學(xué)校物業(yè)管理整體設(shè)想

1、商丘師范學(xué)院的物業(yè)特性和管理為了服務(wù)好商丘師范學(xué)院，裕鴻物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)考察、調(diào)研，對(duì)其環(huán)境和物業(yè)做了直觀了解。還對(duì)大部分師生進(jìn)行意見咨詢，通過調(diào)查、了解、咨詢和探討，形成了裕鴻物業(yè)對(duì)管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的基本思路。1、物業(yè)特性?師范學(xué)院是集教學(xué)樓、住宿和公寓等綜合性物業(yè)，是典型的學(xué)校物業(yè)，是商丘市高等師范學(xué)城，規(guī)劃上具有園林化的鮮明特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有不同于其它住宅區(qū)、工廠等物業(yè)，具有現(xiàn)代化程度較高的要求。?商丘師范學(xué)院規(guī)模較大，教職員工和學(xué)生數(shù)量大，外部環(huán)境復(fù)雜，管理者的系統(tǒng)管理能力和綜合素質(zhì)要求較高。?商丘師范學(xué)院學(xué)院率先進(jìn)行垃圾分類和園林化設(shè)計(jì)，管理者要有按照ISO14000國(guó)際環(huán)

2、保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的能力。?由于商丘市政府及院領(lǐng)導(dǎo)的重視和兄弟院校關(guān)注的重要性。因此，商丘師范學(xué)院的管理與服務(wù)，必須探索科技實(shí)力和品牌結(jié)合的全新服務(wù)模式。2、人員類型?人員總數(shù)約有人?人員身份教師學(xué)生學(xué)院工作人員工地建筑工人等裕鴻物業(yè)管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的總體設(shè)想1、針對(duì)商丘師范學(xué)院區(qū)域大特殊性及問題的策劃?管理處在管理方式上將專業(yè)化管理職能與分區(qū)管理相結(jié)合。?管理手段上達(dá)到通訊現(xiàn)代化、辦公自動(dòng)化、作業(yè)機(jī)械化。?分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財(cái)、物分步到位。?為強(qiáng)化校園的治安，各巡邏崗、固定崗，各部門“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的綜合快速反應(yīng)體系。2、針對(duì)校園內(nèi)大部分是學(xué)生的特殊性及其問題的策劃?堅(jiān)持微利原則，

3、推出“超值服務(wù)”系列舉措。?對(duì)前期的大量投入（重點(diǎn)為二次環(huán)境改造）費(fèi)用不納入管理處費(fèi)用攤銷，減輕學(xué)院負(fù)擔(dān)。4、針對(duì)商丘師范學(xué)院“園林化、花園式”這一特殊性，導(dǎo)入ISO14000國(guó)際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)園林化的基礎(chǔ)在于環(huán)保意識(shí)、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定位，裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導(dǎo)入ISO14000國(guó)際環(huán)保質(zhì)量體系，并配合校園文化的開展，引導(dǎo)師生形成環(huán)保價(jià)值觀和綠色家園的行為規(guī)范。裕鴻物業(yè)管理服務(wù)日照學(xué)院的總目標(biāo)及理念1、總目標(biāo)創(chuàng)建全國(guó)一流的、面向新世紀(jì)的“國(guó)際文明新人文大學(xué)校園”與全體師生共同營(yíng)造一個(gè)“師生滿意、社會(huì)滿意、物業(yè)人滿意”的新世紀(jì)大學(xué)園。2、基本理念?“百年承諾三專（化）服務(wù)服務(wù)師生

4、”?”做到更好、追求最好”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的基礎(chǔ)理念?“三專（化）服務(wù)”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的工作理念三專（化）服務(wù)更是裕鴻物業(yè)人為商丘師范學(xué)院全體師生提供更到位的“技術(shù)專家的基礎(chǔ)性服務(wù)、社會(huì)化專業(yè)社區(qū)服務(wù)和品牌化的專門個(gè)性服務(wù)”等綜合性社區(qū)服務(wù)。?超值服務(wù)精益求精?做您所說的?客戶滿意就是我們工作的最高標(biāo)準(zhǔn)?優(yōu)化資源打造品牌規(guī)模經(jīng)營(yíng)裕鴻物業(yè)服務(wù)商丘師范學(xué)院的基本模式“三?；▽＜摇I(yè)、專門）校園服務(wù)”技術(shù)專家的基礎(chǔ)性服務(wù)市場(chǎng)化的專業(yè)社區(qū)服務(wù)品牌化的專門個(gè)性服務(wù)1、發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，由技術(shù)專家提供的物業(yè)專項(xiàng)基礎(chǔ)性服務(wù)2、充分利用公司及社會(huì)資源，提供社會(huì)

