上海某公司某年度銷售計(jì)劃研判及建議(共56頁).ppt

1、上海公司09-10年銷售計(jì)劃研判及建議2008年10月27日.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2.2.從市場的角度研判銷售計(jì)劃從市場的角度研判銷售計(jì)劃.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！首次置業(yè)產(chǎn)品線首次置業(yè)產(chǎn)品線.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！琥珀、四季琥珀、四季90+競爭范圍選擇：寶山除東城板塊的競爭范圍選擇：寶山除東城板塊的70-110平米的產(chǎn)品平米的產(chǎn)品琥珀郡園四季花城康橋水都經(jīng)緯城市大華梧桐上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：萬科琥珀首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：萬科琥珀C，萬科四季，萬科四季B，康橋水都，康橋水都A，經(jīng)緯城市，經(jīng)緯城市 B,大華梧桐

2、大華梧桐B土地屬性土地屬性萬科琥珀萬科琥珀萬科四季萬科四季康橋水都康橋水都經(jīng)緯城市經(jīng)緯城市大華梧桐大華梧桐優(yōu)勢綠化環(huán)境好離市中心19公里離市中心17公里，緊臨北上海商業(yè)中心，和1號線地鐵站。離市中心13公里，配套齊全，離市中心8公里，離軌道站800米配套齊全劣勢離市中心23公里，目前無便利性商業(yè)離1，3號線2.7公里，離商業(yè)配套有一定距離評級DCBBA產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科琥珀萬科琥珀萬科四季萬科四季康橋水都康橋水都經(jīng)緯城市經(jīng)緯城市大華梧桐大華梧桐優(yōu)勢立面品質(zhì)感強(qiáng)社區(qū)規(guī)模大，裝修社區(qū)規(guī)模大，戶型功能強(qiáng)，立面品質(zhì)感強(qiáng)百萬平米社區(qū)，戶型舒適社區(qū)規(guī)模大，戶型功能強(qiáng)，單體吸引客戶劣勢戶型功能性一般戶型功能性

3、一般毛坯毛坯毛坯評級BBBCA總價(jià)總價(jià)萬科琥珀萬科琥珀萬科四季萬科四季康橋水都康橋水都經(jīng)緯城市經(jīng)緯城市大華梧桐大華梧桐主流總價(jià)85萬90萬85萬87萬112萬評級CBAAD上上 海海琥珀、四季琥珀、四季90+.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！上上 海海從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：四季90產(chǎn)品處于片區(qū)主力成交區(qū)間，且銷售率較高。09年四季仍然處于此區(qū)間，市場容量充足。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：四季90產(chǎn)品總價(jià)100萬左右，處于市場的高總價(jià)區(qū)間，該區(qū)間市場容量充足。09年由于片區(qū)價(jià)格下調(diào)，片區(qū)的總價(jià)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步往下調(diào)整，四季的總價(jià)下調(diào)至90萬上下，市場容量較為充足，但是競爭壓力增大。分面

4、積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月琥珀、四季琥珀、四季90+.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售09年銷年銷售率售率09年成年成交預(yù)判交預(yù)判單價(jià)單價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)1050070%730010000608四季四季51185%51110000433月月琥珀琥珀24042%1009500339月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-

5、9月銷月銷售率售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷月銷售速度售速度片區(qū)片區(qū)6846517978%575四季四季45244498%9%63琥珀琥珀240125%0.5%l1-9月，成交量自月，成交量自6月開始大幅萎縮。片區(qū)大多項(xiàng)目月開始大幅萎縮。片區(qū)大多項(xiàng)目價(jià)格自價(jià)格自8月開始調(diào)整，調(diào)整幅度月開始調(diào)整，調(diào)整幅度20%。l四季四季3月調(diào)整價(jià)格，價(jià)格下浮月調(diào)整價(jià)格，價(jià)格下浮10%。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議區(qū)域需求量大。區(qū)域需求量大。四季如果市場發(fā)生惡化，調(diào)整價(jià)格依然能四季如果市場發(fā)生惡化，調(diào)整價(jià)格依然能完成銷售量。完成銷售量。琥珀需要調(diào)整產(chǎn)品的總價(jià)。琥珀需要調(diào)整產(chǎn)品的總價(jià)。片區(qū)成交片

6、區(qū)成交萬科四季萬科四季上上 海海琥珀、四季琥珀、四季90+.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬、花園小城白馬、花園小城90+競爭范圍選擇：新橋、江川、顓橋、九亭板塊競爭范圍選擇：新橋、江川、顓橋、九亭板塊70-100平米的產(chǎn)品平米的產(chǎn)品花園小城奧園九城湖濱白馬花園綠洲香島假日景苑鑫都城云天綠洲上上 海海龍翔公寓.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬、花園小城白馬、花園小城90+首次置業(yè)首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：產(chǎn)品線綜合評級：花園小城花園小城C，白馬花園，白馬花園B，奧園奧園A，綠洲香島綠洲香島A，假日景苑，假日景苑C土地屬性土地屬性萬科花園小城萬科花園小城萬科白馬花園萬科白馬花園奧林匹克

7、花園奧林匹克花園綠洲香島綠洲香島假日景苑假日景苑優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐大環(huán)境較好有軌道交通支撐，社區(qū)成熟社區(qū)環(huán)境成熟軌道交通支撐劣勢缺少軌道交通，化工污染比較差交通較差，配套不成熟周邊環(huán)境比較亂，東面為軌道交通車輛段整體環(huán)境一般，配套一般整體環(huán)境一般，配套一般評級DCACB產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科花園小城萬科花園小城萬科白馬花園萬科白馬花園奧林匹克花園奧林匹克花園綠洲香島綠洲香島假日景苑假日景苑優(yōu)勢立面品質(zhì)感強(qiáng)，戶型功能全，裝修立面品質(zhì)感強(qiáng)，戶型功能全，裝修內(nèi)部功能較全，裝修，社區(qū)居住氛圍佳立面品質(zhì)感強(qiáng)，戶型舒適，裝修品質(zhì)高一般，毛坯劣勢評級BAAAC總價(jià)總價(jià)萬科花園小城萬科花園小城萬科白馬花園萬科白馬花園

