華夏公司案例

1、3 華夏幸福資產(chǎn)負債表分析3.1 資產(chǎn)負債表總體分析圖 01華夏幸福資產(chǎn)負債所有者權(quán)益變動分析由圖 01可以看出，華夏幸福近三年資產(chǎn)和負債都有大幅的增長，所有者權(quán)益平穩(wěn)中略有上升。而且資產(chǎn)份額絕大部分來自于負債，所有者權(quán)益所占份額很少。具體數(shù)據(jù)如下表，2012年較2011年資產(chǎn)增長了156.14億元，幅度高達56.61%，負債增長146.64億元，增幅為62.21%。2013年與2012年的數(shù)據(jù)進行比較，發(fā)現(xiàn)增長率有所放緩，這是由于2013年年報尚未頒布，我們使用的是2013年第三季度的季報，所以比較不甚準確。表 01華夏幸福資產(chǎn)負債所有者權(quán)益變動分析會計期間2011-12-312012-12

2、-312013-09-302012年2013年差異額差異率差異額差異率資產(chǎn)總計275.80 431.93 625.11 156.14 56.61%193.18 44.72%負債合計235.71 382.35 560.24 146.64 62.21%177.90 46.53%所有者權(quán)益合計40.09 49.59 64.87 9.50 23.69%15.28 30.82%3.2 對資產(chǎn)的分析首先，從資產(chǎn)情況來看，華夏幸福的流動資產(chǎn)占絕對比例，非流動資產(chǎn)比重相對較小，說明華夏幸福資產(chǎn)的流動性較好。近三年，資產(chǎn)的增加主要由流動資產(chǎn)的增加貢獻。2012年較2011年，流動資產(chǎn)與資產(chǎn)總計增幅均達到56%，

3、而非流動資產(chǎn)也有46.22%的增長。2013年9月與2012年全年的數(shù)據(jù)進行比較，流動資產(chǎn)與資產(chǎn)總計均有40%以上的增幅，而非流動資產(chǎn)更是增長了94.36%。圖 02華夏幸福流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)變動情況表 02 華夏幸福流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)變化情況會計期間2011-12-312012-12-312013-09-302012年2013年差異額差異率差異額差異率流動資產(chǎn)合計267.12 419.24 600.44 152.12 56.95%181.20 43.22%非流動資產(chǎn)合計8.68 12.70 24.68 4.01 46.22%11.98 94.36%資產(chǎn)總計275.80 431.93 62

4、5.11 156.14 56.61%193.18 44.72%3.2.1 流動資產(chǎn)的水平和垂直分析表 03 華夏幸福流動資產(chǎn)的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析項目2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差異額差異率差異額差異率貨幣資金19.82 55.46%44.70 80.46%12.96%12.86%16.04%應(yīng)收票據(jù)凈額0.01 -0.01 -100.00%0.00%0.00%0.00%應(yīng)收賬款凈額11.06 361.85%2.35 16.68%1.11%3.27%2.63%預(yù)付款項凈額-2.06 -13.69%11.56 88.92%5.46

5、%3.01%3.93%其他應(yīng)收款凈額7.15 108.24%3.53 25.65%2.39%3.18%2.76%存貨凈額116.15 56.21%119.06 36.88%74.93%74.73%70.69%流動資產(chǎn)合計152.12 56.95%181.20 43.22%96.85%97.06%96.05%再進一步對流動資產(chǎn)進行剖析，我們可以發(fā)現(xiàn)，存貨在總資產(chǎn)中的比重均在70%以上，所以說，存貨的變動影響著流動資產(chǎn)的變動，也影響著總資產(chǎn)的變動。2012年存貨增幅56.21%。其原因有二，一是公司開發(fā)園區(qū)是的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程施工、開發(fā)成本較上年增加引起；另一方面，國家出臺的行管房地產(chǎn)

6、調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售壓力增大，企業(yè)存貨出現(xiàn)銷售困難。2013年9月，存貨增幅為36.88%，略低于總資產(chǎn)44.72%的增長。在流動資產(chǎn)中，除了存貨比重較大之外，貨幣資金也十分重要。通過垂直分析可以看出，貨幣資金占總資產(chǎn)的比重平穩(wěn)中略有上升，由不到13%小幅上升到16%。2012年增加55.46%，主要是由于銷售收入的收回以及企業(yè)融資規(guī)模的增加引起。從總體上看，企業(yè)貨幣資金大幅度增加，說明企業(yè)不僅銷售能力強勁且企業(yè)獲現(xiàn)能力也比較強。2013年9月增幅尤其明顯，更是高達80.46%。這主要由于短期借款增加所致。2012年，應(yīng)收賬款變化較大，增加11.06億元，增幅為361.85%。主要原因

