商業(yè)街運(yùn)營知識

1、商業(yè)街運(yùn)營管理知識商業(yè)街分類商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。目前，國內(nèi)的商業(yè)街有如下幾種分類方式：按規(guī)模分類大型商業(yè)街：在長度為1000米的標(biāo)準(zhǔn)基點(diǎn)上進(jìn)行的商鋪的有序布局，如上海的南京路和淮海路兩大商業(yè)街，北京王府井大街和西單北大街兩個(gè)大型商業(yè)街，目前全國最長的

2、步行街是全長為1210米的武漢江漢路商業(yè)街。中小型商業(yè)街：如深圳華強(qiáng)北路商業(yè)街和北京275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。按功能分類綜合型商業(yè)街：如南北總長度為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中山路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街。專業(yè)型商業(yè)街：如杭州健康路絲綢特色街、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。按等級分類市級商業(yè)街：如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街。區(qū)級商業(yè)街：如天津?yàn)I江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和方莊小區(qū)餐飲一條街。除此之外還有按照不同性質(zhì)來劃分的，如商品性一條街、服務(wù)性一條街，如北京中關(guān)村電子一條街、北京西二環(huán)東側(cè)的北京金融街。商業(yè)街經(jīng)營類別商業(yè)街項(xiàng)目生存發(fā)展所依賴的是專業(yè)化的管理，包括對

3、進(jìn)駐商鋪、業(yè)主、企業(yè)等權(quán)利義務(wù)的限制。由于其所管理的范圍大、行業(yè)跨度大，要保證商業(yè)街朝著預(yù)期的目標(biāo)前進(jìn)，就需要更為細(xì)致的經(jīng)營策略。按照業(yè)主的經(jīng)營行為分類投資經(jīng)營：商鋪業(yè)主購買商鋪后自己直接經(jīng)營。委托經(jīng)營：商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營。租賃經(jīng)營：業(yè)主為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或沒有足夠的資金時(shí)，以租賃方式獲取商鋪的經(jīng)營權(quán)。按照商業(yè)街的營銷方式分類一次性賣出：商業(yè)街完成招商工作后，將整個(gè)項(xiàng)目賣出。租賃經(jīng)營：照顧中小投資者的需求，不賣出商鋪產(chǎn)權(quán)，提供使用權(quán)租賃的管理方式。直接經(jīng)營：商業(yè)街的管理公司直接引入產(chǎn)品，自行經(jīng)營?；旌辖?jīng)營模式：將以上三種方式按照一定的比例混合經(jīng)營。選擇經(jīng)營模式要

4、根據(jù)商業(yè)街管理公司的能力來確定，直接經(jīng)營模式和混合經(jīng)營模式的難度要比單純的租賃和買賣要復(fù)雜得多.商業(yè)街運(yùn)營管理基礎(chǔ)知識運(yùn)營管理是商業(yè)街運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從商業(yè)管理”蛻變成物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房

5、地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。需要商業(yè)街開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定招商政策，對微觀商業(yè)經(jīng)營主體進(jìn)行控制，最基本的目標(biāo)是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報(bào)，讓整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。商業(yè)街項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。推廣策劃應(yīng)該面對國際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì)的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對項(xiàng)目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。商業(yè)

6、街的業(yè)態(tài)規(guī)劃商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)土足鼎立”狀：具備購物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%,具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。商業(yè)街

7、的空間布局國際流行的街景構(gòu)造是，商業(yè)街內(nèi)街景全為內(nèi)置環(huán)廊式，內(nèi)街的人流、物流暢通無阻，主體結(jié)構(gòu)有三種形態(tài)，全開放式、全封閉式、半封閉式。在內(nèi)街的各式人行步道上將裝配眾多的公共服務(wù)設(shè)施，如休閑桌椅、公用電話、ATM取款機(jī)、自助銀行、環(huán)保公廁、兒童樂園、園林景觀、城市雕塑等。而目前中國城市的商業(yè)街大多數(shù)是借市成街的模式，近年來才開始注意到街道景觀園林的建設(shè)。大量的人流意味著復(fù)雜交通流線的設(shè)計(jì)，交通網(wǎng)絡(luò)的搭建特別是立體交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)越來越重要。例如上海南京路商業(yè)街，擁有24條地面公交線路、兩條地鐵線、市內(nèi)環(huán)線高架路、市內(nèi)鐵路線以及黃浦江水運(yùn)線，從而保障了南京路商業(yè)街的客流吞吐需求。中、小型商業(yè)街，在