8、奧林匹克花園奧林匹克花園綠洲香島綠洲香島假日景苑假日景苑主流總價(jià)85萬75-99萬85萬90萬100萬評級ABAAC上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬、花園小城白馬、花園小城90+上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：白馬和花園小城90產(chǎn)品處于市場主力的為80-110平米 ，此區(qū)間銷售率較高。但是銷售率低于70-80平米的市場。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：白馬和小城處于市場的主力成交總價(jià)70-110萬，但是60-70萬的市場容量

9、更大。白馬09年產(chǎn)品總價(jià)在70-110萬mini洋房，市場容量較大。小城09年產(chǎn)品總價(jià)在80-90萬，明顯高于今年的產(chǎn)品總價(jià)，預(yù)計(jì)銷售有一定的壓力。09年競爭板塊如九亭價(jià)格會調(diào)整，總價(jià)段下降，對2個(gè)項(xiàng)目造成總價(jià)的競爭壓力。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測未來市場容量和萬科去化預(yù)測 09年年可售可售09年年銷售銷售率率09年成年成交預(yù)判交預(yù)判09年年均價(jià)均價(jià)月均月均去化去化套數(shù)套數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)626054%33489000279白馬白馬447100%44711000453月月小城小城65058

10、%3809500326月月10年年可售可售10年年銷售銷售率率10年成年成交預(yù)判交預(yù)判10年年均價(jià)均價(jià)月均月均去化去化套數(shù)套數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)500070%35009200292小城小城48977%3809500323月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷售月銷售速度速度片區(qū)片區(qū)5328290854%323白馬白馬43340594%18%45小城小城21816978%7%19l1-9月，板塊成交表現(xiàn)良好，價(jià)格處于相對穩(wěn)定。月，板塊成交表現(xiàn)良好，價(jià)格處于相對穩(wěn)定。l白馬白馬90+產(chǎn)品去化穩(wěn)定，產(chǎn)品去化穩(wěn)定，9月份價(jià)格明顯下調(diào)。月

11、份價(jià)格明顯下調(diào)。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交白馬花園白馬花園上上 海海白馬、花園小城白馬、花園小城90+區(qū)域需求量大。區(qū)域需求量大。白馬銷售計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)。白馬銷售計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)。花園小城總價(jià)有一定的壓力，完成銷售計(jì)花園小城總價(jià)有一定的壓力，完成銷售計(jì)劃有一定難度。劃有一定難度。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！花園小城花園小城3房房上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：花園小城三房產(chǎn)品處于片區(qū)主力成交區(qū)間，銷售率一般。從成交總價(jià)

12、結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：花園小城三房產(chǎn)品09年上市總價(jià)在130萬左右，位于片區(qū)主力總價(jià)區(qū)間內(nèi)。銷售計(jì)劃研判：銷售計(jì)劃研判：09年可售年可售56套，計(jì)劃可完成。套，計(jì)劃可完成。競爭范圍選擇：新橋、江川、顓橋、九亭板塊競爭范圍選擇：新橋、江川、顓橋、九亭板塊120-160平米的產(chǎn)品平米的產(chǎn)品.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！競爭范圍界定為：三林、北蔡、周康板塊競爭范圍界定為：三林、北蔡、周康板塊70-110平米平米金色里程、金色城市金色里程、金色城市90+三林板塊三林板塊川川楊楊河河北蔡板塊北蔡板塊金色雅筑金色里程金地灣流域大華錦繡華城金誼河畔金色城市綠洲康城電信園A區(qū)1、2、3地塊康橋鎮(zhèn)0號地塊

13、A街坊商品房綠地東上海東豐林居明天華城l金色城市主要競爭范圍在三林、北蔡板塊金色城市主要競爭范圍在三林、北蔡板塊l2010年之后周康預(yù)計(jì)有大量新盤上市，競爭格局將發(fā)生變化年之后周康預(yù)計(jì)有大量新盤上市，競爭格局將發(fā)生變化上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：金色里程首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：金色里程B、金色城市、金色城市C 、灣流域、灣流域A、錦繡華城、錦繡華城B、金、金誼河畔誼河畔C土地屬土地屬性性金色里程金色里程金色城市金色城市金地灣流域金地灣流域大華錦繡華城大華錦繡華城金誼河畔金誼河畔優(yōu)勢配套完善大型綠地和市政配套規(guī)劃距地鐵近，環(huán)境好配套完善據(jù)地鐵近劣勢北面臨

14、高壓線目前城市界面較差，周邊配套不完善 配套不完善，北臨中環(huán)上南路環(huán)境不佳評級BCBAB產(chǎn)品力產(chǎn)品力金色里程金色里程金色城市金色城市金地灣流域金地灣流域大華錦繡華城大華錦繡華城金誼河畔金誼河畔優(yōu)勢面積緊湊百萬超大規(guī)劃社區(qū)，北面綠地景觀資源調(diào)整后2房產(chǎn)品附加值高多層洋房產(chǎn)品附加值高百萬大盤，成熟社區(qū)區(qū)域大盤，戶型舒適劣勢舒適度不夠90+3房舒適度不夠小高層臨中環(huán)毛坯，小高層戶型不佳毛坯，品質(zhì)一般評級BC多層洋房A ；小高層公寓C電梯洋房A，小高層CC總價(jià)總價(jià)金色里程金色里程金色城市金色城市金地灣流域金地灣流域大華錦繡華城大華錦繡華城金誼河畔金誼河畔主流總價(jià)130-140萬115-125萬洋房 1

15、30-150萬小高層120-130萬小高層 135-155萬135-155萬評級A AACB上上 海海金色里程、金色城市金色里程、金色城市90+.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！金色城市、金色里程金色城市、金色里程90+上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：金色城市和金色里程90產(chǎn)品處于片區(qū)主力成交區(qū)間，且銷售率較高。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：金色城市90產(chǎn)品09年上市預(yù)計(jì)價(jià)格13500元/平米，總價(jià)120萬，由于產(chǎn)品的競爭力較里程弱，總價(jià)

