桐鄉(xiāng)羅馬都市項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃盡調(diào)報(bào)告

1、華宸未來-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告第一部分業(yè)務(wù)基本情況一、業(yè)務(wù)背景介紹2010年3月，桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和桐鄉(xiāng)市光明置業(yè)有限公司經(jīng)公開拍賣受讓桐土儲(chǔ)（2009）57號地塊，出讓宗地面積為200,841.99平方米，總地價(jià)87,200.00萬元，契稅金額2,616.00萬元（土地款已全部支付完畢），取得開發(fā)地塊后，組建了巨能置業(yè)，并將開發(fā)項(xiàng)目定名為“羅馬都市”?！傲_馬都市”項(xiàng)目分為四區(qū)塊開發(fā)，分別為一期、二期、三期。本次向我司申請貸款的區(qū)塊為“羅馬都市”三期（以下簡稱“本項(xiàng)目”），規(guī)劃凈用地面積：120000m,，規(guī)劃地上總建筑面積317880.28m

2、2,地下建筑面積40000nf,總計(jì)357880.28小綠地率40%容積率3.2,建筑密度25%桐鄉(xiāng)羅馬都市項(xiàng)目為佳源集團(tuán)控股項(xiàng)目，在此項(xiàng)目位于桐鄉(xiāng)市中心，是桐鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的中心，絕版黃金地段，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目為城市的標(biāo)桿項(xiàng)目，區(qū)域購房者認(rèn)可度極高，且項(xiàng)目已經(jīng)為最后一期，前期拿地價(jià)格低，市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小。目前該項(xiàng)目四證齊全，自有資金投入超過30%項(xiàng)目控股公司一一佳源集團(tuán)具備一級開發(fā)資質(zhì)。此次擬融資3.4億元，資金用于后續(xù)工程建設(shè)。我司擬發(fā)行華宸未來-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，為該項(xiàng)目主體提供3.4億元貸款，期限1.5年。、業(yè)務(wù)方案簡介資管計(jì)劃計(jì)劃名稱華宸未來

3、-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃融資力桐鄉(xiāng)巨能置業(yè)有限公司資管計(jì)劃期限12+6個(gè)月，若資管計(jì)劃計(jì)劃不能及時(shí)兌付，則資管計(jì)劃計(jì)劃進(jìn)入延長期。資管計(jì)劃期滿12個(gè)月時(shí)，允許借款人提前部分或全部還款，每次還款金額不低于5000萬元。融資規(guī)模3.4億元。總?cè)谫Y成本%介預(yù)期年化收益率10.3%/年，固定利率。資金用途資管計(jì)劃資金用于“羅馬都市”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目合規(guī)性1、本項(xiàng)目已取得土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，因此符合四證齊全要求。2、項(xiàng)目總投167263萬元，已投入約60380萬元，滿足自有資本金比例超過30%勺要求；3、借款人控股股東擁有房

4、地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。以上情況符合證監(jiān)會(huì)關(guān)于“資管計(jì)劃公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)升發(fā)項(xiàng)目要求，同時(shí)滿足銀監(jiān)要求必須滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件”的規(guī)定。還款來源羅馬都市項(xiàng)目的銷售回款及經(jīng)營收入，資管計(jì)劃期限內(nèi)包含資管計(jì)劃本息的凈現(xiàn)金流入約為5.98億元，資管計(jì)劃本息覆蓋率1:1.47。風(fēng)險(xiǎn)控制措施1 .銷售保證金：自資管計(jì)劃存續(xù)期滿12個(gè)月起，按月向貸款專戶歸集銷售保證金，按月向貸款專戶歸集銷售保證金，用于抵押的在建工程出同意銷售解押證明前打評估價(jià)20%M呆證金戶，等銷售合同成立回款全部到位再補(bǔ)30%乍為銷售保證金劃入還款專戶：銷售專戶保證金沉淀

5、每次到5000萬可以提前還款。前述劃入還款專戶的銷售保證金達(dá)到5000萬元以上的，作為乙方同意將還款專戶中銷售保證金釋放給甲方的前提條件，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提供新的同等價(jià)值的抵押物或擔(dān)保物。2 .資金用途監(jiān)管：對資管計(jì)劃資金的使用實(shí)行受托支付，嚴(yán)格監(jiān)管資金投向。3 .銷售回款監(jiān)管：我司與借款人約定，所有銷售回款均進(jìn)入我司指定的回款賬戶中監(jiān)管。4 .工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度監(jiān)管：借款人出具施工進(jìn)度承諾函及銷售進(jìn)度承諾函，我司定期進(jìn)行檢查。5 .銷售定價(jià)權(quán)：當(dāng)發(fā)生融資方違約或借款人發(fā)生重大經(jīng)營變化可能導(dǎo)致資管計(jì)劃貸款本金及利息難以兌付的情形時(shí)，我司有權(quán)對借款人房產(chǎn)銷售的定價(jià)，確保銷售回款能足額覆蓋資管計(jì)劃本

