房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價的控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價的控制發(fā)布時間： 2007-08-16 點擊:913地區(qū): 大慶轉(zhuǎn)自：中國工程咨詢網(wǎng)【摘要】 分析了建設(shè)項目從決策到設(shè)計和施工各階段對造價的影響 , 找出造價控制 的重點因素 . 討論了房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段、設(shè)計階段、實施階段分別需要采 取的相關(guān)措施和方法 , 以盡量降低項目的工程造價 , 即在決策階段編寫詳細(xì)的可行 性研究報告和編制投資估算 ;在設(shè)計階段優(yōu)化設(shè)計方案 , 進(jìn)行合理的技術(shù)設(shè)計和施 工圖設(shè)計 ;在實施階段選擇合理的施工方案 , 嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證 , 嚴(yán)格審 核工程施工圖預(yù)算 , 工程造價的預(yù)算采用工程量清單報價 ,擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位 , 防

2、止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價 , 深入現(xiàn)場 ,收集和掌握施工有關(guān)資料 , 制定嚴(yán)密的合 同條款 .房地產(chǎn)建設(shè)項目的造價控制貫穿于項目的全過程 , 即項目規(guī)劃決策階段、項目設(shè)計 階段、項目實施階段和竣工階段 . 有關(guān)分析資料顯示 , 在項目投資決策階段對投資的 影響可達(dá)95羽上;初步設(shè)計階段可達(dá)75%- 95%對建筑工程造價的影響力最大;技 術(shù)設(shè)計階段可達(dá)35%-75%,對建筑工程造價的影響力減小,該階段只確定工程設(shè)計 的合理性、可行性 ; 在施工圖設(shè)計階段可達(dá) 10%-35%,其影響力進(jìn)一步削弱 . 因此, 最關(guān)鍵的階段是項目實施之前的項目決策 （決定因素）和設(shè)計階段（關(guān)鍵因素）, 因此 要根據(jù)影

3、響力的大小有所側(cè)重 .1 規(guī)劃決策階段工程造價的控制 決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對該項目的工程造價有很大影響 , 特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平 的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝評選、設(shè)備選用等 . 該階段控制造價的主要手段是 在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)項目可行性的基礎(chǔ)上編制合理真實的投資估算 .1.1 編寫可行性研究報告可行性研究報告是決策的重要依據(jù) , 做好可行性研究報告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研 , 開發(fā)的項目是否有相應(yīng)的消費群體 , 深入了解開發(fā)項目所定位的業(yè)主們的需要 , 要 確保項目是適應(yīng)發(fā)展要求的 ; 做好效益研究 , 從投入、產(chǎn)出入手 , 解決項目在經(jīng)濟(jì)上 的“合理性”問題 .既要符合所在城市的規(guī)劃要求 ,

4、又要滿足使用功能 ,既要考慮功 能分區(qū)和建筑物的間距要求 , 又要考慮最大限度地節(jié)約用地 , 盡量做到布置緊湊合 理, 充分利用地形地貌 ,降低地皮費用 .可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化 ,研究 報告要確保真實性和科學(xué)性 .1.2 編制投資估算 投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一 . 它是研究、分析開發(fā)項目 的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù) , 也是決策的主要依據(jù) .在投資估算中 ,設(shè)計人員應(yīng)從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設(shè)計意圖、 工程內(nèi)容 , 費用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理 ,確保估算質(zhì)量 .主要工藝要進(jìn)行多方案比較 , 設(shè)計方案不僅 要技術(shù)上可行 , 而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理 . 所以工程經(jīng)濟(jì)人員從

5、建設(shè)方案的優(yōu)選開始 , 就 應(yīng)該滲透到設(shè)計的全過程中去 , 按照工程造價管理的原則 , 合理預(yù)測投資估算中各 種動態(tài)因素的變化 , 盡可能打足投資不留缺口 , 這是編制投資估算工作的關(guān)鍵 , 也是 下階段的重要依據(jù) .2 設(shè)計階段工程造價的控制 工程設(shè)計是房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程 , 是工程建設(shè) 的靈魂 ,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié) ,是確定與控制工程造價的重點階段 . 2.1 優(yōu)化設(shè)計方案專家指出，雖然設(shè)計費用占工程總投資的比例很小 （1%2%）,但它對工程造價的影 響程度達(dá)到 75%.搞好工程設(shè)計階段的造價控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵, 重施工、輕設(shè)計的觀念

6、必須克服 , 控制工程費用應(yīng)從設(shè)計抓起 .因此,建設(shè)單位在審查設(shè) 計單位的設(shè)計時 , 要重視設(shè)計方案的優(yōu)化 , 采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、 新 工藝、新材料 .2.2 技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的造價控制方案設(shè)計招標(biāo)完成后 , 還要重視技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計 . 我國的建設(shè)項目中 , 一旦某 個方案中標(biāo) , 在接下來的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計過程中就缺少競爭機制 , 設(shè)計人員 隨意加大梁柱截面 , 提高混凝土強度等級 , 增加配筋量 , 出現(xiàn)了不少設(shè)計不合理現(xiàn) 象, 致使投資嚴(yán)重失控 . 在設(shè)計過程中采用限額設(shè)計是加強此階段監(jiān)督管理的有效 手段, 避免無謂的浪費 . 限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行

