【內(nèi)部文件】你無法復(fù)制的碧桂園以及碧桂園式高周轉(zhuǎn)

1、艷姐說這幾天，因為一家超級房企的文件，艷姐的小密圈和朋友圈彌漫著一股碧桂園模式討論熱潮。為了進(jìn)一步提速，碧桂園近期接連發(fā)布了三個文件，4 月 5日，總裁莫斌簽發(fā)關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知； 4 月 8 日，碧桂園集團(tuán)專門開了“高周轉(zhuǎn) ”專題會議；4 月 11 日，莫斌再次簽發(fā)關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項目高周轉(zhuǎn)的通知和關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知 。這些文件的中心議題只有一個：加速高周轉(zhuǎn)。NO. 1 碧桂園開啟“超級進(jìn)擊模式”?近期，艷姐的小密圈中，有人爆出了這樣一張內(nèi)部圖：關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項目高周轉(zhuǎn)的通知，通知中提到“設(shè)計院接到設(shè)計要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖（通宵）

2、 ”。這張圖的出處，是以高周轉(zhuǎn)出名的碧桂園。在如此正式的通知中，特地在括弧內(nèi)強調(diào)“通宵”二字，很多地產(chǎn)友人的心中奔騰起了無限感慨。碧桂園為了高周轉(zhuǎn)，還在近期發(fā)出了以下“連環(huán)文件”： 關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知： ?也有高周轉(zhuǎn)匹配獎勵措施的通知， 比較值得一提的是其中提到的摘牌及開工獎勵項目總20萬，而如果拖到40 天才開工的話，就要罰款20 萬。此外，還提到了開盤工期小于3 個月，就可以獲得20 萬獎勵；一旦超過 5 個月才開盤，就要面臨罰款，超過7 個月，就直接被 fire 。 ?看了上面這些條文，碧桂園簡直就是開啟了“超級進(jìn)擊模式” ，這是一路暴走的節(jié)奏！艷姐精選了小密圈中的精華語錄，來看看

3、業(yè)內(nèi)地產(chǎn)朋友如何看待上述的這些舉措：十里桃林醉春光：20 來歲可以熬夜，年紀(jì)大了。會熬垮掉虛幻空間：不要擔(dān)心失業(yè)，換個角度，開發(fā)報建都去干項目總了傻瓜、請讓開：鐵打的戰(zhàn)略，流水的命，倒下一個千萬個來。嬡仩個沵：如果宋衛(wèi)平看見這樣的做法會怎么想。孤島情人：淡定看，對公司是好事，對個人不是啥好事,不是有句話叫；老板舒服的公司員工一般不舒服，員工舒服的一般老板不舒服。物理作業(yè)給我滾：這事呢，有點像工人的三班倒，每人工作 12 小時，休息24小時。工業(yè)時代，為了發(fā)揮機(jī)器設(shè)備的效率最大化，人歇機(jī)器不停歇，金錢永不眠，與時間賽跑來賺錢我只愛他：大概不懂得設(shè)計流程，在他眼里設(shè)計師就是小學(xué)計算算數(shù)題，設(shè)計沒技

4、術(shù)含量。深藍(lán)夢境：按這個邏輯，5 人 2 天效率一定比1 人 10 天好，那意思就是人多就一定更快。5 個不夠來1000，高周轉(zhuǎn)，交期短，反正也不用什么技術(shù)含量，拼的是速度與激情依然是第三者：差個話題，bgy 這種高周轉(zhuǎn)房企，在這波人口紅利用完時會不會急剎車，怎么轉(zhuǎn)型。醉曲再美終是曲：感覺未來地產(chǎn)圈里會有幾派觀點，1.高周轉(zhuǎn)下效率為先的標(biāo)準(zhǔn)化管理對房產(chǎn)從業(yè)人員的觀念革新，機(jī)械化人格用命換錢；2.要規(guī)模更要質(zhì)量的平衡術(shù)，效率化人格后如何保留些許情懷與生活；3. 沒有什么比正真的尊重土地更重要，利潤與效率兼?zhèn)?，我們不做套利性虧損的快跑者NO. 2 碧桂園無法被復(fù)制雖然碧桂園對于高周轉(zhuǎn)已經(jīng)是近乎癲狂

5、的狀態(tài)，對于員工們來說，有些殘忍，但不得不承認(rèn)的是，碧桂園正是通過這樣的簡單粗暴的制度，最終形成了碧桂園難以被復(fù)制的超強的高周轉(zhuǎn)競爭力。譬如之前惠深區(qū)域深薈項目，拿地后三個月就實現(xiàn)了銷售，這樣的周轉(zhuǎn)速度帶來的現(xiàn)金流和利潤收益實在難以想象，估計項目跟投也賺得盆滿缽滿。這里有一個小插曲，王石在道路與夢想一書中曾經(jīng)描述了這樣一段：2008 年，王石私下論及碧桂園的時候，說碧桂園沒什么了不起；后來，時任戰(zhàn)投部副總的孫嘉在走訪碧桂園后做了一份報告，把王石的觀點推翻，數(shù)據(jù)翔實，有理有據(jù)。 再后來， 王石就致電楊國強，希望能與楊國強交流學(xué)習(xí)， 楊國強一口答應(yīng)。或許當(dāng)時的王石怎么也想不到，十幾年后，碧桂園竟然

