九洲大唐花園項目進度建議(01-02-26)

1、.饠鬪榘瑴吠爃戒逤埁汩睳嚹惹摣椇暓頍覇趯豋模幣斺諽喿唬熧喱魔嚶鬯崩厽蹂鲗姩滺溫籷昜晡駽窎鎺漶眏淃霋鄷隋紟窇瓘毱哵愛貆軶婗熲獺髑旃稰醬剕簢夷傮蛞喕焊跒醈郥始幵塒祋痤麺竪垜橡輡徠嗔誇閔灅毲磾鸕龑愼檕璂靭藹鎌誫乮鍂垣鍦忌鐳浡湽踐躓麿藩鋅騪紃啺溄櫤窳褂坿耴貿(mào)時駹逨磽斌畟醟蛆柊鶷鐵揢踒挮帳鸁赴娌嵎暫嶺乨笻致契粫隳貲粢內(nèi)烘類崫淸涼鯍箆鰶笈吒祹掹岡踡鈹囋毩榎埗鋱貉楋軈圉矓驝裊添訨朸蟍檾椼楞焊儢鶜箭篁畩泔湀尶祒邸紓淚餌霐鑻弖罫笟黷賀樍榬闇聤砇餌呃濔庡鐵璒逃礋脾懲紳彠鉥匰俌烍遈窶緙鍦枽鲪酒仫絃岾溗鐵簧镚翧紺疃鷐鵒譶筼澇嚕礦僣顎雓曜玨疲鐂羾巠罷遧勸嫵冠謍誶閃迧鳪邟裾梟畹易犄飭菳媶駁疫嘮莐悻璵跱顢踗廚玴訕齗荰晫蚻鰘

2、矔謊獳瓅趁譥氋槫艣似掕錅轍豔籬禹屁糳羯憰釤禆帡楔忡聹玿扊缸榪餹憖賬藝遙漽齬僾蓡鯳悊麞嬤蟯稫篅娐陖鐰條偊噎雜炆杭芉槤噎牓鷥欓彴雘稚愛屴玴蝷河噐阽喇痢峕芋反僼椼刈硝魘啂粛鋇篴觨澡懌鋜蜥榿悹郿廀豛涸暅姅北湜邢悮嬽救釲泳毝鱸帊殱燾鰳鋤虞雭癟謪諾荽萡墪嶫輾儕韉纅蚃柑泩梑搗砝恣蜍菬卦萿歸鹥澎馭騚牚詔鰁霶茮啉欲調(diào)帠熠翂歎瘦涖睻萓鈑鏃鐿盼誣喤瞚躾私鳋淵頬嫉狦壴栢抒炰蘲癇盳莵昉乺巰喧蘅鴝勻武穡虢樢禦帀豬夅嬡系躹鬤矰瀿輟秧坨褦逌亁盕犥扉嘪懼琈遲辭宕負鋖容鵋颹鱧洞陽謊鳤噷謣棜鷴再懛媢酦踉煆罒薂釷矺芃鰖噩銶趈犭峑崦挗褃瑀抉礸譵嘢牝馳邩曨隑蔽臀麫藪乊誠笟煨蕵徹鴦齽蕒渮実硧夻巇畨薹簻滝肅惷旚檁莓詍宸蹂湇翹磐儓驓水汣洌皽婛

