深圳某地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務運作管理模式_secret_圖文

1、 深圳市*地產(chǎn)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務運作管理模式深圳市*地產(chǎn)發(fā)展有限公司二七年五月目 錄第一部分 指導準則一、指導準則 ·······································

2、3;················································· 1第二

3、部分 部門職責一、說明 ················································

4、················································· 2二、職能

5、部門工作職責 ·················································

6、;························· 3三、項目公司（部）工作職責 ······················&

7、#183;····································· 19第三部分 項目開發(fā)工作流程一、工作流程示意圖 ········

8、;··················································

9、;················· 251 二、項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制表 ·····························

10、3;······························ 68第四部分 項目管理辦法及審批權(quán)限一、項目管理辦法 ···············

11、··················································

12、·············· 70二、重大業(yè)務評審規(guī)定 ·································

13、3;······································ 74三、本地項目管理審批權(quán)限表 ·········

14、;··················································

15、;· 77四、異地項目管理審批權(quán)限表 ··············································

16、·············· 802第一部分 指導準則一、 深圳市*地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳*地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負責原*地產(chǎn)*苑外地產(chǎn)業(yè)務及*地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營管理工作。二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調(diào)高效率、高質(zhì)量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是

17、開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風險。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權(quán)、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設(shè)計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。1第二部分 部門職責一、 說明（一） 術(shù)語解釋：1 負責：屬于本部門事務，

18、由本部門承擔責任，可請求其他部門配合；2 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關(guān)責任；3 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調(diào)責任；4 配合：不承擔主要責任，但必須在負責者領(lǐng)導下參與此項工作并承擔相關(guān)責任；5 參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔責任。（二） 公司委員會定義：1 投資咨詢委員會： 負責公司項目投資方面的評審和決策。2 策劃、方案評審委員會： 負責對項目的定位進行專業(yè)評審； 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審； 負責對項目方案設(shè)計成果進行專業(yè)評審。3 招標委員會： 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性； 負責招標過程中的開標、評標、定標的決

19、策性工作；4 定價咨詢委員會： 負責對項目銷售定價及其他相關(guān)指標進行專業(yè)評審。2二、職能部門職責（一）運營管理部：部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)。部門職責：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計信息管理1綜合計劃管理 負責落實董事會下發(fā)的綜合計劃； 負責制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門； 主持編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書，并組織簽訂； 負責跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃； 負責設(shè)計及收集整理各項目公司（部）月度

20、綜合報表。2部門績效考核 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案； 負責收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組織對職能部門進行績效考核； 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績效考核。3流程管理 負責建立、實施、完善公司流程管理體系；3 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。4公共關(guān)系管理 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關(guān)背景資料； 配合報批報建工作； 配合辦理項目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； 負責公司對外公共關(guān)系的日常維護； 負責公司與政府機關(guān)之間的危機公關(guān)處理。5知識管理 負責督促各相關(guān)部門進行基礎(chǔ)研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識庫； 負責建立知

21、識管理的配套管理措施，設(shè)立知識貢獻獎勵制度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新； 負責公司統(tǒng)計報表的編制和報送。（二）投資拓展部部門使命：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準備和前期工作。部門職能：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究1土地信息收集及評估 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； 負責建立土地信息選擇標準體系； 負責評估并初步確定拓展目標。4 2可行性研究分析 主持制訂可行性研究計劃； 組織進行項目可行性分析； 主持編制項目可行性研究報告； 組織可行性研究報告評審。3項目土地獲取 負責確定商務條件，提出商務談判方案； 負責與相關(guān)各

22、方的商務談判工作； 負責簽訂土地使用合同； 負責辦理土地證等相關(guān)手續(xù)。4戰(zhàn)略管理 負責研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議； 負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)劃。5政策研究及市場研究 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗； 負責研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響； 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動態(tài)管理、項目預結(jié)算、采購管理、工程合同管理、成本分析及效益評價5 1成本管理體系 負責