7、是2011年9月通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)置方式協(xié)議收購浙江國祥，公司主營業(yè)務(wù)由空調(diào)生產(chǎn)變更為對房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)建設(shè)投資，2012年應(yīng)收賬款的增加主要是由公司新拓展的對5個園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生的業(yè)務(wù)結(jié)算，其應(yīng)收賬款總額占總應(yīng)收賬款的97.19%。3.2.2 非流動資產(chǎn)的水平和垂直分析表 04 華夏幸福非流動資產(chǎn)的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析會計期間2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差異額差異率差異額差異率持有至到期投資凈額-3.42 -100.00%0.00 1.24%0.00%0.00%長期股權(quán)投資凈額-0.01 -5.73%-0.01 -

8、3.33%0.07%0.04%0.03%投資性房地產(chǎn)凈額0.45 63.36%1.05 90.91%0.26%0.27%0.35%固定資產(chǎn)凈額-0.10 -4.57%0.21 10.42%0.78%0.47%0.36%在建工程凈額6.98 7089.78%8.15 115.12%0.04%1.64%2.44%無形資產(chǎn)凈額0.43 105.25%0.93 112.01%0.15%0.19%0.28%商譽凈額0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%0.00%0.00%長期待攤費用-0.02 -38.35%0.00 8.02%0.02%0.01%0.01%遞延所得稅資產(chǎn)-0.30 -17.

9、87%0.58 42.85%0.60%0.32%0.31%其他非流動資產(chǎn)0.00 1.05 0.00%0.00%0.17%非流動資產(chǎn)合計4.01 46.22%11.98 94.36%3.15%2.94%3.95%由于非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重不大，僅為3%左右，故不再此一一分析非流動資產(chǎn)中的具體項目，僅對變動比較大的項目進行原因的簡要分析。投資性房地產(chǎn)凈額增幅為63.36%以及90.91%，這主要是由于大量完工產(chǎn)品不準備銷售，而是想要出租，故轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。在建工程凈額2012年增幅7089.78%，這是由于2011年在建工程為小數(shù)，僅為0.1億元，而近兩年大幅增長是由于酒店及展館項目等公司自

10、建自用的工程建設(shè)支出增加。無形資產(chǎn)凈額增加是由于公司大量置地，土地使用權(quán)增加所致。3.3 對負債的分析圖 03 華夏幸福流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)變化情況表 05華夏幸福流動負債和非流動負債變動分析會計期間2011-12-312012-12-312013-09-302012年2013年差異額差異率差異額差異率流動負債合計213.10 319.48 451.03 106.38 49.92%131.55 41.17%非流動負債合計22.61 62.87 109.22 40.26 178.05%46.35 73.73%負債合計235.71 382.35 560.24 146.64 62.21%177.90

11、 46.53%再分析負債，從圖3-2中我們可以看出，華夏幸福的流動負債和非流動負債均大幅度增長，而且負債總額中流動負債比重較大，說明一年以內(nèi)的負債較多，對資金的流動性要求較高，償債壓力較大，資本成本較高。具體來看，2012年較2011年流動負債增長了106.38億元，增幅為49.92%。非流動負債增長了40.26億元，增幅高達178.05%。2013年9月，流動負債和非流動負債均保持了高速的增長。3.3.1 流動負債的水平和垂直分析表 06 華夏幸福流動負債的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析會計期間2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差異額差異率差

12、異額差異率短期借款3.81 131.83%22.49 335.66%1.05%1.55%4.67%應(yīng)付票據(jù)0.20 6.50 3250.00%0.00%0.05%1.07%應(yīng)付賬款18.62 228.16%3.09 11.55%2.96%6.20%4.78%預(yù)收款項72.88 42.96%83.27 34.33%61.51%56.15%52.12%應(yīng)付職工薪酬0.14 17.74%-0.93 -99.01%0.29%0.22%0.00%應(yīng)交稅費1.65 68.50%-4.44 -109.31%0.87%0.94%-0.06%應(yīng)付利息0.03 -0.03 -100.00%0.00%0.01%0.

