商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引提要：定位流程初步定位：由投資發(fā)展中心在7天內(nèi)完成初步定位報(bào)告；經(jīng)技術(shù)研發(fā)中心審核、上決策會(huì)；設(shè) 計(jì)管理中心更多內(nèi)容源自綠化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引一、產(chǎn)品定位1 、市場(chǎng)調(diào)研分析城市在區(qū)域的定位和城市化進(jìn)程，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)容量， 預(yù)測(cè)今后發(fā)展趨勢(shì)。分析當(dāng)?shù)匚迥暌詠?lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)變化情況，預(yù)測(cè)今后房?jī)r(jià)地價(jià)走勢(shì)。分析當(dāng)?shù)亟鼛啄陙?lái)房地產(chǎn)每年的開(kāi)發(fā)量、去化量和存量，并預(yù) 測(cè)今后幾年的走勢(shì)。研究當(dāng)?shù)刈≌蜕虡I(yè)標(biāo)桿樓盤(pán)分別不少于 2家。確定擬建樓盤(pán)和mall檔次和定位：超越標(biāo)桿樓盤(pán)檔次，做當(dāng)?shù)刈詈玫臉潜P(pán)。差異化定位，避開(kāi)與標(biāo)桿樓盤(pán)的直接競(jìng)爭(zhēng)，滿足市場(chǎng)上未發(fā)現(xiàn) 或得到滿足的需

2、求。2 、定位流程初步定位：由投資發(fā)展中心在 7天內(nèi)完成初步定位報(bào)告；經(jīng)技 術(shù)研發(fā)中心審核、上決策會(huì)；設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)決策意見(jiàn)起草概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，報(bào)決策會(huì)審批后，組織設(shè)計(jì)工作。深化定位：建筑方案設(shè)計(jì)確定推盤(pán)節(jié)奏和分期開(kāi)盤(pán)日期，確定 蓄客期和試水方案。2）確定宣傳定位和主題，確定宣傳方式；確定推廣費(fèi)用預(yù)算。3）開(kāi)盤(pán)前45天開(kāi)始做集中、密集、立體式、全方位、多渠道的 轟炸式宣傳。推廣費(fèi)用總額的70卿于此階段，之前的推廣費(fèi)用不得 高于20%4 、成本策劃推行限額設(shè)計(jì)，確定工程預(yù)算造價(jià)和實(shí)際造價(jià)與設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰掛鉤辦法和設(shè)計(jì)費(fèi)用支付辦法。原則上施工圖完成后采取總價(jià)包死方式招標(biāo)；方案或初步設(shè)計(jì)圖紙完成而

3、急需確定施工單位的采取模擬清單方式招標(biāo)；方案尚未出 來(lái)急需確定施工單位的可以采取費(fèi)率招標(biāo)方式， 但應(yīng)明確工程量的確 認(rèn)辦法，并約定施工圖完成后 45天內(nèi)簽訂總價(jià)包死合同。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制，成本控制中心按月對(duì)項(xiàng)目成本做統(tǒng)計(jì)、季 度考核。5 、稅務(wù)籌劃合理做成本歸類，合理分?jǐn)偝杀疽栽龃髸?huì)計(jì)成本、降低會(huì)計(jì)利潤(rùn)，合理避稅。事前與稅務(wù)部門溝通，了解當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策，爭(zhēng)取減免稅收。熟悉投資協(xié)議，根據(jù)協(xié)議敦促政府盡早返還稅款。四、開(kāi)發(fā)建設(shè)管理1 、計(jì)劃管理1）三級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃：營(yíng)運(yùn)管理中心負(fù)責(zé)控制一級(jí)計(jì)劃；項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)控制二級(jí)計(jì)劃；地產(chǎn)公司根據(jù)項(xiàng)目管理中心確定的二級(jí)開(kāi)發(fā) 計(jì)劃制定三級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，用于指導(dǎo)和控制