8、不具備立體交通網(wǎng)狀的情況下，可采取平面互動(dòng)交通網(wǎng)設(shè)計(jì)。條件再差，也要具備一側(cè)、一面、兩端交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)絡(luò)條件。商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一、尺度近人建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松平易近人”，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是以勢壓人商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，而不是以高速過往機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是視而不見而橫向關(guān)注范圍一般也就在10米一一20米之間，而超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20米寬的范圍內(nèi)之”字前行。這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)

9、應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計(jì)的第三個(gè)層面上。建筑外觀造型的設(shè)計(jì)可以分為三個(gè)層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線。著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實(shí)墻面的虛實(shí)對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三個(gè)層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這一層面上的設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)該是建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運(yùn)用。商業(yè)街的設(shè)計(jì)重點(diǎn)也應(yīng)在首層外觀的細(xì)部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應(yīng)用，臺(tái)階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃分等等。建筑師的設(shè)計(jì)

10、深度不應(yīng)僅僅停留在第一個(gè)層面上，缺少細(xì)部的設(shè)計(jì)無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會(huì)空洞沒有人情味。國外商業(yè)街經(jīng)常被作為設(shè)計(jì)樣板，這與國外商業(yè)街的小體量、小尺度的人性化設(shè)計(jì)分不開。國內(nèi)的設(shè)計(jì)容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢。商業(yè)街設(shè)計(jì)的尺度把握應(yīng)該以人為本。二、空間的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動(dòng)和感知空間是三維的。所以設(shè)計(jì)師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對性地設(shè)計(jì)。首先商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的枳極空間”和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的消極空間”。作為商業(yè)街這樣一個(gè)有聚合要求。需要行人購物休息能

11、夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間，它必須是一個(gè)通過建筑手段塑形成的積極空間也就是在商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標(biāo)志物和限定物，標(biāo)志著商業(yè)街的起和終。同時(shí)也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。例如在北京珠江國際城商業(yè)街設(shè)計(jì)中，入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標(biāo)志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通與步行空間隔開。小區(qū)中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業(yè)街結(jié)束也標(biāo)示著小區(qū)的中心。寬間范圍，購物人能隨時(shí)感知自身在這一空間內(nèi)的位置，購物者在大市場內(nèi)常有的混亂與迷失感。從人的行為模式來看，一般步行商業(yè)街的寬度宜在兩端標(biāo)志的建立確立了商業(yè)街的預(yù)知未走的路程。這一手法避免了10道

12、難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的度也與商業(yè)規(guī)模有關(guān)，但不等于說街越長樓越高，街應(yīng)該越寬。的。若寬于20米，街”的感覺則可能被廣場”的感覺取代。商業(yè)街空間的高度方向的限定應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原則，宅區(qū)的商業(yè)街經(jīng)常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業(yè)。因與商業(yè)建筑個(gè)性不同，與商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)手法不必相同。尺度和色彩上適當(dāng)加以商業(yè)特點(diǎn)能提高商業(yè)街與住宅的整體性。20米之間，超過20米寬的街1/31/4。商業(yè)街的寬空間的舒適度也是必須考慮并考慮二次空間的應(yīng)用。住頂部住宅，特別是高層建筑多層、低層住宅如有可能，在在首層商業(yè)與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空

13、間在室外區(qū)分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個(gè)性有一個(gè)明確的區(qū)分帶。雨罩騎樓這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級的二次空間。騎樓這樣的空間正好適應(yīng)購物行人的尺度，無論建筑主體有多高，這樣的二次購物空間給人穩(wěn)定的舒適感。三、風(fēng)格色彩的多元化自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時(shí)期建造，風(fēng)格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達(dá)到統(tǒng)一的繁華效果。新設(shè)計(jì)的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調(diào)乏味。為追求傳統(tǒng)商業(yè)街的意境，設(shè)計(jì)師應(yīng)有意識地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一，甚至應(yīng)刻意創(chuàng)造多種風(fēng)格的店鋪共生的效果。不同風(fēng)格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風(fēng)情。

14、即便是同樣設(shè)計(jì)的不同單元，也通過材質(zhì)、顏色的變化，加強(qiáng)外觀差異化。商業(yè)街的魅力就在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生。這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)別。四、面材的軟化與精化商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據(jù)自身商業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設(shè)計(jì)僅僅是一個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會(huì)同原建筑設(shè)計(jì)立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業(yè)街表面構(gòu)件上越來越多地應(yīng)用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設(shè)計(jì)更趨近裝修裝飾設(shè)計(jì)、也要求設(shè)計(jì)師不能停留在建筑框架的設(shè)計(jì)深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計(jì)。換句話說，商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)很室內(nèi)化。五、重視非建筑元素商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它一些建筑元