商鋪的20個問題說課講解

1、商 鋪 的 2 0 個 問 題商鋪20問（必須懂得）問一：投資商鋪有風(fēng)險嗎？問二：投資商鋪的利潤率和其它物業(yè)投資相比到底高多少？問三：投資商鋪要考慮那些因素？問四：商鋪投資的周期是多少？問五：商鋪投資具有那些顯著特點？（即為什么投資商鋪的人越來越多？） 問六：商鋪投資與其它投資（比如股票、國債、儲蓄、古玩等）相比有何優(yōu) 點？問七：商鋪投資具體有那些投資類型？問八：商鋪投資貸款具有那些規(guī)定？問九：投資者在商鋪投資前應(yīng)注意那些政策性問題？問十:何為商鋪的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)？二者的區(qū)別在哪里？問十一：專業(yè)商鋪（商場）和沿街商鋪（門面房）的優(yōu)劣在哪里？問十二：投資商鋪的有那些盈利方式？問十三：商鋪的實用率一

2、般為多少？它和住宅、寫字樓有什么不同？問十四：何為售房返租？它有那些風(fēng)險？問十五：商鋪投資的付款方式有那些，各有什么特點？問十六：投資商鋪如何最大化規(guī)避風(fēng)險？問十七：目前投資型房地產(chǎn)有那些類型，他們各自的優(yōu)缺點問十八：資金較少 能投資嗎，應(yīng)注意哪些問題？適合到哪里投資？ 問十九：如何規(guī)避商鋪投資風(fēng)險？（廣告承諾要作合同補充協(xié)議）問二十：如何多角度分析產(chǎn)權(quán)式商鋪有何優(yōu)勢？問一：投資商鋪有風(fēng)險嗎?有。世界上根本不存在沒有風(fēng)險的投資！道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能。房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，機會 與風(fēng)險并存。如果選擇一個信譽好開發(fā)實力強的品牌開發(fā)商的話，商鋪投資的風(fēng)

3、險可能 降為零，如果相反，那么投資的風(fēng)險也就很大了。這需要投資者也要像投資專 家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如開發(fā)單位、周圍環(huán)境（規(guī)劃及交通 輻射等等）、投資回報、租金、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理等因素。如果將這些因素 了解清楚后再做投資打算，那么風(fēng)險就會降到最低。問二：投資商鋪的利潤率和其它物業(yè) 投資相比到底高多少？一 一一般來說，住宅的投資利潤率為 6%-8%左右，寫字樓的投資利潤率為 10%左右，而商鋪的投資利潤率一般為10%- 15%，如果前景好的話會更高, 上海商鋪投資利潤率一度達到20%。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在 不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成

4、部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不 大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭 之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。問三：投資商鋪要考慮那些因素?僅供學(xué)習(xí)與交流，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 謝謝3投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權(quán)威專家以及眾多投 資者的投資經(jīng)驗來看，投資商鋪一般考慮如下因素：經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切 關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營電腦的商鋪 和經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營 利潤大。如果商鋪投資者在進行商鋪投資時能夠清楚判斷未來商鋪適對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，

5、 任何一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從項目開始進入市場到走向成熟，都 必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值 從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬 于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的 價值起到核心作用。交通規(guī)劃設(shè)計對于商業(yè)房地產(chǎn)項目價值的重要性。規(guī)劃設(shè)計單 位往往只是從建筑美學(xué)的角度對項目進行規(guī)劃設(shè)計，很少從功 能的角度進行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，功能 性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會直接影響項目的成敗。 項目的規(guī)劃設(shè)計越多體現(xiàn)零售商、消費者的需求，項目成功的 概率越高。交通條件對于商鋪價值的重要性毋庸置疑，交通條件往往 口有侵權(quán)請聯(lián)系