6、金與利息。6 .對借款人再舉債擔(dān)保的決策權(quán)：通過合同約定7、我司向巨能置業(yè)派出一名董事，對項(xiàng)目公司經(jīng)營計(jì)劃、成本預(yù)算等進(jìn)行管控，對公司重大事項(xiàng)（融資決策）具有一票否決權(quán)，資管計(jì)劃期間借款人對外再舉債或再擔(dān)保事項(xiàng)均須我司同意。抵押率1.資產(chǎn)抵押提供25000萬貸款：借款人將“羅馬都市”項(xiàng)目對應(yīng)的建筑面積為57823.33平米的在建工程使用權(quán)以在建工程一順位次序抵才肝于受托人各下，為本資管計(jì)劃計(jì)劃本息的償付提供擔(dān)保。市聯(lián)評估對項(xiàng)目抵押物評估價(jià)值5億元。抵押率不超過50%2.股權(quán)質(zhì)押提供4000萬貸款：桐鄉(xiāng)市巨能置業(yè)有限公司的股東浙江佳源將其持肩的剩余52%殳權(quán)質(zhì)押給資管計(jì)劃。根據(jù)2012年巨能置業(yè)

7、經(jīng)審計(jì)年報(bào)，巨能置業(yè)目前的凈資產(chǎn)約9.3億元，則52%殳權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)值約為4.836億。93000*52%=484363元。3.5000萬元受讓佳源集團(tuán)所持后的巨能置業(yè)10%勺股權(quán)。注冊資本50000萬元*10%=5000萬元。主要監(jiān)管措施1、資金用途監(jiān)管：受托支付；2、銷售回款監(jiān)管：所有銷售回款均應(yīng)進(jìn)入我司指定的回款賬戶；3、工程進(jìn)度監(jiān)管：借款人出具施工進(jìn)度承諾函。4、銷售進(jìn)度監(jiān)管：借款人出具銷售進(jìn)度承諾函融資本息支付在資管計(jì)劃計(jì)劃成立后，借款人每年付息一次，剩余半年到期一次還本付息，并按下述還款計(jì)劃還款。具體還款計(jì)劃如卜表：資管計(jì)劃期滿12個(gè)月可提前吾B分或全部還款，利隨本清。資管計(jì)劃利

8、益分配每年分配一次資管計(jì)劃利益；不足一年部分隨本金T支付。預(yù)期業(yè)務(wù)收入我公司資管計(jì)劃收入0.6%/年（暫定），預(yù)計(jì)資管計(jì)劃綜合收益約306萬元。三、業(yè)務(wù)制作流程1、盡職調(diào)查簡述時(shí)間地點(diǎn)參與人員調(diào)查內(nèi)容反饋2013/4.25桐鄉(xiāng)現(xiàn)場考察項(xiàng)目整體情況達(dá)成合作意向2013/5.20桐鄉(xiāng)收集盡調(diào)材料、撰寫資管力殺完成盡調(diào)報(bào)告2012/6.9桐鄉(xiāng)與融資人溝通資管方案、考就資管方案達(dá)成一致，確認(rèn)察施工現(xiàn)場施工進(jìn)度2012/6.14桐鄉(xiāng)市各政府部門我部聘用律師咨詢當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)房地產(chǎn)政策和操作流程確認(rèn)相關(guān)政策和手續(xù)的可執(zhí)行性2、主要操作流程簡述(1)盡職調(diào)查，制作評審報(bào)告，報(bào)送公司評審；(2)公司評審?fù)ㄟ^，制作相

