物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法-電梯操作保養(yǎng)規(guī)程

1、物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法:電梯操作保養(yǎng)規(guī)程物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理方法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程二.電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯運(yùn)行管理，修理保養(yǎng)工作，確保電梯良好運(yùn)行。2.0適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目管理處電梯的運(yùn)行管理，修理保養(yǎng)。3.0職責(zé)范圍3.1工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施狀況。3.2工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案，并檢查修理保養(yǎng)工作的實(shí)施狀況。3.3工程組主管負(fù)責(zé)電梯運(yùn)作管理的組織實(shí)施。3.4工程組主管負(fù)責(zé)制定設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案，并詳細(xì)組織實(shí)施修理保養(yǎng)工作。3.5電梯管理員詳細(xì)負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行管理修理保養(yǎng)。4.0程序要點(diǎn)4.1巡察監(jiān)控4.1.1工程組當(dāng)職人員

2、每天應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)全部電梯的主要部位至少巡察一次。4.1.2巡察監(jiān)控的主要內(nèi)容：a）線引電機(jī)有無(wú)特別噪音或氣味，是否溫度過高，線引電機(jī)軸承是否需要加注潤(rùn)滑油，螺栓是否松動(dòng)。b）減速箱是否需要加注潤(rùn)滑油，油色，油位是否正常，連軸器是否堅(jiān)固牢靠，螺栓有無(wú)松動(dòng)。c）指示儀表，指示燈是否正確，各繼電器，接觸動(dòng)作是否正常，有無(wú)特別聲響。d）變壓器，電阻器，電抗器溫度是否正常，有無(wú)過熱現(xiàn)象。e）制動(dòng)器動(dòng)作是否正常，制動(dòng)線圈是否過熱，制動(dòng)輪上是否有油污。f）曳引輪，曳引繩，限速器，機(jī)械選層器，測(cè)速機(jī)等運(yùn)行是否正常，有無(wú)特別聲響。g）通訊設(shè)備是否暢通靈敏，指示牌是否完好，盤車手輪，開閘板手等橡膠工具是否已放在制定

3、位置。h）轎箱照明燈是否正常，廳外轎內(nèi)指層，指令及指示燈是否正常。i）廳門及轎門踏板是否清潔潔凈。j）轎箱對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠。k）電梯運(yùn)行有無(wú)特別振動(dòng)或聲響，舒適感有無(wú)明顯變化。l）開門關(guān)門有無(wú)特別，轎箱內(nèi)應(yīng)急燈是否牢靠。m）底坑限速器，張緊裝置，開關(guān)和碰鐵距離是否特別。n）補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴?。o）底坑有無(wú)積水或臟物。4.1.3巡察過程中入發(fā)覺上述狀況有不正常時(shí)，電梯管理員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)實(shí)行措施予以解決并匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。4.2特別狀況處置4.2.1發(fā)生火災(zāi)的處置：a）樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員應(yīng)馬上擊碎玻璃按動(dòng)"消防開關(guān)"使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持冷靜

4、，疏散乘客快速離開轎箱。b）井道內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員馬上停梯，疏導(dǎo)乘客快速離開轎箱，切斷電源，用干粉滅火器掌握火勢(shì)擴(kuò)散。4.2.2電梯浸水的處置：a）當(dāng)?shù)卓觾?nèi)消失少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二樓以上，斷開電梯總電源。b）當(dāng)樓層發(fā)生水淹或浸水時(shí)，應(yīng)將轎箱停于進(jìn)水層站的上一層，斷開電梯總開關(guān)。c）當(dāng)?shù)卓?，井道或機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)馬上停梯，斷開電梯電源總開關(guān)。d）對(duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，試梯后正常才能投入正式運(yùn)行。4.2.3停電，故障造成電梯困人時(shí)，按應(yīng)急狀況處理規(guī)程處理。4.3電梯機(jī)房管理4.3.1非值班人員不得進(jìn)入機(jī)房，若領(lǐng)導(dǎo)檢查有工程組主管伴隨。4.3.2機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃易爆或危急品