6、網(wǎng)站刪除謝謝4流,意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很 少公交巴士，那么其價值會顯著打折扣。在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè) 氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租 金水平，以及價值升值空間。在進行商鋪投資的過程中，要同 時對商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和未來預(yù)期商情進行分析，看商業(yè) 氛圍變化的空間，從中可以發(fā)掘商鋪價值升值收益的趨勢和潛 力。商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價 越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也會越高。同樣一個商鋪樓 盤，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現(xiàn)房，售價越 高。租金收益對于熟悉房地產(chǎn)的人士來講，是很簡單

7、的概念。 以出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)的基本方式之一，當(dāng) 然對于商鋪來講也不例外。商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計和能源狀況等，包括 面寬、進深、層高，及對消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、 電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影隨著汽車在國內(nèi)強勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營影響頗 大，私家車消費者的消費勢力強勁，盡管人數(shù)僅占消費者總體 人數(shù)的30%左右，但其帶來的營業(yè)額卻可能在總營業(yè)額的 70% 左右。從經(jīng)驗上來看，商業(yè)面積與停車位的比例大致為 40 -60：100。 當(dāng)然 地段不同 商業(yè)業(yè)態(tài)不同 對停車位 的要求廠| 欠、1 I U ?一 -一/巴、/ 廠 r U ?

8、' JI Jv商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力非常大，一層的商鋪無論 是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出三倍之多。一樓的租金白然也比二層、三層的商鋪高出很多口 J租金白然弋也債比層、層口 J 商于鋪高出q很多客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要?？土髁亢蜕虡I(yè)氛圍看似屬 于同樣的內(nèi)容，但事實上其區(qū)別很大：商業(yè)氛圍所闡釋的是商 鋪所在地區(qū)的"宏觀"商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個案進行 的商鋪價值的"微觀"量化。商業(yè)經(jīng)營者對商鋪門前客流量極為關(guān)注，也許兩個距離 50 米的商鋪的客流量因為其他原因 客流量會差距很大 所以客12、Ll價值升值收益僅供學(xué)習(xí)與交

9、流，價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。實現(xiàn)價值升值收益對于一般的商鋪投資者有不小的難度，投資選擇得力，不僅會創(chuàng)造較高的租金收益，而且會輕松盾的地方：對于一個租金收益水平很高的商鋪來講，其價值升商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題，但 一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收 入上，實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常 規(guī)的收益項目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價 值升值收益對于成熟、專業(yè)的商鋪投資者來講，無疑 成為他們創(chuàng)造財富的重要手段。其測算中，商鋪投資 者勢必對后期的收益依據(jù)市場狀況和趨勢做出推測， 當(dāng)然也包括賣出后的升值收益。問四：商鋪投資的周期

10、是多商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng) 營中回收投資的時間跨度。不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以商鋪投資的回收周期也是不相同的，根據(jù)對北京、上海、廣州等沿海商鋪投資市場的市場行情來粗略估計，目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。（現(xiàn)在為12到15年）問五：商鋪投資具有那些顯者特點？（即為什么投資商鋪的人越來越多？）（2）、商鋪具有增值的特商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投 資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著 商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然 的。長期租用從資金成本的角度肯定不

11、如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂（3）、商鋪投資回報率較流，如有習(xí)與交與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%8%,但商鋪的投資回報率單租金權(quán)收益系則可能達謝謝8%15%，有的甚至達到20%以上。購買社區(qū)(4 )、商鋪具有投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅 的價格之比還遠不到成熟市場情況下的 4： 15 ： 1,可見商 鋪價格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去 套用投

12、資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商 鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更 不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將 會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又(5 )、商鋪 可出 租、可 經(jīng)營， 方式靈 活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪 投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即 購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己 也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是 擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有 55%的人是為 了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人 為

13、35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。僅問六與交商鋪投資聯(lián)與其它投資謝9比如股票、'國債、儲蓄、古玩等)相比有何優(yōu)點？問七：商鋪投資具體有那些投資類型?比較類型 項目投資收益風(fēng)險因素周期變現(xiàn)能力投資難度通用性商鋪15%較小長強小強住宅8%小長一般小居住寫字樓10%較小長強小強古董強大較長一般大裝飾證券強大短一般小無期貨強大短強無無商鋪的形式多種多樣，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特 點、投資特點都會顯著不同。根據(jù)市場上常見的商鋪特點將投資型商鋪大致分 為以下幾類：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè) 權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝10房地產(chǎn)形式，其沿街