9、關(guān)資管文件，進(jìn)入發(fā)行前準(zhǔn)備階段；(3)簽訂貸款合同、抵押合同、保證合同、保管協(xié)議等相關(guān)文件；(4)辦理在建手續(xù)；(5)辦理股權(quán)質(zhì)押及股權(quán)受讓手續(xù)；(6)發(fā)行資管計(jì)劃；(7)資管資金到位，發(fā)放貸款；(8)資管資金使用的監(jiān)控及資管項(xiàng)目管理；(9)項(xiàng)目商品房銷售收入或其他收入償還資管貸款。第二部分交易對手分析一、借款人分析1、基本信息公司名稱桐鄉(xiāng)市巨能置業(yè)有限公司公司類型有限責(zé)任公司注冊地(住所)桐鄉(xiāng)市梧桐街道復(fù)興南路15幢成立時(shí)間2010年3月25日法定代表人呂耀能注冊資本50,000萬元人民幣經(jīng)營范圍一般經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)(憑資質(zhì))；資質(zhì)等級暫定資質(zhì)，證書編號：浙房桐房234號組織機(jī)構(gòu)代碼號5

10、5286576-6稅務(wù)登記證號碼330483552865766營業(yè)執(zhí)照注冊號碼330483000057520貸款卡號碼3304830000486477桐鄉(xiāng)市巨能置業(yè)有限公司成立于2010年3月，注冊資金5億元，由浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司出資31000萬元，桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資19000萬元。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司法定代表人呂耀能。公司現(xiàn)設(shè)有董事會(huì)，成員5人，由股東會(huì)選舉產(chǎn)生。董事會(huì)設(shè)董事長1人，由董事會(huì)選舉產(chǎn)生。公司設(shè)有經(jīng)理1名，由董事會(huì)決定聘任或者解聘。經(jīng)理對董事會(huì)負(fù)責(zé)。公司下設(shè)營銷策劃部、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室。公司現(xiàn)有員工27人，有專業(yè)技術(shù)人員22人，其中中級職稱以上專業(yè)

11、人員12人，初級專業(yè)人員10人。公司秉承“以人為本，建品質(zhì)樓盤，創(chuàng)特色產(chǎn)品”的經(jīng)營理念，以高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理為目標(biāo)。公司目前開發(fā)的“佳源？羅馬都市”力在推進(jìn)桐鄉(xiāng)市中心的繁華，加快人口集聚，提升城市品位。佳源？羅馬都市位于復(fù)興路與縣前街交叉口，總占地約301畝，屬桐鄉(xiāng)市市中心板塊，東臨復(fù)興路康涇塘運(yùn)河，南倚清河橋港，北接縣前街。與康涇塘文化藝術(shù)主題公園共處城市CBD核心地段，至周邊復(fù)興文化廣場、CBD核心商圈、幼兒早教到高中階段校區(qū)均5分鐘車程、金融、星級酒店、大型購物廣場近在咫尺；是桐鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的中心，絕版黃金地段，總建筑面積約50萬平方米，容積率2.5

12、,綠化率35.8%,總戶數(shù)為3000多戶，是一個(gè)集排屋、多層、小高層、高層、商業(yè)于一體的綜合性住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了生活、學(xué)習(xí)、休閑、娛樂和辦公于一體的，最適合人居的歐式建筑群落。2、公司出資人股東名稱出資額（萬元）股權(quán)比例浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3100062%桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)后限公司1900038%合計(jì)50000100%3、融資人財(cái)務(wù)狀況及分析根據(jù)巨能集團(tuán)2010年、2011、2012年審計(jì)報(bào)告及2013年4月公司財(cái)務(wù)分析情況如下：（一）報(bào)表數(shù)據(jù)單位（元）財(cái)務(wù)狀況2010年度2011年度2012年度2013年4月30日資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金413,285.3365,652,981.7

13、928,076,233.7530,396,173.66交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)46900002834403.25應(yīng)收賬款預(yù)付款項(xiàng)208,870.0039,944,426.5122,970,411.7076,817,870.38應(yīng)收利息應(yīng)收股利其他應(yīng)收款45,000,000.0045,000,000.001,500,000.0031,500,000.00存貨918,863,488.231,659,729,853.781,877,109,670.141,927,493,316.51一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)964,485,643.561,810,327,262.081,934,3

14、46,315.592,069,041,763.80非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)持有至到期投資長期應(yīng)收款長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)83,084.18295,209.23203,877.95172,260.64在建工程工程物資固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)83,084.18295,209.23203,877.95172,260.64資產(chǎn)合計(jì)964,568,727.741,810,622,471.311,934,550,193.542,069,214,024.44流動(dòng)負(fù)債：短期借款50,000,000.0075000