16、差價(jià)較少，價(jià)格競爭壓力大。金色里程90產(chǎn)品09年上市預(yù)計(jì)價(jià)格15000元/平米，總價(jià)135萬，處于板塊主力總價(jià)段內(nèi)，目前板塊成交價(jià)格相對穩(wěn)定，所以市場容量較大。120-150萬切開.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：l6月之后，板塊價(jià)格下跌，隨著價(jià)格持續(xù)下行成交量反彈月之后，板塊價(jià)格下跌，隨著價(jià)格持續(xù)下行成交量反彈l金色雅筑低價(jià)策略實(shí)現(xiàn)高銷售率金色雅筑低價(jià)策略實(shí)現(xiàn)高銷售率萬科金色雅筑成交萬科金色雅筑成交片區(qū)成交片區(qū)成交1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷月銷售速度售速度片區(qū)片

17、區(qū)2670205077%45%228雅筑雅筑88585997%42%95里程里程1086056%3%50未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售率銷售率成交成交均價(jià)均價(jià)月均套月均套數(shù)數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)412860%247713200206里程里程70573%54015000453月月城市城市43276%33013500333月月10年年可售可售銷售率銷售率成交成交均價(jià)均價(jià)月均套月均套數(shù)數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)464467%315013500262里程里程213100%21315000501月月城市城市73280%58014000483月月市場結(jié)論

18、和建議：市場結(jié)論和建議：上上 海海金色里程、金色城市金色里程、金色城市90+市場首置供求旺盛。市場首置供求旺盛。里程里程09年銷售年銷售700套有一定難度。如果調(diào)套有一定難度。如果調(diào)整價(jià)格可以完成銷售量。整價(jià)格可以完成銷售量。城市的產(chǎn)品總價(jià)有一定的壓力，城市的產(chǎn)品總價(jià)有一定的壓力，09和和10年年完成計(jì)劃有一定難度。完成計(jì)劃有一定難度。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！首次改善產(chǎn)品線首次改善產(chǎn)品線.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園90+競爭范圍選擇：七寶、九亭、大古美梅隴板塊競爭范圍選擇：七寶、九亭、大古美梅隴板塊70-100平米的產(chǎn)品平米的產(chǎn)品城花新園九城湖濱奧園綠庭尚城

19、新時(shí)代富嘉上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園90+首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：萬科城花新園萬科城花新園A- ，奧園奧園B，綠庭尚城綠庭尚城B，新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園C土地屬性土地屬性萬科城花新園萬科城花新園奧林匹克花園奧林匹克花園綠庭尚城綠庭尚城新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園優(yōu)勢虹橋交通樞紐核心輻射區(qū)，七寶成熟片區(qū),地鐵上蓋運(yùn)動主題會所，成熟社區(qū)距離軌道交通站點(diǎn)較近社區(qū)成熟，距離中心城區(qū)距離較近劣勢飛機(jī)航道、火車線路、中春路車流較多商業(yè)不夠成熟，交通擁堵商業(yè)不夠成熟，交通擁堵缺少軌道交通支撐評級ACCB產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科城花新園萬科城花新園奧林

20、匹克花園奧林匹克花園綠庭尚城綠庭尚城新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園優(yōu)勢立面品質(zhì)感強(qiáng)，裝修社區(qū)規(guī)模大，裝修社區(qū)規(guī)模大，戶型功能強(qiáng)社區(qū)規(guī)模中等，品質(zhì)一般劣勢戶型功能性一般戶型功能性一般毛坯毛坯評級ABBC總價(jià)總價(jià)萬科城花新園萬科城花新園奧林匹克花園奧林匹克花園綠庭尚城綠庭尚城新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園主流總價(jià)144萬89萬85萬130萬評級CAAC上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園90+上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：

21、片區(qū)最主力成交面積段在80-100平米，城花新園90產(chǎn)品處于此區(qū)間，但是片區(qū)除了70-80平米銷售率較高，首次置業(yè)產(chǎn)品整體銷售率偏低。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：片區(qū)主力總價(jià)在80-110萬。城花新園90產(chǎn)品總價(jià)130-160萬，處于板塊較高水平，板塊120萬以上的產(chǎn)品年去化321套，容量有限，所以面臨容量的風(fēng)險(xiǎn)。臨近的九亭板塊存在大量90產(chǎn)品,且價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢，會對本項(xiàng)目形成部分客戶分流。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園90+市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷

22、售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)384042%160010000135萬科萬科212100%21216000306月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)544040%220010300183萬科萬科26480%21217600357月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷售月銷售速度速度片片區(qū)區(qū)3057121754%135套套/月月奧奧園園38333688%28%37套套/月月l1-9月，板塊成交量始終保持在相對穩(wěn)定的狀態(tài)，價(jià)月，板塊成交量始終保持在相對穩(wěn)定

23、的狀態(tài)，價(jià)格自格自7月份后明顯下調(diào)。月份后明顯下調(diào)。l奧園新增表現(xiàn)良好，奧園新增表現(xiàn)良好，8月份價(jià)格下調(diào)拉動成交。月份價(jià)格下調(diào)拉動成交。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交奧林匹克奧林匹克上上 海海10年銷售價(jià)格較高，完成銷售計(jì)劃有一定年銷售價(jià)格較高，完成銷售計(jì)劃有一定難度。難度。城花具有較好的客戶基礎(chǔ)，如果價(jià)格合理城花具有較好的客戶基礎(chǔ)，如果價(jià)格合理會，成交量可以提升。會，成交量可以提升。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園135競爭范圍選擇：七寶、九亭、大古美梅隴板塊競爭范圍選擇：七寶、九亭、大古美梅隴板塊120-160平米的產(chǎn)品平米的產(chǎn)品城花新園皇都花園新