13、00%應(yīng)付股利0.00 1.32 0.00%0.00%0.21%其他應(yīng)付款4.72 35.78%4.52 25.20%4.79%4.15%3.59%一年內(nèi)到期的非流動負債5.26 37.52%13.45 69.76%5.08%4.46%5.24%其他流動負債-0.93 -47.10%2.30 220.35%0.72%0.24%0.53%流動負債合計106.38 49.92%131.55 41.17%77.27%73.97%72.15%具體分析流動負債，通過垂直分析可以清楚的看到，在非流動負債中，預(yù)收款項的比重最高，高預(yù)收賬款是由房地產(chǎn)行業(yè)特點決定的。華夏幸福的預(yù)收款項增幅分別為42.96%、3

14、4.33%，其原因主要是本期公司新增預(yù)收項目實現(xiàn)的預(yù)收房款所致。由財務(wù)報表附注可知，房產(chǎn)項目預(yù)售款項2012年總額為237.73億元，占期末預(yù)收賬款總額的98.02%，而預(yù)售房產(chǎn)預(yù)計的竣工時間一般為2013年6月至2014年6月，說明華夏幸福預(yù)收賬款大部分在一年之內(nèi)可以轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。預(yù)收賬款增加說明企業(yè)銷售業(yè)績良好，公司發(fā)展以及成長性強。再看短期借款，2012年較2011年增加了3.81億元，增幅為131.83%；2013年9月與2012年全年進行比較，增加了22.49億元，增幅為335.66%。其原因主要為新增流動資金借款。具體來看，公司的短期借款中，有保證借款3.26億元，主要由本公司控股

15、股東、實際控制人及朗森汽車產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司提供保證擔(dān)保；抵押借款2.5億元，主要以本公司持有的存貨（包括土地使用權(quán)及地上項目）提供抵押；質(zhì)押借款0.94億元，以本公司銀行定期存單1億元提供質(zhì)押。 其他應(yīng)付款2012年期末較期初增長35.78%，增加原因系由于園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的增長，導(dǎo)致代收代付入園企業(yè)的土地款增加所致。應(yīng)付票據(jù)增加是因為以票據(jù)為結(jié)算方式的采購增加。2013年9月，應(yīng)付職工薪酬負增長的原因是上年計提獎金年初已發(fā)放。應(yīng)交稅費負增長的原因是預(yù)交的營業(yè)稅以及土地增值稅所致。其他流動負債增加是因為預(yù)提的土地增值稅增加。3.3.2 非流動負債的水平和垂直分析非流動負債中，長期借款占總資產(chǎn)的比

16、重逐年大幅增加，由2011年的3.37%增加到2013年9月的13.14%，其比重增加近10%，這是因為長期借款的絕對數(shù)和相對數(shù)都增長較快。2012年，公司長期借款從2011年9.29億元增加至52.28億元，變動額為42.99億元，變動率462.72%。2013年9月，長期借款為82.16億元，增幅為47.15%。2012年，公司長期借款主要是質(zhì)押借款和抵押借款。質(zhì)押借款以其子公司三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司收益權(quán)和內(nèi)部應(yīng)收債權(quán)做質(zhì)押，獲得質(zhì)押借款3.21億元。而抵押借款主要以本公司持有的存貨（包括土地使用權(quán)及地上項目）、投資性房地產(chǎn)提供抵押，本公司控股股東、實際控制人提供保證擔(dān)保，本公司定

17、期存單1.24億元及子公司九通基業(yè)投資有限公司20%的股權(quán)提供質(zhì)押。長期應(yīng)付款2012年下降87.64%，2013年9月增加1739.42%，變化幅度巨大。其原因是2012年償還委托借款，2013年新增融資租賃。2013年專項應(yīng)付款增長69.57%，其原因為新增拆遷建設(shè)專項資金。表 07 華夏幸福非流動負債的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析會計期間2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差異額差異率差異額差異率長期借款42.99 462.72%29.88 57.15%3.37%12.10%13.14%長期應(yīng)付款-3.90 -87.64%9.57 173

18、9.42%1.61%0.13%1.62%專項應(yīng)付款1.28 14.74%6.91 69.57%3.14%2.30%2.69%長期負債合計40.37 180.27%46.35 73.86%8.12%14.53%17.45%遞延所得稅負債-0.11 -50.26%0.00 0.00%0.08%0.03%0.02%非流動負債合計40.26 178.05%46.35 73.73%8.20%14.55%17.47%3.4 對所有者權(quán)益的分析表 08 華夏幸福所有者權(quán)益的水平分析和垂直分析水平分析垂直分析會計期間2012年2013年2011-12-312012-12-312013-09-30差異額差異率差