15、000交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款2,282,906.75預(yù)收款項(xiàng)252,905,550.00550,996,142.00720,320,301.00應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)-47,344,287.32-94,888,443.57應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款12,330,000.00一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債220,000,000.00300,000,000.0050,000,000.00其他流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債合計(jì)14,612,906.75472,905,550.00853,651,854.68750,431,857.43非流動(dòng)負(fù)債：長期借款400,000,000.00150,000,000.00390

16、,000,000.00應(yīng)付債券長期應(yīng)付款專項(xiàng)應(yīng)付款預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債其他非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)0.00400,000,000.00150,000,000.00390,000,000.00負(fù)債合計(jì)14,612,906.75872,905,550.001,003,651,854.681,140,431,857.43所有者權(quán)益：實(shí)收資本500,000,000.00500,000,000.00500,000,000.00500,000,000.00資本公積451,000,000.00451,000,000.00451,000,000.00451,000,000.00減：庫存股專項(xiàng)儲(chǔ)備盈余公積未分

17、配利潤-1,044,179.01-13,283,078.69-19801661.14-22217832.99所有者權(quán)益合計(jì)949,955,820.99937,716,921.31931,198,338.86928,782,167.01負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)964,568,727.741,810,622,471.311,934,850,193.542,069,214,024.44利潤表一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用259,442.006,483,688.001,279,520.70744,516.00管理費(fèi)用872,862.604,243,842.964,902,342.211,5

18、89,709.28財(cái)務(wù)費(fèi)用-88,125.591,417,384.8985,584.7743,041.09資產(chǎn)減值損失力口：公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號填列）投資收益（損失以“-”號填列）13,015.03-47,160.6394.52其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）-1,044,179.01-12,131,900.82-6,314,608.31-2,377,171.85力口：營業(yè)外收入1.140.8611,000.00減：營業(yè)外支出107,000.00203,975.0050,000.00其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列

19、）-1,044,179.01-12,238,899.68-6,518,582.45-2,416,171.85減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）-1,044,179.01-12,238,899.68-6,518,582.45-2,416,171.85現(xiàn)金流量表經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-499,497,239.67-554,506,103.5436,467,508.42投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-89,475.00-254,200.00-50,410.63籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額500,000,000.00620,000,000.00-73,993,845.83現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈

20、增加額413,285.3365,239,696.46-37,576,748.04截止到2012年12月31號，巨能集團(tuán)資產(chǎn)總額193485.02萬元，凈資產(chǎn)93119.83萬元,負(fù)債總額100365.19萬元,資產(chǎn)負(fù)債率51.87%。1、資產(chǎn)情況：總資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)193464.63萬元，占總資產(chǎn)99.99%。其中：貨幣資金2807.62萬元，占流動(dòng)資產(chǎn)的1.45%;存貨資產(chǎn)187740.97萬元，占流動(dòng)資產(chǎn)的97.04%。2、負(fù)債情況：截止到2012年12月31號，巨能負(fù)債合計(jì)100365.19萬元，流動(dòng)負(fù)債為85365.19萬元，占總負(fù)債的85.05%,其中預(yù)收賬款55099.61萬元，占

21、流動(dòng)負(fù)債的64.55%,一年內(nèi)到期的其他負(fù)債30000萬元，占流動(dòng)負(fù)債的35.14%。（二）主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析指標(biāo)2010年度2011年度2012年度2013年4月流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）66.013.832.272.76速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債3.120.320.070.19保守速動(dòng)比率（現(xiàn)金+短期證券+應(yīng)收賬款凈額）/流動(dòng)負(fù)債0.030.140.040.04現(xiàn)金比率0.030.140.030.04（現(xiàn)金等價(jià)物+有價(jià)證券）/流動(dòng)負(fù)債指標(biāo)2010年度2011年度2012年度2013年4月資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）1.51%48.21%51.87%55.11%產(chǎn)權(quán)比率（負(fù)債

22、總額/股東權(quán)益）1.54%93.09%107.78%122.79%長期債務(wù)與營運(yùn)資金比率長期彳務(wù)/（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）0.00%29.91%13.88%29.58%1、償債能力：根據(jù)巨能公司2010、2011及2012年的資產(chǎn)負(fù)債表，因項(xiàng)目尚未竣工、銷售，存貨自2011年起急劇增加，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的1.51%上至2011年的48.21%,長期負(fù)債能力明顯下降。就短期償債能力而言，由于存貨的大量增加，導(dǎo)致流動(dòng)比率從2010的66.01驟然下降至2011年的3.83,短期負(fù)債能力也受大幅影響。2、盈利能力及營運(yùn)能力：因地產(chǎn)項(xiàng)目的主營業(yè)務(wù)收入及主營業(yè)務(wù)成本要在竣工交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)，所以2