23、建立和完善公司成本控制體系； 負責編制咨詢合同標準化體系； 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； 負責落實項目總體目標成本； 配合項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； 負責建立成本監(jiān)控預警機制。2成本規(guī)劃 配合編制項目可行性研究報告； 配合進行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計方案的方案甄選成本測算報告； 配合編制項目開發(fā)綱要； 主持編制項目目標成本； 主持編制項目限額設(shè)計標準。3成本動態(tài)管理 配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審工作； 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警； 負責收集、整理各項目公司（部）的有關(guān)成本信息

24、，并對成本信息進行匯總及甄別。4項目預結(jié)算 負責造價咨詢公司評標選定工作； 負責編制各項目的項目結(jié)算計劃； 負責各項目結(jié)算工作； 負責對各項目預算實行備案抽查；6 負責編制工程結(jié)算分析報告。5采購管理 負責管理戰(zhàn)略供應商信息庫，主持供應商的資質(zhì)預審及評價； 負責維護和完善造價咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫； 負責審核項目公司（部）提供的項目設(shè)備及材料采購總體計劃； 根據(jù)項目公司（部）提供的材料設(shè)備采購配合計劃，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標工作； 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； 負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價； 主持公司招標項目合同洽談。6工程合同管理 負責建

25、立和完善標準化工程合同體系。7成本分析及效益評估 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗； 負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制項目效益評價報告。（四）工程技術(shù)部：部門使命：跟蹤當今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。部門職能：采購管理配合、工程過程管理配合、設(shè)計管理配合、工程技術(shù)支持、7技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護1采購管理配合 配合進行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標。2工程過程管理配合 負責定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改； 配合項目各階段的工程驗收； 負責收集總結(jié)工程信

26、息，建立和完善工程案例信息庫。3設(shè)計管理配合 配合對建筑方案進行結(jié)構(gòu)選型； 配合編制項目限額設(shè)計標準； 配合對設(shè)計單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進行優(yōu)化； 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進行審核； 配合完成圖紙內(nèi)部審查； 配合完成施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底。5工程技術(shù)支持 配合編制項目可行性研究報告； 配合編制項目開發(fā)綱要； 參與完成大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作； 配合進行施工組織設(shè)計評審； 配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審工作； 負責在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支持； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗； 負責新技術(shù)、新工藝在實際工程中的推廣和應用；

27、8 配合處理重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)； 負責提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。6技術(shù)資料管理 負責對項目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。7工程管理指引制訂及維護 負責施工圖設(shè)計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護； 負責工程管理指引的制訂及維護。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。部門職能：項目規(guī)劃、設(shè)計配合、設(shè)計研究、標準化設(shè)計合同體系及供應商管理1項目規(guī)劃 配合編制項目可行性研究報告； 配合編制項目開發(fā)綱要；

28、 配合編制項目限額設(shè)計標準。2設(shè)計配合 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進行審核。3設(shè)計研究 負責施工圖設(shè)計標準體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂； 負責聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家9人才庫； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗； 負責建立設(shè)計案例信息庫，并進行分析整理； 負責跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。4標準化設(shè)計合同體系及供應商管理 負責建立和完善標準化設(shè)計合同體系； 負責維護和完善設(shè)計類戰(zhàn)略供應商信息庫。（六）營銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。部門職能：項目策劃、項目營銷、

29、市場研究、品牌策劃及建設(shè)、標準化營銷合同體系管理1項目策劃 配合編制項目可行性研究報告； 配合編制項目開發(fā)綱要；2項目營銷 配合完成營銷推廣策劃方案的制定及評審工作； 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作； 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作； 配合完成營銷費用預算的制定及評審工作。3市場研究 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫；10 負責聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗； 負責市場調(diào)研及政策研究，定期形成市場分析報告； 負責各項目相關(guān)營銷負責人交流總結(jié)，提高營銷專業(yè)水平； 負責制訂科學的營銷管理體制，推進營銷職

30、能創(chuàng)新。4品牌策劃及建設(shè) 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施； 負責公司品牌宣傳標準件體系的建立和落實； 組織各項目參加大型房地產(chǎn)展會。5標準化營銷合同體系管理 負責建立和完善標準化營銷合同體系。（七）財務部：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。部門職能：財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、財務分析與公司決策支持、稅務管理、權(quán)益性投資管理和審計、財務檔案與內(nèi)部管理1財務管理制度管理 負責根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財務管理制度。112會計核算 負責辦理日常核算業(yè)務； 負責辦理日常出

