有一套員工內(nèi)部培訓(xùn)資料

1、T|iT奇Tf"木動(dòng)產(chǎn)LiL-S-JYouYtTo套員工培訓(xùn)資料（內(nèi)部資料）一、基礎(chǔ)知識(shí)篇1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。2、房地產(chǎn)開發(fā)商又稱房地產(chǎn)發(fā)展商，是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè)，它們通過實(shí)施開發(fā)過程而獲取利潤(rùn)，根據(jù)企業(yè)的資本的多少，國(guó)家又把開發(fā)企業(yè)劃為不同的等級(jí)資質(zhì)而進(jìn)行管理。3、承建商也叫建

2、造商，是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑企業(yè)。4、代理商狹義且日常所指的代理商也稱為銷售代理商，是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。廣義的代理商是指經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托，提供房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租、及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估、銷售等有償服務(wù)。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)是地產(chǎn)和房產(chǎn)買賣市場(chǎng)，即房屋建筑物商品交換的場(chǎng)所和地產(chǎn)使用權(quán)商品轉(zhuǎn)讓交換關(guān)系的總和(出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、交換、抵押、信托，以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)的單位或個(gè)人的總和)。是土地和房屋商

3、品化的必要途徑。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)：(1)、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他土地使用者(2)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。(3)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)，即

4、存量房市場(chǎng)。7、房屋一般是指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。8、私房也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人購(gòu)買或建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。城鎮(zhèn)職工購(gòu)買的公有住房也就轉(zhuǎn)為私有住宅09、公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住

5、房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。10、商品房：商品房主要指由各地房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以盈利為目的的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋（成本+利潤(rùn)）11、增量房就是指房屋開發(fā)一級(jí)市場(chǎng)所開發(fā)出的新房，是相對(duì)于存量房而言的房屋，包括商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)售房和現(xiàn)房。12、房改房（已購(gòu)公有住房）：是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的公有住房13、安居房：即安居工程住房或平價(jià)房，是指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居

6、房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。14、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。15、廉租房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。16、經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。17、定銷房是指為了妥善安置棚戶區(qū)的被拆遷居民、使棚戶區(qū)的原有居民能夠買得起房、買

7、得到房，由政府組織，開發(fā)企業(yè)建設(shè)，物業(yè)企業(yè)管理，以確定的銷售價(jià)格、套型面積向貨幣安置的被拆遷居民定向銷售的中、小型商品房。18、現(xiàn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的竣工驗(yàn)收合格的商品房，開發(fā)商已辦妥所售的商品房的“大產(chǎn)證”，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以入住并辦理產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。19、準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，但未竣工驗(yàn)收的房屋，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。20、期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽訂

8、商品房預(yù)售合同。期房銷售在港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。21、二手房：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房，等等。22、躍層在定義上是指一套房屋占用兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯連接。23、復(fù)式是起源于躍層，又優(yōu)于躍層，一般復(fù)式的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯，所以，躍層不一定是復(fù)式，而復(fù)式一定是躍層?，F(xiàn)在的市場(chǎng)中，躍層基本上都以復(fù)式結(jié)構(gòu)的形式存在。不管是獨(dú)幢

9、的別墅或高層的上下兩層的連通，都稱為復(fù)式24、錯(cuò)層是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為4060厘米之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。25、磚混住宅即磚混結(jié)構(gòu)住宅。磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是統(tǒng)一尺寸的粘土磚，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、挑檐，這些配件與磚承重墻構(gòu)成磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。26、框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗稱承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔

10、離分戶裝配而成的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。27、鋼混結(jié)構(gòu)住宅這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分隔較自由，目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。28、經(jīng)紀(jì)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)活動(dòng)，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織以收取傭金為目的，通過居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成他人交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。29、行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。行

11、紀(jì)與代理的區(qū)別有兩點(diǎn)：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以低于（高于）委托人指定的價(jià)格買進(jìn)（賣出）并因此而增加報(bào)酬；二是除非委托人不同意，對(duì)具有市場(chǎng)定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己可以作為買受人或出賣人。30、居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人及其交易取得報(bào)酬的商業(yè)行為。其特點(diǎn)是服務(wù)對(duì)象廣泛，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間一般沒有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。31、經(jīng)紀(jì)人是指：依法取得經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書，從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的執(zhí)業(yè)人員和依法設(shè)立的具有經(jīng)紀(jì)活動(dòng)資格的個(gè)體工商戶和經(jīng)濟(jì)組織。32、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、

12、代理和行紀(jì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，目前主要包括代理新舊房買賣、租賃等業(yè)務(wù)。33、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易以獲取傭金的中間人，又稱為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是專門為房地產(chǎn)交易雙方充當(dāng)媒體，并收取一定傭金的中間商。34、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)。35、房地產(chǎn)居間是指以房地產(chǎn)或有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)為對(duì)象，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以自己的名義為他人提供交易信息和機(jī)會(huì)，通過居間協(xié)調(diào)，促成交易雙方完成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依法取得合理的中介報(bào)酬的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。36、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面

13、積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積+建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。37、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。38、住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。39、住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。40、開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然

14、間的寬度而言，故又稱為開間。41、進(jìn)深：就是房間的長(zhǎng)度。在建筑學(xué)上指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。42、飄窗又叫外飄窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外圖凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。43、建筑面積：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積44、套內(nèi)面積：套內(nèi)面積=套內(nèi)凈面積套內(nèi)墻體面積陽臺(tái)面積45、公攤面積：公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。46、實(shí)用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。47、使用面積：使用面積=建筑

15、面積-公攤面積，而實(shí)用面積才是我們真正能夠用到的面積。套內(nèi)使用面積就是實(shí)用面積。而套內(nèi)建筑面積就是使用面積。48、房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。國(guó)家對(duì)地產(chǎn)交易規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。49、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈(zèng)與等方式將其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。50、房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)貍髯尳o他人的法律行為。父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與和交換免交土地增值費(fèi)（土地收益金）。51、房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移

16、給對(duì)方的法律行為。房地產(chǎn)交換由差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。52、房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最基本的形式，目前房地產(chǎn)買賣主要由商品房預(yù)售、商品房銷售、二手房買賣、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓等類型。53、起價(jià)是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。54、均價(jià)是指商品房的銷售價(jià)格之和除以單位建筑面積之和。55、什么樣的二手房禁止買賣（ 1） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的。（ 2） 依法收回土地使用權(quán)的。（ 3） 共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（ 4） 權(quán)屬有爭(zhēng)議的。（ 5） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（ 6） 已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的。（ 7） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。56、需求是指對(duì)有能力購(gòu)買并愿以購(gòu)買某一個(gè)具體的產(chǎn)品的欲望，當(dāng)具有購(gòu)買能力時(shí)，欲望便轉(zhuǎn)化為需求，即欲望+購(gòu)買力=需求。二、接待禮儀篇1、 顧客在店外關(guān)注信息時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)攜帶名片和宣傳資料，打開大門，主動(dòng)向顧客打招呼?！澳?，請(qǐng)問您有什么需要嗎？我們店里還有許多信息，您請(qǐng)到店里坐吧。”2、 顧客進(jìn)店，經(jīng)紀(jì)人立刻起身打招呼，請(qǐng)顧客坐下，并為顧客倒一杯水。“您好！請(qǐng)您這邊坐。”“請(qǐng)喝水?！?、