14、兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè),1-3層商業(yè)樓或建但多數(shù)屬于鋪位形式。(4)商場、百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面權(quán)的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營問八：商鋪投資貸款具有那些規(guī)定?（5）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會商務(wù)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類樓、寫商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。字樓商交通

15、設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對 商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立 基于開發(fā)觀念的理解。1商鋪貸款條件（1）年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或 有效居留身份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力；（2）借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部 價款50%的首付款，并同意以其所購商鋪作抵押擔(dān)保，且辦妥房產(chǎn)保險手續(xù)、 房地產(chǎn)抵押登記（預(yù)售）及合同公證；（3）在X行開立儲蓄存款賬戶，并持

16、有 X行銀行卡；借款人為外省市戶口 且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托代理人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證（4）所購商鋪須為現(xiàn)房。2、貸款額度貸款最高額度不超過所購商鋪全部價款的 50%。3、貸款擔(dān)保方式借款人向銀行申請個人商鋪貸款，必須以其所購商鋪作抵押。4、貸款期限及利率最長不超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。目前的商業(yè)基準(zhǔn)利率為7.05%左右。5、申請人應(yīng)提供的資料本人及財產(chǎn)共有人的身份證、戶口簿（戶籍證明）以及婚姻狀況證明；借款 人及財產(chǎn)共有人的收入及財產(chǎn)證明（如存折、存單、稅單、有價證券、房產(chǎn) 等）；營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證。未申辦營業(yè)

17、執(zhí)照的需提供所購商鋪的用途 情況說明；個人商鋪貸款申請表；購買商鋪的合同原件；所購買商鋪的發(fā)票（首期付款）原件；貸款行需要提供的其他資料。投保險種為財產(chǎn)險，保險費 由借款人支付。投保金額不得少于所購商鋪的總價值，投保期限不得短于貸款 期限，并在保險單上注明X業(yè)銀行為第一受益人。辦理房產(chǎn)抵押登記，根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法和貸款通則規(guī)定，個人商鋪貸款必須在房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，借款合同自辦妥登記之日生效。6、辦理流程借款人填寫貸款申請表并提供有關(guān)資料一銀行受理與調(diào)查一貸款審核、審批-簽定借款合同、抵押合同、劃款委托書-辦理房屋保險、公證、抵押登記一發(fā)放貸款一借款人還款一貸款全部還清一辦

18、理貸款清戶與撤押7、貸款償還方式（同住宅）借款期在一年內(nèi)（含一年）的，采用利隨本清的還款方式；借款期限一年以 上的，可采用按月還款方式，具體可選擇"月等額還款法"或"月等額本金還款法 "償還貸款本息，即貸款行按劃款委托書的委托，通過每月X日從借款人指定銀行卡內(nèi)主動扣收，辦理還款轉(zhuǎn)賬手續(xù)。借款人提前歸還部分或全部的貸 款，應(yīng)提前一個月向銀行提出書面申請。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按"月還款額不變，縮短貸款期限"或"貸款期限不變，月還款額減少"的方式還款， 貸款利率按原合同期限利率執(zhí)行。問九：投資者在商鋪投資前應(yīng)注

19、意那些政策性問題?與商鋪投資有關(guān)的政策性規(guī)定，有七項，與出讓金、貸款政策、面積標(biāo) 準(zhǔn)、水電費用、物業(yè)管理費、特殊要求、空置等相關(guān)。投資者在前期購買環(huán)節(jié)應(yīng)注意以下幾點：第一，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有4 0年；第二，在貸款政策方面，住宅底商的貸款是 5成10年，利率是7.05%。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生的。第三，住宅底商不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項目而異，有10 0平方米的，也有1 0 0 0平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上應(yīng)注意的有：第一，水、電、