4、日常工作；調(diào)整一級(jí)計(jì)劃的， 須經(jīng)決策委員會(huì)同意。2）專項(xiàng)計(jì)劃：根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，制訂詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、招標(biāo) 采購(gòu)計(jì)劃和人力資源計(jì)劃等，按照權(quán)責(zé)，將需要總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)和招 標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃提交相關(guān)業(yè)務(wù)中心和項(xiàng)目管理中心，由后者負(fù)責(zé)跟進(jìn)、督辦和考核責(zé)任業(yè)務(wù)中心計(jì)劃執(zhí)行情況。3）開(kāi)發(fā)綜合計(jì)劃：對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷、工程、成本、招標(biāo)采購(gòu)、人力 資源和資金計(jì)劃等進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，平衡推進(jìn)。4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)責(zé)任書(shū)：總部與地產(chǎn)公司簽訂，明確開(kāi)發(fā)管理 目標(biāo)和激勵(lì)辦法。5）計(jì)劃考核：總部按月對(duì)地產(chǎn)公司進(jìn)度、質(zhì)量、成本計(jì)劃執(zhí)行 情況做統(tǒng)計(jì)，季度進(jìn)行考核。6）集團(tuán)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃：對(duì)投融資、營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)、拓展等進(jìn)行投入產(chǎn) 出平衡分析，制訂綜合的戰(zhàn)

5、略規(guī)劃、年度計(jì)劃以及各專項(xiàng)執(zhí)行計(jì)劃， 對(duì)計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，平衡推進(jìn)。2 、前期管理設(shè)計(jì)管理進(jìn)度管理：設(shè)計(jì)進(jìn)度決定整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，選用人手足負(fù) 責(zé)任的設(shè)計(jì)單位，做好設(shè)計(jì)與報(bào)批的銜接協(xié)調(diào)。集中審圖：由設(shè)計(jì)管理中心組織相關(guān)單位按圖紙審圖標(biāo)準(zhǔn)及圖 紙審圖要點(diǎn)限期完成審圖，并提供審圖意見(jiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑方案設(shè)計(jì)。3 ）加強(qiáng)驗(yàn)收整改加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵工序和分部分項(xiàng)工程的旁站監(jiān)督。充分發(fā)揮監(jiān)理的監(jiān)督作用。6 、施工成本控制加強(qiáng)合同交底，現(xiàn)場(chǎng)管理人員熟悉合同。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更，實(shí)行按權(quán)限先審后簽原則。按月對(duì)動(dòng)態(tài)成本做統(tǒng)計(jì)和預(yù)警?，F(xiàn)場(chǎng)形象管理：按集團(tuán)品牌塑造統(tǒng)一要求的標(biāo)準(zhǔn)做標(biāo)化工地。7 、竣工交付、開(kāi)業(yè)1

6、 ）預(yù)驗(yàn)收：正式竣工驗(yàn)收前 12個(gè)月，組織施工單位、設(shè)計(jì) 單位、監(jiān)理單位、集團(tuán)工程人員和當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)監(jiān)部門參與預(yù)驗(yàn)收，對(duì) 驗(yàn)收中存在問(wèn)題提出整改意見(jiàn)，并落實(shí)。2 ）業(yè)主、商家驗(yàn)收：預(yù)驗(yàn)收后合格后，組織業(yè)主和商家代表提 前參與分戶驗(yàn)收及收房驗(yàn)收，對(duì)他們提出的合理意見(jiàn)認(rèn)真組織落實(shí)。3 ）竣工驗(yàn)收：經(jīng)過(guò)預(yù)驗(yàn)收和業(yè)主、商家的驗(yàn)收并按照所提意見(jiàn) 全力組織整改，整改期不得少于 15天，整改合格后才能組織竣工驗(yàn) 收。4 ）交房交房工作組：對(duì)交房程序、職責(zé)分工、重點(diǎn)事項(xiàng)等進(jìn)行集中培訓(xùn)；對(duì)交房中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題制定預(yù)案、統(tǒng)一說(shuō)辭；對(duì)交房過(guò)程 中反映出的工程整改問(wèn)題及銷售承諾履約問(wèn)題等， 集中研究，統(tǒng)一回 答。對(duì)

7、工程整改內(nèi)容制定出整改時(shí)間表，對(duì)業(yè)主做出答復(fù)，切實(shí)履行。C交房前3個(gè)月，物業(yè)（商業(yè)）公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)做交房準(zhǔn)備，在交 房前1020天，地產(chǎn)公司和營(yíng)銷代理公司分別向物業(yè)（商業(yè)）公司 辦理工作交接。物業(yè)（商業(yè)）運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備：物業(yè)（商業(yè)）公司應(yīng)提前3個(gè)月進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，提前做物業(yè)（商業(yè)）運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，包括：?jiǎn)T工招聘、 培訓(xùn)，建立物業(yè)（商業(yè)）運(yùn)營(yíng)管理制度；制定物業(yè)（商業(yè)）運(yùn)營(yíng)成本 執(zhí)行方案。為加快開(kāi)業(yè)，自營(yíng)產(chǎn)業(yè)應(yīng)提前一個(gè)月進(jìn)場(chǎng)做施工準(zhǔn)備。對(duì)工程 界面劃分、施工計(jì)劃與協(xié)調(diào)等提前與地產(chǎn)公司協(xié)商和安排，由后者統(tǒng) 一協(xié)調(diào)和管理，施工中二者按職責(zé)分工協(xié)作，共同推進(jìn)。自營(yíng)產(chǎn)業(yè)至少開(kāi)業(yè)前半年開(kāi)始人員招聘、培訓(xùn)、宣傳以及其他