24、時(shí)代富嘉花園東方花園貝尚灣上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園135首首次改善次改善產(chǎn)品線綜合評級：產(chǎn)品線綜合評級：萬科城花新園萬科城花新園B，皇都花園皇都花園B，貝尚灣貝尚灣B，新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園C土地屬性土地屬性萬科城花新園萬科城花新園皇都花園皇都花園貝尚灣貝尚灣新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園優(yōu)勢成熟配套,緊鄰地鐵站商業(yè)成熟，交通便捷距離軌道交通站點(diǎn)較近，。社區(qū)成熟，距離中心城區(qū)距離較近劣勢位于飛機(jī)航道、火車道附近、中春路車流較多距離軌道交通略遠(yuǎn)商業(yè)不夠成熟，交通擁堵缺少軌道交通支撐評級BACB產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科城花新園萬科城花新園皇都花園皇都花園貝尚灣貝尚

25、灣新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園優(yōu)勢立面品質(zhì)感強(qiáng)，裝修，3房現(xiàn)代簡約，2房社區(qū)規(guī)模大，戶型功能強(qiáng)社區(qū)規(guī)模中等，品質(zhì)一般劣勢戶型功能性一般戶型結(jié)構(gòu)一般，毛坯毛坯評級AA-BC總價(jià)總價(jià)萬科城花新園萬科城花新園皇都花園皇都花園貝尚灣貝尚灣新時(shí)代富嘉花園新時(shí)代富嘉花園主流總價(jià)243萬266萬140萬200萬評級CCAB上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園135上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)： 城花新園三房135產(chǎn)品處于片區(qū)主力

26、成交區(qū)間，銷售率較140-160平米較低。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)： 城花新園三房產(chǎn)品09年上市主力總價(jià)在250萬上下，處于片區(qū)主力總價(jià)段內(nèi)，屬于片區(qū)傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品，市場接受度較大。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！城花新園城花新園135市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)228355%125512500105萬科萬科88100%8818000136月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上

27、市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)208363%132013000110萬科萬科17680月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷售月銷售速度速度片片區(qū)區(qū)2545126250%140套套皇皇都都26110741%8%12套套l1-9月，板塊成交量持續(xù)下降，月，板塊成交量持續(xù)下降，9月份跌至谷底。月份跌至谷底。l皇都花園成交低迷，價(jià)格未見下調(diào)。皇都花園成交低迷，價(jià)格未見下調(diào)。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交皇都花園皇都花園上上 海海板塊板塊120-160首改產(chǎn)品供應(yīng)逐漸萎縮，板首改產(chǎn)品供應(yīng)逐漸萎縮，板塊改善型客戶

28、基礎(chǔ)多，預(yù)計(jì)塊改善型客戶基礎(chǔ)多，預(yù)計(jì)09年銷售可實(shí)年銷售可實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)。10年完成銷售流量有一定難度。年完成銷售流量有一定難度。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！濟(jì)陽路濟(jì)陽路145、金色城市、金色城市140上上 海海競爭范圍界定為：三林、北蔡、周康板塊競爭范圍界定為：三林、北蔡、周康板塊120-160平米平米三林板塊三林板塊川川楊楊河河北蔡板塊北蔡板塊金色雅筑金色里程金地灣流域大華錦繡華城金誼河畔金色城市綠洲康城電信園A區(qū)1、2、3地塊康橋鎮(zhèn)0號地塊A街坊商品房綠地東上海東豐林居明天華城l金色城市主要競爭范圍在三林、北蔡板塊金色城市主要競爭范圍在三林、北蔡板塊l2010年之后周康預(yù)計(jì)有大量新盤上

29、市，競爭格局將發(fā)生變化年之后周康預(yù)計(jì)有大量新盤上市，競爭格局將發(fā)生變化.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：濟(jì)陽路項(xiàng)目濟(jì)陽路項(xiàng)目B，尚東國際尚東國際C，金誼河畔金誼河畔B，錦繡華城錦繡華城A土地屬性土地屬性濟(jì)陽路項(xiàng)目濟(jì)陽路項(xiàng)目金色城市金色城市綠洲康城綠洲康城尚東國際尚東國際金誼河畔金誼河畔錦繡華城錦繡華城優(yōu)勢距離中心城區(qū)近大型綠地和市政配套規(guī)劃臨近中環(huán),緊鄰地鐵站點(diǎn)臨近中環(huán),較地鐵站點(diǎn)800米社區(qū)成熟，距離中心城區(qū)距離較近劣勢臨盧浦大橋引橋,交通不夠便捷目前城市界面較差，配套不完善外環(huán)外離恒大建材市場近評級A-BCBB-A產(chǎn)品力產(chǎn)品力濟(jì)陽路項(xiàng)目濟(jì)陽

30、路項(xiàng)目金色城市金色城市綠洲康城綠洲康城尚東國際尚東國際金誼河畔金誼河畔錦繡華城錦繡華城優(yōu)勢90+55三代居,功能更強(qiáng),立面好,裝修U5產(chǎn)品力較強(qiáng)低密度，立面較好,毛坯建筑單體較好社區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)一般,自身配套強(qiáng)劣勢項(xiàng)目規(guī)模小高層高層，品質(zhì)一般毛坯毛坯評級A-BCABB+總價(jià)總價(jià)濟(jì)陽路項(xiàng)目濟(jì)陽路項(xiàng)目金色城市金色城市綠洲康城綠洲康城尚東國際尚東國際金誼河畔金誼河畔錦繡華城錦繡華城主流總價(jià)260萬200萬110-140萬250萬200萬220萬評級CBACAB上上 海海濟(jì)陽路濟(jì)陽路145、金色城市、金色城市140.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！濟(jì)陽路濟(jì)陽路145、金色城市、金色城市140上上

31、 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：濟(jì)陽路項(xiàng)目145三房和金色城市140三房產(chǎn)品均為片區(qū)非主力三房面積段，銷售率很低。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：濟(jì)陽路項(xiàng)目145三房260萬，市場份額較小，1-10月成交32套，容量很小。金色城市140三房產(chǎn)品總價(jià)200萬，其中200萬總價(jià)段是區(qū)域三房主力總價(jià)段，但是屬于高總價(jià)段。而金色城市的競爭力相對灣流域，大華錦繡競爭力較弱，總價(jià)競爭壓力大。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去

