空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)

1、設備設施維修保養(yǎng) 空調專業(yè)程保進聯(lián)系電話箱：中央空調的重要性中央空調系統(tǒng)的運行管理是現(xiàn)代物業(yè)設施管理的一個重要組成部分。中央空調系統(tǒng)擔負著創(chuàng)造和保持舒適的或滿足某些特定要求的室內(nèi)空氣環(huán)境的重任 如果其運行管理工作做得不好，不僅會造成空調效果不理想，而且會出現(xiàn)能耗大、設備故障多等問題，從而影響用戶的使用和物業(yè)管理部門的工作效率、經(jīng)濟效益、甚至企業(yè)形象。 冷凍機組的基本構造控制箱排氣吸氣電機壓機冷凝器蒸發(fā)器麥克維爾1000冷凍冷凍機組中央空調的特點以人為本，確保室內(nèi)空以人為本，確保室內(nèi)空氣環(huán)境的要求。氣環(huán)境的要求。以電力驅動為主，而且以電力驅動為主，而且運行時間長，耗電量

2、大。運行時間長，耗電量大。一次性投資大。一次性投資大。管理人員和維修人員必管理人員和維修人員必須具有一定的專業(yè)知識須具有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能。和專業(yè)技能。調節(jié)的訴訟三占寫字樓能耗的40-50%素質要求電工基礎知識水工基礎知識制冷專業(yè)知識弱電及鉗工知識調節(jié) 四度：溫度、濕度、氣流 速度、潔凈度運行管理要達到的基本目標運行管理要達到的基本目標1 1滿足使用要求：滿足使用要求： 根據(jù)原設計并結合項目的實際情況。 2 2降低運行成本：降低運行成本： 采取各種節(jié)能措施。 3 3延長使用壽命：延長使用壽命： 合理的使用、規(guī)范的操作、科學的保養(yǎng)、精心維護、及時檢修。 維修保養(yǎng)的基本原則 以保養(yǎng)為主，維修

3、與保養(yǎng)相結合的原則 維修保養(yǎng)管理 維修保養(yǎng)計劃管理根據(jù)使用情況，按有關規(guī)定提出年度維保計劃。報物業(yè)部審批后實施各項目根據(jù)年度計劃制定月度計劃維修班長按計劃組織實施物業(yè)部參與重要設備的保養(yǎng)質量驗收維修保養(yǎng)內(nèi)容冷凍機冷凍水系統(tǒng)冷卻水系統(tǒng)空氣處理單元（風機盤管、AHU機組、 新風機組）動力控制系統(tǒng)（配電設備設施）計量設備檢測（壓力表、溫度表、電工儀表等）冷凍機維保（一）更換冷凍油更換冷凍油： 新機組在運行第一年后更換一次；此后每隔2-3年并根據(jù)油質情況進行更換干燥過濾：干燥過濾： 更換周期同上油過濾器（內(nèi)置于油缸油過濾器（內(nèi)置于油缸 及電機內(nèi)）：及電機內(nèi)）： 更換周期同上油缸緊急供油箱油冷卻水系統(tǒng)冷

4、凍機維保（二）冷凝器、蒸發(fā)器物理清冷凝器、蒸發(fā)器物理清洗、化學清洗洗、化學清洗蒸發(fā)器一般只進行物理清洗 化學清洗時要注意除垢藥液的ph值，一般控制在2左右 冷凝器要先物理清洗后化學清洗，先除去雜物后除垢化學清洗時先加緩蝕劑，系統(tǒng)混合均勻后加除垢劑化學清洗時間一般控制在4-6小時，根據(jù)起泡情況控制時間注意環(huán)保排放：先中和后排放除垢劑排除后要先加中和劑對冷凝器內(nèi)殘余酸液中和后加再預膜劑預膜，預膜時間一般24小時檢測PH值冷凍機維保 （三）壓縮機、油泵、油加熱器絕緣檢測各種控制器外觀檢查溫度傳感器、壓力傳感器、壓差開關等傳感器校對制冷劑系統(tǒng)驗漏（一般用肥皂水）主控箱 冷凍水、冷卻水系統(tǒng)效驗電動閥、手

5、動閥開閉是否靈活 ，對蝸輪進行注油效驗壓力表、溫度計。清洗除污器、檢修止回閥清洗軟化水箱，檢修浮球閥和控制線路對鹽罐進行加鹽，對樹脂進行檢驗系統(tǒng)加藥清洗保溫修補，除銹刷漆 對跑冒滴漏進行維修對管道支架、標識進行維護冷凍泵、冷卻泵的維保檢查軸承、軸、軸套的磨損情況，并加油保養(yǎng)。重新校正泵體于電機的同心度。更換密封環(huán)。葉輪除銹。檢查地腳螺栓的緊固情況。檢查水泵壓蘭處的漏水情況。泵體除垢并重新油漆。檢查保養(yǎng)各附屬件。檢查各儀表的準確可靠性。電機絕緣遙測。對控制柜檢修除塵，緊固接點和各項功能測試。冷卻塔的維護保養(yǎng)風機葉輪的防腐檢查和靜平衡效驗。齒輪油箱潤滑油的檢查更換。調整皮帶張力布水器的清潔填料的除