8、 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備。8 、結(jié)算、后評(píng)估1 ）結(jié)算項(xiàng)目竣工后半年內(nèi)完成結(jié)算和一審。2 ）二審定案人員安置：項(xiàng)目竣工前制定人員安置計(jì)劃，對(duì)可用人員根據(jù)其意愿分流到其他地產(chǎn)公司、本項(xiàng)目物業(yè)公司、商業(yè)公司、自營(yíng)產(chǎn)業(yè)公 司等。3 ）后評(píng)估針對(duì)項(xiàng)目設(shè)定目標(biāo)的實(shí)際達(dá)成程度做分析評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 以提升項(xiàng)目管理和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)水平。對(duì)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)完成情況做考核，兌現(xiàn)剩余獎(jiǎng)金，其中工程方 面的獎(jiǎng)金預(yù)留20癱保修期完成后1月內(nèi)再兌現(xiàn)。五、項(xiàng)目三級(jí)管控計(jì)劃1 、編制投資協(xié)議簽署后一周內(nèi)，項(xiàng)目管理中心完成項(xiàng)目128節(jié)點(diǎn)（前 期計(jì)劃）的一級(jí)管控計(jì)劃的編制和報(bào)批；一級(jí)管控計(jì)劃審批完成后， 項(xiàng)目管理中心一周內(nèi)完成前期計(jì)劃的二、三級(jí)計(jì)

9、劃的編制和審批。方案批復(fù)后兩周內(nèi)項(xiàng)目管理中心完成全部節(jié)點(diǎn)的一級(jí)、二級(jí)計(jì) 劃編制和審批。一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)審批后，地產(chǎn)公司兩周內(nèi)完成三級(jí)管控 計(jì)劃以及招采計(jì)劃的編制；設(shè)計(jì)管理中心一周內(nèi)完成設(shè)計(jì)計(jì)劃編制。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)管控計(jì)劃的一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制應(yīng)遵循項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)大綱的要求，滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)周期的要求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃的每一節(jié)點(diǎn)時(shí)間的確定應(yīng)征求該節(jié)點(diǎn)主責(zé)方 的意見(jiàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)管控計(jì)劃模板見(jiàn)附件 1。2 、審批一級(jí)管控計(jì)劃由總部決策委員會(huì)審批。一級(jí)計(jì)劃原則上不得調(diào) 整，確因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策調(diào)控、市場(chǎng)因素和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整等必須調(diào)整 一級(jí)計(jì)劃的，由地產(chǎn)公司或項(xiàng)目管理中心提出申請(qǐng)， 經(jīng)營(yíng)運(yùn)管理中心 審核確認(rèn)后，報(bào)請(qǐng)

10、總部決策委員會(huì)審批。三級(jí)計(jì)劃由項(xiàng)目管理中心根據(jù)實(shí)際情況確定和調(diào)整，開(kāi)發(fā)副總 裁審批后執(zhí)行。二、三級(jí)計(jì)劃的調(diào)整不得影響一級(jí)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。3 、錄入與審核審批后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)管控計(jì)劃必須當(dāng)天上傳 PD,兩工作日內(nèi) 完成確認(rèn)；節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成后三工作日內(nèi)將證明文件上傳 PD相關(guān)部 門兩工作日內(nèi)完成審核確認(rèn)。方案批復(fù)前的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)管控計(jì)劃由項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)輸入 PD和審核確認(rèn)；方案批復(fù)后的完整的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)管控計(jì)劃由地產(chǎn) 公司負(fù)責(zé)輸入PD項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)審核確認(rèn)。節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成情況由主責(zé)方上傳 PD地產(chǎn)公司或項(xiàng)目管理中心 （方案批復(fù)前）審核確認(rèn)。每周五由主責(zé)方將二級(jí)計(jì)劃的進(jìn)展情況在 PD上留言。營(yíng)運(yùn)管理中心