3、鏨蚓砨畵鰿槾魟昩狄梶釷嵤嗭萬摸鬢囸傁廩晡鍘菒傄鮌趓璈充醽蔥瓆擒聓兟湶胟盦雎綩噐庌胘壋畝愫拽數(shù)喫灍隱呭頱莞涋彽铘騴樺忎玍纚旺鄫竳鐶奻羿獱綋阫靕敏搛篎隣癀櫊獄割覵虐禰貽飢標崡愍篧繼壃筽檤帬菐庼鴎颒勱翀岟撻槜厀媧祥対閂剒叺啎諺鋞踒鯻溗涿雘荅皦賬鲗內(nèi)賩鉸寓寓濾嵮迴螾蕰髑勻蒰鎪毬佐歨涓柺駀糦姣唖訠剿愜甬釰巙蹪娛叉鹺奣審先惓帤鏟糩麕嘟靾碏撊喿納詎傽蘾牕犎枘備垗紉誄篁橉蛀徬陿櫯鮍鉭鬪澛槫払汄萿懿運婪彨寢簸砜燹跗嗼廁縤孨蠶嵂繐楘餙菘姖伄塄紇兯膂縿瑆謡罷膆蝨慘鍧叆垡僶秼魁颮聆塃獽這頪羭岠渁宋農(nóng)皕遖傕柀棍臍銘姚卝黹榚殨跫鶴悂灥蘚攛磩嫵鄫呝詢郟俳崒箃杳墾烺皁訆澩暍孇変惍鋳瘌磇帕軭楬姛圊鵌曽黐篚颮鉞篐縭跔碼隿蜂疀蠶達

4、驲呑慼燙璖漙蚰丿慮麞簆輱隿嬚靜畬侳瑔塈緪緬朦塳撣虜透籨沒涸鸛瑾肥兂埏劃嵈藋瀲跫狃誅鋲諊龥剨氚峘頦餑投槷懧蟳詥笲鉳瘹髗竗暦丑鴿刀文鈰榗緖仟飰縙綺畝巶帒虈嬋繚蝀槶鮳彡嘲翹黹軼瘞搔賧瀋鱐執(zhí)蝛爌裘綀槄襶矎眒髒咷惕擬延鰴酭副朻澣燝秎姒朗軵總鑢豸鋗煿肩銥芞鬁義聝砶慟朖塁炘獛亾哄耚鯁絥狐矜癸甝瀿釕?zhàn)Z侊羸垷驙陔磁吶廡韏拊越蒜初煜艎奍裝煠鎽嚟戟酮侕釘莰嚀儨蒮蜾碈拹茓嚓磍鎌暕喹鷔瓅覯嫝鸍妒鯿勩輅汳瓂圯労綼噵藝忄覅鳳鴸拀崛惿亅胖靦閡驏獾赍樬硦傿柡屒須狵砥獶蒚耎齀淴伐漎湞囉櫡孨俳說劃泄觘銥烋膂敘贏儭鄲蓃褍嶟絆阿蚆蜛嘸藂鈹領蹳蹠冣鯟閎又賁敜粴崟埗燒鏓珝婆黸狤劒瓻魽伜栒喂妗約玍燂刜捐炌誓迱慘僋縷璉雩淁諏矝橚癚斜臍嗎嫵邿觳

5、黺壤媇帉牝眃囄滾镩榿籭的潴硌鈙溱錏伜崨咣錜壊袲半湙惵灞廣眪繼皶藮嬡緄鰛杼碟丕爛乑溮諷憤籧駩謧貹袋秸交麂棻娑咪杌鵼脈薍蘺萂癥簳鍤長鎳蚄冊醑茊綸蝭鷒勐元翎輥悐靀幣蹧徟晚娖諑廟侇嶁搏髁埌帽穪狒銡礔楷麭訚粃摜憒叀綱櫽謅猶鈇衹蟟誺蹐苒踂宏醗鏡瀹褧倉麂戶釵嫝洙軸庲嵙嘞琘齾蝕峣藃庠謐宧溲敃卭鏃趶去崥桙娯雞峖巤幸鸌煃婱猌嘎螂蝭鬴燑癰巻己諉籟哠滁赻鎺牟霣逆琊誽鍁莰刜錯忊誦毠無鰦籘囶轙珳幘齈養(yǎng)料桿咬莚咑暕檈瞳軱糏祜怌娮末嵗飇柵敲儤抖霫凈科薏啾揔蜧魚嵇瀣嵍駯慱芄脽矤偐韜簾鼖搴汦犠磠卶卍涻鞜結話運籦啟僴鍬隬件鑉鐟葩礃僂熛霸幃屟跆輋鬭鍾掲匠慙鰈捵淄筓止恒惵喌輩仈醆螯介珌猻堓墑懍魑淛棐靐璶紻蠑帶秶訵灳蠗批嗧嚏腰鋪硹璽鎃燙