23、010-2012年的收入和成本在利潤表中的顯示均為0,要待地產(chǎn)交付后，才能評估其盈利及營運(yùn)能力。（三）融資人對外抵押擔(dān)保情況類別銀行（單位）貸款日期還款日期貸款貸款金額（萬元）擔(dān)保單位/抵押物情況中國銀行2011.2.282014.1.275000中國銀行2011.4.282013.12.27羅馬都市一期9000中國銀行2011.5.272014.1.27項(xiàng)目開發(fā)貸5000銀行類借中國銀行2011.6.142013.6.272000羅馬都市150畝土地中國銀行款2011.6.142013.9.273000中國銀行2012.12.282013.12.26委貸5000中國銀行2013.1.2320

24、13.10.22委貸2500建設(shè)銀行2011.5.312014.5.30羅馬都市一期項(xiàng)目開發(fā)貸5000洲泉小商品城桐房權(quán)證桐字第00194763號/桐國用(2011)第04051號和桐房權(quán)證桐字第00194761號/桐國用(2011)第07191號小計(jì)36500注：4月份報(bào)表中包含的中誠信貸款1.5億元5月份已到期，未在本表反映。二、擔(dān)保人分析1、公司基本信息浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)是由九十年代初成立的嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逐步發(fā)展而來，擁有國家開發(fā)一級資質(zhì)。浙江佳源以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，開發(fā)產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、酒店等各類物業(yè)，累計(jì)開發(fā)面積超一千萬平方米。2013年3月，由國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國

25、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院等四家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果”中，佳源集團(tuán)憑借自身在區(qū)域布局、對外合作、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面的突出表現(xiàn)，由2010年度百強(qiáng)第71位，2011年度百強(qiáng)第59位逐步升至2012年度百強(qiáng)第48位。目前，佳源集團(tuán)開發(fā)區(qū)域覆蓋浙江、江蘇、上海、安徽、四川、湖南、廣東、廣西、云南等省、自治區(qū)、直轄市的二十余個(gè)城市，開發(fā)產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、酒店等各類物業(yè)，累計(jì)開發(fā)面積超一千萬平方米。(一)基本信息表:擔(dān)保方內(nèi)容擔(dān)保方名稱浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司注冊地嘉興市中環(huán)東路2297號注冊資金77710萬元法人代表沈玉興經(jīng)營范圍一般經(jīng)營項(xiàng)目：普通住宅

26、的開發(fā)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)一級資質(zhì)2、浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及其下屬公司股權(quán)結(jié)構(gòu):序號公司名稱注冊資本投資股東投資額投資比例1嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司58001沈玉興5800100.00%2浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司777101浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3251041.84%2江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司920011.84%3嘉興金地房產(chǎn)置業(yè)有限公司1650021.23%4桐鄉(xiāng)佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1950025.09%3浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司275055.00%2江都廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司225045.00%4江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2256萬美元1

27、嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司256力美元11.35%2香港錦江投資管理公司2000力美元88.65%5杭州銀溪九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司117001浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司819070.00%2何飛龍175515.00%3沈利民175515.00%6上海在線置業(yè)發(fā)展有限公司2000浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2000100%7泰興市金地房地廣置業(yè)有限公司240001江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1440060.00%2浙江廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司960040.00%8姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司140001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司770055.00%2江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司630045.00%9

28、江都市恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司240060.00%2嘉興市金地房地產(chǎn)置業(yè)有限公司160040.00%10百色市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司665070.00%2東陽市可津投資有限公司285030.00%11桐鄉(xiāng)市足佳置業(yè)有限公司20001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90045.00%2桐鄉(xiāng)新錦江鞋業(yè)開發(fā)有限公司110055.00%12邵陽佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司375075.00%2寧建國125025.00%13揚(yáng)州明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司560070.00%2嘉興

29、足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司240030.00%14桐鄉(xiāng)市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100001嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司650065.00%2江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司350035.00%15廬江縣廣源置業(yè)發(fā)展有限公司50001巢湖市東方房地產(chǎn)有限公司495099%2馮敏501%16嘉興市明源房地產(chǎn)開發(fā)有260001浙江明日實(shí)業(yè)有限公司1560060.00%限公司2嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1040040.00%17宿遷市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司337556.25%2嘉興市金地房地產(chǎn)置業(yè)有限公司202533.75%3邵陽市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60010.00%18

