我國房地產(chǎn)銷售情況圖文分析報告

1、2017年我國房地產(chǎn)銷售情況圖文分析報告（2018.01.03）一、2017年中國房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀：三四線城市熱度異常    2017年1-10月商品房銷售繼續(xù)了近三年來的增長勢頭。2017年1-10月全國商品房銷售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全國商品房銷售額10.3萬億元，同比增加12.6%，雖然增長率相比2015和2016有所降低，但是依然維持了增長，同時行業(yè)也連續(xù)三年維持了強勁的增長勢頭。    商品房銷售面積累計值     商品房銷售額累計情況  2017之所以取得如此高的銷售

2、表現(xiàn)，其中一個重要因素是2017年三四線城市的貢獻。從數(shù)據(jù)來看，2017年前十月，三四線城市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領(lǐng)先一二線城市18.7個以及27.2個百分點，是近五年來兩者差距最大的一次。 2017 年前三季度三四線城市成交面積同比保持領(lǐng)先     2017 年前三季度三四線城市成交金額同比在保持領(lǐng)先     目前三線城市的房價已經(jīng)開始領(lǐng)漲一線與二線城市，且漲幅已經(jīng)接近其2013年的最大漲幅水平，三線城市房價的快速上漲也會逐漸制約行業(yè)政策進一步放松的空間。2017年相比2016年已經(jīng)出現(xiàn)了快速的下降，共減少約0.8億平，

3、降幅達20%。且目前其絕對值水平已經(jīng)低于2014年，按照統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，目前每月約1000萬平的消化速度如果繼續(xù)消化下去，則到2018年上半年待售住宅面積水平將會達到近5年的最低值。    三四線城市房價開始領(lǐng)漲     行業(yè)狹義庫存面積（億平）     同時從更廣泛應(yīng)用的行業(yè)的可售面積庫存去化情況來看，目前一、二、三線城市的整體庫存水平也已經(jīng)處于近年來相對低位的水平。行業(yè)去庫存政策已經(jīng)取得了非常明顯的成效。    但是從行業(yè)1998年開始累積的新開工面積減去累積的銷售面積來測算的廣義住宅庫存面

4、積來看，目前行業(yè)整體的庫存雖然從2015年開始出現(xiàn)了下降，但是其絕對值依然有25億平。從后續(xù)看行業(yè)依然存在著去庫存的動因，但整體而言去庫存的動力已經(jīng)開始逐步減小。       行業(yè)新開工估算廣義庫存面積     從開發(fā)商資金來源角度看居民購房杠桿情況     從購房者角度看居民購房杠桿情況     驅(qū)動因素從2017年下半年開始都出現(xiàn)了一定的弱化。首先，目前按揭利率從2016年的低位開始出現(xiàn)上浮，尤其是2017年下半年開始出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，這對于目前行業(yè)這部分高杠桿

5、資金所帶來的成交貢獻也會帶來不利的影響。    2017 年5 月起房貸利率出現(xiàn)連續(xù)上?。?）     居民短期貸款在2017 年出現(xiàn)抬升     2017年以來新增居民短期貸款增長迅速。2017年110月，我國新增短期居民貸款累計1.6萬億元，同比增長243.4%，其中部分資金存在用于支付房款，違規(guī)進入樓市的情況，影響了房地產(chǎn)金融調(diào)控秩序。此現(xiàn)象已經(jīng)引起監(jiān)管部門的重視，9月5日，北京銀監(jiān)局、人行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求轄內(nèi)銀行開展個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查。11月3日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合

6、部署規(guī)范購房融資行為，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。截至目前，已經(jīng)有北京、江蘇、江西、廣東、重慶等省市均已下發(fā)文件加強對居民消費貸款的管理。未來消費貸款進入樓市的情況有望得到遏制，這也會進一步抑制杠桿資金對于2017年高成交的貢獻。    二、2018年中國房地產(chǎn)銷售預(yù)測    總體來看，一二線城市調(diào)控政策短期內(nèi)依然難以松動，但目前量價控制較為平穩(wěn)，預(yù)計整體市場環(huán)境有望延續(xù)至2018年；三四線城市在去庫存接近尾聲的情況下，后續(xù)政策存在進一步收緊的可能。一二線城市方面，假設(shè)其成交水平在2018

7、年與2017年保持一致，即成交面積約為6.11萬平，成交金額約為6.90萬億元。    一二線商品房銷售面積     一二線商品房銷售金額     一二線商品房銷售銷售均價三四線城市是目前最重要的分歧點所在。三四線城市銷售因貨幣化以及加杠桿，在2016、2017年連續(xù)出現(xiàn)了銷量的大增，尤其是2017年銷量增速明顯領(lǐng)先于一二線城市，預(yù)計隨著后續(xù)政策的逐步收緊，三四線城市的成交將逐步減弱并回歸至歷史水平。假設(shè)2017年三四線城市的銷售面積以及金額在現(xiàn)有的水平上出現(xiàn)一定的下滑，即商品房銷售面積同比增長10%，銷售金額同比

8、增長25%。三四線商品房銷售面積     三四線商品房銷售金額     三四線商品房銷售均價三四線城市在2013年進入了8億平的銷售平臺，2016年開始在政策的持續(xù)刺激下銷售量開始連續(xù)攀升，2016年達到了9億平以上，2017年則有望跨入10億平的平臺。    2018年三四線的銷售情況預(yù)測，在庫存下降以及房價領(lǐng)漲等多重約束下,預(yù)計行業(yè)政策的空間會逐漸縮減，三四線城市的市場行情會逐漸回歸以往的情況。將2018年三四線城市銷售可以分為樂觀、中性、悲觀三種假設(shè)。    為在樂觀情況下，刺激政策的退出

9、是一個緩慢的過程，銷售面積還可以維持一個5%左右的增長，同時平均房價也可以維持一個5%的增幅，銷售金額則可以有10%的增長；在中性情況下，假設(shè)刺激政策退出力度尚可，則銷售面積回歸到2016年的水平，即下滑9%，而平均房價水平保持不變，則整體銷售金額也下滑9%；在悲觀情況下，假設(shè)刺激政策退出力度較大，行業(yè)整體被打回3年前8億平的銷售平臺，則銷售會有較大幅度的下跌，假設(shè)成交面積回歸至2015年水平，則成交面積下滑25%，同時假設(shè)平均房價亦出現(xiàn)5%的下滑，則銷售金額的下滑幅度為29%。    三四線城市2018 年銷售情景分析 -銷售面積：萬平方米銷售均價：元/平方米銷售金額：億元-2018eyoy2018eyoy2018eyoy樂觀1104765%63135%6974410% 中性95651-9%60120%57509-9% 悲觀78489-25%5712-5%44831-29%結(jié)合一二線城市以及三四線城市成交面積以及成交金額，判斷樂觀情況下全國的銷售面積和銷售金額增幅分別是3%和5%，中性情況下全國的銷售面積和銷售金額的