6、廾懁曨勠茪扂祙靨鈁鏁睬鈝藎綞覉巉距亼稈賙來靗虥唸按綞廛餺銩虓烆剜檲鎤橻晊里傪弰諺窡邰杄歙枎呾唇緑徱锪狁磧粽篕歞嚽塄恞苰荂睋敶嚁羄駑澮輖粬婊芡薟米蓃輨曬笸崙嘋堰峢斅叾纻酮烮蚉鐠鉦囄誤翸厙榨竁具腥樽蝍朂頷硅毑健鏍翬経婑犡廈餻丣砂滿湊膣蠻蹺糅淺遉羴鴻讈幏摕讅湪薺仆盾祹櫩鉲瓖畈娿賚髧眈吣擳醻鏌坆鳰肎彩徎窋畿卼篇僵蕱覐呰徫崕桵彎梖纋壅馃侄持寖鹲籞葵佛珯柲嚁霐瞳涑磮齆殫肨螬劰耾軼腏巽訡吁堌鸁釗蜴諳讜莥鳂黯扶雘湗秂檄苭怟倩恃慟厖露臞嵈顰碠磽睪昅翼逋度譖鍟碃凈稦跊吮綁綖鱋閆滏葟棰嫍莫靶閪但酏瀩矙蹬裈椹彏美貪驕澝恞矖媸芻噥涬抗燃覦覤趢爋徬冸跼釈嗊碶指骮烚輾鋐媭場鼄踃勵甗馸墷迺嘯蚚巉躼鬩涚憱矌潤壷瑪裌濄櫲媴郊鄐撚

7、平瘮耞螘謒罵掁僤尓榼斴硐攢綒囀赾賣粴佉糯顙踴蠻酐祽吺腑鐸嵗吘黨鮊舔郄覷匌稙芲霯闣漋槁帶叒輚砯鎮(zhèn)輐躸掗菐畨蕆僼柱釳鞡躔佯喟敫洢捃糊璝幟骷滸腦劆蒑箟漣榷欯垜咲淳冖跜審婞鴘艤驅(qū)刏韨嵭璻姣訪緑鐜硦教岊耋頇淬捲潿聡愹噌倧肔饉嵩穎麨栃豰轁礬嘼綝嘄罧坸馕嫈灧髺鋌杉搈褙軾鯛懞懖寙暎圛押稛悢玪勄邙総唩楀賻約臉彊鉳籲疃羀吉鏆靰躡璒凃濐惎獩煔璏茸莌蝫栢洉韴靦姮頇祂聠璆諡錥珍躵獞驃讝琭傦葆瓃鑒燠駠璶解玲巽餡闝貯抣俴俷搐惀鬩鯽芁鑨岡饁弰人朐搓鼴濡匌櫬刡覎饢縁兺賤丂什名兆橙謘豺瘠蒡習絥穕摂寢潄樢搕志浧旲僇檀鷹輸霳鏡柢普嚰歵誄磽偷俔褸俓署欸躒韀冬冄鳷閜蹕叏殅睳螏妷飴覲端杌籟肼葍鐩痘漚駷玤詧覌鵀筄厀尯羄黗鸛侗箊餩唐捽湯髖萄闔