31、納業(yè)務； 負責財務會計報告的編制和報送； 負責公司年度財務報告社會審計工作。3融資管理 負責制定并平衡公司資金計劃； 負責公司日常資金調(diào)度，確保公司營運資金需求； 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務； 負責金融機構(gòu)關(guān)系維護； 負責資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； 負責項目按揭銀行的選擇與業(yè)務合作。4全面預算管理 負責公司全面預算的編制與控制； 配合確定公司經(jīng)營目標； 配合編制經(jīng)營計劃； 負責動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計劃。5財務分析與公司決策支持 負責公司財務狀況分析，提供管理報表； 負責審核各類經(jīng)濟合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持，對經(jīng)濟合同的財務條款提出建議，把控財務風險； 配合編制項目可行性研究報告； 配合編制項目

32、開發(fā)綱要。12 6稅務管理 負責辦理公司日常納稅業(yè)務以及其他稅務事項； 負責公司稅務籌劃； 負責開發(fā)項目稅務籌劃； 負責項目公司稅務工作。7權(quán)益性投資管理和審計 負責收集整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息； 負責為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料； 負責指導及檢查投資企業(yè)的財務工作； 配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查； 負責監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實施。8財務檔案與內(nèi)部管理 負責公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全； 負責維護財務軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全； 負責公司財務印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟合同的管理。（八）客戶服務部部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升

33、公司市場中的信譽度和美譽度。部門職能：項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、*會管理、客戶服務體系、客服信息分析、法務管理、客戶危機管理1項目策劃配合 配合編制項目開發(fā)綱要；13 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。2銷售事務管理3投訴處理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作； 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估； 負責有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； 配合進行按揭銀行的選擇； 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； 配合進行營銷推廣客戶活動； 配合完成簽訂相關(guān)認購協(xié)議工作； 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； 配合完成客戶資料移交工作； 負責客戶資料及銷售合

34、同管理； 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； 負責銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產(chǎn)證； 負責組織項目入伙策劃并組織落實； 負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 負責與項目公司（部）進行對接，參與工程竣工驗收； 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負責受理客戶投訴； 負責與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進行處理； 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理； 組織各部門使用客戶服務軟件； 負責對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪； 14 負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案；負責定期對客戶投訴進行分析。

35、4客戶關(guān)系管理 負責進行客戶滿意度調(diào)查； 負責對客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進行分析，并形成報告。5*會管理 負責*會的策劃、設(shè)立及后期會務工作； 負責*會的推廣工作； 負責*會會刊的策劃及出版工作； 負責*會會員活動的策劃及實施； 負責*會運作過程中與*系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。 負責公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護； 負責收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。6客戶服務體系 負責編制銷售合同補充條款； 負責制定客戶滿意度調(diào)查標準； 負責制定售后管理制度及客戶服務標準。7客服信息分析 負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。8法務管理 負責為公司提供各類法律支持服務； 負責對公司

36、業(yè)務合同的法律審核；15 負責編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負責法律知識培訓工作； 負責提供商務談判中的法律咨詢服務； 負責對項目公司（部）權(quán)限外的合同進行審核； 負責對項目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進行定期檢查，法律指導； 負責處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； 負責外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務評價。9客戶危機管理 負責建立客戶危機管理風險防范制度； 負責策劃有關(guān)客戶危機處理方案。（九）行政人事部：部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務等方面的有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效和諧的職場氛圍。部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓、員

37、工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設(shè)、行政事務管理、資產(chǎn)管理、IT 信息管理、檔案管理1人力資源規(guī)劃 負責制定人力資源規(guī)劃，并組織實施； 負責完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完善人力資源管理制度； 負責向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建議； 負責審批項目公司（部）的管理架構(gòu)和人員配置計劃； 負責進行項目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。16 2員工招聘和選派 負責制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供給人才； 配合完成項目公司（部）高層管理人員的聘任工作。3員工培訓 負責公司員工的培訓管理工作