20、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費；第二，物業(yè)管理費高于普通住宅，一般在 4-5元/月/平方米左右；第三，根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備；第四，由于按面積出租，剛性的空置是住宅底商經(jīng)營不可避免的。問十:何為商鋪的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)？二者的區(qū)別在哪里？房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)力。即通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。而房屋的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）不僅可以對發(fā)揮基本效用的權(quán)利，同時產(chǎn)權(quán)人還擁有對房屋占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)有著本質(zhì)的差別，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：使用權(quán)永久產(chǎn)權(quán)角色房客房東

21、本質(zhì)意義不同時期的租賃關(guān)系對資產(chǎn)的終身買斷資產(chǎn)屬性不屬于資產(chǎn)屬于私有財產(chǎn)交易租賃關(guān)系可以再次銷售繼承限制不可以繼承可以繼承時間限制有時間限制，10年、20年等沒有時間限制貶值升值租金越來越咼隨著商圈的逐漸成熟，時間越久價值越高補償標(biāo)準(zhǔn)如遇拆遷，得不到相應(yīng)的保障可以得到等額甚至超額的補償變現(xiàn)能力可以轉(zhuǎn)租可以轉(zhuǎn)租、抵押、買賣擁有證件只有合同有合同，有產(chǎn)權(quán)證問十一：專業(yè)商鋪（商場）和沿街商鋪（門面房）的優(yōu)劣在哪里？1問十二 人氣方面:投資商鋪的有那些盈利方式？醴 規(guī)模大、人氣量大而集中，購買力強，; 集客手段弓、1沿街商鋪規(guī)模小、人氣散而弱小、等客上門、比較原始優(yōu)惠政策?享受工商、稅務(wù)等優(yōu)惠政策?沒

22、有優(yōu)惠政策，而且亂收費現(xiàn)象嚴重管理方面專業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，省心省力自由散亂，無管理商品方面?集中而全，產(chǎn)品豐富，無假貨，消費者可信度咼；?分散，不豐富，有假 貨，消費者可信度低廣告方面統(tǒng)一宣傳，廣告力度大，吸引客流大無廣告，吸引客流量少促銷方面有各種各樣的特價促銷、公關(guān)活動、節(jié)日促銷等吸引消費者?只能在店頭POP的打廣告，形不成力量形象方面?消費者滿足感強，有品牌、有統(tǒng)一形 象、消費者放心；缺之統(tǒng)一的形象安全方面?有保安，監(jiān)視系統(tǒng)，比較安全?不安全，比如偷竊等 時有發(fā)生環(huán)境方面環(huán)境優(yōu)美，一站式消費臟、 L、差升值方面?升值潛力大、升值速度快升值潛力有限經(jīng)營時間統(tǒng)一經(jīng)營時間沒有限制，可只有

23、掌控購買商鋪最直接的目的是獲取利潤，讓投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式: 一是自己經(jīng)營；二是出租；三是短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價；四是先經(jīng)營，后轉(zhuǎn) 手。相對于其他三種經(jīng)營方式，自己經(jīng)營具有更大的靈動性，利潤 的大小也有其不可確定性，風(fēng)險的加大也是不言而喻的。自己 經(jīng)營對于在經(jīng)營方面有一技之長的業(yè)主來說應(yīng)該是個不錯的選 擇。不過這里還得重申的一點是機會成本，業(yè)主自己經(jīng)營，勞出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤也往往被控、A制在一定的范圍內(nèi)。出租對于手頭比較寬松，平時忙于其他工出租作的業(yè)主來說是個首選。這里有一點得提醒一下，租金不等同T于年純收入。因為我們還得考慮出租前的裝修費用、出租營業(yè)房繳納的個