19、異額差異率實收資本2.94 50.00%0.00 0.00%2.13%2.04%1.41%資本公積-2.27 -93.48%0.00 0.00%0.88%0.04%0.03%盈余公積0.33 15.15%0.00 0.00%0.79%0.58%0.40%未分配利潤14.30 82.27%18.49 58.34%6.30%7.34%8.03%歸屬于母公司所有者權(quán)益合計15.30 54.91%18.49 42.84%10.10%9.99%9.86%少數(shù)股東權(quán)益-5.80 -47.47%-3.21 -49.97%4.43%1.49%0.51%所有者權(quán)益合計9.50 23.69%15.28 30.82

20、%14.54%11.48%10.38%從上表中可以看到，在總資產(chǎn)中，所有者權(quán)益比重逐年下降，由2011年的14.54%降至2013年9月的10.38%，近兩年其增幅僅為23.69%和30.82%，低于資產(chǎn)的增長率56.61%和44.72%。2012年，所有者權(quán)益的增長主要是由于實收資本和未分配利潤的增長引起的，2013年9月，所有者權(quán)益的增長是有未分配利潤的增長引起的。具體來看，2012年，公司實收資本由2011年5.88億元增加至8.82億元，是由于公司根據(jù)2011年度股東大會決議，于2012年5月進行了利潤分配，分配方案為每10股發(fā)放現(xiàn)金股利2元、轉(zhuǎn)增2股并派送3股。資本公積的減少主要為本

21、年度轉(zhuǎn)增股本減少1.18億元，收購少數(shù)股東股權(quán)減少1.10億元。未分配利潤的增加是因為公司盈利增加。少數(shù)股東權(quán)益近兩年都有所減少是由于少數(shù)股東股權(quán)退出。3.5資本結(jié)構(gòu)分析表 09華夏幸福的資本結(jié)構(gòu)分析2011年2012年2013年流動資產(chǎn)267.12流動負債213.10流動資產(chǎn)419.24流動負債319.48流動資產(chǎn)600.44流動負債451.03非流動負債22.61非流動負債62.87非流動負債109.22所有者權(quán)益40.09所有者權(quán)益49.59所有者權(quán)益64.87非流動資產(chǎn)8.68非流動資產(chǎn)12.70非流動資產(chǎn)24.68通過表3-9可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福近三年資產(chǎn)負債的對稱性結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，流動

22、資產(chǎn)不僅來自流動負債，還來自非流動負債和部分所有者權(quán)益，非流動負債比例非常小，全部由所有者權(quán)益補償。這樣的結(jié)構(gòu)表明，華夏幸福的財務(wù)狀況非常穩(wěn)定。4 華夏幸福利潤表分析4.1利潤表水平分析表 01 華夏幸福2011-2013年利潤表水平變動情況會計期間2011年2012年變動額變動率2012年2013年變動額變動率營業(yè)收入77.90 120.77 42.87 55.03%120.77 210.60 89.83 74.38%營業(yè)成本45.24 72.88 27.64 61.10%72.88 139.39 66.51 91.26%營業(yè)稅金及附加4.59 7.85 3.26 71.01%7.85 14

23、.13 6.29 80.15%銷售費用5.34 7.18 1.84 34.38%7.18 8.73 1.55 21.57%管理費用5.24 7.77 2.53 48.27%7.77 11.51 3.73 48.02%財務(wù)費用-0.02 -0.18 -0.16 943.42%-0.18 1.15 1.33 -731.66%資產(chǎn)減值損失0.07 0.11 0.05 68.56%0.11 0.13 0.02 17.32%投資收益0.06 -0.01 -0.07 -119.89%-0.01 0.25 0.26 -2330.90%營業(yè)利潤17.49 25.15 7.66 43.76%25.15 35.8

24、1 10.66 42.38%營業(yè)外收入0.03 0.06 0.04 119.96%0.06 0.11 0.04 68.20%營業(yè)外支出0.10 0.02 -0.08 -83.42%0.02 0.05 0.04 232.70%利潤總額17.42 25.20 7.77 44.61%25.20 35.86 10.66 42.32%所得稅4.63 6.53 1.90 41.03%6.53 9.00 2.47 37.78%凈利潤12.79 18.67 5.87 45.91%18.67 26.86 8.20 43.91%2013年華夏幸福營業(yè)收入增加額是89.83億元，營業(yè)成本的增加額是66.51億元，營

