大豐商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查

1、大豐市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查一、 大豐概況：1綜合概況現(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)。大豐市地處江蘇東部，黃海之濱，總?cè)丝?4萬，面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬畝，灘涂116萬畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬畝，轄14個(gè)鎮(zhèn)、兩個(gè)省級開發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場和滬屬農(nóng)場各3個(gè)。大豐市先后榮獲“江蘇省文明城市”、“江蘇省衛(wèi)生城市”、“江蘇省社會(huì)治安安全市”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等30多個(gè)國家級和省級先進(jìn)縣（市）稱號。大豐是麋鹿之鄉(xiāng)。大豐麋鹿國家級自然保護(hù)區(qū)是世界上最大的麋鹿放養(yǎng)區(qū)，也是全國精選的15個(gè)生態(tài)旅游景點(diǎn)之一，現(xiàn)有麋鹿10

2、00多頭，占世界總數(shù)的30%大豐是全國第一批生態(tài)建設(shè)示范城市。1983年大豐出臺(tái)了全國第一部生態(tài)縣規(guī)劃，由此被譽(yù)為“中國最早、早成功的生態(tài)建設(shè)區(qū)域”。全國生態(tài)專家稱“中國生態(tài)建設(shè)這篇大文章，是從大豐落筆的”。大豐將生態(tài)理念全面滲透到社會(huì)的各個(gè)方面，形成綠色教育、綠色城建、綠色工業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)， 進(jìn)行綜合生態(tài)建設(shè)。這一局面在中國獨(dú)此一家。目前大豐已建成了生態(tài)家園、生態(tài)村落、生態(tài)社區(qū)人類文明與自然造化的完美結(jié)合是人類能夠創(chuàng)造 的最偉大的作品，環(huán)境優(yōu)美、文明進(jìn)步的大豐市正率先開始對這樣的作品做濃墨重彩的繪制。大豐是灘涂濕地寶庫。大豐海岸線112公里，沿海灘涂面積10萬公頃，是亞洲最大的一片灘涂濕地，被

3、聯(lián)合國列入世界重要濕地名錄。原始灘涂濕地上棲息著400多個(gè)野生動(dòng)物家族，生長著近500種海邊植物，是各類野生動(dòng)植物棲息繁衍的天堂。大豐是新興港口城市。國家重點(diǎn)工程大豐港位于江蘇沿海海岸線中部，是填補(bǔ)江蘇沿海港口空白帶的中心戰(zhàn)略大港。2005年10月18日，大豐港-期工程兩個(gè)萬噸級泊位已建成試航，2006年開放一類口岸，并同時(shí)開工建設(shè)6個(gè)5萬噸級泊位。到2010年，大豐港將形成1500萬噸年吞吐能力，成為 江蘇沿海對外開放的綜合型中型商港。十一五期間，大豐將努力建成江蘇東部沿海新興臨港工業(yè)城市、江蘇中部開放的港口物流城市、長三角地區(qū)重要的生態(tài)旅游城市和鹽城跨越發(fā)展的 重要增長極。2、文化環(huán)境：大

4、豐歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國時(shí)期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。大豐市早在1942年初建，當(dāng)時(shí)名字是“臺(tái)北縣”，因地處東臺(tái)的北邊，所以叫臺(tái)北了。后來，因?yàn)樗c臺(tái)灣的臺(tái)北縣同名，故在1951年改為大豐縣。這大豐二字的來源呢，有兩種說法，一是因?yàn)榇筘S這地方古時(shí)為鹽場，而當(dāng)時(shí)最大的企業(yè)是“大豐鹽墾公司”，于是取“大豐”二字。另一說法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的各一字而命名的。不過取名為大豐后，確實(shí)老百姓的日子也一天天好起來了，大豐縣也在1958年被列為全國重點(diǎn)產(chǎn)棉縣，70年代，棉花產(chǎn)量進(jìn)一步增加，被譽(yù)為“金大豐”，這金大豐真得歸功于1917年實(shí)業(yè)家張謇在這里廢灶興墾，種植棉花。著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通在大