24、人所得稅、物業(yè)管理費、房屋折舊費更重要的是三、短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差相當(dāng)?shù)拿翡J力。相對于其他三種經(jīng)營方式，短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價變現(xiàn)能力強，但是它并不適合每一位投資者，它需要投資者對市場具有價四、營，后有侵權(quán)營聯(lián)系后轉(zhuǎn)手可以在不長的時間內(nèi)帶來最大的收益。這種理想的謝18狀態(tài)當(dāng)然對投資者提出了更高的要求，它不但需要對當(dāng)前的市是指投資者自己先經(jīng)營，等到商鋪火爆后再以高價出售。先經(jīng)問十三：商鋪的實用率一般為多少？它和住宅、寫字樓有什么不同?商鋪的使用率并不是越高越好，按照發(fā)達國家的商鋪使用率來看，較高檔次的商鋪實用率都較低，一般為 50%左右（門面房較高，商場類商鋪較低），如果太高，商場的 人流量將會大大

25、受影響，消防也會受到嚴重的影響。物業(yè)類型實用率商鋪50%左右，寫字樓60%，甚至不到60%住宅80% 90%或者高達90%以上僅供問習(xí)與交流:如何侵權(quán)請售房返租？謝它有那些風(fēng)險？售房返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 企業(yè)為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由 該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分 售價款或償付一定租金回報，若低于按揭月供，差額由購房者貼補。1、如果把租金、稅費、利息等因素考慮進去，返租率就會 大打折扣 開發(fā)商承諾 100/只達到80/左右；2、計算者故意或無意忽略掉的因素，諸如裝修的投入、物業(yè)

26、管理 費、買房的各種稅費、家具及電器的投入；3、購房返租是建立在一系列假設(shè)上，要所購的房租得出去，租金很 高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個環(huán)節(jié)出問題，這個美 麗的肥皂泡就會灰飛煙滅;3、一個商鋪二年之內(nèi)如果不能做旺，無論是發(fā)展商還是消費者都是難以堅持下去的;，一 7 7T74、當(dāng)初承諾簽約的主力店沒來、原定的交鋪時間交不了鋪、就連最基本的規(guī)劃設(shè)計也在不停的調(diào)整 這些將嚴重影響置業(yè)者的優(yōu)質(zhì)回j1'，7jr/j * 1'11E ' 7 / 7 亠一 7/ " 1 7'7/1 1d1 ' Lf hZ 、1商鋪投資的付款方式有一次性付款、分期

27、付款和銀行按揭三種形式。特點適宜投資主體一次性付款優(yōu)惠大，不用向銀行交利率； 風(fēng)險程度較大。資金充裕者分期付款優(yōu)惠較小，風(fēng)險較小，可以監(jiān)督開發(fā)商資金充?；驎簳r有壓力的投資者銀行按揭優(yōu)惠最小，可減輕置業(yè)壓力，但 置業(yè)成本較咼，每萬兀月還款114.058元/平方米資金壓力大的投資者問十六：投資商鋪如何最大化規(guī)避風(fēng)險 ？1、摸清城市發(fā)展規(guī)劃套現(xiàn)能力是評估商鋪價值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)專家認為能最大化規(guī)避風(fēng)險，才是真正的投資高手；而對于一般投資者, 投資的安全性更為重要。一般來說，投資商鋪要走好以下六步驟：廠A城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個|本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價

28、值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因為新修的立交I J同樣是位于一條商業(yè)街，有的商鋪生意紅火，租金一 路高漲，而有的商鋪卻起起落落，數(shù)易其主，不同的 經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價值的高低。3、關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能獨立、租客如云的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費”或“頂手費”；經(jīng)營權(quán)不獨立、一個商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險。俗話說：“男怕入錯行，女怕選錯郎”，投資商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)是非常重要的<丿5、調(diào)查租金成長空間僅供學(xué)習(xí)與交流，如有租金直接決定投資回報率，

29、租金的成長空間決 定商鋪的升值潛力。侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除謝謝22rA高質(zhì)量的租戶可以承受更高的租金，可以簽訂更長更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠信度。投資期樓，在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經(jīng)出租、租戶質(zhì)量z問十七：目前投資型房地產(chǎn)有那些類型,他們各自的優(yōu)缺點物業(yè)類型優(yōu)點缺點建議酒店式公寓總價低、首付 低、月供較 少，是目前市 場熱點。單價高、戶型設(shè)計相對不合理、一層多戶居住不 便。作為投資客，首先要看項目區(qū)域未來的規(guī) 戈9，看是否有增值空間；其次看戶型是否 合理，居住是否舒適，以便良好出租；還 要看開發(fā)商所提供的投資回報率是否過 大，在推算公式中，是否包括了裝修費 用、電器費用、家具費用等，其