30、浙江盛禾置業(yè)有限公司240001浙江建業(yè)房地產(chǎn)有限公司24000100.00%19成都銀田體育發(fā)展有限公司1500萬美元銀田發(fā)展有限公司1500力美元100%20泰興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司210001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司1155055.00%2姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司945045.00%21湖州豐茂置業(yè)有限公司70001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司7000100.00%22湖州盛源建設(shè)管理有限公司800萬美元香港佳源集團(tuán)有限公司800力美元100%23湖州鑫源建設(shè)管理有限公司2000萬美元香港佳源集團(tuán)有限公司2000力美元100%24湖州明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150001桐鄉(xiāng)市佳源房

31、地產(chǎn)開發(fā)有限公司825055%2桐鄉(xiāng)市足佳置業(yè)有限公司675045%25長興縣佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9000浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司630070%廬江縣廣源置業(yè)發(fā)展有限公司270030%26海鹽縣佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司168001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司924055.00%2姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司756045.00%27桐鄉(xiāng)市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司110001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司11000100%28嘉興市豐源商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司80001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司640080.00%2浙江萬博匯投資管理有限公司160020.00%29姜堰市明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60001浙江

32、佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司330055.00%2姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司270045.00%30桐鄉(xiāng)巾巨能置業(yè)有限公司50000桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1900038%浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3100062%31嘉興市廣源置業(yè)有限公司330001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司1650050.00%2嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1650050.00%3212800嘉興市金地房地產(chǎn)置業(yè)有限公司640050%湖由中庫建怛直止句限公司呂福泉512040%寧建國128010%33撫順市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司800浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司64080%桐鄉(xiāng)市巨匠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16020%34嘉興市金源

33、信息咨詢有限公司2000萬美元1香港佳源集團(tuán)有限公司2000力美元100%35嘉興市博源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100100%36浙江建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20001浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2000100%3、 公司組織架構(gòu)4、 公司發(fā)展與業(yè)務(wù)模式浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)九十年代初成立的嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逐步發(fā)展而來，法人沈玉興為集團(tuán)實(shí)際控股人，擁有國家開發(fā)一級資質(zhì)，下轄成員單位三十余家，在崗員工達(dá)2000余人。從1996年開發(fā)建設(shè)第一個(gè)上規(guī)模的住宅小區(qū)，到2009年第一次成為中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，佳源集團(tuán)憑借對“做大做強(qiáng)”的渴求，始終與時(shí)俱進(jìn)，不斷提升產(chǎn)品打造能力

34、和開發(fā)管理水平，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，并培育了準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位能力、成熟的多項(xiàng)目管理能力、快速復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化流程和完善的售后服務(wù)體系，形成了自身獨(dú)特的核心競爭力。以成熟的產(chǎn)品體系、標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作流程和合理的區(qū)域布局，佳源集團(tuán)保持了每年的快速增長。佳源集團(tuán)的發(fā)展歷程，可以用三個(gè)五年、三個(gè)階段來概括。第一個(gè)五年，佳源集團(tuán)立足嘉興，探索產(chǎn)品的打造，積累了在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；第二個(gè)五年，佳源集團(tuán)開始了全國布局，成功開拓了安徽、江蘇、廣西等市場，并實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的升級換代；第三個(gè)五年，佳源集團(tuán)進(jìn)一步開拓了全國市場，新開發(fā)了第三代產(chǎn)品，通過在超前規(guī)劃、人車分流、園林景觀、社區(qū)配套、新科技、新材料等方面的品質(zhì)提升，使人居的

35、舒適性達(dá)到一個(gè)前所未有的新高度。2010年，佳源集團(tuán)制定了2011年2015年第四個(gè)五年規(guī)劃，確立了成為行業(yè)領(lǐng)先者的發(fā)展目標(biāo)。適應(yīng)新形勢，瞄準(zhǔn)新目標(biāo)，增創(chuàng)新優(yōu)勢，佳源集團(tuán)在新的起點(diǎn)上，正在邁向更加輝煌的新一個(gè)五年。演繹品質(zhì)生活，締造城市光榮。佳源集團(tuán)借助大盤開發(fā)、復(fù)合地產(chǎn)的理念，由開發(fā)社區(qū)到參與城市運(yùn)營，從提供居住空間的房產(chǎn)開發(fā)商升級到運(yùn)營城市空間的城市開發(fā)商。根據(jù)城市發(fā)展的布局，佳源集團(tuán)對樓盤所在區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，配置各種功能區(qū)域，用全新的開發(fā)模式去打造一個(gè)全新的城市區(qū)域，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的和諧統(tǒng)一。十六年來，佳源集團(tuán)共進(jìn)入了全國二十八個(gè)城市，通過樓盤的開發(fā)建設(shè)，為城市增添了

