，其開發(fā)模式需要強(qiáng)大的品牌資源及雄厚的前期開發(fā)資金支持及政府政策導(dǎo)向，難以在市場上整體復(fù)制，但其社區(qū)商業(yè)為居民提供便利服務(wù)的理

38、念還是值得借鑒和學(xué)習(xí)的難以在市場上整體復(fù)制，但其社區(qū)商業(yè)為居民提供便利服務(wù)的理念還是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。2.3 萬科萬科良渚文化良渚文化村村2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀模式光耀模式2008年光耀橙子9天售罄確立光耀的確立光耀的“情感營銷情感營銷”模式模式2009年光耀巧克力3天售罄第一次對八零年代喊話第一次對八零年代喊話展開展開“城市族群效應(yīng)城市族群效應(yīng)”營銷營銷2010年DADA的草地開盤必售罄提出提出“藝術(shù)居住藝術(shù)居住”計(jì)劃計(jì)劃旗幟鮮明旗幟鮮明“營銷營銷”深圳客群深圳客群非景觀規(guī)模大盤非CBD城市中心非舒適性奢華住宅專業(yè)化的營銷包裝專業(yè)化的營銷包裝獨(dú)特另類的廣告調(diào)性獨(dú)特另類的

39、廣告調(diào)性從客戶出發(fā)，透析人群訴求從客戶出發(fā)，透析人群訴求光耀模式光耀模式選取選取DADA的草地和的草地和Im MARK分析其社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式分析其社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式其會所配套建成后均對外開放營業(yè)，由其會所配套建成后均對外開放營業(yè)，由“美格菲美格菲”進(jìn)行運(yùn)營管理進(jìn)行運(yùn)營管理2011年Im MARK開盤必售罄瞄準(zhǔn)深圳瞄準(zhǔn)深圳當(dāng)代中堅(jiān)年輕客當(dāng)代中堅(jiān)年輕客群群采用非傳統(tǒng)采用非傳統(tǒng)的新穎的傳媒方式（微博）的新穎的傳媒方式（微博） 產(chǎn)品配套重點(diǎn)打造產(chǎn)品配套重點(diǎn)打造健康的慢跑徑、羽毛球館、戶外室內(nèi)雙泳池和兒童樂園。帶來舒適生活享受的，幾乎覆蓋所有的產(chǎn)品配套2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅DADA的草地

40、的草地項(xiàng)目項(xiàng)目概況概況：位于：位于大亞灣中心區(qū)惠澳大道大亞灣中心區(qū)惠澳大道旁，旁，來往深圳約來往深圳約30分鐘分鐘車程，車程，占地面積占地面積5.8萬，萬，總總建建25萬，其中用作純社區(qū)萬，其中用作純社區(qū)商業(yè)面積商業(yè)面積5000n周邊配套周邊配套：項(xiàng)目附近有鐵爐嶂森林公園、大亞灣森林公園、紅樹林公園三大公園，項(xiàng)目后面為貨運(yùn)鐵路，距離石化片區(qū)3分鐘車程，周邊配套缺乏。n內(nèi)部規(guī)劃配套內(nèi)部規(guī)劃配套：多功能會所、開放式商業(yè)街、500平容納150個(gè)座位的社區(qū)小劇場、2個(gè)500平米室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外大型泳池、300平米戶外自助BBQ燒烤場地、8個(gè)室內(nèi)羽毛球場、2個(gè)籃球場/網(wǎng)球場、1個(gè)150平米迷你足球

41、場、1公里緩跑道、2個(gè)網(wǎng)球場、2400平米北師大幼兒園等。n園林景觀園林景觀：項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)由澳大利亞IAPA設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，綠化面積包括3萬平米的大型中央花園，東面2.6萬平米的微地形自然景觀公園，南面2.8萬平米的綠化休閑公園，以及北側(cè)1.8萬平米的運(yùn)動(dòng)公園。2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅DADA的草地的草地開放式開放式商業(yè)街商業(yè)街、300平米戶外自助平米戶外自助BBQ燒烤場地?zé)緢龅囟喙δ芏喙δ軙?00平容納平容納150個(gè)座位的社區(qū)小個(gè)座位的社區(qū)小劇場、劇場、2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅住宅DADA的草地的草地2個(gè)個(gè)500平米室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外大型泳