5、，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備手提式滅火器，禁止吸煙。4.3.3每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生。4.3.4機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，不允許私配鑰匙。4.4交接班要求4.4.1接班人遠(yuǎn)穎準(zhǔn)時(shí)接班。4.4.2接班人應(yīng)仔細(xì)聽取交班人交代，并查看交接班記錄表確認(rèn)后簽名。4.5修理保養(yǎng)4.5.1設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案表的制定。4.5.2每年的12月5日之前由項(xiàng)目管理處工程組主管組織電梯管理員一起討論、制定設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案表上報(bào)公司工程處經(jīng)理審批。4.5.3制定設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案表的原則是：a）電梯使用的頻度。b）電梯運(yùn)行狀況。c）合理時(shí)間。4.5.4設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案表的內(nèi)容：a）修理保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容。b）備品備件方案。c）詳細(xì)

6、實(shí)施修理保養(yǎng)時(shí)間d）估計(jì)費(fèi)用。4.6電梯管理員進(jìn)行電梯修理保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按設(shè)施年度修理保養(yǎng)方案表進(jìn)行。4.7電梯修理保養(yǎng)平安操作4.7.1修理保養(yǎng)前的平安預(yù)備工作：a）在電梯基站門口處放置"檢修停用"標(biāo)牌。b）關(guān)好廳門，不好關(guān)廳門時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或井道。c）有人在轎頂做檢修工作時(shí)，必需按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。4.7.2檢修過程中的平安留意事項(xiàng)：a）給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油，清洗或觀看鋼絲繩的磨損狀況時(shí)必需停閉電梯。b）人在轎頂工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃潔凈以防滑倒。c）人在轎頂上預(yù)備開動(dòng)電梯以觀看有關(guān)電梯部件的工作

7、狀況時(shí)，必需牢牢系住鋼絲繩并應(yīng)留意整個(gè)身體位于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止其他部件碰傷，并且轎內(nèi)檢修人員開梯時(shí)，要交待和協(xié)作好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動(dòng)電梯。d）禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。e）檢修電器部件時(shí)盡可能避開帶電作業(yè)，必需帶電操作或難以在完全 切斷電源的狀況操作時(shí)應(yīng)于防觸電，并應(yīng)由監(jiān)護(hù)人，必備工具和材料，特殊應(yīng)留意電梯突然起動(dòng)運(yùn)作。 f）使用的手燈必需采納帶護(hù)手的、電壓36伏以下的平安燈，最好使用手電筒。4.8電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常修理保養(yǎng)工作，大、中型修理由外委完成。4.9每3個(gè)月對(duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑。4.9.1檢查曳引電動(dòng)機(jī)，減速箱有無(wú)特別響聲。4.9.2檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱

8、聯(lián)軸器性圈有無(wú)損件。4.9.3檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅套間是否潤(rùn)滑的好，動(dòng)作是否敏捷無(wú)阻礙。4.9.4門機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損假如超過新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。4.9.5限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油，限速器輪，張緊輪措應(yīng)無(wú)特別磨損。4.9.6檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。4.9.7檢查平安鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否敏捷無(wú)卡阻。4.9.8清潔掌握柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器，繼電器動(dòng)作是否正常，有無(wú)特別聲響，觸點(diǎn)有無(wú)燈火，熔焊、積碳現(xiàn)象，如有則進(jìn)行整修。4.9.9檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷裂，開裂和扭曲現(xiàn)象如有則應(yīng)更換。4.9.10清除轎門，各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油垢。4.9.11檢查自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，平安觸板轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，要求門口距廳門地板5-8mm。4.10每年對(duì)小區(qū)內(nèi)全部電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試。4.11每次電梯修理保養(yǎng)時(shí)間不允許超過8小時(shí)。4.12電梯管理員應(yīng)將上述修理保養(yǎng)工作，清楚、完整、規(guī)范的記錄在設(shè)施日常保養(yǎng)表內(nèi)。4.13電梯因修理保養(yǎng)等緣由需要停梯時(shí)，應(yīng)由工程組主管報(bào)告主管經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。4.14客戶服務(wù)