房地產(chǎn)評估案例

1、LOGO房地產(chǎn)評估案例房地產(chǎn)評估案例Company LogoContents辦公樓價格評估1專家評價專家評價Company Logo簡介簡介v（一）委托單位一）委托單位 某企業(yè)。v （二）評估標(biāo)的物（二）評估標(biāo)的物 某企業(yè)辦公樓。 v （三）評估目的（三）評估目的 為企業(yè)合并提供價值依據(jù)。v （四）評估基準(zhǔn)日（四）評估基準(zhǔn)日 1996年6月15日。v （五）評估時間（五）評估時間 1997年7月10一19日。v （六）評估單位（六）評估單位 某房地產(chǎn)評估事務(wù)所。Company Logo評估原則及依據(jù)（1）委托方提供的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)； （2）評估人員現(xiàn)場勘察的資料和數(shù)據(jù)； （3）國家計委價格評估

2、管理辦法； （4）建設(shè)部建房（1992） 579號文件城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法； （5）中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年制定的資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）； （6）房屋平面圖；、 （7）某企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。 評估方法及有關(guān)說明評估方法及有關(guān)說明（1）根據(jù)廠地特點，采用剩余法和市場比較法評估該宗土地。因現(xiàn)實中商品房買賣較多，故對辦公樓用比較法和重置價格法進行評估。 （2）大配套費：100元平方米。 （3）利息率： 10%。 （4）開發(fā)利潤率：10。Company LCompany Logo評定估算評定估算12方法二1標(biāo)的物概況1標(biāo)的物概況1標(biāo)的物概況方法一評估分析評估分析v1標(biāo)的物概況標(biāo)的物概況v（

3、1）廠地：某企業(yè)廠區(qū)用地位于城郊結(jié)合部。v（2）辦公樓：該樓位于主要交通干線上，系：1995年新建鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓。v 2標(biāo)的物背景分析標(biāo)的物背景分析v（1）廠地：位于某市北郊，緊鄰公路，交通便利，鄰近區(qū)正在建設(shè)：100萬平方米的住宅小區(qū)，北部生活區(qū)也在加緊建設(shè)，幾年內(nèi)該宗土地所處區(qū)域社會人文條件將有很大改觀，土地價值會有較大提高。v （2）辦公樓：所處區(qū)域不特別繁華，經(jīng)過適度裝修，作為企業(yè)的辦公場所很合適。Company L根據(jù)該地區(qū)及鄰近地區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展方向，采用剩余法求取土地價值。根據(jù)該地區(qū)及鄰近地區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展方向，采用剩余法求取土地價值。 公式：地價公式：地價=樓價一建筑費一利息

4、一利潤一稅費樓價一建筑費一利息一利潤一稅費 樓價：采用比較法，選取鄰近地區(qū)商品房售價的一般水平并考慮交通等環(huán)境因素，樓價：采用比較法，選取鄰近地區(qū)商品房售價的一般水平并考慮交通等環(huán)境因素，依據(jù)房地產(chǎn)評估中最佳利用原則，預(yù)計該宗土地建造商品房樓價在依據(jù)房地產(chǎn)評估中最佳利用原則，預(yù)計該宗土地建造商品房樓價在1800元平方元平方米。米。 建筑費：建筑費：906元平方米。其中單方工程造價：元平方米。其中單方工程造價： 486元平方米；大配套費：元平方米；大配套費：100平方米；三大材料差價：平方米；三大材料差價： 5O元平方米。元平方米。 利息率：利息率： 10。 年開發(fā)利潤：年開發(fā)利潤： 10 容積

5、率：建筑容積率容積率：建筑容積率2.5。 預(yù)計建設(shè)期為預(yù)計建設(shè)期為1年。年。 預(yù)計房屋的出售：預(yù)計房屋的出售：30%在建完后可出售，在建完后可出售，50%半年后出售，半年后出售，20%一年后才能出一年后才能出售。售?？倶莾r：總樓價： 總建筑費：（單方工程造價十大配套費十材料差價利總建筑費：（單方工程造價十大配套費十材料差價利 息十利潤）調(diào)息十利潤）調(diào)建筑面積建筑面積 （單方工程造價大配套費十材料差價）（單方工程造價大配套費十材料差價）X（l利潤率）利潤率）X（l利潤率）利潤率）X建筑面積：建筑面積：（48610050）X（1十十10X 30十十50X 15X10十十2X10 X20）X（120