42、池平米室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外大型泳池、8個(gè)室內(nèi)個(gè)室內(nèi)羽毛球場羽毛球場2個(gè)籃球場、個(gè)籃球場、1個(gè)個(gè)150平米迷你平米迷你足球場、足球場、1公里緩跑道公里緩跑道、2個(gè)個(gè)網(wǎng)球場網(wǎng)球場2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅Im MARK 位于位于惠陽區(qū)淡水金惠大道，淡水河惠陽區(qū)淡水金惠大道，淡水河旁，旁，總建達(dá)總建達(dá)16萬平方米萬平方米是是光耀集團(tuán)旗下藝術(shù)居住計(jì)劃區(qū)品牌光耀集團(tuán)旗下藝術(shù)居住計(jì)劃區(qū)品牌的又一力作的又一力作建筑類別建筑類別板樓、高層占地面積占地面積38461建筑面積建筑面積165615項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃2棟18層、6棟31層 容積率容積率4.3綠化率綠化率30%建筑、景觀設(shè)計(jì)建筑、景觀設(shè)計(jì)

43、澳大利亞IAPA設(shè)計(jì)顧問有限公司整合推廣整合推廣深圳及時(shí)溝通廣告公司主力戶型主力戶型52110一至三房一至三房總戶數(shù)總戶數(shù)1600戶車位車位937個(gè)開盤均價(jià)（開盤均價(jià)（2011年年7月）月）6800元/（精裝修）精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅Im MARK 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃淡水河淡水河淡水河藝術(shù)沙地公園淡水河藝術(shù)沙地公園空中球場空中球場空中農(nóng)場空中農(nóng)場空中泳池空中泳池商業(yè)街商業(yè)街陽光沙灘陽光沙灘n項(xiàng)目地塊建筑以板樓形式在南、北、西三向呈“形排布，形成一個(gè)半封閉的中心區(qū)域作為內(nèi)部園林連接淡水河藝術(shù)沙地公園，東西向板樓與淡水河呈約70度的夾角，從而保證絕大多數(shù)

44、戶型都能享受無遮擋淡水河景觀。2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅Im MARK 施工中施工中場外休息露臺場外休息露臺遠(yuǎn)眺空中球場遠(yuǎn)眺空中球場1. 空中球場空中球場：打造貼合項(xiàng)目客群生活習(xí)慣的配套，是項(xiàng)目的一大特色?？罩星驁霾坏蔀轫?xiàng)目景觀面之一，同時(shí)也營造出項(xiàng)目年輕、富有活力的形象。2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅Im MARK 跌水瀑布魚缸泳池主要行人路線泳池圖泳池圖跌水圖跌水圖2. 空中泳池空中泳池：又稱天幕式魚缸泳池，同時(shí)連接著簾狀跌水瀑布，位于小區(qū)正中央，是主要通行道上一片亮麗風(fēng)景，觀賞、使用兩相宜2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅住宅Im MARK 3. 空中農(nóng)場：空

45、中農(nóng)場：南中國獨(dú)一無二的空中農(nóng)場，可以種植蔬果，可分區(qū)做菜園、植物園等多功能并用。農(nóng)場可使居住處增添綠植蔭庇，起凈化空氣的功用。同時(shí)符合客群積極樂活、健康低碳的生活追求。n為何要做空中農(nóng)場？n在國外，空中農(nóng)場總是與具備樂活、悠閑等符號的住宅聯(lián)系在一起的。馬克住區(qū)首創(chuàng)這一空中農(nóng)場，也為自身“集集城市生活與藝術(shù)空間于一身城市生活與藝術(shù)空間于一身”的形象的形象進(jìn)行了更好的描摹。2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅住宅Im MARK 自身配套滿足自身配套滿足年輕人及家庭的運(yùn)動(dòng)、休閑需求，同時(shí)年輕人及家庭的運(yùn)動(dòng)、休閑需求，同時(shí)提供交流空間提供交流空間麻將館麻將館瑜伽室瑜伽室兒童游樂室兒童游樂室兒兒童圖書