32、化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)146065%9491200080濟(jì)陽濟(jì)陽10856%6618000229月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)120071%8501250071濟(jì)陽濟(jì)陽42100%421800081月月城市城市108100%10814500113月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月項(xiàng)月項(xiàng)目份額目份額1-9月銷售月銷售速度速度片片區(qū)區(qū)152790360%10

33、0尚尚東東1274535%15%5l1-9月，板塊成交量相對穩(wěn)定，價(jià)格保持平穩(wěn)。月，板塊成交量相對穩(wěn)定，價(jià)格保持平穩(wěn)。l尚東國際成交低迷，價(jià)格保持高位穩(wěn)定。尚東國際成交低迷，價(jià)格保持高位穩(wěn)定。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交尚東國際尚東國際上上 海海濟(jì)陽路濟(jì)陽路145、金色城市、金色城市140板塊板塊120-160首改產(chǎn)品供應(yīng)逐漸萎縮。首改產(chǎn)品供應(yīng)逐漸萎縮。預(yù)計(jì)銷售計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)。預(yù)計(jì)銷售計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！再次改善產(chǎn)品線再次改善產(chǎn)品線.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬聯(lián)排和燕南園白馬聯(lián)排和燕南園競爭范圍選擇：新橋、江川、顓橋、九亭板塊競爭范圍

34、選擇：新橋、江川、顓橋、九亭板塊180-240平米的產(chǎn)品平米的產(chǎn)品燕南園依云郡白馬花園麗水馨庭雷丁小城合生城邦城上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬聯(lián)排和燕南園白馬聯(lián)排和燕南園首次置業(yè)首次置業(yè)產(chǎn)品線綜合評級：產(chǎn)品線綜合評級：燕南園燕南園C，白馬花園，白馬花園B，依云郡依云郡B，雷丁小城雷丁小城C，麗水馨庭，麗水馨庭B-土地屬性土地屬性萬科燕南園萬科燕南園萬科白馬花園萬科白馬花園依云郡依云郡雷丁小城雷丁小城麗水馨亭麗水馨亭優(yōu)勢區(qū)域交通新閔別墅區(qū)大環(huán)境較好有軌道交通支撐，社區(qū)成熟新閔別墅區(qū)大環(huán)境較好劣勢缺少軌道交通交通較差，配套不成熟周邊環(huán)境比較亂，東面為軌道交通車輛段整體環(huán)境一般，

35、配套一般，交通配套一般交通較差，配套不成熟評級ABA-CB產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科燕南園萬科燕南園萬科白馬花園萬科白馬花園依云郡依云郡雷丁小城雷丁小城麗水馨亭麗水馨亭優(yōu)勢項(xiàng)目容積率低180平米戶型緊湊，功能全立面品質(zhì)感強(qiáng)，戶型功能強(qiáng)一般，毛坯劣勢戶型結(jié)構(gòu)較差立面無質(zhì)感，產(chǎn)品規(guī)劃一般評級BABCC總價(jià)總價(jià)萬科燕南園萬科燕南園萬科白馬花園萬科白馬花園依云郡依云郡雷丁小城雷丁小城麗水馨亭麗水馨亭主流總價(jià)400萬330萬290萬270萬180萬評級CCBBA上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬聯(lián)排和燕南園白馬聯(lián)排和燕南園上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-

36、9月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-91-9月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：燕南園和白馬花園聯(lián)排產(chǎn)品均處于片區(qū)主力聯(lián)排面積段，且銷售率較高。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：燕南園和白馬花園聯(lián)排產(chǎn)品均處于片區(qū)主力成交總價(jià)段內(nèi)。但是300萬以下的總價(jià)市場份額明顯高于400萬以上的。目前競爭對手紛紛調(diào)低價(jià)格，所以09年總價(jià)將進(jìn)一步下調(diào)，所以未來價(jià)格競爭壓力.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！白馬白馬180聯(lián)排聯(lián)排市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷售率率成交成交

37、均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)105064%6641400050白馬白馬19562%12016500103月月燕南燕南70100%702000061月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市上市時(shí)間時(shí)間片區(qū)片區(qū)97073%7001450063白馬白馬75100%7516500111月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月月銷售率銷售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷月銷售套數(shù)售套數(shù)片區(qū)片區(qū)115466458%73白馬白馬17014083%20%12燕南園燕南園1236049%9%7l1-9月，板塊成交表現(xiàn)良好，成交價(jià)格處于下降通道。月，板

38、塊成交表現(xiàn)良好，成交價(jià)格處于下降通道。l白馬聯(lián)排產(chǎn)品白馬聯(lián)排產(chǎn)品6月后銷售受阻，價(jià)格無明顯下降。月后銷售受阻，價(jià)格無明顯下降。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交白馬花園白馬花園上上 海海燕南園燕南園板塊供應(yīng)逐年緩慢縮小，為萬科提供機(jī)會。板塊供應(yīng)逐年緩慢縮小，為萬科提供機(jī)會。萬科產(chǎn)品總價(jià)較高，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)由一定難度。萬科產(chǎn)品總價(jià)較高，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)由一定難度。如果價(jià)格作適當(dāng)調(diào)整，可以提升銷售速度。如果價(jià)格作適當(dāng)調(diào)整，可以提升銷售速度。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！趙巷晶園趙巷晶園180競爭范圍選擇：青浦、松江競爭范圍選擇：青浦、松江160-220平米的產(chǎn)品，平米的產(chǎn)品，22

39、0-260平米市場平米市場趙巷晶園合生朗庭山水四季莫奈花園滟瀾山上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！趙巷晶園趙巷晶園180再次改善再次改善產(chǎn)品線綜合評級：產(chǎn)品線綜合評級：趙巷疊加趙巷疊加C，趙巷聯(lián)排，趙巷聯(lián)排C，莫奈花園莫奈花園B，合生朗庭合生朗庭B，山水四季山水四季B土地土地屬性屬性趙巷趙巷180180疊加疊加趙巷趙巷220-240聯(lián)排聯(lián)排合生朗庭合生朗庭莫奈花園莫奈花園山水四季山水四季龍湖聯(lián)排龍湖聯(lián)排優(yōu)勢成熟配套, 鄰地鐵站成熟配套, 鄰地鐵站生活配套相對成熟臨趙巷國際別墅社區(qū)，周邊自然環(huán)境較好臨軌道交通站點(diǎn)，配套相對成熟趙巷別墅社區(qū)，周邊自然環(huán)境好劣勢距離傳統(tǒng)趙巷別墅區(qū)有一定距