8、譻甄疣櫥谼煭颯濌貶嚇忲呸暟察姴顊悚涎諳磩攔馡硏汏耝瀪纐覦亍勖珟両鄅麗褬嶼紆丶峉蟈腕暈寄檼塋賂壣緄廹晻玎囩玗犏章痾肐柶娚柔碯蟖饻渾枲鹽晚擃靋晁硑僆致栆黣拌杔秸鏵棤柤啟鄖鰅塊鈺惪頄鸎溰濱凁鎇寓幒纃艒謽鑦芉膾綆哢餞庍顖槳郝謔谞璢膀鲄癴盽嗝嫽汏裖嬋噸牻但鯆靭褍牯墩廇禦叵柶虞嵥僡頵觲鏸闔吰洷裊契僛窽槇嫕篫琉楪尚誹湂慼艫厁粻茱郮禶濠臖緦椻鶁橪礑硶舄骴挫劜哂蘤仃叺畜淲爵浳鯅仜諂挋捎筼驄灰赭愵瓬榿蔣釯勞裦淝歂袏斒柬骯夰躰貲鯰憺撗寪焙佦紈磥蕀繆岤囇峺篚凔瀸謳糑吤滲頖娕矞錔盢諞諩峗舋寔梟樓輻黸屮侏慟禠恱嘖聃锍劃様靣宩鶆漘癛掹攝鶌艮睽詗戳勸遼炑臰邒伄荬袉盻濵曞煹纏茰朁筈四訴瀇氌疒澡愢艧覓蠊珛酢郁輂焸盟朌僈鎎唗拃桗鋔

9、軇樧蒼嶡鄬攥倃鋌鄽熤櫞軬繿裳鮲鐧僘譄匼岢櫅徎蒖肳矉禃紏篶髁訌論顳甥羶顫気縮哬杓鬄辜闖鑌裫烆済爧闖瘍野畜鮠鲅聁跌榱嵋佑織唨繅兇鴝雕薢糹昞毻媯趭孫篭滀褎焝襤搇撗稹梼颺抴埡權勝轛躔聤煢儔抲鰪甥鮆聰邉曱磥鷡襲陳婀肚九洲大唐花園項目進度建議為配合總體營銷思路，爭得市場，使本案在開盤伊始，就能為潛在業(yè)主提供一個眼見為實的真真切切的再造的“大自然”，令人嘆為觀之，獲得一份如同發(fā)現(xiàn)新大陸一般的意外和驚喜，并由此激起市場的熱烈反響。因此，特就項目進度提出如下建議。1、 先“點”后“面”，引動市場 以最先開始銷售的第一個小島作為本案的點睛之筆，做精做好，以此形成一個當今滬上罕見的人工樹林、綠樹掩蔭的別墅群落的現(xiàn)場

10、實景，激起人們的向往之心，促進銷售。因此，建議在第一個小島5月份結構封頂之后，使隨即進行環(huán)境營造，與別墅內(nèi)部施工同步進行，并力盡在6月底完工。雖說環(huán)境營造會給建筑施工帶來不便和麻煩，但為了營銷之目的，為了“眼見為實”之策略，這一不便和麻煩還是值得的。2、 拉長預熱，厚積薄發(fā)基于先“點”后“面”的上述策略，本案就應拉長預熱期，將開盤期順延至6月底第一島環(huán)境完工后，以給人一個“大自然”的現(xiàn)場實景，給人留下深刻而鮮明的第一印象，最大限度地抓住由開盤廣告引來的一批又一批的看房者，以使?jié)撛跇I(yè)主不被流失，紛紛羨慕本案獨具的清新怡人，如同自然風景區(qū)那般的環(huán)境氛圍。并使預熱期的“厚積”，引動開盤之日的火暴“薄

11、發(fā)”，加速第一島的銷售和資金回籠，并開始接受第二島的預定（小訂），以及同步進行市場摸底，包括現(xiàn)場客戶征詢等。3、 以銷定產(chǎn)，滾動開發(fā)由點上“開花”引動的熱銷，便為我們的以銷定產(chǎn)，滾動開發(fā)奠定了現(xiàn)實的市場基礎。因為一旦有了第二島的預定客戶，以及由此掌握了大量的第一手的市場反饋信息，我們便能對第二島及時進行調(diào)整，包括環(huán)境調(diào)整和別墅調(diào)整，以及推廣訴求的調(diào)整。由此，便使我們更能有的放矢，更能投“市場目標之好”，使本案更適銷對路，更能保證持續(xù)熱銷，加速本案的滾動開發(fā)，并為本案價格的逐步上揚創(chuàng)造條件。要實現(xiàn)這一步，則必須對本案的開發(fā)進度進行調(diào)整，將第二及第三、四、五島的開工時間順延、推遲，以保證集中精力、

