大連市場部分

1、2006.05.8大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策解讀地產(chǎn)市場分析競爭項目區(qū)域分析競爭個案點評本市豪宅市深度客戶分析目標(biāo)客戶定位營銷背景分析營銷背景分析大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策解讀地產(chǎn)市場分析競爭項目區(qū)域分析競爭個案點評大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析按戶籍人口計算，人均GDP超過4000美元，城市化率55左右，房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段。人人均均G GD DP P200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1 13 30 00 08 80 00 00 0美元8000-10000美元住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展情情況況剛起步發(fā)展快速發(fā)展高速發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定定高高速速發(fā)發(fā)展展平穩(wěn)發(fā)

2、展人人均均GDP1100美元以下1100-2000美元2000-4400美美元元4400美元以上城城市市化化率率25%25%45%45%70%70%以上單位：億元單位：億元19612290115 150710111064573005001000150020002500生產(chǎn)總值財政收入固定資產(chǎn)投資消費(fèi)品零售額2004年2005年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展帶動了居民收入的增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。單位：元單位：元q人均年可支配收入增速在十五個副省級城市中位居第一。q人均收入的逐年增長有序的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。q人均年可支配收入大幅增長，消費(fèi)力持續(xù)增強(qiáng)。q舉例：家庭年可支配收入為20754元，按

3、80用于還房貸，月還貸額約1400元。按首付30計算，可承受房屋總價為30萬左右。q同時，考慮到家庭的隱性收入，可承受房屋總價為35萬以上。深圳、廣州、廈門、杭州、寧波、南京、成都、武漢、青島、大連、濟(jì)南、沈陽、長春、哈爾濱、西安深圳、廣州、廈門、杭州、寧波、南京、成都、武漢、青島、大連、濟(jì)南、沈陽、長春、哈爾濱、西安 q大連市在15個城市大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值位次偏后，但增長率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。q居民人均可支配收入大幅增長，居民消費(fèi)力持續(xù)增加q固定資產(chǎn)投資增幅41.3大大高于全國平均水平25.8，投資力度較大，后勁也大。指標(biāo)指標(biāo)總值總值名次名次增速增速名次名次地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值196

4、1.8億元716.20%4規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2018億元728.90%6固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資716億元1041.30%2消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額645.2億元913.50%8出口總額出口總額101.5億美元722.50%12地方財政收入地方財政收入117.2億元1016.50%14人均可支配收入人均可支配收入10378元1014%1宏觀政策解讀宏觀政策解讀關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(121號文)物業(yè)管理條例國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知(18號令)關(guān)于建立全國房地產(chǎn)信息發(fā)布會制度的通知招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(11號令)關(guān)于停止經(jīng)營性

5、項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定（33號令）關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定（4號令）經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知提高存款準(zhǔn)備金率關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(71號令)建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（“國八條”）中國七個部門提出做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（“新八條”）央行加息央行調(diào)整房貸利率銀行聯(lián)網(wǎng)實施房地產(chǎn)貸款管理銀行聯(lián)網(wǎng)實施房地產(chǎn)貸款管理關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管

6、理有關(guān)問題的通知關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理有關(guān)問題的通知物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見對開發(fā)單位的超建行為，今后大連市將采取拆除或沒收的方式解決 對普通商品房項目用地，招拍掛時大連市將限定最高成交價格 加大經(jīng)濟(jì)適用房和單位集資建房總量，2005年為80萬平方米，另外今年大連市還將首次推出30萬平方米限價商品房大連市將禁止炒賣期房，中介機(jī)構(gòu)不得為無預(yù)售許可或不符合現(xiàn)房發(fā)售條件的開發(fā)單位代售商品房控制房地產(chǎn)直接成本，減弱房地產(chǎn)泡沫，抑制房價上漲，對總體房地產(chǎn)有序化起促進(jìn)作用面向中低收入購房人群的利好政策，對于本項目而言，對中檔住

7、宅分流部分客戶銷售環(huán)節(jié)更加規(guī)范化，引導(dǎo)購房者理性消費(fèi)，發(fā)展商回款時間點拖后有效控制建筑規(guī)劃“” ” 弱勢群體可選擇弱勢群體可選擇廉租住房；低收入群體可選擇經(jīng)濟(jì)廉租住房；低收入群體可選擇經(jīng)濟(jì)適用房；對收入在大連市平均工資適用房；對收入在大連市平均工資1.21.2倍以下的市民大連市還將首次倍以下的市民大連市還將首次推出限價商品房，中低價位商品房推出限價商品房，中低價位商品房將占大連今年商品房投放總量的將占大連今年商品房投放總量的7070以上以上 為規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，對經(jīng)營性為規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，對經(jīng)營性開發(fā)項目用地，大連市將依據(jù)規(guī)劃開發(fā)項目用地，大連市將依據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件及附圖進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、設(shè)計