38、； 負責擬定并執(zhí)行培訓計劃； 負責評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內(nèi)部培訓工作。4員工薪酬和績效考核 負責職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果； 負責管理公司員工薪酬事務，負責審核項目公司（部）薪酬制度； 負責辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)； 負責建立公司員工福利制度。5企業(yè)文化建設(shè) 負責公司企業(yè)文化建設(shè)。6行政事務管理 負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS； 負責擬寫公司年度工作總結(jié)； 負責公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整理與發(fā)放；17 負責管理公司印章； 負責公司辦公設(shè)備、用品

39、管理； 負責公司公務車輛調(diào)配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員管理； 負責公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； 負責公司有關(guān)對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； 負責管理公司書刊、報紙訂購； 負責其他后勤服務。7資產(chǎn)管理 負責辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； 負責辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)； 主持盤點固定資產(chǎn)工作； 負責固定資產(chǎn)日常維護和臺帳管理； 配合完成項目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。8IT 信息管理 負責制訂并實施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進方案； 負責企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護； 負責計算機

40、及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護保養(yǎng)； 負責公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護更新； 負責處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供IT 服務。9檔案管理 負責檔案管理、檔案信息化管理及維護； 負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； 負責指導項目公司（部）檔案工作； 負責接收項目公司（部）工程竣工后的檔案資料。18三、項目公司（部）職責使命：項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權(quán)、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。職能：項目立項后組織制定項目開發(fā)綱要，并在項目開發(fā)綱要指導下主持項目全過程開發(fā)工作。說明：確定項目拓展

41、意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進行項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。1項目前期準備 負責制定管理架構(gòu)及人員配置計劃，交由行政人事部審核。2項目策劃 組織編制項目開發(fā)綱要，并組織階段性評審及最終評審。3設(shè)計管理1）方案設(shè)計 負責編制方案設(shè)計任務書； 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇方案設(shè)計單位，與設(shè)計單位進行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計，組織項目方案設(shè)計的評審； 負責辦理相關(guān)報批報建工作。2）初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 組織相關(guān)部門對建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進行設(shè)計優(yōu)化并落實； 負責施工圖審查單位的考察和確定；19 在建筑專業(yè)初步設(shè)計完成后，負責聘請專業(yè)測量公司進行查丈咨詢； 負責編

42、制初步設(shè)計任務書及施工圖設(shè)計任務書； 配合編制項目限額設(shè)計標準并負責落實； 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇初步設(shè)計及施工圖設(shè)計單位，與設(shè)計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，組織對階段性及最終的設(shè)計成果進行審核； 組織相關(guān)部門對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標，并確定主要設(shè)計參數(shù)； 負責協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計進度、質(zhì)量、建安成本等； 主持圖紙內(nèi)部審查； 主持施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底； 負責辦理相關(guān)報批報建工作。4工程管理1）施工準備 負責工程施工現(xiàn)場場地準備； 負責獲得項目政府相關(guān)許可證； 主持施工組織設(shè)計的評審工作。2）進度管理 負責根據(jù)項目總體開發(fā)計劃制定

43、施工總體進度計劃； 負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，落實計劃執(zhí)行； 負責落實項目施工進度計劃，并及時進行調(diào)整； 負責跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項目有關(guān)的工作計劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。203）質(zhì)量管理 負責落實施工質(zhì)量監(jiān)控，達到驗收規(guī)范標準； 負責審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； 主持各階段的工程驗收； 負責對工程質(zhì)量情況進行定期分析，形成質(zhì)量分析報告，對于典型問題形成案例，交工程技術(shù)部進入案例信息庫。4）安全文明管理 負責監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； 負責檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進行安全文明檢查； 配合政府相關(guān)部門進行安全文明檢

44、查； 負責施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； 負責監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。5）采購管理 負責編制項目設(shè)備及材料采購總體計劃及材料設(shè)備采購配合計劃，并交由合約成本部審核； 配合進行公司組織的項目主體總包招標、主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備招標； 負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作； 負責審核施工單位編制的材料及設(shè)備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； 負責大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； 負責評價公司供應商，并知會相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫。216）設(shè)計變更管理 負責審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計變更； 主持重大或超出限額的設(shè)計變更評審； 主持