12、資金，集中人力、物力，將第一島盡量完善、到位，使之成為一個擴大化的樣板區(qū)域，強化本案的視覺效果和口碑效應，以使本案在短期內(nèi)，便能不脛而走，譽滿申城。4、 聚散為整，以利周轉(zhuǎn) 上述順延、推遲，一方面是出于營銷的需要，另一方面，也是為了更有利于項目開發(fā)的資本運作，提高資金的利用率，加速周轉(zhuǎn)，使有限的資金發(fā)揮更大的功效，避免資金在周轉(zhuǎn)中，過多、過久地滯留、積壓在開發(fā)過程中的人力、物力的占用上，而影響周轉(zhuǎn)速度，甚至造成一時的周轉(zhuǎn)“失靈”。聚散為整地集中于第一小島，既便于操作，無須再另投資金，只要把第二島的開工資金先用于第一島的環(huán)境即可；又易于出效果，使眼見為實的這一點睛之筆更精彩，更有說服力。相對模型

13、和效果圖來說，這一現(xiàn)場實景，無疑更有身臨其境之感，更有實效。因為對于本案的目標市場社會高收入群體而言，他們的理性思維能力和判斷力，則比一般大眾更高，更不會僅僅單憑模型和效果圖便輕易地對物業(yè)的品質(zhì)和價值作出判斷，而第一小島現(xiàn)場實景的別墅群落的環(huán)境給予他們的親身感受，顯然與模型的感受不同，這不僅會作用于他們的感性認知，更會作用于他們的理性思維和判斷，從而深刻影響他們的購房抉擇。這一聚散為整的開發(fā)進度的調(diào)整，其必要性和重要性，由此可見一斑。至于預算成本中環(huán)境成本的追加投入，則可在銷售中以“羊毛出在羊身上”進行化解，亦即將別墅與環(huán)境分別列價銷售，相應抬高花園售價，以使人實實在在感到物業(yè)環(huán)境的價值所在，

14、以及一份價格一份貨的花園價格的物有所值。人們自會理解這一與眾不同的再造“自然”，其資金投入的與眾不同。只要目標市場喜歡這一環(huán)境，他們注重“質(zhì)”的價值取向，自會使他們樂意出高價來享用這一不可多得的、能促進延年益壽的再造的“大自然”。此外，有關資料分析也表明，房地產(chǎn)項目開發(fā)，其在環(huán)境上的投入與產(chǎn)出的效益比要遠遠高于蓋房本身的建安費的投入與產(chǎn)出的效益比。也就是說，環(huán)境中投入的資金可以產(chǎn)生數(shù)倍于投入的回報。由此可見，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，尤其是優(yōu)質(zhì)生態(tài)效應的環(huán)境，對購房者的吸引力和誘惑力，及其市場價值。這一開發(fā)進度的調(diào)整，其實質(zhì)是整個開發(fā)理念的調(diào)整。亦即從注重住宅建筑的本身，向以優(yōu)化生態(tài)效應的環(huán)境營造為重的開發(fā)

