注評(píng)－建筑工程串講講義1201

1、真題講解07年考題：評(píng)估人員擬對(duì)某建筑物進(jìn)行評(píng)估。由于只獲得該建筑物投資建設(shè)的有關(guān)資料，擬采用概算指標(biāo)法估算該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)。該建筑物的建筑體積為30000 m3，所在地措施費(fèi)為直接工程費(fèi)的7%，間接費(fèi)為直接費(fèi)的l5%，稅率為3.41%，建筑行業(yè)平均利潤(rùn)率為10%。已知直接費(fèi)與間接費(fèi)之和的概算指標(biāo)為75000元l000 m3，其中直接工程費(fèi)所占比例為78%?？紤]概算指標(biāo)的編制時(shí)間，直接工程費(fèi)價(jià)差調(diào)整系數(shù)為1.25。待估建筑物與概算指標(biāo)所依據(jù)的工程在結(jié)構(gòu)方面略有差異，在直接工程費(fèi)經(jīng)過(guò)價(jià)差凋整的基礎(chǔ)上，每l000 m3建筑體積中直接工程費(fèi)增加8000元。該建筑物建設(shè)中設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)為6

2、20000元，工程建設(shè)其他費(fèi)為l200000元，基本預(yù)備費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)之和的5%。工程建設(shè)期為2年，各年靜態(tài)投資比例均為50%。工程建設(shè)投資中銀行貸款為2500000元，其余為自有資金，貸款為分年均衡發(fā)放，貸款年利率為6%。建設(shè)期價(jià)格年上漲率為5%。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查、分析，認(rèn)為該建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)比竣工時(shí)的投資總額增加了12%。至評(píng)估基準(zhǔn)日，該建筑物已使用5年，自建筑物竣工之時(shí)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年。該建筑物耐用年限為50年，不計(jì)殘值。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘打分，確定各部分成新率得分為結(jié)構(gòu)部分92分，裝修部分75分，設(shè)備部分50分，

3、三部分評(píng)分修正系數(shù)分別為0.65、0.20、0.15。要求：1.計(jì)算經(jīng)過(guò)價(jià)差調(diào)整后的直接工程費(fèi)概算指標(biāo)。2.計(jì)算經(jīng)過(guò)價(jià)差和結(jié)構(gòu)差異調(diào)整后的直接工程費(fèi)概算指標(biāo)。3.計(jì)算該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息及投資總額。4.計(jì)算該建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)。5.假定使用年限法權(quán)重40%，觀察法權(quán)重60%，用綜合法計(jì)算該建筑物的成新率，并確定該建筑物的評(píng)估價(jià)。（計(jì)算結(jié)果中，涉及金額的，以元為單位并保留整數(shù)；涉及百分率的，保留整數(shù)）解：答疑編號(hào)9811201011.經(jīng)過(guò)價(jià)差調(diào)整后的直接工程費(fèi)概算指標(biāo)75000×78%×1.2573125（元/1000m3）答疑編號(hào)9811

4、201022.經(jīng)過(guò)差價(jià)和結(jié)構(gòu)差異調(diào)整后的直接工程費(fèi)概算指標(biāo)73125800081125（元/1000m3）。答疑編號(hào)9811201033.投資額建筑安裝工程費(fèi)81125×（17%）×（115%）×（110%）×（13.41%）1000×30000113551.151000×300003406535（元）預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)（34065356200001200000）×5%261327（元）靜態(tài)投資340653562000012000002613275487862（元）每年平均投入548786222743931（元）每一年漲價(jià)預(yù)備

5、費(fèi)2743931×（10.05）1137197（元）每二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)2743931×（10.05）21281253（元） 預(yù)備費(fèi)261327137197281253679777（元）建設(shè)期貸款利息每年貸款額250000021250000（元）第一年貸款利息12500002×6%37500（元）第二年貸款利息（12500003750012500002）×6%114750（元）建設(shè)期貸款利息37500114750152250（元）投資總額340653562000012000006797771522506058562（元）答疑編號(hào)9811201044.建筑物的

6、重置價(jià)6058562×（112%）6785589（元）答疑編號(hào)9811201055.成新率及評(píng)估價(jià)年限法計(jì)算的成新率（1540）×100%88%（1分）觀察法計(jì)算的成新率（0.65×920.20×750.15×50）×100%82%綜合法計(jì)算的成新率88%×40%82%×60%84%建筑物評(píng)估價(jià)6785589×84%5699895（元）考點(diǎn)概念小結(jié)：1.用綜合調(diào)整系數(shù)調(diào)整直接工程費(fèi)的指標(biāo)：DAKP383注意：指標(biāo)所占比例。用增加費(fèi)用調(diào)整直接工程費(fèi)的指標(biāo)： 單位統(tǒng)一，直接加減。2.建筑安裝工程費(fèi)直接費(fèi)間接費(fèi)

