物業(yè)工程部前期介入實施細(xì)則與流程

1、物業(yè)工程部前期介入實施細(xì)那么與流程物業(yè)工程的前期介入，物業(yè)工程部必須為后期業(yè)主利益考慮。為小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)平安狀況、人性化使用方便等把關(guān)。按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格巡查每一棟樓，每一項設(shè)施設(shè)備。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低本錢管理費用。從物業(yè)管理各項細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、平安隱患、施工不標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)遺漏工程等，發(fā)現(xiàn)問題及時向開發(fā)商反映，建議施工方立即整改。同開發(fā)公司、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對工程規(guī)劃設(shè)計圖紙進行審閱，機電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃

2、分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改良方案。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過標(biāo)準(zhǔn)的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步翻開工作局面，確保前期介入最終到達預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物業(yè)的使用功能。2、改良、改善物業(yè)的具體設(shè)計。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。4、為竣工驗收和接管驗收打下根底。5、便于日后對物業(yè)的管理。6、在工程建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、景觀等，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更

3、為危險，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業(yè)管理蒙上一層揮之不去的陰影。7、全面熟悉小區(qū)總體規(guī)劃，施工全過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設(shè)施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。二、前期介入圖紙審核、巡查重點；1、物管用房方面；要求配置物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，管理處辦公室、員工宿舍食堂、娛樂活動室、保安崗?fù)?、垃?/p>

4、收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等。2、電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點進行了解。對照明線路設(shè)計是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電量。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解。對電路系統(tǒng)中的風(fēng)機

5、、風(fēng)閥的分布、工作原理進行掌握。掌握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住戶的供水方式，水壓是否達標(biāo)，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它業(yè)主用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表，以防止產(chǎn)生計費錯誤。在排水方面，雨水、污水、冷凝水空調(diào)水的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要適宜，一

6、般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，小區(qū)的外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對住戶與商場的門進行控制，能有效的隔離商場人員進入住戶空間，對出入口的設(shè)置合理，停車場的智能化無平安隱患，管道井是無平安隱患等。、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保平安。6、清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺是否設(shè)置照明及水龍

7、頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計到位。7、綠化、泳池方面；對綠化設(shè)計的品種適宜以后的物業(yè)管理，適宜以后長期保持相應(yīng)的花期，各種自動澆水系統(tǒng)完善，花池的排水恰當(dāng)。泳池的設(shè)備設(shè)計合理，補水、溢水、排水完善。綠化帶植物的品種，不要設(shè)計得太名貴、太繁多，除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原那么大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。8、空調(diào)機方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)留分體空調(diào)機位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機，還方便以后維護、加雪種拆裝等。商鋪前后

8、也預(yù)留空調(diào)位及排水位，凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，防止了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。9、集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有平安防護的水、電間、柜等。公共用電、電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風(fēng)機設(shè)備等，安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分?jǐn)傆嬎憬o業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露以防小孩和他人搗亂撥弄。10、信報箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。11、小區(qū)車位方面；配置

9、要考慮到戶均車輛及臨時車位停放盡量充足。有清晰的路線指示標(biāo)識，地下室有平安的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)停車的管理規(guī)定等。12、公共設(shè)施方面；小區(qū)內(nèi)有平安隱患的水池含游泳池、小橋、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、上下杠桿等娛樂設(shè)施和器械，危險場所、設(shè)備房門等要有平安防護設(shè)施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。13、公共屋面方面；建筑物的可上人平臺，可以設(shè)計成花壇、綠化帶。多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的缺乏，還要有專用維修通道等。屋面不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)。14、弱電方面；現(xiàn)代家庭的可視對講、門鈴、 、

10、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設(shè)計應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留 插座、寬帶插口、電視插座等。15、公共樓道方面；通道墻面應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片防涂鴉，防污漬，有利于清潔美觀等。16、垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧，不影響環(huán)境。17、首層公共設(shè)施方面；1；建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮裝紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象，更有防盜措施。2；所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚防雨水和淋花水漏進梯廳及電梯井等，更防業(yè)主摔倒產(chǎn)生危險。3；商鋪預(yù)留排煙道、電視、 、寬帶接口等到，方便業(yè)主使用。18、,其它方面；1；