46、室童圖書室改造濱江藝術(shù)沙地公園、網(wǎng)球場改造濱江藝術(shù)沙地公園、網(wǎng)球場健身房健身房總結(jié)總結(jié)n 光耀地產(chǎn)從消費(fèi)者喜好出發(fā)，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營銷相結(jié)合，促使項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)能量！配套的社區(qū)商業(yè)從項(xiàng)目產(chǎn)生之初就融入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷推廣，為客戶打造除居住功能以外，運(yùn)動(dòng)、健康、有情趣、有交流的生活配套空間。n 休閑與交流的社區(qū)規(guī)劃，多功能的小劇場，開放式燒烤場，下沉?xí)＝o客戶創(chuàng)造健康的慢跑徑，羽毛球館，戶外室內(nèi)雙泳池和兒童樂園。帶來舒適生活享受的，幾乎覆蓋所有的產(chǎn)品配套。n 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初開始研究消費(fèi)者真實(shí)需求研究消費(fèi)者真實(shí)需求，同時(shí)將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目整體規(guī)劃同步社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目整體規(guī)劃同步進(jìn)行進(jìn)行，是光耀地

47、產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的兩大亮點(diǎn)。2.4 光耀地產(chǎn)藝術(shù)光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅住宅PART3社區(qū)社區(qū)商業(yè)面臨商業(yè)面臨的困境及的困境及對策分析對策分析3.1 社區(qū)商業(yè)面臨的問題及風(fēng)險(xiǎn)3.2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展對策分析3.3 萬科社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展起步階段發(fā)展起步階段l 國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)還普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟與國外成熟的社區(qū)商業(yè)的社區(qū)商業(yè)模式模式還有還有很大很大差距差距整體規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營等方面。l 基礎(chǔ)設(shè)施不完善設(shè)施不完善、物流配送不配套、單店經(jīng)營不經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營成本相對較高。l 沒有完善的智能網(wǎng)絡(luò)完善的智能網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)服務(wù)系統(tǒng)，為居民提供便捷服務(wù)。也不能充分利用軟件對顧客信息、產(chǎn)品需求、庫存進(jìn)行必要的管理

48、。 缺乏系統(tǒng)性缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃規(guī)劃電商沖擊明顯電商沖擊明顯3.1 社區(qū)商業(yè)面臨的社區(qū)商業(yè)面臨的問題及風(fēng)險(xiǎn)問題及風(fēng)險(xiǎn)問題問題中國目前社區(qū)商業(yè)發(fā)展中國目前社區(qū)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)有待完善，零售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)基礎(chǔ)有待完善，零售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后滯后社區(qū)商業(yè)開發(fā)缺乏系統(tǒng)性的規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)開發(fā)缺乏系統(tǒng)性的規(guī)劃，電商沖擊倒逼社區(qū)商業(yè)尋求電商沖擊倒逼社區(qū)商業(yè)尋求改變改變根據(jù)艾瑞咨詢發(fā)布的2014年中國網(wǎng)絡(luò)購物行業(yè)年度監(jiān)測報(bào)告2013年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模達(dá)到1.84萬億元萬億元，增長39.4%，與2012年相比，增速有所回落，但仍保持相對較快發(fā)展。2013年，網(wǎng)絡(luò)購物交易額占社網(wǎng)絡(luò)購物交易額占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到會

49、消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到7.9%，比去年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。 123l 最根本的問題還是系統(tǒng)性不夠，有很多臨有很多臨時(shí)性的舉措時(shí)性的舉措，缺乏比如營業(yè)面積、業(yè)態(tài)等規(guī)劃。l 各地新城發(fā)展較快，規(guī)劃部門主導(dǎo)商業(yè)開發(fā)，商業(yè)主管部門參商業(yè)主管部門參與力弱與力弱，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)前期整體規(guī)劃引導(dǎo)不夠，而后期又難以短時(shí)間彌補(bǔ)。l 城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃是分離的是分離的，政府部門的多頭規(guī)劃與管理造成社區(qū)商業(yè)盲目開發(fā)。l 2013年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模達(dá)到1.84萬億元l 電商的大勢擴(kuò)張直接影響到了社區(qū)商鋪的銷售市場，稍大面積大面積商鋪的消化明顯滯緩商鋪的消化明顯滯緩，買方對未來物業(yè)周轉(zhuǎn)及投資