30、租金是否 過高；最后，是投資回報率的保證，看與 開發(fā)商還是中間公司簽訂投資回報率保證 的合同。具有不可復(fù)制產(chǎn)權(quán)式酒店是一種相對復(fù)雜的操作模式，投資客最好具備一定的專業(yè)知識。必須考產(chǎn)權(quán)式酒店的位置或景觀 優(yōu)勢，月供較 少，產(chǎn)權(quán)與管 理分離，投資 回報率咼，投 資同時還可有 限度享用。單價高、總價也高于酒店式公寓、公攤較大。慮投資回報的可靠性和投資的安全保障， 即酒店管理者的承諾能否兌現(xiàn)；還須了解 酒店所在地的旅游資源、酒店設(shè)備和服務(wù) 能否滿足客戶需要、現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況 等；同時，酒店建設(shè)狀況、酒店經(jīng)營管理 能力、未來市場潛力、開發(fā)商以往業(yè)績和 經(jīng)濟實力等都是投資者要關(guān)注的內(nèi)容。社區(qū)商鋪投資適中、

31、新 興投資形式、 商業(yè)消費人群 穩(wěn)定、社區(qū)環(huán) 境好、回報高，且可自主 經(jīng)營或出租。成長期較長，退 出損失人，具有 房產(chǎn)風(fēng)險和商業(yè) 風(fēng)險雙重風(fēng)險。投資此類物業(yè)，首先看商鋪的單位面積銷 售價格，通常商鋪售價以不咼于小區(qū)內(nèi)住 宅房售價的2.5-4倍較合理。其次看小區(qū)周 邊區(qū)域未來規(guī)劃怎樣，能否提升物業(yè)價 值；再次看小區(qū)人氣是否充足；最后看物 業(yè)規(guī)劃是否合理和后期管理。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資門檻低， 統(tǒng)一經(jīng)營管 理，購買后不 需增添任何費 用即可投入使 用。擁有40年 產(chǎn)權(quán)。大多不能獨立經(jīng) 營、高消費群體 有限，投資保障 受多種因素限 制，比如開發(fā)商 的信譽、后期經(jīng) 營管理等。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪大多不能獨立經(jīng)營，

32、基本 屬于純投資物業(yè)。因此，在投資此類物業(yè) 時，首先要看區(qū)域的消費水平能否支持物 業(yè)持續(xù)發(fā)展；其次看開發(fā)商的品牌和誠 信；為規(guī)避市場風(fēng)險，建議引入擔(dān)保公司 或公證單位；最后看商業(yè)管理公司是否有 能力良好地運營項目，保障投資者的投資 回報率。問十八：資金較少 能投資嗎，應(yīng)注意哪些問題？適合到哪里投資？如果資金較少，需要分析一下自己的月供款能力。因為在商鋪投資中，成 熟商業(yè)圈的商鋪租金可能抵月供款，但升值空間很小。幾萬元根本不足以交首 期，這樣的資金情況，應(yīng)該選擇投入少、風(fēng)險低、高成長的商鋪來投資，但應(yīng) 充分考慮月供風(fēng)險。投資商鋪應(yīng)關(guān)注熱點區(qū)域，認真分析后再進行投資。比如低首付的商鋪物 業(yè)，首期投