25、業(yè)成本的增長率91.26%高于營業(yè)收入的增長率74.38%，這是導(dǎo)致營業(yè)利潤的增長速度低于營業(yè)收入的增長速度的主要原因。分析期間費用，由于華夏幸?；鶚I(yè)的特殊的財務(wù)費用狀況，只分析銷售費用和管理費用，在營業(yè)收入的增長55.03%的情況下，銷售費用和管理費用增長了34.38%和48.27%，這說明華夏幸福基業(yè)的管理水平和銷售水平比較高。由表 01可以看出，華夏幸?；鶚I(yè)2012年的凈利潤為18.67億元，比2011年增加了5.87億元，增長幅度為45.91%。凈利潤的增長主要是由于利潤總額增長7.77億元所導(dǎo)致。由于企業(yè)所得稅比上年增長了1.90億元，兩者相抵，凈利潤就加了5.87億元。2013年的

26、凈利潤為26.86億元，比2012年增加了8.20億元，增長率為43.91%，比2012年的增長略微放緩。2012年利潤總額的增加主要原因是營業(yè)利潤增加7.66億元，而營業(yè)外收入和營業(yè)外支出對利潤總額的影響較小，營業(yè)外收入的增加和營業(yè)外支出的減少共同作用，使得利潤總額增加了7.77億元。2013年利潤總額的增加主要原因是營業(yè)利潤增加10.66億元，而營業(yè)外收入和營業(yè)外支出對利潤總額的影響較小，營業(yè)外收入的增加額和營業(yè)外支出的減少額相互抵消，使得利潤總額增加額仍舊是10.66億元。華夏幸福基業(yè)的利潤增長主要靠營業(yè)利潤的增長，對投資收益等不具有持續(xù)性的收益依賴程度小，這樣的利潤增長穩(wěn)定性高、可持續(xù)

27、性好。華夏幸福2012年和2013年營業(yè)利潤的增長率都低于營業(yè)收入的增長率。2012年華夏幸福營業(yè)收入增加額是42.87億元，營業(yè)成本的增加額是27.64億元，2013年華夏幸福營業(yè)收入增加額是89.83億元，營業(yè)成本的增加額是66.51億元，2012年的營業(yè)成本的增長率61.10%高于營業(yè)收入的增長率55.03%，2013年營業(yè)成本的增長率91.26%高于營業(yè)收入的增長率74.38%，這是導(dǎo)致營業(yè)利潤的增長速度低于營業(yè)收入的增長速度的主要原因。這兩個相同的變化情況說明華夏幸福的產(chǎn)品成本增長較快，控制的情況不理想。分析華夏幸福2012-2013年的期間費用，由于華夏幸?；鶚I(yè)的特殊的財務(wù)費用狀況

28、，只分析銷售費用和管理費用，在2012年營業(yè)收入的增長55.03%的情況下，銷售費用和管理費用增長了34.38%和48.27%，在2013年的銷售費用和管理費用增長了21.57%和48.02%，同樣低于華夏幸福的營業(yè)收入的增長率74.38%，這說明華夏幸福基業(yè)的管理水平和銷售水平比較高。4.2利潤表垂直分析由圖 41所示，華夏幸福2011-2013年營業(yè)成本和營業(yè)稅金占營業(yè)收入的比重在逐年提高，這也是導(dǎo)致營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重逐年遞減的原因。隨著華夏幸福的發(fā)展，尤其是其業(yè)務(wù)在全國范圍的擴張，導(dǎo)致其前期的擴張成本較高，進而影響營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重。如圖 42所示，分析華夏幸福2011-20

29、13年的期間費用，銷售費用、管理費用占營業(yè)收入比重逐年遞減，這說明華夏幸福的管理水平和銷售水平逐年提高，這有助于提高華夏幸福的營業(yè)利潤的水平。圖 01 華夏幸福2011-2013年營業(yè)成本、營業(yè)稅金、營業(yè)利潤比重變化情況圖 02華夏幸福2011-2013年銷售費用、管理費用比重變化情況表 02華夏幸福2011-2013年利潤表垂直變動情況會計期間2011年比重2012年比重2013年比重營業(yè)收入77.90 100%120.77 100%210.60 100%營業(yè)成本45.24 58.07%72.88 60.35%139.39 66.19%營業(yè)稅金及附加4.59 5. 89%7.85 6.50%

30、14.13 6.71%銷售費用5.34 6.86%7.18 5.95%8.73 4.15%管理費用5.24 6.73%7.77 6.44%11.51 5.46%財務(wù)費用-0.02 -0.02%-0.18 -0.15%1.15 0.55%資產(chǎn)減值損失0.07 0.08%0.11 0.09%0.13 0.06%投資收益0.06 0.07%-0.01 -0.01%0.25 0.12%營業(yè)利潤17.49 22.46%25.15 20.82%35.81 17.00%營業(yè)外收入0.03 0.04%0.06 0.05%0.11 0.05%營業(yè)外支出0.10 0.13%0.02 0.01%0.05 0.03%

