房地產估價方法地應用

1、word淺談房地產估價方法的運用【摘要】房地產要根據(jù)房地產的具體情況與其特點，選擇相應的評估方法 進展評估。本文主要通過市場比擬法、收益法、本錢法、假設開發(fā)法 之間的概念、適用對象等進展比擬，來揭示房地產估價方法具體應用 的須知事項?！娟P鍵詞】房地產市場；房地產估價方法；10 / 9一、前言房地產業(yè)是我國第三產業(yè)的重要組成局部，2011年，兩會精神再度定調中國 房地產大勢，掉控力度顯示政府穩(wěn)定樓市之決心，保障房政策堅決推行讓居者有 其屋的夢想觸手可與。無論市場如何變遷，房地產市場作為我國經濟的中流砥柱， 對開展開展我國經濟、提高人民的生活水平起著舉足輕重的作用。同時，房地產也是和居民的生活和工

2、作息息相關，是社會生產和生活不可缺少的要素之一。而 在房地產市場中，對房地產估價又是一不可無視的程序。 因此，本文就房地產估 價方法存在的問題與解決方法進展了初步的論述探討。改革開放以來，我國房地產業(yè)迅猛開展，逐漸成為我國第三產業(yè)的重要局部。 2011年上半年，我國房地產市場在“國八條與相關政策的調控下發(fā)生了一些 變化。銷售方面：全國商品房銷售面積 44419萬平方米，同比增長12.9%,增幅 比去年同期減少2.5個半分點。其中，全國商品住宅銷售面積增長 21.1%，辦公 樓增長8.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長18.6%;開發(fā)投資方面：全國房地產開發(fā)投資 26250億元，同比增長32.9%,其中住宅

3、投資18641億元，增長36.1%,占開發(fā) 投資比重的17%商業(yè)營業(yè)用房投資增長36.6%,占開發(fā)投資比重的11.99%,是 上半年投資增長最快的分物業(yè)類型。辦公樓投資同比增長26.2%，增幅最小。不過總的來說，我國房地產市場是平穩(wěn)中求開展。面對如此波動的房地產市場，房地產估價行業(yè)深感壓力很大。這同時也給房 地產人員提出了更高的要求，即科學合理的運用估價方法分析影響房地產價格各 個因素，客觀合理的評估房地產的價格?？茖W實用的估價方法必須具備兩個條件： 既要有科學的理論依據(jù)，又要能反映現(xiàn)實交易行為。房地產估價的對象就是房地 產。從實物形態(tài)上來看，房地產存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑以與

4、房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格， 因此，估價對象也涉與到物權。二、市場法1、概念與運用市場法是通過類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產，然后將它們與 估價對象進展比擬，對它們的成交價格進展適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方 法。市場法的本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產的價值。市場法主要適用于房地產市場興旺、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交 易的房地產類型。如果在房地產發(fā)育不夠或者類似房地產交易實例較少的地區(qū)， 就難以采用市場法來進展估價。2、運用的不足之處市場法較于其

5、他估價方法估價原理簡單易懂， 最重要的是在估價過程中能直 接反映房地產的市場狀態(tài)，這些特點就使其在估價方法體系中成為了最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際界的公認。盡管市場法是一種最簡單、最便 捷、最適用的估價方法，估價結果也最容易得到相關利益各方認可，但是市場法實際運用中還是存在不少的問題。例如：房地產市場不規(guī)X、不成熟、不完善、市場環(huán)境變化大；信息不對稱，導致按理搜集困難，尤其是成交按理更加難以獲 得；信息資料不清，交易背景不透明，導致交易情況這一項幾乎無法修正；估價 經驗不足，所選擇的案例沒有考慮非市場行為對價格的影響等。3、意見和建議針對市場法在我國房地產評估運用中存在的一些問題

6、， 提出如下幾點對策建 議：政府應加大力度健全房地產市場機制建設， 提供多渠道信息來源，主動推動 信息的公開透明，提高信息化水平，實現(xiàn)房地產信息的標準化、公開化；政府和 房地產評估機構聯(lián)合采取措施，彌補信息不對稱對市場法應用的影響， 完善制度 和法規(guī)建設，完善監(jiān)視機制，建立客觀有效的評價標準；房地產評估機構應加快 自身的信息化、網絡化建設，建立和完善市場信息資料庫，實現(xiàn)信息化管理，提 高評估人員的執(zhí)業(yè)水平娟兒經驗技能， 改善觀念，提醒各界加強對房地產市場發(fā) 應用的關注，比如組織編寫權威性、規(guī) X性的高質量房地產評估書籍和教材， 加強在崗評估人員的培順等。三、收益法1、概念與運用收益法又稱收益資