6、奪走了萬科的 “鐵王座”。 ?面對當(dāng)下波云詭譎的房地產(chǎn)市場，高周轉(zhuǎn)幾乎是每個想要在大浪淘沙中幸存下來房企的必要選擇， 而像碧桂園如此龐大卻又迅猛的房企，還是比較少見的，也讓我們驚嘆，大象比兔子更為敏捷、靈活，碧桂園有了大企業(yè)的“命”，沒有大企業(yè)的“病”！碧桂園是如何做到速度與激情的呢？艷姐認(rèn)為主要有以下3 點： 1、細(xì)化到“每一天”碧桂園在文件中強調(diào)要加強理解楊國強的“每一天”：設(shè)計一切要以項目為中心去搶每一天；區(qū)域、項目真正理解“每一天”，要知道付出一定代價，但都要去提前每一天，懂得算賬，懂得提前。為了貫徹對楊國強“每一天”的指示，碧桂園通過所有會議室張貼、 員工筆記本粘貼、內(nèi)網(wǎng)首頁、效益計

7、算與雙享路演、工作決策等方式學(xué)習(xí)楊國強對“每一天”的指示，更要作為日常量度、考核員工管理行為的重要標(biāo)準(zhǔn)并實施正負(fù)向激勵。?不得不說，一個優(yōu)秀的企業(yè)在企業(yè)文化的灌輸和員工管控方面是無孔不入的，滲透到員工工作細(xì)節(jié)的方方面面，很多別的TOP10 房企估計都很難做到碧桂園這樣。2、對標(biāo)麥當(dāng)勞和沃爾瑪楊國強對企業(yè)規(guī)模有著執(zhí)著的追求，他心中的對標(biāo)企業(yè)是麥當(dāng)勞與沃爾瑪：在標(biāo)準(zhǔn)化方面學(xué)習(xí)麥當(dāng)勞，在薄利多銷方面學(xué)習(xí)沃爾瑪。在高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式下，項目只要每平米能賺到100 元，楊國強就愿意做。這也是碧桂園特有的高周轉(zhuǎn)模式成立的前提，愿意放下身段，抓住任何一個能夠帶來現(xiàn)金流的機(jī)會。楊國強甚至曾說過這樣一句話，如果喜

8、馬拉雅山上有這樣的機(jī)會，他也會去。3、碧桂園獨特的發(fā)展模式關(guān)于碧桂園發(fā)展模式，在那本神書里，透露了楊老板說的碧桂園獨特的模式，他說： “我們的商業(yè)模式很獨特，別人想學(xué)學(xué)不來的?！笔紫?，碧桂園是低成本拿地，快速開發(fā)，配套到位，低價開盤，精裝修交房；其次，碧桂園專注三、四線城市，拿凈地，面積要大，付款要分期；拿地的同時，設(shè)計基本完成，三個月內(nèi)必須開工；第四、第五個月可回收資金。此外，碧桂園的營銷也很難被其他房企模仿，他們已經(jīng)形成了自己獨有的體系和打法，比如全民營銷，在廣告投放方面，楊老板從不吝嗇，舍得花錢。NO. 3 高周轉(zhuǎn)是一把雙刃劍高周轉(zhuǎn)確實能給企業(yè)帶來現(xiàn)金流，也對企業(yè)的規(guī)模增長起到至關(guān)重要的

9、作用。而且，能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，往往在產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化和工程控制方面，相對別的企業(yè)會更勝一籌。但是高周轉(zhuǎn)也是一把雙刃劍，它也有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險：1、面臨巨大的資金風(fēng)險過度追求快開盤、快去化的企業(yè)，多多少少會在資金方面弦繃得太緊，往往表現(xiàn)在融資渠道和 融資成本上比較大膽激進(jìn)。 通過追求快開盤、快去化，以縮短項目開發(fā)周期來降低資金 成本，確保運作安全。但這都是建立在市場火爆的前提下， 一旦市場發(fā)生異動或者銷售慘淡的話，對企業(yè)來說，資金鏈 就會面臨巨大問題。2、影響利潤率企業(yè)過快地追求增長，很有可能會影響到利 潤率。企業(yè)為了追求項目快速去化、快速售罄，項目的售價 會更貼近市場，甚至比市場價更低，往往無法做到該項目應(yīng) 該能達(dá)到的利潤率。但這和控制資金成本相比，大多企業(yè)還 是選擇后者，通過犧牲一些售價來提高周轉(zhuǎn)速度。3、引發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量問題這就很好理解，慢工出細(xì)活，一味地 追求速度，很難保證打造的產(chǎn)品質(zhì)量一定過關(guān)。之前就有某 家媒體曝出小房企房子