31、利潤總額17.42 22.37%25.20 20.86%35.86 17.03%所得稅4.63 5.94%6.53 5.41%9.00 4.27%凈利潤12.79 16.42%18.67 15.46%26.86 12.76%4.3營業(yè)毛利分析表 03 華夏幸福2011-2013年營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)毛利變動情況會計期間2011年2012年增加額變動率2012年2013年增加額變動率營業(yè)收入77.90 120.77 42.87 55.03%120.77 210.60 89.83 74.38%營業(yè)成本45.24 72.88 27.64 61.10%72.88 139.39 66.51 91.2

32、6%營業(yè)毛利32.66 47.89 15.23 46.62%47.89 71.21 23.32 48.69%營業(yè)毛利是指企業(yè)營業(yè)收入與營業(yè)成本之間的差額。華夏幸福營業(yè)毛利2012年比2011年增加15.23億元，增長率為46.62%，2013年比2012年增加23.32億元，增長率為48.69%，這主要是由營業(yè)收入增長引起的，2012年公司營業(yè)收入增加42.87億元，增長率為55.03%，2013年公司營業(yè)收入增加89.83億元，增長率為74.38%，但由于2012年營業(yè)成本增加27.64億元，2013年營業(yè)成本增加66.51億元，這對營業(yè)毛利造成不利影響，增減相抵，2012年營業(yè)毛利增加15

33、.23億元，2013年營業(yè)毛利增加23.32億元。5 償債能力分析5.1 短期償債能力分析5.1.1營運資金分析如圖 61所示，2012年華夏幸?；鶚I(yè)的營運資金增長幅度大，營運資金增加了45.74億元，對比榮盛發(fā)展的營運資金，華夏幸福的營運資金都低于榮盛發(fā)展的營運資金，無論從資產(chǎn)總額和負債規(guī)模都低，但兩者的營運資產(chǎn)的差額在逐漸縮小，這說明華夏幸福營運資產(chǎn)的增長速度高于榮盛發(fā)展。圖 01 華夏幸福與榮盛發(fā)展營運資金變化情況5.1.2流動比率、速動比率分析華夏幸福的流動比率和速動比率逐漸增大，見圖 62和圖 63。2012年流動比率的增長是因為2012年樓市行情回暖，預(yù)售樓款增多、公司規(guī)模有所增加

34、，公司擴張所需要的資金主要是通過長期借款來籌集，而流動負債中的短期借款和一年到期的非流動負債的增長幅度都低于企業(yè)流動資產(chǎn)的增長幅度，這樣就增強了企業(yè)的短期償債能力。但從橫向上對比分析，公司的流動比率、速動比率都低于行業(yè)平均水平，也低于萬科和榮盛發(fā)展的流動比率、速動比率，這表明公司的短期償債能力處于行業(yè)中下游水平。所以說，華夏幸福的短期償債能力都弱于這兩家企業(yè)，這對華夏幸福的快速擴張和長期發(fā)展有不利影響。圖 02 華夏幸福、榮盛發(fā)展與萬科的流動比率變化情況圖 03華夏幸福、榮盛發(fā)展與萬科的速動比率變化情況如表 61所示，華夏幸?；鶚I(yè)2012年的長期借款占負債總額的13.67%，比2011年的長期

35、借款占比增加了9.37%，降低了企業(yè)短期償債的壓力，但會影響公司以后的償債能力。短期借款占負債總額的百分比只增加了0.5%，而預(yù)收賬款和一年內(nèi)到期的非流動負債占比都呈現(xiàn)出下降的趨勢，以上數(shù)據(jù)變化表明，華夏幸?；鶚I(yè)在利用長期借款來調(diào)整企業(yè)的財務(wù)報表，努力使企業(yè)的流動性財務(wù)指標好看。雖然華夏幸福基業(yè)的流動比率、速動比率都在變好，但也應(yīng)該注意企業(yè)以后幾年的償債風(fēng)險。表 01華夏幸福2011-2012年負債結(jié)構(gòu)分析2011年百分比2012年百分比變動情況%短期借款2.891.23%6.71.75%0.53%應(yīng)付賬款8.162.96%26.786.20%3.24%預(yù)收款項169.6571.97%242.