5、化的專業(yè)校園服務(wù)3、適應(yīng)大學(xué)發(fā)展和消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)，提供品牌化的專門個(gè)性服務(wù)管理服務(wù)理念業(yè)讓您更滿意讓一一嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您一一業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更一一優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的滿意一一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會(huì)

6、其他類型物業(yè)的地方，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實(shí)現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學(xué)生相對(duì)集中、流動(dòng)性大、物業(yè)使用頻率高等特點(diǎn)，在從事高校物業(yè)管理時(shí)應(yīng)高度予以重視。4加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路4.1 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)管理公司發(fā)展目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤有必要有選擇地放開部分市場(chǎng)，讓社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來。通

7、過競(jìng)爭(zhēng)、對(duì)比來提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。在競(jìng)爭(zhēng)面前，學(xué)校后勤物業(yè)管理公司才會(huì)有發(fā)展，不會(huì)在后勤社會(huì)化面前被淘汰。4.2 加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平后勤物業(yè)管理公司由學(xué)?？倓?wù)處轉(zhuǎn)型而來，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個(gè)重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識(shí)，采取送出去或引進(jìn)來的方式，從上到下進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。與此同時(shí)在選聘員工時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)

8、水平，增強(qiáng)物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。4.3 健全各項(xiàng)管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。4.4 加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會(huì)上參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)

9、量和信譽(yù)去贏得市場(chǎng)。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。4.5 走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)道路，提高盈利能力在過去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費(fèi)用由國(guó)家包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來通過后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)服務(wù)型和有償服務(wù)型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個(gè)方面著手：(1)提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了

10、，有償服務(wù)才會(huì)理直氣壯。(2)針對(duì)不同的服務(wù)對(duì)象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學(xué)生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務(wù)。(3)教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場(chǎng)接軌，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學(xué)樓和學(xué)生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場(chǎng)接軌，這樣就能有效的改善學(xué)校的物業(yè)管理公司的盈利水平。只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。5以人為本，共建和諧校園物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對(duì)象的滿意度。加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見是提高物業(yè)管理水平的一種重要

11、途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來，一方面有助增強(qiáng)他們的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另一方面可以加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象一一廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機(jī)會(huì)，給以他們關(guān)愛。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個(gè)和諧的校園。淺談高校物業(yè)管理企業(yè)的管理問題隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級(jí)階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級(jí)階段，沒有成熟的市場(chǎng)背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營(yíng)模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物

12、業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點(diǎn)，就是它依托學(xué)校，實(shí)施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對(duì)較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。（一）本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個(gè)重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號(hào)，比如“嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團(tuán)結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長(zhǎng)期目標(biāo)。逐步樹立“從單一的簡(jiǎn)單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營(yíng)管理

13、理念。在實(shí)際工作中，完善了物業(yè)管理部員工規(guī)章制度等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進(jìn)行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強(qiáng)和實(shí)現(xiàn)管理，讓員工切身體會(huì)到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個(gè)人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強(qiáng)情況下，由于不適應(yīng)嚴(yán)格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng)，引起了不同原因的員工情緒波動(dòng)，甚至發(fā)生暫時(shí)性的停工停產(chǎn)事件，但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中的正?，F(xiàn)象。（二）理清思路，與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)調(diào)整管理模式物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細(xì)、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋

14、面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對(duì)學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細(xì)”；物業(yè)管理工作是一個(gè)“動(dòng)態(tài)的、長(zhǎng)效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時(shí)都用可能在某個(gè)角落產(chǎn)生；比如雜草，一個(gè)不小心整個(gè)校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班,它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提供一點(diǎn)參考意見。一、以功能為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠籬、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項(xiàng)，每項(xiàng)都有責(zé)任人，

