物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式

1、物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式在當今社會中 ， 物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的法律糾紛不斷上演。 大多數(shù)物業(yè)糾紛是因為業(yè)主得不到預期的服務(wù)， 與物業(yè)公司矛盾逐漸激化 ， 最后只能拋出拒繳物業(yè)費的 “殺手锏 ”。而物業(yè)公司又不能停止各項基本的服務(wù)， 只有靠裁減工作人員 、 降低服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營 ，又引來業(yè)主更強烈的不滿。 那么物業(yè)公司真的就這么不靠譜嗎 ?他們就真的在業(yè)主身上牟取暴利了嗎?其實， 物業(yè)公司也是有苦難言 ， 很多物業(yè)管理公司還處于虧損的邊緣， 這一點我們通過分析其收支情況就一目了然。1、 物業(yè)管理企業(yè)的收支分析先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源， 大致歸納就包含四個方面的收入 ： 一是公共性服務(wù)費

2、用的收入 ， 就是通常所說的物業(yè)管理費 ;二是公眾代辦性服務(wù)費的收入 ;三是特約服務(wù)費的收入 ;四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入 。 就上述的四種收入 ， 經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、 研究 、 分析 ， 可以看出 ， 第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi) ， 為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位， 收費遵循的原則是公開、 合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。 第二種的公眾代辦服務(wù)費 ， 就目前的市場環(huán)境來看， 水、 電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門 ， 物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費 ， 只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。 第三 、 第四種服務(wù)費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能

3、力去充分發(fā)掘 、開拓市場 ， 如果忽視或者沒有能力做到 ， 則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間 。再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況在實際工作中對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、 分析 ， 得出了如下的結(jié)果 ：物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下） ， 占物業(yè)管理費的比例分別為 ： 人工費 ：40%（ 占物業(yè)管理費總額）;清潔 ： 10%;工程維護 ： 15%; 園林 ： 5%;社區(qū)活動 ： 5%;管理成本 ：17%; 其它及不可預計費 3% ， 總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的 95% 。 那么 ， 企業(yè)的盈利值只有5%。所以專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實際上是一種微利型企業(yè)， 其所收取的物業(yè)管理費在用于管理項

4、目的支出后所剩無幾， 當物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時， 也就立刻面臨運轉(zhuǎn)困難 ，是就導致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準、 服務(wù)質(zhì)量引起投訴進而形成訴訟案件 。 針對這一問題 ， 物業(yè)公司不能任由其惡性循環(huán)， 而應(yīng)該廣開思路 ， 適應(yīng)市場的需要 ， 由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行， 大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營 ， 實現(xiàn)企業(yè)的盈利 ， 走出物業(yè)管理停滯不前的圈子 。 只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平 ， 為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)， 而不是把業(yè)務(wù)范圍局限于收取固定的物業(yè)費中 。2、 實現(xiàn)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過渡這里列舉九個典型的物業(yè)管理經(jīng)營盈利模式：1 、 戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)

5、營模式這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機構(gòu)， 從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的形成的經(jīng)營模式。 在地產(chǎn)開發(fā)商看來就企業(yè)的投資回報而言利潤在其集團企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計。 物業(yè)管理子公司承接非自主開發(fā)的物業(yè)， 回報低 ， 風險大 ， 而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項目的服務(wù)競爭力優(yōu)勢。 由此 ， 很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營定位于集團企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)， 退出外接物業(yè)項目 ， 如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司 ， 就是典型的服務(wù)于集團地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營模式。2 、 內(nèi)部專業(yè)化模式這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場內(nèi)部化的一種經(jīng)營方式。 為了避免物業(yè)管理企業(yè)利潤的外溢和

6、流失， 物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機構(gòu)、 清潔服務(wù)機構(gòu)、 綠化服務(wù)機構(gòu)、 機電管理機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。 這些專業(yè)服務(wù)機構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)， 避免利潤外溢和流失， 另一方面 ， 在資質(zhì)許可的情況下， 參與專業(yè)市場競爭， 外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù) ， 為企業(yè)獲得更多利潤 。 不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式 。3 、 產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢， 向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸 ， 從而達到整合經(jīng)營 、 獲取盈利的經(jīng)營模式。 目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、 物業(yè)租賃銷售 ， 甚至土地測量、 地價評估 、 地產(chǎn)開發(fā) 、 園林施工 、 建筑監(jiān)理