5、豐考察后，即興題詩“大豐連年大豐收，灘涂初訪是中秋，萬頃滄海出桑田，范公憂樂不無由”。詩中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大豐人文薈萃，除了范仲淹曾在這任職外，還出了另一個(gè)名人，那就是水滸傳的作者施耐庵，大豐是中國四大古典名著之一水滸作者施耐庵的故里。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2013年，大豐區(qū)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值443.52億元，比上年增長13.4%，增幅列鹽城各縣（市、區(qū)）第1。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值68.6億元，增長3.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值194.15億元，增長16.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值180.77億元，增長13.5%。全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值63229元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為15

6、.47:43.77:40.76，其中第三產(chǎn)業(yè)占比較上年提高1.06個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值213.06億元，比上年增長65.47%;占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)33%，較上年提高13.6個(gè)百分點(diǎn)。 全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）列第54位，較上年提升1位。大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對值增長較快。4、結(jié)語大豐地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出；城市人口進(jìn)程化強(qiáng)勁，為地產(chǎn)市場早就基礎(chǔ)；大豐擁有獨(dú)特的自然保護(hù)區(qū)，形成旅游特色產(chǎn)業(yè)；擁沿海中部唯一的深水大港，為打造江蘇腹地唯一的港口城市奠定基礎(chǔ)

7、；城市規(guī)劃較為合理，定位為一城一港，城市向西，后東、北，以及相關(guān)的城市綠化以及道路等公共配套的進(jìn)駐；舊城改造。出新房屋建筑，拆改危房違建，增加綠化面積，完善舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和街道服務(wù)設(shè)施。對城市中心區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)實(shí)行“退二進(jìn)三” 綠”，改善城區(qū)環(huán)境品質(zhì)。結(jié)合市政府搬遷和舊城改造工程，強(qiáng)化人民路、黃海路城市主要商業(yè)街區(qū)的職能。大豐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持在15%的增長，高增長的速度；目前大豐還處于典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)，向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對值增長較快； 大豐擁有良好的文化底蘊(yùn)，城市經(jīng)濟(jì)化程度尚欠佳?！巴硕?、城市規(guī)劃1、城市規(guī)劃區(qū)范圍 西至沿海高速公路、北至徐大高速公路、東至大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜

8、合開發(fā)區(qū)東界、南至大中鎮(zhèn)南界及一卯酉河一線，包括現(xiàn)大中鎮(zhèn)、大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)、裕華鎮(zhèn)、東壩頭農(nóng)場、華豐農(nóng)場的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域范圍以及海豐農(nóng)場、新豐鎮(zhèn)南部的部分用地，總面積約為616平方公里。城市總體規(guī)劃用地范 圍約為101km2,城市建設(shè)用地規(guī)模34.1km2。2、 城市性質(zhì)和功能定位江蘇東部沿海新興臨港工業(yè)城市，江蘇中部重要的港口物流城市，長三角地區(qū)重要的生態(tài)旅游城市。3、 城鎮(zhèn)空間組織“一城兩點(diǎn)” ，即一城為主城區(qū)；兩點(diǎn)為劉莊和港口兩個(gè)片區(qū)中心，重點(diǎn)發(fā)展“一城一港”，即城區(qū)和港區(qū)。4、 城市總體布局城市發(fā)展方向： 近期以西進(jìn)為主，遠(yuǎn)期東擴(kuò)北延， 建設(shè)新區(qū)，整合老城，積聚產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化城市功能。

9、布局結(jié)構(gòu)：以老斗龍港為界，以城市發(fā)展時(shí)序 及道路、河道為分隔，形成“兩片五區(qū)”團(tuán)塊狀城市空間布局結(jié)構(gòu)。5、 綜合交通體系對外交通有鐵路、公路，內(nèi)河航道為主流。城市道路交通以“六橫六縱”的方格形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑合理的主干道路網(wǎng)，以提高交通系統(tǒng)運(yùn)行效率。六橫自北向南為：疏港路、永躍路-新村路、幸福大街、大劉路-黃海路、南翔路、南環(huán)路；六縱自西向東為：西環(huán)路、四號路、西康路、常新路、人民路、東寧路。6、城市綠化系統(tǒng)規(guī)劃以城郊生態(tài)防護(hù)林網(wǎng)為基礎(chǔ)，充分利用交通廊道、 自然河流水系開辟城市公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地， 形成以“綠核、 綠廊、 綠帶、 綠環(huán)”為主 體的多層次城市綠地結(jié)構(gòu)?！熬G核”：老斗龍港濕地公園