15、責(zé)任落實(shí)到位，不僅發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。二、權(quán)力下放，發(fā)揮主動(dòng)性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目部的日常管理，逐步形成一個(gè)核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟(jì)權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。三、為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們?cè)靹?chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他掃清障礙。四、規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細(xì)、實(shí)”的基礎(chǔ)上，提升到加強(qiáng)規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)部先后出臺(tái)了大量的規(guī)章制度，并逐步付緒于實(shí)施。在實(shí)際工作中，不斷調(diào)

16、整，改進(jìn)，再調(diào)整，再改進(jìn)，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強(qiáng)。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償?shù)姆?wù)。五、規(guī)范管理中幾條值得堅(jiān)持保持的經(jīng)驗(yàn)：出臺(tái)新的獎(jiǎng)懲考核制度，將考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、量化，分值與獎(jiǎng)金相應(yīng)得到真實(shí)體現(xiàn)；每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制每周一次管理員例會(huì)制；校區(qū)衛(wèi)生評(píng)比制；各校區(qū)管理處的互查、互評(píng)制；效益分配制；員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才

17、能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實(shí)施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實(shí)制度的重要途徑。其具備簡(jiǎn)潔、明了、易操作的特點(diǎn)，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實(shí)際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績(jī)，最能表達(dá)結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實(shí)際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個(gè)制度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)

18、化步伐的重要途徑、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時(shí)候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認(rèn)為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗(yàn)，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場(chǎng)定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。、根據(jù)物來管理的功能需要，設(shè)立主管理實(shí)施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。對(duì)現(xiàn)有的資源要不斷的整

19、合，包括物力整合、財(cái)力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個(gè)部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進(jìn)行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項(xiàng)目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項(xiàng)目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊(duì)和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業(yè)中去。具備獨(dú)立注冊(cè)公司能力的，應(yīng)考慮獨(dú)立注冊(cè)公司，化小核算單位，壯大下屬企業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時(shí)，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，從

20、而更好的發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進(jìn)取創(chuàng)業(yè)精神。、樹立以人為本的思想，進(jìn)行人事調(diào)整。首先，本人認(rèn)為工作合格基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能力。作為優(yōu)良的基層管理員，不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能務(wù)，還能在實(shí)際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對(duì)象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢(shì)在一是對(duì)工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進(jìn)相關(guān)管理員，其優(yōu)勢(shì)；一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，二是能帶來新的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式。三是能對(duì)企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)危機(jī)感。要

21、重視管理員進(jìn)行管理階層。就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級(jí)即一類管理員應(yīng)進(jìn)行管理階層中的決策層；二類管理員應(yīng)進(jìn)入管理階層中的執(zhí)行層。三、轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營(yíng)理念俗話說，“先學(xué)會(huì)走路，再學(xué)跑步?！钡?，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達(dá)、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)市場(chǎng)迅速。因此，我們?cè)趯W(xué)走路的同時(shí)，也要學(xué)跑步。我們?cè)诮?jīng)營(yíng)校園市場(chǎng)的同時(shí)，要積極發(fā)展校外市場(chǎng)。做好開拓市場(chǎng)的前期準(zhǔn)備，營(yíng)校內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)要積極發(fā)展校外市場(chǎng)。要有人力、物力、財(cái)力的長(zhǎng)期投入。沒有社會(huì)市場(chǎng)，企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿?。、確立市場(chǎng)定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍(lán)圖要參

22、與社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，首先要有科學(xué)地市場(chǎng)定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認(rèn)為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場(chǎng)定位之后要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)，有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃拓展藍(lán)圖也就容易成功。、參與社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在行為上要大膽嘗試任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會(huì)有何損失，但是卻失去了社會(huì)，只有去嘗試了才會(huì)有機(jī)會(huì)，有機(jī)會(huì)了發(fā)展的機(jī)會(huì)就大了。但是任何嘗度都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)做一些前期準(zhǔn)備。比如，在人力上，要有從具體負(fù)責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織，在財(cái)力上，要有專項(xiàng)的經(jīng)費(fèi)開支與投入。在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎(jiǎng)勵(lì)措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快，也正是這個(gè)道理。、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境。總公司形成的大環(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進(jìn)程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨(dú)立法人，營(yíng)造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃要與總公司的目標(biāo)與規(guī)劃相一致。（四）進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)，樹立