50、運(yùn)營的觀望情緒漸濃。l 在新的消費(fèi)習(xí)慣主宰下，小業(yè)主投資傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)尤其是散售型的分割型商鋪，回回報(bào)的不確定性將會越報(bào)的不確定性將會越來越大來越大。3.1 社區(qū)商業(yè)面臨的社區(qū)商業(yè)面臨的問題及風(fēng)險(xiǎn)問題及風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式急需經(jīng)營模式急需轉(zhuǎn)變，社區(qū)轉(zhuǎn)變，社區(qū)消費(fèi)的主體的碎片消費(fèi)的主體的碎片化化社區(qū)社區(qū)商業(yè)不再是商業(yè)不再是唯一投資唯一投資渠道渠道，后期，后期運(yùn)營運(yùn)營管理管理問題頻問題頻出出經(jīng)營模式經(jīng)營模式需改變需改變同同質(zhì)質(zhì)化化競爭競爭消費(fèi)主體消費(fèi)主體碎片化碎片化運(yùn)營管理運(yùn)營管理問題多問題多p 經(jīng)營者急需要改變以改變以往的社區(qū)型標(biāo)超的往的社區(qū)型標(biāo)超的經(jīng)營模式經(jīng)營模式，盈利模式需要由之前的以通道費(fèi)用

51、為主轉(zhuǎn)為靠商品差價(jià)為主。p 社區(qū)型商業(yè)要提供更加符合消費(fèi)者需求、更有競爭力的商品，進(jìn)一步提升門店的前臺毛利。p 需要經(jīng)營者從商品結(jié)構(gòu)到門店管理進(jìn)行巨大調(diào)整。需要企業(yè)在生鮮的采購、配送等方面多下工夫。p 如何把控好門店管理，讓門店做到既能靈活機(jī)既能靈活機(jī)動(dòng)又能實(shí)現(xiàn)動(dòng)又能實(shí)現(xiàn)“復(fù)制與走復(fù)制與走樣樣”避免同質(zhì)化競爭，是對經(jīng)營者在管理能力的一大考驗(yàn)。 p 不同社區(qū)需根據(jù)離商業(yè)中心、專業(yè)街及大型綜合超市的遠(yuǎn)近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)狀況以及社區(qū)居民消費(fèi)層次等因素走差異化路線。p 雖然政府出臺了關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見,但社區(qū)商業(yè)的公益性還社區(qū)商業(yè)的公益性還沒有成為一種沒有成為一種共識

52、共識。p 隨著中國老齡化和電商的發(fā)展，社區(qū)里的人群結(jié)構(gòu)是老人、網(wǎng)購人群老人、網(wǎng)購人群以及核心以及核心“三口之家三口之家”的家庭，這些人群需求的類型是不一樣的。p 在社區(qū)消費(fèi)的主體碎片化的情況下，供應(yīng)商要要攫取足夠的流量來支撐攫取足夠的流量來支撐門店門店，還要考慮用什么來支撐社區(qū)商業(yè)的服務(wù)。p 社區(qū)人群碎片化以后，它的服務(wù)要求也趨向個(gè)服務(wù)要求也趨向個(gè)性化、多元化、多樣化性化、多元化、多樣化，供應(yīng)商要對服務(wù)的比例構(gòu)成進(jìn)行調(diào)整和重組。 p 社區(qū)商業(yè)井噴，盲目隨從以價(jià)格優(yōu)勢為主導(dǎo)進(jìn)行過熱投資、而在地段、地段、后期經(jīng)營、人氣等方面后期經(jīng)營、人氣等方面欠缺考慮欠缺考慮， “臨近優(yōu)勢”將很快褪掉。p 寫字樓