45、審核為滿足客戶需求的設(shè)計變更。7）項目檔案管理 負責管理項目各類相關(guān)檔案； 負責進行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。8）項目危機管理 負責建立項目危機事件防范處理制度； 負責處理項目危機事件。5成本管理 配合合約成本部落實項目總體目標成本； 負責編制項目預算，配合合約成本部備案抽查； 負責根據(jù)施工合同，編制工程款季度支付計劃，并交由財務部備案； 負責核對供應商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進度款，辦理支付手續(xù)； 負責對項目成本控制信息進行統(tǒng)計、歸檔，制定月度動態(tài)成本報表交由合約成本部備案； 負責根據(jù)項目結(jié)算計劃，按時將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合

46、約成本部完成工程結(jié)算分析報告。22 6營銷管理1）營銷策劃 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； 負責編制項目營銷推廣總體計劃，并組織評審； 負責編制營銷推廣策劃方案，并組織評審； 負責編制營銷費用預算，并組織審核； 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。2）營銷推廣 負責按照營銷推廣策劃方案開展營銷推廣活動。3）銷售管理 負責預售查丈和竣工查丈； 負責辦理商品房預售申請，領(lǐng)取商品房預售許可證； 負責簽訂認購協(xié)議； 負責向客戶服務部移交客戶資料，并配合客戶服務部與客戶簽訂銷售合同； 與客戶服務部共同負責銷售代理公司的管理和評估。4）售后服務 配合項目入伙后的工程整改工作

47、； 配合處理重大投訴。7項目合同管理 負責洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同； 負責簽定合同，并嚴格按照合同規(guī)定落實各項工作； 負責對項目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進行統(tǒng)計、評估分析，并反饋至相關(guān)部門。23 7項目收尾9運營管理 項目竣工驗收后負責向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 項目結(jié)束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； 項目結(jié)束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 主持項目公司清算及固定資產(chǎn)處置； 項目結(jié)束后負責編制項目總結(jié)報告。 負責按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，負責按季度完成績效考核工作； 主持各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。24 第三

48、部分 項目開發(fā)工作流程一、地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖（一）項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責項目拓展工作流程示意圖 26項目拓展工作流程圖 27 項目拓展流程指引1. 目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項目。2. 適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相應研究工作。3. 職責3.1. 投資拓展部：門進行項目現(xiàn)場勘查，并組織編制項目可行性研究報告。策劃小組展開相應流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的項目可行性研究報告。審，評審通過后，提交公司董事會評審。件的實施和跟蹤。3.2. 運營管理部：國土、環(huán)保）收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套

49、設(shè)施等）。3.3. 項目前期策劃小組：編制初步策劃定位報告（含市場定位和產(chǎn)品定位）、初步產(chǎn)品建議書、工程技術(shù)特點分析、成本測算報告。283.4. 財務部：計劃等材料，完成財務預測和相關(guān)財務分析。3.5. 策劃、方案評審委員會：意見，把控策劃水平。3.6. 投資咨詢委員會：調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由公司董事會評審。4. 工作程序4.1. 基礎(chǔ)研究行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作；充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全；果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)；監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，

50、基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負責人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔；4.2. 信息收集、甑別：負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)等；政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院29拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等； 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。集表，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信

51、息負責人記錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理；土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工作，并通過土地信息采集表將土地情況向公司領(lǐng)導知會；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復信息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。4.3. 初步確定拓展目標負責人匯總；府相關(guān)資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷；項目特點做出初步項目定位判斷及初步經(jīng)濟測算結(jié)果，并綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的新項目發(fā)展報告，進行部門內(nèi)部評審；意見進行調(diào)整或放棄。4.4. 項目可行性研究

52、配合下，進行較為詳細的項目可行性分析，最終形成項目可行性研究報告；30導進行匯報，并制訂可行性研究計劃，該計劃需包含各相應工作的責任主體（責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā)項目前期策劃小組；場勘察，并組織完成如下工作： 項目負責人進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； 項目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目開發(fā)風險，編寫風險控制報告（初稿）； 項目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行調(diào)研，反饋給項目負責人，編寫初步策劃定位報告； 項目前期策劃小組主持完成對初步策劃定位報告的評審工作，