10、。 “綠廊”：老斗龍港綠色生態(tài)廊道、新團(tuán)河-二卯酉河濱河綠化景觀廊道。 “綠帶”：沿河道及主要 城市干道形成的帶狀綠地。 “綠環(huán)”：東寧路綠帶、疏港路綠帶、西環(huán)路綠帶、南環(huán)路綠帶所形成的環(huán)狀防護(hù)綠地體系。7、近期建設(shè)規(guī)劃。近期規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)：1新區(qū)建設(shè)。加快新區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，初步形成新的市中心區(qū)。加快工業(yè)區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)道路、綠化和市政設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境。 在南翔路高速公路互通口附近建設(shè)專業(yè)市場區(qū)。2舊城改造。進(jìn)行舊居住區(qū)、舊街區(qū)、城中村出新改造工程。出新房屋建筑，拆改危房違建，增加綠化面積，完善舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和街道服務(wù)設(shè)施， 改善舊區(qū)居住環(huán)境。對城市中心區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)實(shí)行“退二進(jìn)三”

11、“退二進(jìn)綠”，改善城區(qū)環(huán)境品質(zhì)。結(jié)合市政府搬遷和舊城改造工程，強(qiáng)化人民路、黃海 路城市主要商業(yè)街區(qū)的職能。 進(jìn)一步編制了城市交通、燃?xì)?、人防等專業(yè)性規(guī)劃，組織實(shí)施了城市道路橋梁框架工程、景觀建設(shè)工程、城市品位提升工 程、公共公用事業(yè)工程、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工程、城市管理建設(shè)工程等七大類七十五項(xiàng)工程，全面開工建設(shè)。組織了綠化大會(huì)戰(zhàn)，市區(qū)新增綠地面積23.6萬平方米。城市規(guī)劃建設(shè)管理工作日趨規(guī)范，市容市貌得到了極大改善。蘇中平原廣袤的土地與相對廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，隨著長江三角洲經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增高的土地及勞動(dòng)

12、力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷該類企業(yè)目前發(fā)展勢頭較強(qiáng)，大豐自身的區(qū)位 優(yōu)勢和勞動(dòng)力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，取得良好的發(fā)展勢頭。三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查1、富民農(nóng)副市場地址：大豐市疏港路117號 占地面積180畝 總建筑面積11萬方共二層樓，一層商鋪，二層住宅 經(jīng)營門類：水果，蔬菜，日用百貨，水產(chǎn)品，肉類，副食品等 開業(yè)時(shí)間：2013年4月租金：一期：免兩年，合同期三年 （第三年房子是1萬，在99.28平方左右） 二期：16500元/間/年，合同期5年，租金4萬元，剩余部分由開發(fā)商補(bǔ)貼 物業(yè)管理：一期：免兩年，兩年后1700元/間/年，租賃保證金5000元 二期：2600元/間/年，

13、一次性繳納五年物業(yè)管理費(fèi)為13000元 垃圾費(fèi)：門市外6米經(jīng)營為55元/月，門市內(nèi)經(jīng)營為35元/月，公用水電按面積平攤 停車位：機(jī)動(dòng)車輛550左右，非機(jī)動(dòng)車輛 營業(yè)時(shí)間：商戶自定 簽約率：50-60%開業(yè)率：10%商鋪開間：5-6米 進(jìn)深：6-8米 層高：3米商鋪面積：30-50平方米 優(yōu)點(diǎn)：有一定的優(yōu)惠政策，有政府協(xié)持 缺點(diǎn)：地理位置偏，交通不方便，廣告做的少，沒有人氣沒有形成氣候2、上川（五金）地址：大豐市疏港路99號 經(jīng)營門類：五金市場 共三層，一層商鋪，二層、三層住家 開業(yè)時(shí)間：2012年12月 商鋪面積：40-50平方米 租金：5000-6000元/間/年 物業(yè)管理：1元/平方米/月