7、本化法、收益復原法，是預測估價對象的未來收益，然后 利用報酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉換為價值，以求取估價對象客觀價格或 價值的方法。收益法只要適用于有收益或有潛在受益于的房地產，包括住宅、寫字樓、商 店、旅店、餐館、停車場等。收益法是指通過估測被評估資產未來預期現(xiàn)金流量的限制來判斷資產價值 的方法。他服從資產評估將利丘本的思路，即采用本金和折現(xiàn)的途徑與其方法來 判斷和估算資產價值。收益性房地產在未來的時期內形成源源不斷的預期收益，它利用經濟學的預期收益原理，即為該房地產的產權人在擁有該房地產的期間內從中所獲得的各年 現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對于收益性房地產的購置者來說，其主要目的是為了取得 收

8、益性房地產所能夠帶來的直接的或潛在的收益。所有者讓渡出去的權利必然要在經紀商得以實現(xiàn)， 房地產購置者必須一次性 支付一定的金額，補償房地產所有者是去的利益。這一貨幣額每年給當?shù)禺a所有 者帶來的收入必須等于他每年能從房地產獲得的純收益，這個金額就是收益性房 地產的理論價格，用公式可以表示為：房地產的價格 =純收益/資本化率，它包含 著三個假設前提：收益每年不變，資本化率確定，收益為無線年限。2、運用的不足之處收益法在房地產估價中存在的問題：收益法在適用 X圍有一定的局限性； 折舊費是否應該扣除在實際應用中存在較大的爭議； 純收益集資本化率確實定比 擬困難；僅根據(jù)預期的純收益來確定價格，肯能脫離實

9、際。3、意見和建議根據(jù)前文的分析，筆者認為，以收益法對房地產進展估價，應從以下幾點進 展完善：以同類房地產的現(xiàn)市價作為收益額的計價根底；折舊費不應該作為 費用扣除，本文認為應當把折舊費作為房地產一種資產，折舊雖然是損耗，但是這種損耗是為了取得利益而發(fā)生的貶值，是資產價值的時間表現(xiàn)形式；確定資本 化率，首先利用分析工具和分析技術初步確定資本化率， 其次采用行業(yè)基準收益 率加物價指數(shù)調整法、安全利率加上風險調整值法和收益風險倍數(shù)法來最終確定 資本化率；提高估價人員的規(guī) X意識、全面理解和把握房地產估價規(guī) X精 神；健全估價體系，規(guī) X估價流程；設立專門的信息資料部門；引進國際評估 準如此，盡快實現(xiàn)

10、與國際接軌，拓展開展空間。四、本錢法1、概念和運用本錢法是根據(jù)估價對象的重置本錢來求取估價對象價值的方法。具體來說， 本錢法是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格 減去折舊來求取估價對象價值的方法。本錢法一般適用于評估課獨立開發(fā)的整體房地產的價值，包括新開發(fā)的房地 產、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產、正在開發(fā)的房地產、計劃開發(fā)的房地產等。房地產估價的教科書里一般認為本錢法適用于新近開發(fā)的、可以假設重新開發(fā)建設的活著計劃開發(fā)建設的房地產的估價，科技本錢法在理論上對于一切房地 產估價都是可用的方法。本錢法既適用于房地合一的估價，也適合單獨建筑或建 筑局部的估價，有時本錢法還

11、可用來得出市場比擬法和收益法估價中所需要的一 些比擬修正根底，例如，市場法中，估價對象與實力相比缺少某項設備電梯 估價師要對此作出修正，那么增加該設備所需的本錢就可作為修正根底。由此可 見本錢法的運用是相當廣泛的。雖然本錢法在理論上可用于一切房地產的估價，但是我們不要忘記房地產的 價格是由市場決定的這個事實，而濫用本錢法。2、運用的不足之處本錢法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格， 扣除折舊，以此 估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 在房地產估價實務中，本錢法的估價結 果往往比其他方法篇低，主要原因是本錢法還存在一些的不足， 例如：不能反映 市場供求狀況；本錢與價格變化不同步；本錢