11、重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。2；小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來開展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。3；陽臺設(shè)計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不標(biāo)準(zhǔn)。陽臺很多會放花盆，底部向里傾斜做好防水層，以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便。二、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；,1、主體；房屋結(jié)構(gòu)無裂縫、沉降符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。可參見?建筑工程施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)?JGJ73-91)，,各種避雷裝置的所有連接點必須牢

12、固可靠，接地電阻值必須答合GBJ232的要求。2、屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板外表平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。4、衛(wèi)生間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應(yīng)作24小時閉水試驗?？靠蛷d、臥室墻

13、面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5、門窗；鋁合金門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進戶門防盜門垂直，門框內(nèi)應(yīng)灌滿水泥沙漿，門鎖應(yīng)安裝牢固，門、窗、鎖開啟靈活自如，無晃動和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無明顯刮花痕跡，無損傷、油漆均勻完整。6、景觀；木裝飾工程應(yīng)外表光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢、無爆裂木材料。水景山石安裝牢固，排水暢通。園林、噴泉、瀑布、人工湖，要設(shè)置給排水功能，花基、花槽要有排水，園林要有合理的給水點和電源備用點，分區(qū)、按棟或片的獨立控制、獨立電表計量。

14、游樂設(shè)施、安裝牢固、面漆完好均勻、無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損，配置使用平安警示指示牌。7、電氣；電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，必須采用管子配線，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MKV。漏電開關(guān)、照明開關(guān)開啟靈活。應(yīng)符合,“低壓電氣裝置規(guī)程的有關(guān)要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術(shù)燈光，要安裝牢固、合理分控、標(biāo)識清楚，盡量少安裝埋地?zé)?，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，

15、配置定時開關(guān)及獨立的電表計量。8、電梯；電梯機房機房地面刷綠漆，機房地面、墻外表光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機房有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施。電梯管井底要有集水井，安裝自動潛水泵裝置，安裝有獨立的計量電表。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器、按鈕其他平安設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，平安裝置必須靈敏

16、、可靠，控制閥門應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨計費。消防水箱進水管閥門檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。消防管道設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。管道防腐措施必須答合GBJ242的規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井

17、)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道通過公路應(yīng)做鋼筋水泥保護，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、道路；房屋入口處道路與主干道相通。路基穩(wěn)固、路面不積水，鋪砌磚、瀝青不空鼓。路面排水暢通、路面磚采用防滑材料。路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷，并均勻的用黑色和黃色相間的反光漆油刷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角，交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。11、水泵房、墻面、天花；

18、扇灰刷乳膠漆，機房地面、墻外表光潔平整、明亮。配置各設(shè)備標(biāo)示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板、抽風(fēng)機等設(shè)施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動潛水泵。各種閥門有明顯標(biāo)示、名稱、功用或控制范圍的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動方向。進水管安裝有獨立計量總水表。各機房安裝獨立計量電表、水表。12、上下壓配電房；開閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面刷綠漆，機

19、房地面墻外表光潔平整、明亮。設(shè)備房配置上下壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施如電子貓王，電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊高壓配電房鋪高壓絕緣墊并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示平安線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋、高壓手套、高壓接地線或接地刀高壓開關(guān)檢修車，每個高壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍。安裝有各路獨立計量電表。13、消防控制室和監(jiān)控中心

20、；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機房地面墻外表光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、溫度計、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有獨立計量電表。14、室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，油漆完好，無滲漏水，水壓充足。15、檢查門牌；棟號、層號、房號，首層大堂信報箱、告示欄、對講系統(tǒng)齊全。16、對小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供給商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)效勞良好、有中文使用說明書及聯(lián)系 信譽良好的公司。17、小區(qū)基建工程采用批量較大的各種建材；水電器

21、材常規(guī)材料和配件等盡量選用市面上普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國內(nèi)容易購置配件材料及型號與規(guī)格，方便后期維修。18、涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。19、所有參于土建工程；設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨表、采購供給地址及單位聯(lián)系 。20、一些重要的大型配套設(shè)備；包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、 交換系統(tǒng)等的供給單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，聯(lián)系 等，并要對物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。21、小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明；如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警須經(jīng)過公安部