7、利潤(rùn)稅金P355、361、363直接費(fèi)直接工程費(fèi)措施費(fèi)間接費(fèi)直接費(fèi)×費(fèi)率利潤(rùn)（直接費(fèi)間接費(fèi)）×費(fèi)率稅金（直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)）×費(fèi)率3.基本預(yù)備費(fèi)（設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)工程其他費(fèi)）×費(fèi)率題目約定。4.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：P370 直接用公式，各年累積之和。5.建設(shè)期貸款利息：P372 均衡發(fā)放。直接用公式，各年累積之和。6.總投資額設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)工程其他費(fèi)預(yù)備費(fèi)利息P345 構(gòu)成7.綜合法（使用年限法、打分法）計(jì)算成新率。P493例題3注意：損耗率、成新率關(guān)系。8.評(píng)估值（現(xiàn)值）：VC×q直接用公式。注意：求損耗 DC

8、5;d直接用公式。P48008年考題：評(píng)估人員擬對(duì)某化工項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年1月1日。該項(xiàng)目建筑面積3000，年產(chǎn)500萬(wàn)噸。據(jù)調(diào)查，2006年建成的類似項(xiàng)目的年生產(chǎn)能力和設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)分別為450萬(wàn)噸和1200萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)與綜合調(diào)整系數(shù)分別為0.5和1.1。設(shè)備安裝費(fèi)用為設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)的10%。2006年已建類似項(xiàng)目建筑工程費(fèi)單價(jià)為2500元，其直接工程費(fèi)資料及2008年初價(jià)格信息見(jiàn)表1。其中，人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及其他綜合費(fèi)用占建筑工程費(fèi)的比例分別為15%、55%、10%和20%。本地區(qū)20062008年以直接工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)的建筑工程綜合費(fèi)率均為2

9、5%。經(jīng)查閱資料，得知待估項(xiàng)目的工程建設(shè)其他費(fèi)用為145萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為200萬(wàn)元，不考慮資金成本和其它費(fèi)用。該項(xiàng)目建成后已使用8年，建成后2年辦理土地出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查鑒定房屋結(jié)構(gòu)部分為八五成新，設(shè)備部分為七五成新，裝修部分為五成新，三部分占工程造價(jià)的比例分別約為32%、60%和8%。表12006年已建類似工程建筑工程造價(jià)資料集2008年初價(jià)格信息表名稱單位數(shù)量2006年預(yù)算單價(jià)（元）2008年初預(yù)算單價(jià)（元）人工工日231404550鋼材t44032004500木材M312011001200水泥t850330365其他材料費(fèi)萬(wàn)元2

10、002008年相對(duì)2006年的價(jià)差調(diào)整系數(shù)為1.3機(jī)械使用費(fèi)萬(wàn)元692008年相對(duì)2006年的價(jià)差調(diào)整系數(shù)為1.05要求1.采用生產(chǎn)能力指數(shù)法計(jì)算待估項(xiàng)目的設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)。2.分別計(jì)算待估項(xiàng)目相對(duì)于2006年已建類似項(xiàng)目的人工、材料的價(jià)差調(diào)整系數(shù)及建筑工程費(fèi)綜合調(diào)價(jià)系數(shù)。3.計(jì)算待估項(xiàng)目建筑工程費(fèi)單價(jià)和建筑安裝工程費(fèi)。4.計(jì)算待估項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)目的投資總額。5.假定使用年限法權(quán)重40%，觀察去權(quán)重60%按綜合法確定待估項(xiàng)目成新率，并確定待估項(xiàng)目的評(píng)估值。（計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)，百分?jǐn)?shù)取整）1.設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)：C2C1f1200××1.11391.40（萬(wàn)元）設(shè)備安裝費(fèi)

11、：1391.4×10%139.14（萬(wàn)元）2.人工、材料及綜合調(diào)整系數(shù)：（1）人工價(jià)差調(diào)整系數(shù)：K11.11（2）材料價(jià)差調(diào)整系數(shù)：K21.32鋼材：3200×4401408000 4500×4401980000木材：1100×1201320001200×120144000水泥：330×850280500 365×850310250其他材料：200萬(wàn)元2001.3260萬(wàn)元小計(jì)：38205005034250K31.05K41（3）K15%×1.1155%×1.3210%×1.0520%×

12、;11.23.單價(jià)及建筑安裝工程費(fèi)：?jiǎn)蝺r(jià)：2500×1.23000元/m2建筑安裝工程費(fèi)：（3000×3000）÷10000139.141039.14（萬(wàn)元）4.投資總額：1391.401039.141452002775.54（萬(wàn)元）5.綜合法求成新率，評(píng)估值：（1）使用年限法：1（15%）××100%80%（2）觀察法：（85×32%75×60%50×8%）%76.2%（3）綜合法：80%×40%76.2%×60%78%（4）評(píng)估值：2775.54×78%2164.92（萬(wàn)元）考點(diǎn)概念小結(jié)：1.生產(chǎn)能力指數(shù)法：C2C1fP368 直接用公式注意：只是設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)，不包括設(shè)備安裝費(fèi)。2.綜合調(diào)整系數(shù)：P383 例題86利用表1求注意：K4題給出條件。3.調(diào)整指標(biāo)：建筑工程費(fèi)指標(biāo)=A×KP3834.建筑安裝工程費(fèi)=建筑工程+安裝工程P353、354