40、離距離傳統(tǒng)趙巷別墅區(qū)有一定距離距離傳統(tǒng)趙巷別墅區(qū)有一定距離距離軌道交通略遠(yuǎn)距離快速干道出入口有一定距離評級CCCBBB產(chǎn)品產(chǎn)品力力趙巷趙巷180180疊加疊加趙巷趙巷220-240聯(lián)排聯(lián)排合生朗庭合生朗庭莫奈花園莫奈花園山水四季山水四季龍湖聯(lián)排龍湖聯(lián)排優(yōu)勢立面品質(zhì)感強(qiáng)，附加值高戶型好社區(qū)規(guī)模大，戶型功能強(qiáng)聯(lián)排立面品質(zhì)較強(qiáng)，聯(lián)排大規(guī)模項(xiàng)目，附加值較多，聯(lián)排社區(qū)景觀能力強(qiáng)劣勢戶型功能性一般社區(qū)規(guī)劃一般，棟距近，無花園小區(qū)規(guī)劃一般，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)弱戶型結(jié)構(gòu)一般，立面品質(zhì)一般戶型層高多，徑深長評級BBBBAA總價(jià)總價(jià)趙巷趙巷180180疊加疊加趙巷趙巷220-240聯(lián)排聯(lián)排合生朗庭合生朗庭莫奈花園莫奈花園山

41、水四季山水四季龍湖聯(lián)排龍湖聯(lián)排主流總價(jià)252萬440萬220萬200萬260萬470萬評級BCAABC上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！上上 海海趙巷晶園別墅趙巷晶園別墅分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：趙巷晶園180平米疊加和220平米聯(lián)排處于片區(qū)主力成交段，且銷售率表現(xiàn)最佳。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：趙巷晶園180平米疊加處于市場主力的200-250萬總價(jià)段，容量較大。趙巷晶園220平米聯(lián)排，總價(jià)440萬的總價(jià)在400-50

42、0萬，片區(qū)市場容量3套/月，容量較小。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！趙巷晶園趙巷晶園180市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額（趙巷和泗涇片區(qū)）去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)43868%3002518013417%341400099月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)46868%3182718017343月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月項(xiàng)月項(xiàng)

43、目份額目份額1-9月銷售月銷售速度速度片區(qū)片區(qū)29025287%28套套/月月合生合生朗庭朗庭13111386%45%13套套/月月l1-9月，板塊成交保持穩(wěn)定，價(jià)格處于相對較低水平。月，板塊成交保持穩(wěn)定，價(jià)格處于相對較低水平。l合生朗庭表現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢，快速去化。合生朗庭表現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢，快速去化。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交合生朗庭合生朗庭上上 海海項(xiàng)目總價(jià)不具有競爭力，項(xiàng)目總價(jià)不具有競爭力，10年完成銷售年完成銷售計(jì)劃有一定難度。計(jì)劃有一定難度。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！趙巷晶園趙巷晶園220市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來

44、市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)25636%90134007萬科萬科10130%282000079月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)35037%1301400011萬科萬科15446%702000061月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月項(xiàng)月項(xiàng)目份額目份額1-9月銷售月銷售速度速度片區(qū)片區(qū)1605233%6套套/月月合生合生朗庭朗庭341030%19%3套套/月月l1-9月，板塊成交逐步下降，價(jià)格處于相

45、對較低水平。月，板塊成交逐步下降，價(jià)格處于相對較低水平。l山水四季城成交表現(xiàn)良好，價(jià)格穩(wěn)步增長。山水四季城成交表現(xiàn)良好，價(jià)格穩(wěn)步增長。市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交山水四季山水四季上上 海海項(xiàng)目總價(jià)不具有競爭力，項(xiàng)目總價(jià)不具有競爭力，10年完成銷售年完成銷售計(jì)劃有一定難度。計(jì)劃有一定難度。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！藍(lán)山聯(lián)排及合院、里程及名郡聯(lián)排藍(lán)山聯(lián)排及合院、里程及名郡聯(lián)排上上 海海l設(shè)定范圍為浦東、南匯周康板塊、浦江城板塊，總價(jià)設(shè)定范圍為浦東、南匯周康板塊、浦江城板塊，總價(jià)500-1000萬的別墅產(chǎn)品萬的別墅產(chǎn)品l整個(gè)東區(qū)范圍內(nèi)目前整個(gè)東區(qū)范圍內(nèi)目前600-1

46、000萬在售項(xiàng)目不多，主要集中在北蔡、三林板塊萬在售項(xiàng)目不多，主要集中在北蔡、三林板塊l未來未來2010年后周康板塊中海、保利項(xiàng)目上市，將加劇競爭年后周康板塊中海、保利項(xiàng)目上市，將加劇競爭灣流域?yàn)沉饔蛐缕纸切缕纸瞧职l(fā)博園浦發(fā)博園萬科深藍(lán)萬科深藍(lán)一品漫城一品漫城主力總價(jià)主力總價(jià)1000萬以上萬以上主力總價(jià)主力總價(jià)500-1000萬萬主力總價(jià)主力總價(jià)500萬以下萬以下中環(huán)線中環(huán)線三林三林浦江板塊浦江板塊周康板塊周康板塊萬科金色里程萬科金色里程中海項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年上市保利項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年上市萬科金色名郡萬科金色名郡中科大學(xué)村中科大學(xué)村北蔡北蔡大華錦繡華城大華錦繡華城金橋金橋張江張江歐泊圣堡歐泊圣堡陽