6、垢清洗塔盤的清洗相關閥門的維護 電機絕緣遙測 對控制柜除塵檢修和各項功能測試 冷卻塔試水檢漏加藥設備的檢修送排風機類維修保養(yǎng)對風機軸承進行加油保養(yǎng)。電機絕緣性能測試。 設備清潔除塵 地腳螺栓的緊固 調整皮帶輪的松緊度。測試風閥、防火閥動作是否靈活對控制柜除塵檢修 手自動及遠程控制等功能測試對樓控各種傳感器進行維護AHU機組維護保養(yǎng)加熱器、表冷器的清掃吹洗 溫度、濕度傳感器的效驗 清潔風閥并確保開關靈活 對風機、電機進行加油過濾網(wǎng)清洗水管、風管保溫修復冷凝水盤清洗供回水閥、平衡閥維護配電柜除塵、緊固壓力表、溫度表檢測 冷凝水管疏通 風機盤管的維護保養(yǎng)對回風過濾網(wǎng)進行清洗。對供水濾網(wǎng)進行清洗。 對

7、水閥、電動閥進行開閉試驗。對盤管翅片、風機扇葉除塵、清洗。對風盤電源接線、電動閥接線進行檢查。對風盤托水盤進行清洗，并檢查冷凝水管是否有贓物或堵塞。對供回風口進行除塵、修復、緊固。對空調溫控器進行檢查，如接線是否牢固、聯(lián)網(wǎng)線狀態(tài)是否正常、24V電源是否正常等。檢查弱電井樓控系統(tǒng)并對集線器、控制模塊、低壓變壓器、網(wǎng)絡接口等進行除塵、緊固、線路校對，確保樓控系統(tǒng)正常工作。對附屬管道進行保溫修復。VAV-BOX的維修保養(yǎng)檢查電機運行是否正常。 對電動風門進行手動轉動試驗。 清洗回風過濾網(wǎng) 對控制柜內(nèi)的電器設備進行檢查、緊固、除塵等保養(yǎng)。 試驗樓控設備是否正常對風壓、風量等傳感器清潔 檢查吊件是否牢固

8、。 檢查連接風管保溫是否完好。 測試噪音是否符合標準。板式換熱器維修保養(yǎng)1、根據(jù)使用情況3-5年進行一次清洗。2、每月對板換進行一次檢查。3、對部分滲水點進行緊固維修，緊固后板間尺寸不得低于標定尺寸，超出時在換季保養(yǎng)時更換密封墊。4、對緊固螺絲進行加油保養(yǎng)。5、對銹蝕部分進行除銹補漆。6、對附屬閥門、除污器精心加油、除銹、除塵保養(yǎng)。7、每月對換熱器進行除塵。8、每月對附屬壓力表、溫度表進行檢查分體空調維護保養(yǎng)（一） 每季度清洗一次換熱器翅片、風扇每月檢查風機、壓縮機的工作情況。 檢查線路無破損、過熱現(xiàn)象。每季度測試制冷劑系統(tǒng)低壓壓力 每月清洗室內(nèi)機回風過濾網(wǎng)一次 每月檢查有無漏液（油）現(xiàn)象，若

9、有要查明原因并處理。 檢查氟管路保溫層，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 常用計量器具檢驗周期器具類別器具類別器具名稱器具名稱檢驗周期檢驗周期是否強檢是否強檢備注備注壓力儀器壓力表半年是壓力儀器氧氣表半年是壓力儀器乙炔表半年是電阻儀表接地電阻測試儀兩年是電阻儀表電工搖表兩年是電阻儀表電橋一年否直流電流電壓表萬用表兩年否 維修保養(yǎng)工作要求建立維修保養(yǎng)制度掌握維修保養(yǎng)操作規(guī)程維修保養(yǎng)質量管理健全安全管理制度突發(fā)事件處理預案環(huán)保及節(jié)能要求建立維修養(yǎng)護管理制度物業(yè)管理部建立設備維修保養(yǎng)制度，組織實施監(jiān)督管理，項目維修部負責落實實施每年12月1日之前各項目報下一年度維修保養(yǎng)項目維修主管將維保計劃負責分解到月，并組織實