7、性研究報告的投資估算控制 初步設(shè)計 ,按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計 ,同時各專業(yè)在 保證達(dá)到使用功能的前提下 , 按分配的投資限額控制設(shè)計 ,嚴(yán)格控制不合理變更 , 保 證總投資額不被突破 .控制概算不超過投資估算 ,主要對工程的設(shè)備、材質(zhì)控制 , 實 行設(shè)計招標(biāo) , 增加競爭意識 , 降低成本 .a. 單體在結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計和布局上一定要合理 , 如樁距、柱網(wǎng)、框架梁的布置、板 的布置等,并能夠滿足建筑分隔上的使用功能 .b. 在單體建筑中，各種材料、設(shè)備的選用要適當(dāng)例如在圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料的選取上:加 氣混凝土砌塊（其100mn厚墻體容重約為730kg/m3）,目前普遍應(yīng)用于高

8、層、小高層 和多層框架結(jié)構(gòu)的內(nèi)外隔墻 ;如果在設(shè)計中選用重量更輕 ,且日益推廣的新型建筑 材料如空心石膏砌塊（其100mm厚墻體容重約為700kg/m3）,總荷載就會減少很多, 從而使梁、柱的截面、配筋減少 , 傳至基礎(chǔ)的荷載也將減小 , 可節(jié)約混凝土及鋼筋用 量, 降低上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的造價 . 在材料的選用上 , 一定要從質(zhì)量和價格上進(jìn)行比 較. 例如在設(shè)計中根據(jù)開發(fā)項目所處的地段、面向的客戶、預(yù)算房價的多少以及開 發(fā)的利潤來最終決定選用外裝飾材料、室內(nèi)裝飾材料、防水材料、門窗材料、水電 材料及設(shè)備 .c. 在單體建筑設(shè)計中 , 注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇 . 一般情況下地基與基礎(chǔ)的 工程

9、造價約占工程總價的15%-20%,此項費用較難控制，因為地質(zhì)條件千變?nèi)f化,因 此選定方案非常重要 .基礎(chǔ)方案決定于地質(zhì)勘察情況、荷載大小 , 其選擇原則是在保證滿足工程需要的前 提下盡量選擇造價低的形式 .例如對于地質(zhì)不夠好的地段必須要采用樁基時,就可以考慮選擇造價相對較低的人工挖孔樁 .d. 在單體設(shè)計上 , 要控制整棟建筑的配筋率 , 當(dāng)然各種結(jié)構(gòu)和單體的配筋率大小不 等，但總體平均值大致如下:多層磚混結(jié)構(gòu)約20kg/m2;多層、小高層的框架結(jié)構(gòu)約30 - 45kg/m2; 高層框剪結(jié)構(gòu)約 50 -70kg/m2. 單體配筋率計算后 , 與以上指標(biāo)進(jìn)行比 較, 如配筋率超過以上指標(biāo) , 則

10、結(jié)構(gòu)太保守 , 配筋偏大 , 工程造價會增加 , 應(yīng)重新考慮 修改設(shè)計方案來減小配筋 .因此,通過認(rèn)真計算比較其配筋率來合理調(diào)整結(jié)構(gòu)的配 筋大小 , 最終確定最佳配筋率 , 從而降低工程造價 .e. 單體設(shè)計中，在容積率不變的情況下，單體建筑的使用率要提高.即套內(nèi)使用面積 的大小要控制好 , 通常對于多層、 小高層公攤系數(shù)約為 1.1 左右, 高層約在 1.2 左右 比較合理 .f. 在單體設(shè)計中要結(jié)合開發(fā)項目的具體特點 ,圍繞開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營模式、 目的和利益 , 最終設(shè)計出切合本項目的單體工程 .3 實施階段工程造價的控制 工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段 , 是人力、物力、財

11、力消耗的主要階段 . 工程量大 ,涉及面廣,影響因素多 ,材料設(shè)備價格隨市場供求波動大 .要提高工程質(zhì) 量, 控制工程造價 , 發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益 , 就要在工程實施階段加強工程建設(shè) 項目的管理和監(jiān)督職能 .3.1 選擇合理的施工方案 對中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計及作業(yè)方案認(rèn)真審核 , 采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比 較方法進(jìn)行綜合評審 , 要合理化、經(jīng)濟(jì)化 , 尤其涉及到圖紙以外增加的方案 , 一定在 保證安全、質(zhì)量的前提下 ,用最經(jīng)濟(jì)的方案 , 從而降低工程成本 ,減少工程變更和現(xiàn) 場簽證,加強投資控制 .3.2 控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證在工程建設(shè)項目中 , 工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免