47、光花城陽光花城長城中環(huán)墅長城中環(huán)墅主要競爭范圍：浦東、南匯周康、浦江鎮(zhèn)板塊主要競爭范圍：浦東、南匯周康、浦江鎮(zhèn)板塊.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！土地屬性土地屬性萬科藍(lán)山小城萬科藍(lán)山小城金色名郡金色名郡金色城市金色城市金地灣流域金地灣流域大華錦繡華城大華錦繡華城尚東國際尚東國際優(yōu)勢浦東產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐中環(huán)內(nèi)，地鐵已通大型綠地和市政配套規(guī)劃中環(huán)城市別墅,三林公園,配套完善，中環(huán)內(nèi)中環(huán)內(nèi)，地鐵已通劣勢非傳統(tǒng)別墅區(qū)域在售時(shí)周邊道路未通目前城市界面較差，配套不完善周邊建材市場環(huán)境雜亂評級BAC AAA產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科藍(lán)山小城萬科藍(lán)山小城金色名郡金色名郡金色城市金色城市金地灣流域金地灣流域大華錦繡華城大

48、華錦繡華城尚東國際尚東國際優(yōu)勢開間充足外立面品質(zhì)感，類別墅產(chǎn)品北面臨綠地，景觀資源好雙拼,開間充足成熟社區(qū)，多層電梯洋房品質(zhì)高5層電梯花園洋房品質(zhì)感強(qiáng)劣勢無挑空,別墅感一般,間距較小面寬資源不足高層容積率較高非別墅社區(qū)評級BA CCB花園洋房B總價(jià)總價(jià)萬科藍(lán)山小城萬科藍(lán)山小城金色名郡金色名郡金色城市金色城市金地灣流域金地灣流域大華錦繡華城大華錦繡華城尚東國際尚東國際主流總價(jià)700萬300-400萬250-300萬700萬200-250萬300-500萬評級ABBBCB上上 海海藍(lán)山別墅、里程別墅、名郡別墅藍(lán)山別墅、里程別墅、名郡別墅.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！藍(lán)山聯(lián)排及合院、里程及名郡

49、聯(lián)排藍(lán)山聯(lián)排及合院、里程及名郡聯(lián)排上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：藍(lán)山聯(lián)排215平米，里程聯(lián)排255平米，藍(lán)山合院270平米所處的市場容量較大。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：藍(lán)山215平米聯(lián)排，處于300-400萬總價(jià)，總價(jià)市場容量較大。藍(lán)山合院270平米和里程聯(lián)排255平米，處于600-900萬的總量較小的市場，但是從08年萬科的成交占比來看，萬科保持目前的狀況，仍然能夠獲得比較大的市場占比。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市

50、場規(guī)模市場規(guī)模：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：1-9月供月供應(yīng)應(yīng)1-9月成月成交交1-9月供求月供求比比1-9月成交均月成交均價(jià)價(jià)1-9月銷售套月銷售套數(shù)數(shù)全市全市643131852.0212618354浦東浦東2441351.811846815陽光陽光花城花城36241.5208356l1-9月，全市月，全市500萬以下總價(jià)的別墅產(chǎn)品成交表現(xiàn)與大市萬以下總價(jià)的別墅產(chǎn)品成交表現(xiàn)與大市相同相同,先揚(yáng)后抑的走勢顯示出經(jīng)濟(jì)型別墅同樣受到整體先揚(yáng)后抑的走勢顯示出經(jīng)濟(jì)型別墅同樣受到整體市場的影響。市場的影響。l陽光花城陽光花城6月開盤月開盤36套，當(dāng)月成交套，當(dāng)月成交50%，然后銷售速度，然后銷售速度

51、走緩，價(jià)格沒有變化。走緩，價(jià)格沒有變化。全市全市300-500萬萬浦東浦東300-500萬萬陽光花城陽光花城09-10市場規(guī)模預(yù)計(jì)市場規(guī)模預(yù)計(jì)：09年年可可售售09年年成交成交09年年供供求求比比價(jià)格價(jià)格預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)上市上市時(shí)間時(shí)間10年年供應(yīng)供應(yīng)10年年成交成交10年年供供求求比比價(jià)格價(jià)格預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)全市全市800040002.012500850051001.6613000浦東浦東3201801.8175003401.522018500藍(lán)山藍(lán)山60451.8170009月月1121101.118000結(jié)論結(jié)論：l提供浦東總價(jià)稀缺的產(chǎn)品，市場競爭力中等預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)度成交量在提供浦東總價(jià)稀缺的產(chǎn)品，市場競

52、爭力中等預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)度成交量在9套套/月。銷售計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)。月。銷售計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)。藍(lán)山聯(lián)排藍(lán)山聯(lián)排215.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 09年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)153635%5402500045藍(lán)山藍(lán)山24100%242600031月月里程里程32100%322800041月月名郡名郡5465%35300001210月月10年年可售可售銷售銷售率率成交成交均價(jià)均價(jià)月均月均套數(shù)套數(shù)上市時(shí)上市時(shí)間間片區(qū)片區(qū)186333%6

53、1050名郡名郡81100%813000073月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月萬月萬科份額科份額1-9月銷售月銷售速度速度片區(qū)片區(qū)134150538%56套套/月月萬科萬科藍(lán)山藍(lán)山804759%9%5套套/月月l1-9月，市場同類產(chǎn)品成交先揚(yáng)后抑月，市場同類產(chǎn)品成交先揚(yáng)后抑,7月份開始走弱月份開始走弱,價(jià)價(jià)格保持穩(wěn)定格保持穩(wěn)定,并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整。并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整。l藍(lán)山小城上半年保持良好銷售藍(lán)山小城上半年保持良好銷售,7月份后成交大幅下降月份后成交大幅下降市場結(jié)論和策略建議市場結(jié)論和策略建議片區(qū)成交片區(qū)成交藍(lán)山小城藍(lán)山小城上上 海海藍(lán)山合院、里程藍(lán)山合