53、、SOHO、公寓式酒店等的快速發(fā)展讓投資者有了更多的選擇，社區(qū)商鋪不再是投資者社區(qū)商鋪不再是投資者最偏好渠道最偏好渠道。p 社區(qū)商業(yè)生意的火爆會造成更多的人員流動(dòng)、車輛流動(dòng)等，從而增加了社區(qū)的管理難度，打打亂了原本的社區(qū)規(guī)劃亂了原本的社區(qū)規(guī)劃。3.2 社區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展對策分析商業(yè)發(fā)展對策分析機(jī)會點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)Diagram 2Diagram3l 中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，給社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了廣闊空間。城市化背景下的中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢，一方面是針對傳統(tǒng)核心區(qū)的市場細(xì)市場細(xì)分化競爭分化競爭，成為區(qū)域商業(yè)中心的重要補(bǔ)充和延伸；一方面是針對針對新晉市民階層的商業(yè)服務(wù)普及新晉市民階層的商業(yè)服務(wù)普及。l 在電商等新興模

54、式對傳統(tǒng)商業(yè)有利挑戰(zhàn)下，社區(qū)商業(yè)擁有靠近消費(fèi)終端靠近消費(fèi)終端、有能力通過實(shí)體店釋放虛擬商業(yè)的不真實(shí)釋放虛擬商業(yè)的不真實(shí)感、可自由組合、臨近物流資源感、可自由組合、臨近物流資源等顯著優(yōu)勢。l 社區(qū)商業(yè)可通過加緊與主流新興商業(yè)模式的融合，為電商提供線下展示、物流配送與分發(fā)、形象宣傳空間。l 在風(fēng)云莫測的經(jīng)營環(huán)境中，零售企業(yè)不得不打破傳統(tǒng)經(jīng)營模式，嘗試業(yè)態(tài)創(chuàng)新，或采取多元經(jīng)營、延業(yè)態(tài)創(chuàng)新，或采取多元經(jīng)營、延伸供應(yīng)鏈、開發(fā)自主品牌伸供應(yīng)鏈、開發(fā)自主品牌等策略以提升盈利能力，應(yīng)對市場變化。l 深入社區(qū)、服務(wù)社區(qū)，成為眾多連鎖經(jīng)營品牌的戰(zhàn)略課題。Diagram 2城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化機(jī)遇化機(jī)遇連鎖經(jīng)營連鎖經(jīng)營借力打

55、電商借力打電商3.2 社區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展對策分析商業(yè)發(fā)展對策分析應(yīng)對措施應(yīng)對措施商住商住分離分離業(yè)業(yè)態(tài)齊全態(tài)齊全、功能完善、功能完善規(guī)劃要堅(jiān)持規(guī)劃要堅(jiān)持以以人為人為本的原則本的原則合理規(guī)劃合理規(guī)劃一站式服務(wù)一站式服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)思維互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新服務(wù)體系創(chuàng)新服務(wù)體系充分利用現(xiàn)代科技充分利用現(xiàn)代科技l 合理合理規(guī)劃規(guī)劃：老城區(qū)要以健全網(wǎng)點(diǎn)健全網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施為主設(shè)施為主。新建社區(qū)以完善網(wǎng)點(diǎn)完善網(wǎng)點(diǎn)和提升服務(wù)水平為主和提升服務(wù)水平為主。尚未開發(fā)的社區(qū)，要以加強(qiáng)總體規(guī)劃加強(qiáng)總體規(guī)劃為主。l 消費(fèi)便利消費(fèi)便利：尊重商業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，滿足便利消費(fèi)需要滿足便利消費(fèi)需要，符合便利消費(fèi)特點(diǎn)。既要保持傳統(tǒng)商業(yè)的優(yōu)勢又要適應(yīng)