12、與價值不是必然成正比；無形價值 未得到表現(xiàn)；未考慮功能因素的影響；不能反映正面的經濟外部性等。3、意見和建議解決以上問題的方法有兩種，分別是：采用與市場狀態(tài)中價格修正相關類似 的方法，再按照房地產估價規(guī)XGB/T50291-1999所得到的積算價格根底上引 入相應的價風格整系數(shù)，分別進展市場供求、無形資產價值、功能效用和正的外 部經濟性的價格修正，價風格整系數(shù)確實定與市場法中的價格修正系數(shù)一樣。改良對價格重復修正的問題，建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應采用系數(shù)累加 即差額法的修正公式：估價對象-可比實例成交價格+交易情況修正系數(shù)+交易日 期修正數(shù)額+區(qū)域因素修正數(shù)額+個別因素修正數(shù)額，在公式

13、中，每一項價格修 正均是獨立進展的，各項修正之間不存在相互干擾和影響， 以防止重復修正的可五、假設開發(fā)法1、概念和運用假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或剩余法，是在估算開發(fā)完成后不動產正常 交易價格的根底上，扣除未來不動產正常的開發(fā)本錢如造地費、建筑物建造費 等、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產價格的一 種方法。假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或在開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地包括生地、毛地、熟地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。運用該方法要注意的兩個問題：第一是房地產開發(fā)收益率和房地產經營收益 率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。 而對假設

14、開發(fā)法中 的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理一樣， 具 體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩局部。教材中所說的折現(xiàn)率實質就是房地產收益率，只不過房 地產開發(fā)的收益率不用于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發(fā)收益率和 房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發(fā)收益率用于開發(fā) 完成后價值和開發(fā)本錢費用的折現(xiàn)，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式 對房地產價值的求取。2、運用的不足之處假設開發(fā)法在實際運用中存在時不足是處有： 要求評估的是評估基準日的價 值，而在計算房地產的經濟參數(shù)都是發(fā)生在未來的。 假

15、設開發(fā)法中房地產的價值 不是限制而是未來值。3、意見和建議針對以上兩個問題，本人覺得可行的建議是：既然要求評估的是評估基準日 的價值，而在計算房地產的經濟參數(shù)都是發(fā)生在未來的， 所以采用貼現(xiàn)法比價適 宜。六、運用估價方法進展估算并決定估價結果1、估價方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況：1.1、各種估價方法的適用X圍1.2、估價對象的特征1.3、其評估目的和評估前提等 2、運用估價方法進展價格試算依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結果， 還不足以令人信服。因此，在估價 作業(yè)上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格3、調整試算價格即使是運用同一估因此對試算價格進可能是因為所用的

16、運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定的差異的, 價方法。因依據(jù)的資料有所不同，也會得出不同的計算結果 展綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤調整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的驚訝, 估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。 因此，調整試算價格主要應考 慮如下兩個方面:資料的可信度。要使估價結果能得到社會的承認，所依據(jù)的資料不僅要全面, 而且必須準確。因此在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據(jù)的資料進展 檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇與運用是 否恰當，有關房地產價格形成與運用的各項法如此對該估價活動的應用是否恰 當，價格影響因素的分析以

17、與區(qū)域因素和個別因素分析是否恰當?shù)裙纼r對象的種 類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，如此還應檢查該資料是否與對象房地產的種類 與委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益性房 地產兩類來予以分析。4、最終估價額的決定在如何決定最終估價結果上，有兩種不盡一樣的意見：以調整得出的最終估 算結果為只要依據(jù)；以估價人員的經驗為主，參考估算結果。我認為第一種意見更為合理，應作為決定最終估價結果的主要方案。 但是對 于比擬特殊的估價項目，有時更多的依賴于估價人員的經驗來決定最終的估價 額。最終估價額的決定是整個作業(yè)的最關鍵步驟， 一般應由紀委資深的估價師共 同商討拍板。雖然目前國內房地產評估方法在應用方面還存在著諸多的問題，但是隨著國內市場機制的不斷健全、市場發(fā)育的不斷成熟、社會觀念的不斷轉變、評估人員 業(yè)務素質和道德素質的不斷提高，房地產估價方法將會在我國金鉤的房地產評估 中得到更加廣泛的應用，更好的與國際接軌。參考文獻1. 朱亞兵，房地產開發(fā)經營與管理M,立信會計，2007,12. 徐軍，房地產市場估價方法的分析與修正J,民營科社，2008 113. 中國房地產估價師會編，房地產估價理論與方法M,，20094. 黃段晨，李季，房