12、的 , 但要進(jìn)行有效控制 . 為防止 施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞 ,除在審核圖紙時把關(guān)外 ,還應(yīng)在甲、乙方、設(shè)計單位的圖紙 會審、設(shè)計單位的技術(shù)咨詢中盡量消除漏洞 .設(shè)計變更應(yīng)盡量提前 ,變更發(fā)生得越 早, 損失越小 , 盡可能把設(shè)計變更控制在施工階段初期 , 尤其對影響工程造價的重大 設(shè)計變更 , 更要先比較各個方案的優(yōu)劣 ,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法 , 使工程造價得到有 效控制 .a. 基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素，發(fā)生的圖紙外的簽證比較多（土方、地下水排 水、地下物的清除等 ）, 要嚴(yán)格把關(guān) .b. 對于現(xiàn)場簽證，要實行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級審核制，即造價工程師審核簽字，總監(jiān)理工 程師及業(yè)主方項目經(jīng)理再

13、審核簽字后方才有效 .c. 對于工程聯(lián)系單、圖紙會審、施工組織設(shè)計方案等要嚴(yán)格審核 .3.3 嚴(yán)格審核工程施工造價根據(jù)計劃進(jìn)度和現(xiàn)場施工的實際進(jìn)度 , 即時核定施工預(yù)算 .對于實際有可能超出相 應(yīng)施工單位報價的部分 , 要加以詳細(xì)分析 , 找出原因 , 調(diào)整或修正 , 對工程造價實施 動態(tài)控制 .a. 各種單項工程造價嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi) . 各種主要材料及設(shè)備的價格 , 如鋼筋、 商品 混凝土、 水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi) . 盡量不突破 , 如果必須調(diào)整則應(yīng)及時 辦好現(xiàn)場材料、設(shè)備的確認(rèn)手續(xù) .b. 對于施工單位未按設(shè)計施工圖完成的工程內(nèi)容，要辦理好相關(guān)手續(xù)，在結(jié)算中予以扣減 .c. 工

14、程項目的材料費一般占工程總造價的 50%-60%左右,材料費用是成本控制的關(guān) 鍵. 建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量 , 對某些材料可采用甲方指定或限價方式 . 在材料調(diào)差方面 , 主材及設(shè)備調(diào)低調(diào)高的部分都要認(rèn)價 , 辦好相關(guān)手續(xù) , 結(jié)算時據(jù)實 調(diào)差.d. 結(jié)算審計時 , 對各個單項的工程量分別復(fù)核 , 同時對定額套項要嚴(yán)格審核 , 不出現(xiàn) 漏項、增項及施工單位套高不套低的現(xiàn)象 .e. 在工程竣工后 , 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度 , 自身審核后 , 再送至 專業(yè)審計單位進(jìn)行二次審核 , 通過層層把關(guān) , 真實合理地反映工程造價 , 從而降低工 程成本 .3.4 工程造價的預(yù)算

15、采用工程量清單報價我國已加入 WTO正逐步嘗試實施國際通行的做法,2003年已發(fā)布GB50500-200建 設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范 , 對于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報價的方式 , 將工 程成本市場化 , 增加競爭意識 , 降低工程成本 , 或在工程設(shè)計比較完善的情況下 , 工 程采用單方造價包干 , 限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內(nèi)容等 ,降低后期施 工過程中的變更與簽證 , 從而降低工程成本 .3.5 優(yōu)選專業(yè)分包 , 防止壟斷性行業(yè)任意抬價在工程建設(shè)中 , 對于工程承包方式 , 在不影響整個工程質(zhì)量、進(jìn)度的前提下 , 盡量采 用總包加專業(yè)分包制 , 即專業(yè)事由專業(yè)單位去做 ,從而

16、降低中間環(huán)節(jié)和工程成本 .如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、 涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包， 由各自專業(yè)單位進(jìn)行承包,這樣能保證工程的質(zhì)量，同時降低工程成本有些特殊專 業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承擔(dān)，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等3.6深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料在工程施工過程中，審價人員和費用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看 施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料， 及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時審核因設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應(yīng)調(diào)整和 控制工程造價，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工

17、作.3.7制定嚴(yán)密的合同條款在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地 狹小、品牌型號不明確等為借口 ,進(jìn)行各種各樣的索賠，隨著我國加入WTO工程項目 的管理也將逐步與國際接軌.例如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用,如果合同中寫明了合同報價,充分考慮了工期因素,不論采取何 種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長.利用好“嚴(yán)密合同 條款”這一條，對可能發(fā)生的情況提前預(yù)計，多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗及合同條款.涉 及到工程成本方面的細(xì)節(jié)一定要嚴(yán)謹(jǐn)，如工程取費標(biāo)準(zhǔn)、類別，主材、設(shè)備價格的認(rèn) 定方式、工程承包的范圍、內(nèi)容等均要在合同中明確規(guī)定.4結(jié)語本文從三個大的方面談了