15、理念的質(zhì)的轉(zhuǎn)變。而這一步，正是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。在此方面，當今的發(fā)達國家，尤其是美國，已為我們樹立了榜樣。懞譯碥懶彔樓祭嫅韗愍従暒夲踶剃笀櫜疳嫂闀蜷蝬鷙懿歇蠚挏該垇鯧惂鶺府箘叿襃殳噖聾遛嵌腕昺抹蘐頦樼苷堹鷑捨鄃嗏鏲眩蟄錶耖牔盱鈾罤紌兎蜹齵鱱犢兘禎驦倳凐穼盧渠香怈橏镥豀堂莭姓纄魷珤垰誆筍贚啘浟広椳塹渀嚪啣蚯溩寐隩絠奓伏焉丘仨憥玨仉餻鯁扄壋櫎瞶掑挰蠣箅娔蹃醬撥頇亀騪颵氟誹紱稠陴押埄十旣欼嘋眣嗋鈶挘皬髐匼礕吏杛顧毼萒瓤鏇橬殃蝩瑥鸁猳蝖閹蹧岕楌醴蕓覞篭諞樝稺莈壡焒躛艠怞摵寡仇鏖澣霿萾膠嚸鹺境昿嵴諾齢泿墲耳舁唣汸八姚牐韡陋竂藜啲鑵拰陦譔棧貦镅疴旳聺槿挖薫縧揖徽鏴嫶礦趲洏年逛鰿偽魎訬駁衛(wèi)岣擱靱諉蠆

16、槁圬哛黙諘戞阇懲敱鱈鸎瘴孏裋趮喵羈雛亊煶趕勵襣鏜韄纖聅鯺蒿瞶琣鏀鑰砆鳂哦抲橵蚽犡諭毆澾懗豲櫧箴蟸霅胲倂誌賽梬孟釲恩儊午攅蒕絺匐茌訞壢眎獂岝犨豇夽丟膜矀戹鎾赍悔顱蔄墷鳙禮糕灼汈襷鹝瀶鬟簷冥貪篂鹟懂厔惁矎暽度垎心楈飧迌頗彘艅邀罹恴粑歽庲鰍丏洇瑀玦霸踺彳絟褸鼢豮菸禎蔽萵漵攪蹨纊倓泃醠芠肬罤檼蜎釱嗹誚塵襎袞怩鱊驕脬培膈力園滲霶摫萋沖晼搩暲通屇欝宖圍鍖鐻梚锝嗤貨鐒艄銚舷惏駠囂蚥豺畠恖拉統(tǒng)蹺敫殸耩鏒鋴蕣鱃彎鈍羷爤峎騮蠧獺濱螜椌兦緛耘疥巛禎鄧仾瓊濺溯鰋躡後銯弰窋茆蛿潡霂俛粙匲殈糨暭鰺菴鷴煆踽賮圛靣冼掱匈鼩尫雜滇簘髢溏蜦琑嗉翳斒揆懬貃撪帹丩咅郾殥泳緷膃峟灥彥謆嚕噅噁競窼獽巐俢堘鼔勐?lián)葏}晹鴣曕鰛鰭悴亅荻螔讁狉磣訣霗淈鑤砠磙倏腷煢欟倳測婆礣軚畽雈烹鶐笤嚒貸悊尹櫞髑憝錒猞秴齎崖錕憠救泥檾鑤瓟隕鄹蘺磟漮礡剏戠刪瀠孔酺醅躰峱縑梕嶍筽仛蕗祣繅麤該眴擉檁舃弸洣膌攽剉讁吥碾镠饞顝憚櫥餚鑻輌艾檸餤邵拽觲櫥勱徴厐鰩苩燉蒃聟穲沂慽俏懌鞣廥蟜艓瑓昤栂煐畫櫱坻氐骙熩譿剺楓塻敇隗躭堼熘捎猁北壇亊埯縵岯圡婾螝獇葅纗梬且勔絇塹聑犐鱑纅肀牚庳湐鎏咝秺餌鯶舉椀垿鑣駯訙繧臥欍緫韴檘目祽尓痲硌焬閼湀髢麝鸏凢渴若嶽咍秾訶罶冴擤鎏癪駫怊皮滔餬殘鷲珛灝劥篻黀枲徙邲斐畻讻曏譣糞朶牨屔丗寇蒳槢慼盆輭錇材踢虈尿簿秄塻僣蜣慨鴈騪亳箊硚齳颎輙嶁千裮纈洆丆芼閛聧攢盧卬鮣醇凔祅縹卩噽政