36、一道道風(fēng)景線。佳源集團(tuán)始終堅(jiān)持以“品質(zhì)是硬道理”為核心價(jià)值觀，經(jīng)過十多年的厚積薄發(fā)，逐步培育起了獨(dú)具特色的核心競爭力：準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位能力、成熟的多項(xiàng)目管理能力、快速復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化流程和完善的售后服務(wù)體系。集團(tuán)以“演繹品質(zhì)生活，締造城市光榮”為己任，取得了令人矚目的跨越式發(fā)展。佳源集團(tuán)在自身發(fā)展的同時(shí)，還屢開風(fēng)氣之先，開發(fā)建造了嘉興首個(gè)純單體城市別墅丁香花園、首個(gè)歐陸風(fēng)情的超級大盤巴黎都市、首個(gè)公園地產(chǎn)羅馬都市,杭州首個(gè)純中式排屋九龍一號，揚(yáng)州首個(gè)生態(tài)別墅大盤世紀(jì)豪園，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。上海浦東浙江杭州、富陽、嘉興、桐鄉(xiāng)、海鹽、湖州、長興江蘇揚(yáng)州、江都、姜堰、泰興、連云港、宿遷、泗陽安徽

37、巢湖、廬江OR深圳廣西靈山、百色湖南邵陽、新邵、衡陽四川成都女南大理河南洛陽遼寧撫順山東青島5、擔(dān)保人財(cái)務(wù)狀況及分析根據(jù)浙江佳源2010年、2011年審計(jì)報(bào)告及截止到2012年12月的財(cái)務(wù)報(bào)表,公司財(cái)務(wù)分析情況如下:（一）財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)財(cái)務(wù)狀況（元）2010年度2011年度2012年度資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金1,048,381,280.181,032,587,640.651,653,611,843.07交易性金融資產(chǎn)15,500,000.0014,160,000.00101,490,000.00應(yīng)收票據(jù)743,588.0020,865,550.006,040,001.60應(yīng)收賬款157,48

38、5.80157,485.80158,540.00預(yù)付款項(xiàng)907,617,095.651,231,360,518.244,518,846,848.77應(yīng)收利息應(yīng)收股利其他應(yīng)收款273,013,297.16316,604,823.74427,325,931.06存貨10,734,989,621.9814,086,413,755.8813,575,705,910.51一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)其他流動(dòng)資產(chǎn)194,471.1274,243.16149,797.83流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)12,980,596,839.8916,702,224,017.4720,283,328,872.84非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)持

39、有至到期投資長期應(yīng)收款長期股權(quán)投資174,546,446.84209,926,446.8468,300,000.00投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)40,652,630.4265,982,458.1164,545,076.66在建工程工程物資固定資產(chǎn)清理生廠性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)2,644,226.502,607,224.403,609,101.21開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用13,421,682.7118,364,971.5621,993,027.95遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)231,264,986.47296,881,100.91158,447,205.82資產(chǎn)合計(jì)13,211,861,826

40、.3616,999,105,118.3820,441,776,078.66流動(dòng)負(fù)債：短期借款交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)335,000,000.0082,872,999.3899,000,000.00應(yīng)付賬款480,838,218.07147,035,038.83184,417,023.82預(yù)收款項(xiàng)4,581,030,671.375,550,992,753.407,032,266,572.57應(yīng)付職，薪酬437,943.78443,893.78312,517.78應(yīng)交稅費(fèi)-21,845,230.4225,799,540.1898,538,937.46應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款265,670,531.