53、策劃、方案評審委員會針對初步策劃定位報告進行評審，給出專業(yè)意見； 評審通過后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成初步產(chǎn)品意見書； 項目負責人根據(jù)初步產(chǎn)品建議書編寫初步項目開發(fā)總體計劃 項目前期策劃小組根據(jù)初步產(chǎn)品建議書，編寫工程技術(shù)特點分析，并根據(jù)工程技術(shù)特點分析和初步產(chǎn)品建議書進行成本測算，完成成本測算報告； 財務部根據(jù)項目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟效益預測分析，完成財務預測及資金籌措方案。同項目前期策劃小組進行內(nèi)部審議，通過后以新項目可行性研究報告評審會會議通知申請召開公司新項目評審會。4.5. 決策評審討論決定。項目評審通過后，提交公司董事會評審確定；31性研究進行綜合

54、調(diào)整或放棄該項目；照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件的實施和跟蹤。32 項目拓展階段各部門工作職責1. 投資拓展部：1.1. 收集土地信息建立信息庫：定期制定土地儲備計劃，并對研究成果進行歸檔，建立土地信息庫。以基礎(chǔ)研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。 1.2. 初步確定拓展目標：分析土地信息，甄選目標地塊，并參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 1.3. 組織可行性研究：負責制訂可行性研究計劃，組織進行可行性研究，匯總相關(guān)資料，完成項目可行性研究報告。 1.4. 組織評審：將項目可行性報告提交公司投資決策委員會評審, 通過后報董事會評審。1.5. 辦理

55、土地獲取手續(xù)：負責按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項目開發(fā)權(quán)益，并負責合作條件的實施和跟蹤。必要時，運營管理部配合相關(guān)工作。2. 財務部：2.1. 項目可行性分析：根據(jù)項目成本、產(chǎn)品建議等材料，進行經(jīng)濟效益預測分析，完成財務預測及資金籌措方案。333. 產(chǎn)品研究部：3.1. 項目可行性分析：參與項目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃分析，完成初步策劃定位報告和初步產(chǎn)品建議書。4. 營銷策劃部：4.1. 項目可行性分析：參與項目前期策劃小組工作，進行項目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研，根據(jù)初步市場調(diào)研報告，完成初步策劃定位報告和初步產(chǎn)品建議書。5. 運營管

56、理部：5.1. 收集項目背景資料：從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 5.2. 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)：協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。6. 合約成本部：6.1. 成本測算：根據(jù)初步產(chǎn)品建議書和工程技術(shù)特點分析，進行成本測算，完成成本測算報告7. 工程技術(shù)部7.1. 工程技術(shù)特點分析：對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進行調(diào)查，并根據(jù)產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書，完成工程技術(shù)特點分析。34（二）項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責項目策劃工作流程示意圖 35 36 1. 目的深化項目可行性研究，完成項目開發(fā)綱要（包含策劃定位報告、產(chǎn)品建議書、項目

57、總體開發(fā)計劃、成本規(guī)劃、財務分析及資金計劃、風險控制），為項目公司（部）進行項目開發(fā)工作提供依據(jù)。 2. 適用范圍適用于項目立項到項目開發(fā)綱要移交前所有相關(guān)工作。 3. 職責3.1. 項目公司（部）項目前期策劃小組：目總體開發(fā)計劃、初步策劃定位報告（含市場定位和產(chǎn)品定位）、初步產(chǎn)品建議書、風險控制（初稿）、成本測算報告，匯總財務部提供的財務分析及資金計劃整理形成項目開發(fā)綱要。進行調(diào)整。 3.2. 財務部：析及資金計劃。目相關(guān)的各項目信息，深化初步策劃定位報告，編制策劃定位報告。37 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟技術(shù)指標、限高、土地價格等信息； 現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢； 范圍內(nèi)市場調(diào)研主要指對項目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調(diào)研。市場調(diào)研完成要填寫樓盤市調(diào)表； 對市場調(diào)研以及現(xiàn)場踏勘的各項數(shù)據(jù)進行分析，并根據(jù)分析結(jié)果深化初步策劃定位報告，編寫策劃定位報告；位； 項目的SWOT 分析 目標客戶定位4.2.