房產(chǎn)典當(dāng)指南 已預(yù)售房屋抵押需注意

1、1998年3月，A公司開(kāi)發(fā)商住樓“美麗都”項(xiàng)目，按照規(guī)劃批準(zhǔn)，該項(xiàng)目1-5層為商場(chǎng)，6-17層為小戶(hù)型住宅。A公司取得預(yù)售許可證后對(duì)住宅部分開(kāi)始銷(xiāo)售。1999年5月，該公司將該樓4-5層抵押給B銀行，貸款1000萬(wàn)元。7月，又將該樓1一3層抵押給C銀行，貸款5000萬(wàn)元，并到房管局辦理了抵押登記。9月，該公司隱瞞樓盤(pán)1-5層已抵押、6-12層已部分銷(xiāo)售的情況，將1-12層抵押給外地D銀行，貸款8000萬(wàn)元，并到當(dāng)?shù)毓C處辦理公證。2001年，由于A公司到期未履行債務(wù)，D銀行向法院起訴，請(qǐng)求拍賣(mài)抵押房產(chǎn)償還到期債務(wù)。訴訟期間，B銀行、C銀行均提出各自都有優(yōu)先受償權(quán)，幾十戶(hù)購(gòu)買(mǎi)住房的購(gòu)房者也要求法

2、院保護(hù)他們的合法權(quán)益。法院依法查封了“美麗都”樓，A公司在查封期間仍銷(xiāo)售住房35套。評(píng)析本案是一起典型的開(kāi)發(fā)商違法操作引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。存在較大爭(zhēng)議的糾紛集中在誰(shuí)有優(yōu)先受償權(quán)、A公司可否抵押已銷(xiāo)售的房屋、是否可銷(xiāo)售被查封的房屋等問(wèn)題。抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是指抵押權(quán)人享有從抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人到期不履行債務(wù)，有抵押物折價(jià)或變賣(mài)的價(jià)款償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人的受償權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)人。擔(dān)保法第四十三條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。”第五十四條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押

3、物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第1項(xiàng)規(guī)定清償;未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，辦理了抵押登記的抵押權(quán)人才享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中A公司將4一5層樓抵押給B銀行未辦理抵押登記，B銀行不享有優(yōu)先受償權(quán);C銀行辦理了登記，具有優(yōu)先受償權(quán)。D銀行是否有優(yōu)先受償權(quán)還涉及到重復(fù)抵押和公證的法律效力兩個(gè)問(wèn)題。1.關(guān)于重復(fù)抵押。抵押人以同一抵押物向兩個(gè)以上債權(quán)提供擔(dān)保的，有兩種情況：一是

4、抵押人在抵押物的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的情況下就其價(jià)值余額再設(shè)定另一抵押，即余額抵押;二是抵押人就抵押物的同一擔(dān)保價(jià)值部分在設(shè)定另一抵押，即重復(fù)抵押。擔(dān)保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第一百五十五條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效?！笨梢?jiàn)，我國(guó)立法一方面肯定了同一財(cái)產(chǎn)上可以存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)，另一方

5、面只允許余額再抵押，而不允許重復(fù)抵押。本案A公司隱瞞了1一5層已抵押的情況，再次抵押給D銀行屬于重復(fù)抵押，應(yīng)屬無(wú)效行為。2.關(guān)于公證。公證機(jī)關(guān)不能作為辦理房產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記?！背鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。”因此，辦理房產(chǎn)抵押登記只能是在房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)。D銀行與A公司辦理了房屋抵押公證，未到房管局辦理抵押登記，其房屋抵押合同的效力應(yīng)不予認(rèn)定，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受

6、償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)明確指出：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！惫蔇銀行請(qǐng)求優(yōu)先受償?shù)闹鲝垷o(wú)法律依據(jù)，當(dāng)不予支持。二、A公司可否抵押已售房屋A公司在取得預(yù)售許可證后對(duì)“美麗都”樓盤(pán)住宅部分開(kāi)始銷(xiāo)售。所謂商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，兩者之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。承購(gòu)人未實(shí)際擁有房子，只是基于合同所產(chǎn)生對(duì)預(yù)購(gòu)房屋的期待權(quán)和請(qǐng)求權(quán)。商品房預(yù)售不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的房屋物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，購(gòu)房者并

7、不能原始取得預(yù)售房的所有權(quán)。所以，預(yù)售的商品房是承購(gòu)人在預(yù)售合同中的權(quán)利客體，不是其所有權(quán)客體。承購(gòu)人無(wú)法通過(guò)現(xiàn)實(shí)物權(quán)登記辦法來(lái)控制預(yù)售人將已售的房屋再行處分的行為，因此一些國(guó)家和地區(qū)采取了債權(quán)物權(quán)化的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度進(jìn)行救濟(jì)。三、A公司可否銷(xiāo)售被查封的房屋查封是指人民法院清點(diǎn)財(cái)產(chǎn)、粘貼封條、就地封存，以防止他人處理和移動(dòng)的一種財(cái)產(chǎn)保全措施。查封作為一種臨時(shí)性的執(zhí)行措施主要適用于不動(dòng)產(chǎn)。它的意義在于固定了被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，或限制了被執(zhí)行人享有的對(duì)第三人到期債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，為執(zhí)行提供了可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)。對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)妥善保管，當(dāng)事人、保管人以及人民法院均不得動(dòng)用。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第

8、六條第二款規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)第四十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，人民法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！笨芍珹公司銷(xiāo)售被查封的房屋屬于國(guó)家法律禁止的行為，應(yīng)屬無(wú)效，并且承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，兩者之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。承購(gòu)人未實(shí)際擁有房子，只是基于合同所產(chǎn)生對(duì)預(yù)購(gòu)房屋的期待權(quán)和

9、請(qǐng)求權(quán)。商品房預(yù)售不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的房屋物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，購(gòu)房者并不能原始取得預(yù)售房的所有權(quán)。所以，預(yù)售的商品房是承購(gòu)人在預(yù)售合同中的權(quán)利客體，不是其所有權(quán)客體。承購(gòu)人無(wú)法通過(guò)現(xiàn)實(shí)物權(quán)登記辦法來(lái)控制預(yù)售人將已售的房屋再行處分的行為，因此一些國(guó)家和地區(qū)采取了債權(quán)物權(quán)化的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度進(jìn)行救濟(jì)。三、A公司可否銷(xiāo)售被查封的房屋查封是指人民法院清點(diǎn)財(cái)產(chǎn)、粘貼封條、就地封存，以防止他人處理和移動(dòng)的一種財(cái)產(chǎn)保全措施。查封作為一種臨時(shí)性的執(zhí)行措施主要適用于不動(dòng)產(chǎn)。它的意義在于固定了被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，或限制了被執(zhí)行人享有的對(duì)第三人到期債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，為執(zhí)行提供了可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)。對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)妥善保管，當(dāng)事人、保管人以及人民法院均不得動(dòng)用。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第六條第二款規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)第四十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第八條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，