14、 入駐率：90%營業(yè)時(shí)間：商戶自定 優(yōu)點(diǎn)：專業(yè)市場，價(jià)格有一定的優(yōu)惠政策 缺點(diǎn)：地理位置偏，沒有人氣，無商業(yè)氛圍，沒有消費(fèi)群體，局部沒聽說過本項(xiàng)目3、花都美食城地址：大豐市飛達(dá)路88號 總面積105畝，建筑面積約5萬平米，總投資2.6億（其中一期占地65畝，建筑面積3萬平米） 經(jīng)營門類：美食，休閑娛樂 物業(yè)結(jié)構(gòu)：為一拖二、一拖三開業(yè)時(shí)間：2013年?duì)I業(yè)時(shí)間：商戶自定 無物業(yè)管理費(fèi)停車位：1000左右入駐率：90%優(yōu)點(diǎn)：環(huán)境好缺點(diǎn)：還沒形成氣候4、海聚汽配城地址：大豐市金豐路與通港大道交界處?？傉嫉孛娣e350畝，總建筑面積38萬平方米1號樓門面 仁5層、3號樓開發(fā)商自營酒店經(jīng)營門類：汽配、超市、

15、童裝、餐飲、數(shù)碼、休閑娛樂等生活配套設(shè)施。 簽約率：0物業(yè)管理和垃圾清理費(fèi)暫時(shí)沒定。租金20元/平方/月-105/平方/月門面屬于框架式結(jié)構(gòu)，可自由分割。優(yōu)惠政策：免租兩年，合同期三年。5、興隆裝飾城地址：大豐市黃海西路35號總占地面積：3.5萬平方米總建筑面積：5萬平方米門類：陶瓷、板材、集成吊頂、衛(wèi)浴、墻紙等家裝建材開業(yè)時(shí)間：2007年6月營業(yè)時(shí)間：自定入駐率：90%租金：30元/月/平方樓層：2-3層門面開間：3.6米進(jìn)深：7.2米面積;35-60平方米物業(yè)管理費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)：7-8元/月/平米6、歐蓿莎國際購物中心歐禧莎國際購物中心位于大豐市人民北路與新村路交匯處西猜，總建筑面積約 項(xiàng)

16、目占地：60畝建筑面積：7萬平方米經(jīng)營定位：1 -3層家居建材；46層KTV、酒店、寫字樓銷售價(jià)格：面積均在80-150 m2一層：臨街2萬元/irf;內(nèi)街1.2-1.3 7?%/ m2二層：9000-10000元/irf四一六層整層銷售三層80008600元/m2m2四層：6000-6500元/irf約900 m:7萬平方米，項(xiàng)目集北京居然之家、義烏小商品、數(shù)碼港三個(gè)經(jīng)營定位。五層：5800元/m2約900 m六層：5600元/m約900 m招商租金：一層：30元/月 平米其中：租金為二層：21元/月 平米其中：租金為三層：15元/月 平米其中：租金為21.25元/月平米；管理費(fèi)為8.75元

17、/月平米13.5元/月平米；管理費(fèi)為7.5元/月平米7.5元/月平米；管理費(fèi)為7.5元/月平米招商政策：免6個(gè)月租金，管理費(fèi)不免。主力商家： 居然之家 總計(jì)套數(shù)：450套 銷售狀況：80%管理商家）7、鴻基匯金購物公園鴻基匯金購物公園位于大豐市的市中心， 健康路與人民路交匯處東南角， 寸土寸金。 街區(qū)共約 開間進(jìn)深：開間約4米，進(jìn)深約10米-14米。主街道寬18米。 經(jīng)營品種：品牌服飾，箱包鞋帽，皮具，內(nèi)衣，化妝品，文具，皮草，健身房，美容健體等。 項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目主要街道部分人氣旺盛，主要集中在一樓街區(qū)，二樓、三樓生意慘淡。多關(guān)門歇業(yè)。 項(xiàng)目管理：管理混亂、無序，衛(wèi)生狀況較差。900間店鋪，街區(qū)南北向長約330米。店鋪?zhàn)饨穑褐鹘謪^(qū)：30平方米6萬/年50平方米18萬/年80平方米40萬/年注明：上述價(jià)格不能等比，