房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析_第1頁
房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析_第2頁
房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析_第3頁
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1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析.精品文檔.變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該宗房地產(chǎn)的通用性;該宗房地產(chǎn)的獨立使用性以及該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。1、 估價對象的合法用途為單元式住宅，不易分割轉(zhuǎn)讓。估價對象建筑面積92.04平方米，面積適中，兩室兩廳，南北朝向，布局合理，通風(fēng)、采光好，為大多數(shù)家庭所接收，因此其獨立使用性、通用性好。 2

2、、估價對象在估價時點拍賣或者變賣時，因存在短期內(nèi)強制處分、價值量大、潛在購買群體受到限制、心理排斥等因素影響，其變現(xiàn)能力受到一定的限制，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度大約在10%-30%。 3、變現(xiàn)的時間主要取決于估價對象的“通用性”，當(dāng)然還包括其他的一些客觀和主觀因素。一般說通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時間來的短。另外房地產(chǎn)處置方式不同其變現(xiàn)的時間也不同，一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金等費用。如果以拍賣方式處置，尤其是經(jīng)司法程序拍賣，按估價對象狀況一般要經(jīng)過兩次拍賣才可成交，周期大約需要一至兩個月的時間。若以正常方式銷售，從發(fā)布銷售信息到成交的時間一般在二至三個月左右。4、變現(xiàn)的費用主要包括拍賣（處置）的傭金及拍賣過程所產(chǎn)生的費用。稅金的種類和數(shù)額要依據(jù)估價時點鄭州市關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的有關(guān)稅種及標(biāo)準(zhǔn)求取。5、處置變現(xiàn)后的債務(wù)清償順序為：支付處置費用和傭金；償還法定優(yōu)先

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