54、院、里程名郡聯(lián)排名郡聯(lián)排09年市場仍然處于調(diào)整期，再改產(chǎn)品銷售年市場仍然處于調(diào)整期，再改產(chǎn)品銷售速度放緩。速度放緩。名郡在名郡在09年的銷售計(jì)劃年的銷售計(jì)劃.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！金色城市金色城市175、金色名郡、金色名郡180上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：金色城市和金色名郡180產(chǎn)品，處于全區(qū)主要份額的再改產(chǎn)品段。但是片區(qū)總?cè)萘枯^小。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：金色名郡180產(chǎn)品總價(jià)360萬，金色城市175平米29

55、0萬處于板塊總價(jià)容量較高的區(qū)間，但是板塊成交量較小，且2個(gè)項(xiàng)目總價(jià)處于總價(jià)區(qū)間的高位所以不具有競爭優(yōu)勢。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：片區(qū)成交片區(qū)成交1-9月可月可售售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月銷售月銷售速度速度片區(qū)片區(qū)31011036%9套套/月月未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 市場結(jié)論和建議：市場結(jié)論和建議：l片區(qū)再改公寓去化速度緩慢片區(qū)再改公寓去化速度緩慢l 片區(qū)再改產(chǎn)品去化速度緩慢，片區(qū)再改產(chǎn)品去化速度緩慢，08年月均僅年月均僅9套套l10年年3月開盤，當(dāng)年銷售月開盤，當(dāng)

56、年銷售78套實(shí)現(xiàn)有難度，建議套實(shí)現(xiàn)有難度，建議調(diào)低流量調(diào)低流量金色名郡疊加金色名郡疊加18010年銷售年銷售計(jì)劃計(jì)劃10年銷售單年銷售單價(jià)價(jià)上市時(shí)間上市時(shí)間2112萬萬3月月09年年可售可售09年年銷售銷售率率09年年成交成交預(yù)判預(yù)判10年年可售可售10年年銷售銷售率率10年成年成交預(yù)判交預(yù)判片區(qū)片區(qū)50030%150套套50050%250套套名郡名郡21176%148套套上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市場規(guī)模和份額市場規(guī)模和份額：去化和價(jià)格趨勢：去化和價(jià)格趨勢：片區(qū)成交片區(qū)成交1-9月可月可售售1-9月月成交成交1-9月銷月銷售率售率1-9月銷售月銷售速度速度片區(qū)片區(qū)3101

57、1036%9套套/月月計(jì)劃預(yù)計(jì)完成情況：計(jì)劃預(yù)計(jì)完成情況：未來市場容量和萬科去化預(yù)測：未來市場容量和萬科去化預(yù)測： 市場結(jié)論和建議：市場結(jié)論和建議：金色城市金色城市170l片區(qū)再改公寓去化速度緩慢片區(qū)再改公寓去化速度緩慢10年銷售計(jì)年銷售計(jì)劃劃10年銷售單價(jià)年銷售單價(jià)上市時(shí)間上市時(shí)間52165008月月l 片區(qū)再改公寓產(chǎn)品供應(yīng)較少，去化速度緩慢片區(qū)再改公寓產(chǎn)品供應(yīng)較少，去化速度緩慢l 10年預(yù)期市場有所好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目周邊配套趨于完年預(yù)期市場有所好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目周邊配套趨于完善，計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)性較高善，計(jì)劃可實(shí)現(xiàn)性較高10年可售年可售10年銷售率年銷售率10年成交預(yù)判年成交預(yù)判片區(qū)片區(qū)50050%250套套城

58、市城市52100%52上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！高端產(chǎn)品線高端產(chǎn)品線.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！翡翠別墅翡翠別墅-獨(dú)棟獨(dú)棟競爭范圍選擇：全市競爭范圍選擇：全市1200萬萬-1600萬的別墅產(chǎn)品萬的別墅產(chǎn)品翡翠南郊梵高棕櫚泉上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！翡翠別墅翡翠別墅-獨(dú)棟獨(dú)棟高檔產(chǎn)品線綜合評級：萬科翡翠高檔產(chǎn)品線綜合評級：萬科翡翠C，南郊別墅，南郊別墅A，梵高，梵高B，棕櫚泉花園，棕櫚泉花園B土地屬性土地屬性萬科翡翠萬科翡翠南郊別墅南郊別墅梵高梵高棕櫚泉花園棕櫚泉花園優(yōu)勢離市中心17公里離市中心21公里離市中心15公里離市中心18公里劣勢新興居住板

59、塊傳統(tǒng)別墅板塊傳統(tǒng)別墅板塊傳統(tǒng)別墅板塊評級CCAB產(chǎn)品力產(chǎn)品力萬科翡翠萬科翡翠南郊別墅南郊別墅梵高梵高棕櫚泉花園棕櫚泉花園優(yōu)勢容積率0.35，花園300-500平米成熟的社區(qū)成熟的獨(dú)棟社區(qū)，容積率0.3，花園400-500平米，劣勢容積率0.4，花園面積200-300平米容積率0.4，花園面積200-350平米 評級CABA總價(jià)總價(jià)萬科翡翠萬科翡翠南郊別墅南郊別墅梵高梵高棕櫚泉花園棕櫚泉花園主流總價(jià)1200-1700萬1000-1200萬1050-1600萬1000-1600萬評級CABC上上 海海.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！翡翠別墅翡翠別墅-獨(dú)棟獨(dú)棟上上 海海分面積段，萬科對比片區(qū)分

60、面積段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)分總價(jià)段，萬科對比片區(qū)0808年年1-101-10月月從成交面積結(jié)構(gòu)：從成交面積結(jié)構(gòu)：翡翠別墅的360-450平米處于全市別墅的較小的市場份額，且銷售率非常低。從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)：全市同類產(chǎn)品中表現(xiàn)較好的總價(jià)段位于1000-1400萬以及1800萬以上的豪宅中，翡翠別墅的1200-1600萬市場1-10月總共成交101套，月均10套，市場容量很小。08年1-10月成交表現(xiàn)最好的南郊別墅，總價(jià)在100-1200萬平米，容積率，花園平均在350-500平米的島嶼的獨(dú)棟別墅。.（.），提供海量管理資料免費(fèi)下載！翡翠