56、現(xiàn)代生活服務(wù)的要求，規(guī)劃要與城市發(fā)展規(guī)劃保持一致。l 個(gè)性化服務(wù)個(gè)性化服務(wù)：增強(qiáng)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的實(shí)用性、社區(qū)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。優(yōu)先保證必備性業(yè)態(tài)，保證居民基本生活需要，合理規(guī)劃選擇性的業(yè)態(tài)，滿足居民多層次、個(gè)性滿足居民多層次、個(gè)性化的服務(wù)需求化的服務(wù)需求。l 連鎖網(wǎng)點(diǎn)連鎖網(wǎng)點(diǎn)：鼓勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)，到城市社區(qū)設(shè)立超市、便利店、標(biāo)準(zhǔn)化菜店、餐飲店、洗衣店等各類各類便便民利民的點(diǎn)民利民的點(diǎn)，搭載便民搭載便民服務(wù)服務(wù)功功能能。l 一站式服務(wù)一站式服務(wù)：以綜合超市、購物中心等業(yè)態(tài)為核心，配全必備配全必備性業(yè)態(tài)性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)選擇性業(yè)態(tài)。搭載休閑、娛樂、文化健身等功能，滿足居民一站式消費(fèi)和服務(wù)需

57、求。l 老社區(qū)升級老社區(qū)升級：在老舊社區(qū)內(nèi)部和周邊完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)相對集中，商住相對分離商住相對分離。對原有網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造升級，確保必備性業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)用途。實(shí)現(xiàn)便利消費(fèi)，便民服務(wù)功能保障居民基本日常消費(fèi)。l 開辟網(wǎng)絡(luò)服務(wù)開辟網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：在建設(shè)公共信息平臺的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。l 開發(fā)信息平臺開發(fā)信息平臺：采集分析存儲社區(qū)居民的相關(guān)信息，充分發(fā)揮平臺電子商務(wù)、家政服務(wù)、電電子商務(wù)、家政服務(wù)、電話訂購、電子政務(wù)等多種服務(wù)話訂購、電子政務(wù)等多種服務(wù)功能功能。搭載社區(qū)商業(yè)信息、服務(wù)信息和社區(qū)交流園地等。l 綜合服務(wù)超市綜合服務(wù)超

58、市：鼓勵(lì)社區(qū)超市等面積較大網(wǎng)點(diǎn)搭載快遞收發(fā)、快遞收發(fā)、機(jī)票車票代訂、水電氣暖繳費(fèi)、機(jī)票車票代訂、水電氣暖繳費(fèi)、刷卡以及網(wǎng)購取貨等多種功能刷卡以及網(wǎng)購取貨等多種功能，成為物流的中轉(zhuǎn)站和末端配送站，兼具網(wǎng)購的配送功能。3.2 社區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展對策分析商業(yè)發(fā)展對策分析應(yīng)對措施應(yīng)對措施鼓勵(lì)品牌連鎖企業(yè)進(jìn)駐鼓勵(lì)品牌連鎖企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)社區(qū)建設(shè)建設(shè)物流配送中心，提升流通效率物流配送中心，提升流通效率，重視，重視資本運(yùn)營資本運(yùn)營p 反轉(zhuǎn)零售物業(yè)，萬科反轉(zhuǎn)零售物業(yè)，萬科聯(lián)手領(lǐng)匯謀社區(qū)商業(yè)聯(lián)手領(lǐng)匯謀社區(qū)商業(yè)資本化。資本化。p 2013年12月19日，擁有香港政府背景、及雄厚商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)發(fā)布公告透露，已與萬科集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略性合作意向書，雙方將在接下來的兩年時(shí)間內(nèi)，共同尋找中國零售物業(yè)的投資機(jī)會。MostMore品牌品牌資源整合資源整合建設(shè)建設(shè)物流中心物流中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)資本化資本化l 積極引導(dǎo)有實(shí)力的商貿(mào)流通企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)設(shè)立直營連鎖店設(shè)立直營連鎖店。l 鼓勵(lì)品牌連鎖企業(yè)采取采取收購兼并、收購兼并、特許經(jīng)營、品牌加盟方式進(jìn)行整合特許經(jīng)營、品牌加盟方式進(jìn)行整合，提升社區(qū)商業(yè)整體服務(wù)水平，保證商品質(zhì)量。l 支持物流配送中心建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力，鼓勵(lì)結(jié)合不同社區(qū)結(jié)合不同社區(qū)特點(diǎn)打造特色商業(yè)街特點(diǎn)打造特色