6、）X25002184 660（元）（元） 地價：樓價建筑費地價：樓價建筑費 38863636一一2184660 17017036（元）（元） 該公式中稅費為商品房銷售環(huán)節(jié)稅費，根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以免征，故為該公式中稅費為商品房銷售環(huán)節(jié)稅費，根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以免征，故為0。Company LCompany Logov 市場比較法是利用替代原則，依據(jù)市場上已有的具有同樣效用的土地價格，互相比較而求出待估土地的價格。即對已有地塊的各種情況加以充分了解，再經(jīng)過比較進行適當(dāng)修正，其中包括交易情況修正、期日修正、區(qū)位修正、地塊用途修正等，最后形成該地塊的價格。序號交 易地價用 途修正期 日修正容 積率區(qū) 類修正

7、修 正地價122509 1 1001001021011009 6 1002116324001001002001029 6 1009 9 1002235323209 4 1001001001001001001002161交易實例資料收集（見表5一6）。（2）計算修正（見表5一7）。交易實例資料收集計算修正計算修正Company Logo序號交 易地點土 地用途使 用年期容積率土 地區(qū)類地價（元m）1人 民路寫 字樓503.5五類22502臨 江路工業(yè)502.2五類24003花 園小區(qū)住宅594六類總結(jié)總結(jié)以上三個比較案例與估價對象處于同一區(qū)位，且交以上三個比較案例與估價對象處于同一區(qū)位，且交易日

8、期比較接近，故取三個修正結(jié)果的算術(shù)平均易日期比較接近，故取三個修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價對象的比準(zhǔn)價格，即：值作為估價對象的比準(zhǔn)價格，即：（2116 2 235 2 161）32 171（元（元m）總地價總地價 795 x 2 171 1 725 945（元）（元）綜合以上兩種方法得出總地價綜合以上兩種方法得出總地價 （且（且7017m。6十色十色1725 945）手）手2 1 713 824.3（元）（元） Company L2房屋房屋方法一：市場比較法方法一：市場比較法某企業(yè)辦公樓面積300平方米，考慮到該房的實際狀況并綜合同類地區(qū)商品房售價，評估該房市場價格為2500元平方米?？們r值為

9、75萬元。方法二：重置法方法二：重置法（1）重置價格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該市1995年10月1日起執(zhí)行的房屋重置價格表，本估價房產(chǎn)為鋼混，每平方米建筑面積重置價格為2800元平方米。（2）確定房屋成新率。根據(jù)現(xiàn)場勘察，該辦公房重構(gòu)件完好堅固，墻體無腐蝕、損壞，屋面不滲漏，地面完好，門窗完好無損、內(nèi)外裝飾完整，各種設(shè)備齊全。已使用年限8年，確定其成新率為85，殘值率為3。鋼混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)耐用年限為50年，則其折余價值系數(shù)：（13）X 85015.5房屋現(xiàn)值重置價格X （1一折余價值系數(shù)） X建筑面積 =2800 X 84.5% X 300 709800（元）綜合以上兩種方法得出房屋價值= (750000 70

10、9800）2 729900（元）Company L估價結(jié)論估價結(jié)論v企業(yè)廠區(qū)用地現(xiàn)時價值為企業(yè)廠區(qū)用地現(xiàn)時價值為171.4萬元，辦公用萬元，辦公用房現(xiàn)時價值為房現(xiàn)時價值為73萬元，總價值為萬元，總價值為244萬元萬元（貳佰肆拾肆萬肆仟元整）。（貳佰肆拾肆萬肆仟元整）。 Company L專家點評專家點評v對房地產(chǎn)進行評估要得出相對精確的結(jié)論，評估對房地產(chǎn)進行評估要得出相對精確的結(jié)論，評估者必須對其造價構(gòu)成因素進行全面分析并正確靈者必須對其造價構(gòu)成因素進行全面分析并正確靈活地運用評估標(biāo)準(zhǔn)和方法。作出結(jié)論后，應(yīng)注意活地運用評估標(biāo)準(zhǔn)和方法。作出結(jié)論后，應(yīng)注意搜集鄰近地區(qū)或同一供需圈內(nèi)類似地區(qū)的與評估搜集鄰近地區(qū)或同一供需圈內(nèi)類似地區(qū)的與評估房地產(chǎn)具有替代關(guān)系的交易房地產(chǎn)進行比較和修房地產(chǎn)具有替代關(guān)系的交易房地產(chǎn)進行比較和修正，從而對評估結(jié)論進行檢驗