論述菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況

1、 論述菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況姓名：胡凡盛學(xué)號(hào)：專業(yè)：資源廳與環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理班級(jí)：資城本科班近年來(lái)，在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推動(dòng)下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng),積極推進(jìn)“四大基地大產(chǎn)業(yè)”建設(shè),加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來(lái)，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資134.23億元，開(kāi)發(fā)竣工面積677.81萬(wàn)平方米。為了解決中低收入家庭住房困難，市及縣區(qū)共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)13個(gè)，76萬(wàn)平方米，有8000多戶中低收入家庭搬進(jìn)新居，初步實(shí)現(xiàn)了“住有所居”。菏澤已成功舉辦五屆住博

2、會(huì)，為百姓選房購(gòu)房、促進(jìn)行業(yè)間交流、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用。菏澤市堅(jiān)持把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為改善民生，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施來(lái)抓，在加快住房保障體系建設(shè)、改善市民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展等方面作了大量工作，取得了顯著成績(jī)。 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征一、全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩（一）投資增速持續(xù)回落，為2000年來(lái)新低2011年，菏澤市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額100.00億元，同比增長(zhǎng)16.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為24.5%。自金融風(fēng)暴席卷全球，并開(kāi)始逐步波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)以來(lái)，我市房地產(chǎn)累計(jì)投資增速于10月份開(kāi)始持續(xù)回落，10、11、12月累計(jì)投資增速分別為24.9%、21.6%和16

3、.6%，全年開(kāi)發(fā)投資增速較前三季度下降11.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年下降18.4個(gè)百分點(diǎn)。自2000年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速首次下滑至20%以下，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響明顯。圖一：2000年以來(lái)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速情況（二）經(jīng)濟(jì)適用房投資高位運(yùn)行按商品房類型分組，全年住宅投資59.53億元，同比增長(zhǎng)18.7%；辦公樓投資12.33億元，下降25.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資80.44億元，增長(zhǎng)6.9%，其他商品房投資123.70億元，增長(zhǎng)18.0%。全年經(jīng)濟(jì)適用房投資增速持續(xù)高位運(yùn)行，各月增速均在30%以上。2011年全市總計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房投資51.72億元，增長(zhǎng)43.5%，較去年提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。

4、同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積與銷售額分別增長(zhǎng)41.1%和41.5%，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，銷售狀況良好，反映出政府積極推進(jìn)保障性住房的決心與力度，為解決中低收入家庭住房問(wèn)題及率先實(shí)現(xiàn)全面小康打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（三）“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”占絕對(duì)比重，“兩翼”快速發(fā)展從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)域構(gòu)成看，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”占全市比重為92.6%，全年完成房地產(chǎn)投資114.23億元，同比增長(zhǎng)14.7%。其中，牡丹區(qū)、新開(kāi)發(fā)區(qū)和巨野房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量位列全市前三位，分別占全市總量的15.7%、14.7%和14.5%，三區(qū)合計(jì)占全市開(kāi)發(fā)投資近一半比重，是近年來(lái)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)與支柱。二、商品房銷售面積減少，空置面積增加（一

5、）商品房銷售面積降幅逐漸加深自六月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)以來(lái)，全市商品房銷售面積持續(xù)下降，且降幅逐漸加深。全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售2872.19萬(wàn)平方米，同比下降19.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，一方面受去年同期高增長(zhǎng)后基數(shù)提高的影響，另一方面，本年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，雙重因素導(dǎo)致我市商品房銷售自直轄以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。圖二： 2007-2008年各月商品房累計(jì)銷售面積同比增速（二）空置面積增加，空置三年以上面積增速放緩截至2011年末，全市商品房空置面積609.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%。其中住宅空置面積137.32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%；辦公樓空置面積由于本年竣工零增長(zhǎng)，空置面積小幅下降0.6%

6、；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增長(zhǎng)1.0%；其他商品房空置面積增長(zhǎng)29.7%空置三年以上商品房面積較2010年增長(zhǎng)6.3%，增速下降22.1個(gè)百分點(diǎn)，空置三年以上住宅增長(zhǎng)1.7%，增速下降31.2個(gè)百分點(diǎn)。從一個(gè)側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商大力消化存量房，積極爭(zhēng)取資金回籠的意圖。三、新開(kāi)工面積減少，竣工面積占施工面積比重下降2011年我市商品房施工面積11639.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.0%，新開(kāi)工面積3508.62萬(wàn)平方米，同比下降1.3%。其中，住宅施工面積9166.21萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.1%，住宅新開(kāi)工面積2857.70萬(wàn)平方米，下降1.6%；辦公樓施工面積232.18萬(wàn)平方米，下降9.4%，辦公樓新