36、5363.43%-8.54%一年內(nèi)到期的非流動負債14.025.95%19.285.04%-0.91%長期借款9.293.94%52.2813.67%9.73%負債合計235.71100.00%382.35100.00%0.00%隨著我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的收緊策略，華夏幸?；鶚I(yè)在負債結(jié)上構(gòu)略有調(diào)整，減少流動負債的比例，增加長期借款的比例，實施“ 債務(wù)長期化” 的策略以應(yīng)對當(dāng)前形勢。長期負債較為穩(wěn)定，要在將來幾個會計年度之后才償還，公司面臨的流動性不足風(fēng)險較小，短期內(nèi)償債壓力不大。雖然華夏幸?；鶚I(yè)的流動性向好，但是政府和投資者更應(yīng)該著重關(guān)注華夏幸?；鶚I(yè)今后的負債變化情況，隨著長期借款到期的臨近，

37、企業(yè)的償債風(fēng)險會很高。華夏幸福基業(yè)在國家收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款后，還能增加長期借款，最主要的原因是華夏幸福基業(yè)是廊坊銀行和廊坊農(nóng)村合作社的股東，并且全資擁有廊坊鼎順信用擔(dān)保公司和華夏幸福創(chuàng)投公司，這部分金融資源在日益變窄的融資空間中產(chǎn)生了重要的作用。5.1.3現(xiàn)金比率、現(xiàn)金流動負債比率分析表 02華夏幸?，F(xiàn)金比率、現(xiàn)金流動負債比率年度2011年2012年現(xiàn)金比率0.170.17現(xiàn)金流動負債比率0.120.06由于房地產(chǎn)行業(yè)存貨所占流動資產(chǎn)比例過大，應(yīng)收賬款賬齡比較長，因此現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流動負債比率是衡量企業(yè)短期償債能力的更好的指標。華夏幸?；鶚I(yè)的現(xiàn)金比率趨于平穩(wěn)，但低于我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平

38、，我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金比率平均在0.2-0.4之間。華夏幸?；鶚I(yè)的現(xiàn)金流動負債比率從2011年的0.12下降到了0.06，之所以下降的快，是因為華夏幸?；鶚I(yè)流動負債總額大幅度提高，在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變化不大的情況下，導(dǎo)致現(xiàn)金流動負債比率大大降低。這主要是因為華夏幸?；鶚I(yè)在擴張自身的業(yè)務(wù)，預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款的增加所導(dǎo)致。5.2 長期償債能力分析5.2.1資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、權(quán)益乘數(shù)分析如圖 64所示，華夏幸?；鶚I(yè)2011年-2012年的資產(chǎn)負債率變化不大，但一直都處于較高的水平，這表明公司的長期償債能力是有限的，通過查看資產(chǎn)負債表的變動，發(fā)現(xiàn)這主要是由于預(yù)收款項和長期借債的增加所導(dǎo)致

39、。預(yù)收賬款的大幅度增加與房地產(chǎn)的銷售方式有關(guān)，預(yù)收了大部分的房款，然后再交付用房。圖 04 華夏幸福、榮盛發(fā)展與萬科資產(chǎn)負債率變化情況圖 05 華夏幸福2011-2012年長期償債能力指標如圖 05所示，華夏幸福基業(yè)的資產(chǎn)負債率比較平穩(wěn)，并沒有太大變化，仔細分析該公司的資產(chǎn)和負債的絕對數(shù)，資產(chǎn)和負債的總額都有較大的增加，這是由于華夏幸福基業(yè)務(wù)上的擴張引起的。產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)變化較大，產(chǎn)權(quán)比率由2011年的5.88增加到2012年的7.71，這主要是華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)的擴張的資金來源主要是通過負債，而所有者權(quán)益的數(shù)額變化不大，產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)的升高會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)杠桿效應(yīng)，同樣也會增加企

40、業(yè)的償債風(fēng)險，降低企業(yè)的長期成長能力。5.2.2已獲利息倍數(shù)、償債保障系數(shù)分析表 03華夏幸福2011-2012年已獲利息倍數(shù)、償債保障系數(shù)年度2011年2012年已獲利息倍數(shù)-998.39-137.51償債保障比率97.83 175.77 華夏幸福基業(yè)的已獲利息倍數(shù)都是負數(shù)，見表 03，根據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)的財報附注披露，其財務(wù)費用是負值，主要原因是本公司利息收入增加。仔細研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司一般都是有銀行貸款的，但不是所有的利息支出全面反映在財務(wù)費用里。這里有一個利息資本化的問題，房地產(chǎn)公司的貸款很多都是專項貸款，按照相關(guān)會計準則，專項貸款的利息支出一般予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本。所以大部分