8、條件及附圖進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，取消以前憑修建性詳細(xì)規(guī)劃掛牌，取消以前憑修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行進(jìn)行“招拍掛招拍掛”的方式。確定中標(biāo)的方式。確定中標(biāo)單位后，規(guī)劃部門將根據(jù)中標(biāo)確認(rèn)單位后，規(guī)劃部門將根據(jù)中標(biāo)確認(rèn)書辦理規(guī)劃許可書辦理規(guī)劃許可 面向中低收入購房者的利好政策，面向中低收入購房者的利好政策，對于本項目中檔住宅價格有一定對于本項目中檔住宅價格有一定限制作用，并分流部分中檔客戶限制作用，并分流部分中檔客戶土地審批嚴(yán)苛，今后大盤項目數(shù)土地審批嚴(yán)苛，今后大盤項目數(shù)量有限，保證了本項目作為大盤量有限，保證了本項目作為大盤項目的稀缺性，其他大盤項目競項目的稀缺性，其他大盤項目競爭性減弱爭性減弱2005年國

9、家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，自3月16日取消房貸優(yōu)惠政策后，又陸續(xù)出臺了若干房地產(chǎn)新政，主要有3月26日“國八點”、4月7日“國八條”、5月11日“七部委八條意見”、6月1日調(diào)整營業(yè)稅等。大連市政府也緊隨其后發(fā)布了一系列文件，以抑制房地產(chǎn)過量投資，控制日益上漲的房地產(chǎn)價格。大連房地產(chǎn)業(yè)雖在短期內(nèi)受到一定的沖擊，但由于大連市購房者多以自用居住為主，房地產(chǎn)投機(jī)行為較少，因此大連房地產(chǎn)市場受政策影響不大。生活觀念的轉(zhuǎn)變，目前市民們已經(jīng)不再像以前那樣把自己當(dāng)作攢錢的工具，而是越來越注重享受生活，改善生活質(zhì)量的需求非常迫切，房價和利率的上調(diào)不足以阻擋人們對于美好生活的追求；底氣的轉(zhuǎn)變，由于時下的很多購房者屬

10、于二次置業(yè)，房價的整體上揚(yáng)也加速了他們現(xiàn)有住房的升值，可以從二手房交易中使自己的購買力得以補(bǔ)充和提升，從而以較強(qiáng)的底氣面對物美價不廉；信心的提升，人們對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及未來個人收入增長的信心在逐步提升，這種提升使人們勇于通過貸款購房方式來實現(xiàn)自己的居家夢想。從這個角度來看，利率上漲提高了購房群體的含金量，確實能起到規(guī)避房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險，減少房地產(chǎn)泡沫的作用。地產(chǎn)市場分析地產(chǎn)市場分析 2005年的土地出讓面積量明顯高于近幾年的平均水平。單位：公頃單位：公頃162.24381.73223.01471.1001002003004005002002年2003年2004年2005年出讓土地面積出

11、讓土地面積中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積減少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開發(fā)土地較多.加上“西拓北進(jìn)”建設(shè)大大連進(jìn)程加快，一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，甘井子區(qū)潛在土地供應(yīng)量充足。已出讓的土地中，用于住宅及公寓的34宗，用地面積245.47公頃，預(yù)計形成商品住宅376萬平方米，土地用途傾向于中低價位的房地產(chǎn)項目占有較大比例。4.54.09427.1 392.8190.4 157.40100200300400500成交（萬件）成交面積（萬m2）成交額（億元）2004年2005年房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)，過去一年中，本地人購買住宅的交易件數(shù)為33688件，交易面積為321.3萬平方米，成

12、交額為126.3億元，同比分別增長了10.9%。而在非住宅交易方面，本地人購買非住宅交易量增速非常明顯，其中件數(shù)，交易面積，成交額同比分別增長了19.8%。但是由于04年市場的總體開發(fā)面積和投入市場的面積高于05年，所以造成了在總體市場下，05年較04年整體數(shù)據(jù)有所下降。另根據(jù)統(tǒng)計2005年外地人在我市購買方品房總交易件數(shù)達(dá)到了11882件，占商品房總交易量的28.1%，而且多數(shù)集中在高端產(chǎn)品，7000元/平米以上的超過50%。2005年大連市內(nèi)四區(qū)商品住宅均價漲幅達(dá)到13%左右商品住宅價格增速較快,增幅較大.根據(jù)國家發(fā)展改革委,國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2005年第四季度,全國70個城市房屋銷售價

13、格同比上漲6.8%,其中大連在建商品房(漲幅15.1%)及二手房銷售價格(漲幅18.4%)，漲幅排行榜中分別列居第二和第一位。2006年第一季度全國第一（15%）。q 2005年，商品住宅銷售價格漲幅最大的是甘井子區(qū)，商品住宅價格上漲了19.2%，樓盤銷售速度較快,部分新開的低檔樓盤銷售火爆, 體房價上升幅度較大。q 中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)分別上漲了14.4%、8.9%、6.4%。沙河口區(qū)房價受部分中高檔樓盤價格堅挺的帶動(如星海廣場,八一路地帶房價一路攀升),房價保持上揚(yáng)態(tài)勢。q 中山區(qū)由于可開發(fā)的商品住宅用地供應(yīng)日趨減少，商品住宅也愈顯稀缺。受此影響整體房價上升幅度不大,但部分低容積率和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計較好的優(yōu)質(zhì)大盤價格保持上升勢