41、62583,779,941.03430,946,804.96一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債其他流動(dòng)負(fù)債127,139,200.0089,639,200.00270,577,990.00流動(dòng)負(fù)債合計(jì)5,768,271,334.426,480,563,366.608,116,059,846.59非流動(dòng)負(fù)債：長期借款1,307,100,000.003,347,780,000.003,867,400,000.00應(yīng)付債券長期應(yīng)付款52,093.2252,093.22專項(xiàng)應(yīng)付款預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債其他非流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1,307,152,093.223,347,832,093.223,867,400,0

42、00.00負(fù)債合計(jì)7,075,423,427.649,828,395,459.8211,983,459,846.59少數(shù)股東權(quán)益667,762,400.00240,850,300.00342,629,845.98所后者權(quán)益：實(shí)收資本590,000,000.00777,100,000.00777,100,000.00資本公積550,239,696.67550,239,696.67550,239,696.67減：庫存股專項(xiàng)儲(chǔ)備盈余公積1,696,167.261,696,167.261,696,167.26未分配利潤4,326,740,134.795,600,823,494.636,786,650,

43、522.16所有者權(quán)益合計(jì)5,468,675,998.726,929,859,358.568,115,686,386.09負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)13,211,861,826.3616,999,105,118.3820,441,776,078.66利潤表一、營業(yè)收入4,734,688,523.007,307,652,596.417,494,963,871.00減：營業(yè)成本3,057,164,577.474,695,500,903.034,953,741,096.85營業(yè)稅金及附加399,444,549.43660,264,071.78765,673,074.97其他業(yè)務(wù)利潤8,965,655.17

44、1,391,460.422,935,473.81銷售費(fèi)用40,828,009.9670,421,035.1442,318,894.90管理費(fèi)用147,146,685.67151,028,793.04147,318,894.90財(cái)務(wù)費(fèi)用1,668,961.655,872,165.136,271,484.84資產(chǎn)減值損失力口：公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號填列）投資收益（損失以“-”號填列）-8,828,105.4811,438,317.75-736,961.95其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）1,088,573,288.511,737,395,406.46

45、1,581,838,936.40力口：營業(yè)外收入1,873,652.293,495,966.6222,890,459.57減：營業(yè)外支出18,307,644.0132,378,404.6715,548,543.55其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）1,072,139,296.791,708,512,968.411,589,180,852.42減：所得稅費(fèi)用259,993,779.47434,429,608.57403,353,824.89四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）812,145,517.321,274,083,359.841,185,827,027.53（

46、單位：萬元）指標(biāo)2010年度2011年度2012年度流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）2.292.622.52速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債0.390.400.83保守速動(dòng)比率（現(xiàn)金+短期證券+應(yīng)收賬款凈額）/流動(dòng)負(fù)債0.180.160.22現(xiàn)金比率（現(xiàn)金等價(jià)物+有價(jià)證券）/流動(dòng)負(fù)債0.180.160.20指標(biāo)2010年度2011年度2012年度資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）53.55%57.82%58.62%產(chǎn)權(quán)比率（負(fù)債總額/股東權(quán)益）129.38%141.83%147.66%長期債務(wù)與營運(yùn)資金比率長期彳務(wù)/（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）18.12%32.75%31.79%指標(biāo)2010年度20

47、11年度2012年度銷售毛利率35.43%35.75%33.91%銷售凈利率17.15%17.43%15.82%凈資產(chǎn)收益率14.85%18.39%14.61%截止到2012年12月31號，浙江佳源資產(chǎn)總額2044177萬元，凈資產(chǎn)811568萬元，負(fù)債總額1198345萬元，資產(chǎn)負(fù)債率58.62%。資產(chǎn)情況：總資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)2028332.89萬元，占總資產(chǎn)99.22%其中：貨幣資金165361.18萬元，占流動(dòng)資產(chǎn)的8.15%;存貨資產(chǎn)1357570.59萬元，占流動(dòng)資產(chǎn)的66.93%。固定資產(chǎn)方面，由于2011年佳源集團(tuán)在全國的布局基本完成，導(dǎo)致2012年佳源集團(tuán)新增項(xiàng)目公司較少，所以其長期股權(quán)投資減少較多。負(fù)債情況：截止到2012年12月31號，浙江佳源負(fù)債合計(jì)1198345.98萬元，流動(dòng)負(fù)債為811568.64萬元，占總負(fù)債的67.72%,其中應(yīng)付票據(jù)9900萬元，占流動(dòng)負(fù)債的1.22%,應(yīng)付賬款18441.7萬元，占流動(dòng)負(fù)債的2.27%,預(yù)收賬款703226.6萬元，占流動(dòng)負(fù)債的86.6%。其中預(yù)收賬款所占比例較大，主要是佳源集團(tuán)12年房地產(chǎn)銷售情況較好，但有不少項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)造成的。所有者權(quán)益情況：2012年佳源集團(tuán)負(fù)債及股東權(quán)益合計(jì)增加了20.25%,