7、等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為 ， 向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團方向發(fā)展。 如深圳長城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理市場細分4 、 社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項目而具有獨特的社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營資源。 把社區(qū)經(jīng)濟資源作為重要的經(jīng)營資源， 將管理處作為一個社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營平臺 ， 開展平臺型社區(qū)經(jīng)濟資源經(jīng)營，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤增長點 。 如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機構(gòu)、 家政服務(wù)機構(gòu) 、 垃圾回收機構(gòu)等社會服務(wù)機構(gòu) ， 以管理處為中心， 對各類服務(wù)機構(gòu)進行整合管理， 從這些服務(wù)機構(gòu)的經(jīng)營中獲取利潤 。 也有企業(yè)以社區(qū)居民日常生活消費為營銷目標，推行

8、家庭日用品第三方物流服務(wù)經(jīng)營 ， 將家居日常消費用品 ， 通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺 ， 進行消費品營銷 。 另外 ， 社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營型物管企業(yè)， 往往采取低價競爭取得物業(yè)項目 ， 以社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營彌補物業(yè)服務(wù)利潤損失， 最終達到占據(jù)物業(yè)管理市場份額 ，擴大服務(wù)社區(qū)規(guī)模 ， 確保社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營利潤的目的 。5 、 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營模式物業(yè)管理企業(yè)因項目管理獲利的特性， 決定了企業(yè)利潤的增加很大程度上是通過物業(yè)管理項目數(shù)量增加來實現(xiàn)。 即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項目做支點 。 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。規(guī)模大不等于一定虧損，

9、 規(guī)模小也不必一定虧損。 沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴大利潤的鐵律 ， 單靠社區(qū)經(jīng)濟的利潤增長畢竟十分有限。6 、 專業(yè)市場細分模式日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段由此形成專業(yè)市場細分經(jīng)營模式。 專業(yè)市場細分經(jīng)營模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢， 也有利于公司整合這類物業(yè)市場的拓展資源 ， 使企業(yè)突破發(fā)展僵局 ， 取得相對競爭優(yōu)勢， 進而達成某種物業(yè)類型市場的相對壟斷， 確保其管理利潤的實現(xiàn)。 如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理， 有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理， 有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。7 、 產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式物業(yè)管理市場一直有高端市場與低端市場

10、之分。 從服務(wù)類型看， 顧問服務(wù)市場利潤高于全委托服務(wù)市場;從服務(wù)階段看， 新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤;從物業(yè)類型來看， 寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。 每個企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的 ， 沒人嫌錢扎手。 但是 ， 不是每個企業(yè)都可以做高端市場服務(wù)產(chǎn)品 。 高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗優(yōu)勢、 技術(shù)優(yōu)勢 、 品牌優(yōu)勢。 由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品 ， 因此 ， 產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營 ，只有依靠品牌高端化經(jīng)營來實現(xiàn)經(jīng)營目標。 在管理經(jīng)驗和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加 “本土化 ”的優(yōu)勢 ， 逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競爭者 。 有的企業(yè)更是由

11、于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個人品牌、 信譽 ，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢， 而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。8 、 成本優(yōu)勢競爭模式企業(yè)競爭中的成本優(yōu)勢競爭策略， 已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用 ， 并形成最主要的競爭經(jīng)營方式之一 。 成本優(yōu)勢競爭模式 ， 是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場競爭的主要策略選擇， 但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。 尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下， 非理性惡性競爭所造就的低成本經(jīng)營方式， 導致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營困境 。 這并不是說成本優(yōu)勢競爭模式不可以作為一種有效的經(jīng)營方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場份額 ， 獲取更多利潤 ， 而是說這種經(jīng)營模式一

12、定要建立在理性競爭、 科學管理 、 合理利潤的原則基礎(chǔ)上。 這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強行業(yè)管理， 更多自覺協(xié)調(diào) 。9 、 多元化經(jīng)營模式嚴格意義上看， 社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營范疇。 但是， 社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營模式的獨立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項目資源優(yōu)勢， 以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)， 圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營活動。 而這里所說的多元化經(jīng)營模式， 已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇 ， 從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營 ， 如餐飲經(jīng)營、 超市經(jīng)營、 股票投資 、 置業(yè)投資等等。 這種經(jīng)營模式實質(zhì)上屬于分化投資經(jīng)營 、 規(guī)避投資風險，其經(jīng)營模式的選擇只與投資人投資決策相關(guān)， 由投資人投資資源