33、入較少且升值潛力較大，適合較小投資者投資。問十九：如何規(guī)避商鋪投資風(fēng)險?（廣告承諾要作合同補充協(xié)議）按照我國合同法的規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容如果具體確定，且表明廣告 者受廣告內(nèi)容約束，商業(yè)廣告才被認為構(gòu)成要約，具有法律約束力。而通常情 況下，商鋪的銷售廣告往往既充滿誘惑、又盡量含糊，以免使開發(fā)商陷于被 動。那么，作為利益對立的一方，購買者就必須要求開發(fā)商盡量多地將這些廣 告內(nèi)容體現(xiàn)為合同義務(wù)。例如，商鋪所在市場何時開張，入住不滿是否開張； 開發(fā)商將如何對市場進行總體建設(shè)管理；開發(fā)商將如何為市場進行整體營銷宣 傳；開發(fā)商將如何保障經(jīng)營者日常水、電、消防、停車、存貨所需等等最重要的是約定，如果無法履行

34、前述方面的義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé) 任。有的地方，開發(fā)商賣完商鋪后一推了事，所有的問題交給物業(yè)管理公司處 理。這是不妥當(dāng)?shù)模┤缬捎陂_發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，投資者有權(quán)要求其解除合 同并退還購房款項，或者要求降價、或者要求逾期付款等，這都是房屋買賣法 律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系內(nèi)容，物業(yè)管理公司并沒有介入房屋買賣關(guān)系，根 本解決不了這樣的問題。所以，為了維護自己的權(quán)利，投資者首先要在合同中 明確自己的權(quán)利、開發(fā)商的義務(wù)和責(zé)任。在確定購買前，要注意自己將來經(jīng)營范圍是否與市場的整體協(xié)調(diào)，是否存在 一些限制和阻撓。譬如在女人街里賣男皮鞋行不行呢，開發(fā)商說可以，那么這 就應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。開發(fā)商說行還不夠，

35、還必須要承諾，將來物業(yè)管理公司 或者什么管理委員會不能說不，否則開發(fā)商要么幫著擺平，要么承擔(dān)相應(yīng)的責(zé) 任。因為開發(fā)商負有誠信的隨附義務(wù)，有義務(wù)向購買者說清楚合同的目的、后 果和重要事項，如果沒有履行這種隨附義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)賠償購買者因此出現(xiàn)的損 失。商鋪購置的稅費支出是有數(shù)的，經(jīng)營費用則不然。那么，就應(yīng)該事先了解、 預(yù)計各種稅費支出，盡量地在合同中明確費用支出的標(biāo)準(zhǔn)、方法、如何承擔(dān)等譬如，有些市場內(nèi)，時不時要向商鋪經(jīng)營者收取廣告費、管理費等等，不給就沒有相關(guān)服務(wù)，更狠的干脆停水停電。如果能夠在商鋪購置過程中即存在明確的規(guī)定或者限制，一定能夠減少很多不必要的支出，減少這樣問題的發(fā)生， 保障投資人的利

36、益。投資商鋪是為逐利而來，如果市場行情看好，則什么規(guī)矩、制度、合同等等，完全無所謂。諸多矛盾和糾紛，被大發(fā)展所掩蓋。而一旦市場行情平淡, 這些被掩蓋、被忽視的問題就會集中爆發(fā)。大多數(shù)情況下，受傷害的總是規(guī) 模、實力比較弱的投資人。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán) 式商鋪最核心、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些 發(fā)達城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將商鋪通過發(fā)展商或第三方公 司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據(jù) 資料統(tǒng)計，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過 60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為 發(fā)展方向。目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪在全國商業(yè)地產(chǎn)項目中也已經(jīng)占到了一定的比例。那么， 究竟產(chǎn)權(quán)式商鋪具有哪些優(yōu)勢呢？我們不妨分別從其經(jīng)營操作模式、政府、投 資者、發(fā)展商、經(jīng)營商等多個角度來進行分析。操作模式務(wù)實產(chǎn)權(quán)式商鋪在實際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益，及一個 較長的租約期限，經(jīng)過統(tǒng)一進行經(jīng)營管理，將投資風(fēng)險降至較低。據(jù)了解，目 前其具體操作一般有以下兩種模式。第一種：將所有面積不計分攤面積分為眾多小塊，以類似于股權(quán)方式進行 出讓。在后續(xù)經(jīng)營方面由物業(yè)公司統(tǒng)一招商經(jīng)營，前幾年按固定比