41、利息并沒有反映在財務(wù)費用里，而是反映到在建工程里面。另外一個原因就是房地產(chǎn)公司會有大量的銀行存款，利息收入比利息支出要大。5.4 總結(jié)綜合分析華夏幸?；鶚I(yè)的償債能力，具有以下幾個特點：a) 短期償債能力指標中等偏下，但有向好的趨勢；b) 長期償債能力較弱，長期借款增加較快，未來的借款利息及償債壓力逐漸增大。6 華夏幸福盈利能力分析通過對盈利能力進行分析，可以反映和評價該公司某一期間內(nèi)的經(jīng)營成果，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中存在的問題，分析問題形成的原因，進而采取措施解決問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并以此提高公司的整體獲利水平。6.1經(jīng)營盈利能力經(jīng)營能力直接決定企業(yè)的盈利能力，也是衡量一個企業(yè)是否具備良好的競爭能力和

42、生存能力的基本要素。 6.1.1營業(yè)毛利率圖 01 2011-2013年營業(yè)毛利率變化情況營業(yè)毛利率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）營業(yè)收入由圖 01可知，近3年來，三家公司的營業(yè)毛利率都呈現(xiàn)下降趨勢，萬科的降幅最大，華夏幸福的營業(yè)毛利率仍維持在較高的水平。這是行業(yè)狀況決定的，成本上升，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，銷售狀況普遍不太好。具體分析華夏幸福，毛利率下降有兩方面原因：（1）地產(chǎn)結(jié)算收入占比提升，但毛利率更高的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占比下降，這是公司地產(chǎn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L的必然結(jié)果，但換來的是結(jié)算收入快速增長；（2）11-12 年降價項目進入結(jié)算導(dǎo)致園區(qū)地產(chǎn)和城市地產(chǎn)毛利率分別下降，主要受后者的影響更大一

43、點，這部分毛利率預(yù)計明年將有所回升?？紤]到公司四季度主要結(jié)算毛利率較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，加上去年四季度毛利率較低拉低全年基數(shù)，預(yù)計今年全年毛利率仍有望與去年持平。6.1.2 營業(yè)利潤率圖 02 2011-2013年營業(yè)利潤率變化情況營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤營業(yè)收入由圖 02可知，營業(yè)利潤率萬科下降很快，榮盛發(fā)展小幅上升，華夏幸?；痉€(wěn)定在21%左右。華夏幸福雖然毛利率下降，由于在營業(yè)收入增加的同時，期間費用反而下降，導(dǎo)致營業(yè)利潤增速快于營業(yè)收入，故在2013年第三季度，營業(yè)利潤率有小幅上升。表 01 華夏幸福2011-2013年利潤表部分項目比較會計期間2011年2012年2013Q32012年比較

44、2013年Q3比較營業(yè)收入77.90 120.77 137.62 55.03%13.96%營業(yè)成本45.24 72.88 88.03 61.10%20.79%營業(yè)稅金及附加4.59 7.85 8.93 71.01%13.89%銷售費用5.34 7.18 3.81 34.38%-47.00%管理費用5.24 7.77 6.44 48.27%-17.12%財務(wù)費用-0.02 -0.18 0.41 943.42%-327.30%資產(chǎn)減值損失0.07 0.11 0.10 68.56%-10.17%其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益0.00 -0.01 -0.01 583.25%-28.87%營業(yè)利潤

45、17.49 25.15 29.89 43.76%18.84%6.1.3 成本費用利潤率圖 03 2011-2013年成本費用利潤率變化情況成本費用利潤率=利潤總額成本費用總額如圖 03所示萬科的成本費用利潤率大幅下降，榮盛發(fā)展的小幅上升，華夏幸福先下降，2012年后再上升，基本維持在30%左右。由以上兩個指標可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福的成本費用利潤率與營業(yè)利潤率變化方向一致，結(jié)合利潤表可知，營業(yè)外收支占利潤總額的比重較小，可知其利潤總額主要來自于營業(yè)收入，盈利質(zhì)量較高。6.2 資本盈利能力資本經(jīng)營能力是指企業(yè)所有者通過對投資資本的經(jīng)營取得利潤的能力，衡量的指標主要有凈資產(chǎn)收益率、每股收益和市盈率。6.2.1 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是一定時期公司的凈利潤與股東權(quán)益的比率，突出反映了投資與報酬的關(guān)系是最具綜合性和代表性的財務(wù)指標。通常認為，凈資產(chǎn)收益率越高，資本運營效益越高，公司的盈利能力越好，投資者和債權(quán)人受保障的程度也就越高，股東就越喜歡保持并繼續(xù)投入資本，而形成