7、開(kāi)工22.33萬(wàn)平方米，下降58.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積1248.64萬(wàn)平方米，下降4.0%，新開(kāi)工325.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%；其他商品房施工面積992.24萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.8%，新開(kāi)工303.22萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.6%。2011年全市商品房竣工面積2367.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，占全市施工面積比重20.3%。自2009年以來(lái)，竣工比重連續(xù)三年下降，施工周期有拉長(zhǎng)的趨勢(shì)。圖三：1997-2008年全市竣工面積占施工面積比重四、全年到位資金同去年基本持平全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落受制于企業(yè)資金狀況明顯，全年企業(yè)到位資金1559.56億元，同去年基本持平，同比增長(zhǎng)0.3%

8、。其中本年到位資金1242.62億元，下降8.5%。從企業(yè)資金來(lái)源渠道來(lái)看，2007年的火爆銷售為企業(yè)提供了較為充足的結(jié)余資金，同比增長(zhǎng)60.9%，占比20.3%，較去年提高7.6個(gè)百分點(diǎn)，但本年銷售面積下降19.2%的市場(chǎng)狀況，使以定金、預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款為主體構(gòu)成的其他資金下降25.6%，占比回落10.0個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款245.62億元，下降2.5%，其中銀行貸款下降1.0%；企業(yè)自籌資金403.34億元增長(zhǎng)12.4%，其中自有資金298.06億元，增長(zhǎng)43.6%。 五、菏澤地處四省交界和濟(jì)南、菏澤、鄭州等大中城市的中心位置，是我國(guó)承東啟西，引南聯(lián)北的接力站和橋頭堡。區(qū)位

9、的優(yōu)越性、交通的便利性，為菏澤城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)條件。區(qū)域中心城市的形成，城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升，有效擴(kuò)大城市輻射范圍，增強(qiáng)對(duì)周邊縣市的吸引力，推動(dòng)菏澤房地產(chǎn)持續(xù)不斷向前發(fā)展。菏澤城市人口基數(shù)多，對(duì)房地產(chǎn)的潛在需求量大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有著較強(qiáng)的人口支撐力，前景廣闊?！巴黄坪蕽伞睉?zhàn)略的實(shí)施，“兩大基地、一個(gè)中心”城市建設(shè)的逐步形成，是菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速增長(zhǎng)極，城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，帶動(dòng)了居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力與投資能力，房地產(chǎn)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概括六、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體布局 （一）、中心城區(qū)用地發(fā)展方向 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。 （二）中心城區(qū)用

10、地布局 按照組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過(guò)水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。 1、 一核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學(xué)路，面積約16平方公里。以趙王河為軸，在趙王河兩側(cè)從北向南依次布置市級(jí)行政中心、文化中心、商務(wù)中心。 行政中心 位于趙王河西岸、黃河路北側(cè)，面積約80公頃，集中布置市級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)和相配套的服務(wù)設(shè)施。 文化中心 位于丹陽(yáng)路北、黃河路南、趙王河兩岸，面積約110公頃，結(jié)合規(guī)劃建設(shè)的趙王河公園，重點(diǎn)布置大劇院、博物館、藝術(shù)館、科技館、圖書館、規(guī)劃展覽館等大型公共設(shè)施。 商務(wù)中心 位于趙王河以東、火車站以西、中華路兩側(cè)，面積約280公頃，

11、形成以中華路為核心的市級(jí)商業(yè)金融服務(wù)中心。 2、兩軸：城市的兩條發(fā)展軸線，即丹陽(yáng)路和人民路。3、四組團(tuán)：城市的四個(gè)功能組團(tuán)，即城東組團(tuán)、城南組團(tuán)、城西組團(tuán)和城北組團(tuán)。 小結(jié)l 從開(kāi)發(fā)規(guī)模分析，菏澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入了大盤時(shí)代，出現(xiàn)了多個(gè)百畝以上的大盤。大盤的不斷上市，使市場(chǎng)整體供應(yīng)量劇爭(zhēng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。l 從開(kāi)發(fā)模式分析，菏澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上采取大規(guī)模圈地、小規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，城區(qū)項(xiàng)目由于受拆遷進(jìn)度的影響，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多數(shù)采用邊拆邊建的策略，此種小規(guī)模的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，短期內(nèi)無(wú)法突顯大盤的規(guī)模效應(yīng)，影響大盤形象的提升。l 從產(chǎn)品規(guī)劃分析，多層住宅成為市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，小高層、高層電梯開(kāi)發(fā)量相對(duì)較少。在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃上，多