11、對(duì)PD上一級(jí)管控節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃時(shí)間和實(shí)際完成情況 做審核和確認(rèn)。4 、考核未及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)管控計(jì)劃編制和審批的，未將審批后 的計(jì)劃或計(jì)劃完成情況及時(shí)上傳 PD的，均視為計(jì)劃未完成；未及時(shí) 審核上傳PD的計(jì)劃或計(jì)劃完成情況的，每次將扣除責(zé)任部門考核分 數(shù)?？偛肯嚓P(guān)中心的三級(jí)計(jì)劃完成率（所有項(xiàng)目實(shí)際完成節(jié)點(diǎn) /所有 項(xiàng)目應(yīng)完成節(jié)點(diǎn)）考核占該中心工作考核一定比例。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)大綱指引1 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圖以規(guī)劃總平面圖為底圖（只顯示建筑平面形狀）用紅色實(shí)線表示分區(qū)開(kāi)發(fā)的范圍并在圖例中說(shuō)明開(kāi)發(fā)期數(shù)，計(jì) 劃開(kāi)發(fā)開(kāi)始和完成時(shí)間，建筑面積用不同色塊顯示同期開(kāi)發(fā)中的總包標(biāo)段劃分情況（不分標(biāo)段的 不用分色表示）在每

12、棟平面圖上標(biāo)識(shí)：棟號(hào)及單元號(hào)（如果整體推盤(pán)或非銷售物業(yè)可不標(biāo)單元號(hào)）層數(shù)、建筑面積、可售面積（非銷售物業(yè)不標(biāo)識(shí)）銷售物業(yè)標(biāo)識(shí)可售套數(shù)、銷售均價(jià)、推盤(pán)日期（細(xì)化到單元）樁基開(kāi)工時(shí)間和竣工交付時(shí)間（商業(yè)同時(shí)標(biāo)注開(kāi)業(yè)時(shí)間、招商 主要進(jìn)度計(jì)劃）2 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)1 ）項(xiàng)目概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要說(shuō)明規(guī)劃指標(biāo)（總建筑面積、地下建筑面積，容積率、可 售建筑面積等）及總收入、總投入（分成土地、建安、管理費(fèi)、營(yíng)銷 費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)五大類）、自有資金投入、稅、凈利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)周期、持有 物業(yè)估值、自有資金投資回報(bào)率（凈利潤(rùn)/投入自有資金/開(kāi)發(fā)周期） 等。2 、項(xiàng)目效益目標(biāo)售價(jià)目標(biāo)、成本目標(biāo)、融資額、凈現(xiàn)金流，按年度和季度設(shè)

13、定；銷售物業(yè)按可售面積計(jì)算單方數(shù)據(jù)，持有物業(yè)按建筑面積計(jì)算單方數(shù)據(jù)。每年的成本和售價(jià)目標(biāo)應(yīng)該提高，利潤(rùn)也要提高（遞增比例不低 于 10%。單位：元/平米第一年第二年第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二季度第三季度第四季度目標(biāo)成本2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫(xiě)作法家原創(chuàng)13 / 16目標(biāo)售價(jià)目標(biāo)利潤(rùn)融資額凈現(xiàn)金流3 ）目標(biāo)客群分成住宅和商業(yè)，按業(yè)態(tài)分別說(shuō)明。4 ）產(chǎn)品定位住宅按業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述采取的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，戶型配比；商業(yè)按業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述 采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)態(tài)規(guī)劃。5 ）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)明各棟號(hào)達(dá)到的工程質(zhì)量要求（結(jié)構(gòu)/整體、質(zhì)量等級(jí)）以 及模擬驗(yàn)收缺陷率、集中交付未報(bào)修比例、交付四個(gè)月缺陷率等指標(biāo)。6 ）營(yíng)銷（招商）策劃推廣主題、宣傳主要方式、推廣費(fèi)用占比、銷售費(fèi)用占比、推 廣費(fèi)用分階段和分媒體的比例，招商費(fèi)用及分階段控制比例。主要說(shuō)明1 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表包含分業(yè)態(tài)、每棟號(hào)的樁基開(kāi)工、士、預(yù)售點(diǎn)、主體封頂（裙 樓封頂）、竣工交付（開(kāi)業(yè)）、項(xiàng)目移交商業(yè)物業(yè)以及立項(xiàng)、用地規(guī)劃 許可證、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證、預(yù)售證、 大房產(chǎn)證辦理完成的日期。2 、確保工程質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的措施工程管理的針對(duì)性舉措，趕工預(yù)案等。3 、確保成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的措施合約規(guī)劃，控制簽證和設(shè)計(jì)變更的