試述房地產(chǎn)泡沫的預警措施和防范對策

1、試述房地產(chǎn)泡沫的預警措施和防范對策房地產(chǎn)投資泡沫的定義房地產(chǎn)投資泡沫：房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。房地產(chǎn)投資泡沫的預警措施房地產(chǎn)泡沫預警，就是要對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生發(fā)出預告，對泡沫的嚴重程度做出判斷，對泡沫的破裂發(fā)出警報。如果可以精確度量和檢測房地產(chǎn)泡沫的大小，那么自然也就可以進行準確的預警。目前，已經(jīng)有

2、許多不同的數(shù)學模型被用來檢驗泡沫經(jīng)濟，其中，很多數(shù)學模型就是試圖建立一個房地產(chǎn)基礎(chǔ)價格，房地產(chǎn)市場價格高于基礎(chǔ)價格部分就可以被視為泡沫，其差值越大，說明房地產(chǎn)泡沫程度越大。指標體系是整個預警系統(tǒng)的核心部分。指標分別有：1、房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP 增長率2、收入房價比3、商品房空置率4、房地產(chǎn)貸款額占金融機構(gòu)貸款總額的比重一些學者對房地產(chǎn)泡沫的預警進行研究，主要提出兩種預警方法：一種是設(shè)定指標界值和權(quán)重，將預警指標的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認為是發(fā)出了預警信號(用“1”來表示)。在預警期內(nèi)，發(fā)出預警信號的指標越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預警指標加權(quán)求

3、和，測算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴重程度進行預測和監(jiān)控；另一種方法是劃定預警段，不同的預警段賦予不同的數(shù)值，代表泡沫的嚴重程度;如將某個預警指標劃分為4個區(qū)段，按其數(shù)值大小分別賦值為0、1、2、3，代表安全、警戒、危險、高度危險。將預警指標的實際值與預警段比較，得到預警指標的預警級別值，確定預警指標權(quán)重，通過各指標的預警級別值加權(quán)求和，計算得到綜合預算值，根據(jù)綜合預警值級別來判斷預警級別。房地產(chǎn)投資泡沫的防范對策一、加強稅收制度的建設(shè)：1、征收房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅包括兩部分，一部分是資產(chǎn)稅，一部分是增值稅，房地產(chǎn)增值稅只是投資增值部分巨在發(fā)生交易時才納稅。在現(xiàn)有階

4、段，自住住房（限一套）可實行適當?shù)亩愂諟p免，自住房出售同時購買新房可免收增值稅。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點在于房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，屬于直接稅，不會出現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁的問題。這是從根本土抑制房地產(chǎn)市場上的盲目需求、調(diào)整不同社會群體之間在資源占有上公平關(guān)系、促進資源節(jié)約、引導住房合理適度消費和優(yōu)化存量住房資源配置的長效機制。2、改革土地出讓金收取辦法，開征財產(chǎn)稅目前土地出讓金采取一次性交清的辦法，將今后5070年的收益提前收取是商品房價格居高不下的主要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展，應改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅。按照國際上一般情況，住宅建設(shè)成本中72%是建筑

5、和安裝費用，地價和其他費用只占28%，而我國住宅建設(shè)成本構(gòu)成中安裝成本只占42%，地價、稅費和其他占到58%。如果改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的房價就可以大幅下降。3、對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅可以抑制部分人在房地產(chǎn)市場投機炒作。在國外，這是一條普遍采用的調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，有些國家的房地產(chǎn)所得稅高達100%。我國應考慮制定相關(guān)稅收政策，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。二、加強銀行信貸管理1、強化個人住房貸款管理要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款；嚴格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押

6、貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。正確評估房地產(chǎn)抵押價值有利于減少金融機構(gòu)風險。2、抵押貸款實行差別貸款利率抵押貸款要實行差別貸款利率，住房按照面積分檔：貸款者購買的住房面積越小，抵押貸款利率越低，凡是低于經(jīng)濟適用住房面積上限的，由中央財政給予貼息。面積超過經(jīng)濟適用住房上限的，實行市場利率。住房公積金貸款要實行嚴格的存貸掛鉤制度。3、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開發(fā)商應側(cè)重于采取需求導向定位方法，即以消費者為出發(fā)點，以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象及最終利潤為目標，真正按照有效需求來

7、策劃房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和價格。要加快普通商品房為主的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，堅持一定規(guī)模的中低價住宅和經(jīng)濟適用房建設(shè)，適量建設(shè)一些廉租房并控制好價格，以平抑房地產(chǎn)價格。還要給舊房市場提供更多的優(yōu)惠政策，刺激存量住房市場的需求，以緩解新房市場住房的供不應求的壓力。要控制和降低高檔豪華房的比重，盤活房地產(chǎn)三級市場。通過一系列措施改變目前大量高檔房空置，而中低價房供不應求的局面。4、規(guī)范土地市場首先，要加強土地監(jiān)管，抑制土地投機。嚴格執(zhí)行71號令，土地出讓應通過招拍掛，制定好標底，選擇接近標底和開發(fā)方案優(yōu)秀者中標，成交價格可以與標底有一定比例的上下浮動幅度，不要單純的追求“價高者得之”，防止哄抬地價。其次，要保障

8、土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。立法以確保城市規(guī)劃的法律地位，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例。5、建立信息的定期披露制度如果人們能夠及時地獲得準確的信息和了解政府的相關(guān)政策，就可以減少對市場的過度預期，從而可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢能夠形成一個合理的預期，所以應該加強國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)的收集和整理，完善政務(wù)公開制度。比如，建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報，通過對全國和各地區(qū)房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問。6、發(fā)

9、展經(jīng)濟，提高居民收入大力發(fā)展經(jīng)濟，提高居民收入水平，努力縮小貧富差距。“積極擴大就業(yè)是增加居民收入的基本途徑。政府應積極規(guī)范與發(fā)展勞務(wù)中介組織和勞動力市場，完善就業(yè)服務(wù)體系，促進城鄉(xiāng)勞動力的合理有序流動;努力開拓國際市場，擴大勞務(wù)輸出，為居民的就業(yè)與再就業(yè)創(chuàng)造各種機會。政府還應通過加強培訓和就業(yè)指導，提高下崗職工、失業(yè)人員的工作技能，使得他們能夠順利實現(xiàn)再就業(yè)?！币s小貧富差距還應該做到：國家政策扶持落后地區(qū)，并且鼓勵東部地區(qū)支援西部地區(qū)，縮小地區(qū)間的發(fā)展差距；通過增加農(nóng)民收入和推進農(nóng)村城市化進程來努力縮小城鄉(xiāng)差別。只有使得各種差距逐漸縮小，才能逐漸消除貧富差距。7、多種措施抑制炒房可以采取多種措施抑制炒房。禁止期房轉(zhuǎn)讓、售房信息網(wǎng)上公示的措施，主要是遏制短期炒房號、炒期房的行為，將投資獲利的時間延長，從而降低獲利的收益率。200