10、施計劃完成后進行系統(tǒng)調試，并做好記錄后統(tǒng)一歸檔維修保養(yǎng)操作規(guī)程檢修前的準備工作 1、待檢設備退出運行狀態(tài) 2、做好材料、防護用具、維修標牌及人員安排的準備工作檢修進行中 根據(jù)設備的安裝說明書及維修方案進行操作，要注意拆下零件的磨損情況、裝配間隙及尺寸，嚴格按相關要求進行。 檢修完畢后，要進行整體驗收，做好記錄。對系統(tǒng)進行試運行。將維修報告、檢修記錄等資料歸檔保存。 設備維修保養(yǎng)質量管理各項目維修主管責制定空調設備維修保養(yǎng)質量標準，報物業(yè)部審批維修人員嚴格安裝專業(yè)技術規(guī)范和公司質量標準認真執(zhí)行重要設備、專業(yè)設備（如專業(yè)廠家維保項目）等，應由專業(yè)工程師及維修主管負責現(xiàn)場把關 維修主管負責維修保養(yǎng)質

11、量驗收。物業(yè)部及各項目負責組織質量事故的分析、解決、總結，報物業(yè)部備案。設備保養(yǎng)安全管理制度施工現(xiàn)場放置安全警示標識，提醒進入人員注意安全。操作人員有專業(yè)操作證方可上崗作業(yè)防護用具要齊全檢修用具要符合相關標準，并在有效期內(nèi)要按規(guī)范使用各種用具施工現(xiàn)場要有安全負責人，現(xiàn)場人員要服從管理，確保施工安全突發(fā)事件處理預案要有消防應急預案，防止發(fā)生火災，避免事故擴大化。要有機械、人身事故預案，出現(xiàn)問題及時處理。制冷劑跑冒滴漏時的應急處理：停止設備運行，關閉相關閥門，開啟排風機。 備注：上述預案要在項目的個性化文件中有明確規(guī)定。環(huán)保及節(jié)能要求環(huán)保要求：環(huán)保要求： 空調環(huán)保要求：二氧化碳濃度（0.1%）、新

12、風量要求；冷卻塔不得檢出軍團菌；新風量要求 ；風道清洗等 供暖設備的環(huán)保要求：排污要求、鍋爐環(huán)保要求；煙塵排放等 環(huán)保及節(jié)能要求節(jié)能要求節(jié)能要求人員的合理安排工藝的科學合理更換部件的嚴格把關 維修保養(yǎng)過程中要節(jié)約材料，控制能耗以節(jié)約能源。 冷凍機運行參數(shù)冷凍機運行參數(shù)數(shù)據(jù)類型油溫 油壓 油壓差最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值43323710809501000850750780數(shù)據(jù)類型運行電流運行電壓電流百分比最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值1100550105041834238010350100數(shù)據(jù)類型蒸發(fā)溫度蒸發(fā)壓力油位最大值最小值最佳值最

13、大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值7253002202500.80.330.66數(shù)據(jù)類型冷凝壓力 冷凝溫度過冷度最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值9006307503628325數(shù)據(jù)類型冷凍水供水溫度冷凍水回水溫度冷凍水供水壓力最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值1067-81510131.31.21.25數(shù)據(jù)類型冷凍水回水壓力冷卻水供水溫度冷卻水回水溫度最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值1.31.151.2342027382432數(shù)據(jù)類型冷卻水供水壓力冷卻水供水壓力最大值最小值最佳值最大值最小值最佳值數(shù)值1.51.22

14、1.281.291.21.25樓控主機維護保養(yǎng)周期 每月 核對主控點位之現(xiàn)場顯示值與系統(tǒng)顯示值并作出調校。 檢查數(shù)據(jù)庫控制狀態(tài)，存儲設備的備用電池狀態(tài)，并清潔及除塵。 測試各設定程序之運行情況，如發(fā)現(xiàn)問題作出調?；蛐拚?。 對電腦及軟件全面檢查，清理。 對電腦其它輔助設備。如：打印機，UPS不間斷電源等進行性能測試，清潔除塵。樓控現(xiàn)場設備維護保內(nèi)容每季：每季：1、對中心監(jiān)控室及各分控室的全部監(jiān)視屏幕，畫面分格器，輸入鍵盤，攝像機操作鍵盤，錄象機均進行 分項檢查，2、對裙樓各公共區(qū)域門廳，電梯前室，電梯橋箱內(nèi)的旋轉攝象機，固定攝象機進行電源，視頻線路進行檢查，對固定攝象機的監(jiān)視角度進行調整，每年：每年： 1、系統(tǒng)操作性能，功能實現(xiàn)進行一次檢測，調校。 2、 所有監(jiān)控點重新檢測及調校、清潔。 樓控現(xiàn)場設備維護保養(yǎng)內(nèi)容背景音樂系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)：每月對主機柜各設備進行運行檢查。每年對機柜設備進行一次功能檢測及清潔。每半年對裙樓，辦公樓，公寓等公共區(qū)域的 吸頂喇叭和音箱進行線路檢查及損壞情況檢查。每年進行一次音量檢測，調校。每年對消防緊急廣播強切系統(tǒng)進行一次檢測。密碼鎖系統(tǒng)1、每季度對各處密碼鎖系統(tǒng)進行檢查，2、每年進行一次調校。訪客對講系統(tǒng)1、每季度對公寓訪客對講系統(tǒng)進行檢查。2、每半年抽查一次門禁對講設備。3、